樓盤策劃分析報(bào)告

1、1 / 27中商廣場樓盤策劃報(bào)告一、前言承蒙貴司厚愛，得以讓敝司有機(jī)會(huì)策劃代理“中商廣場”項(xiàng)目，前期 敝司以就該項(xiàng)目向貴公司提交了 中商廣場市場推廣要點(diǎn)提案 和中 商廣場項(xiàng)目市場推廣20天打算，現(xiàn)就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案 作一個(gè)體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可 操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得“滿堂紅”。 二、市場分析1、寫字樓市場調(diào)查與分析沒有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析 ，則市場推廣思 路確實(shí)是無本之木，無源之水1.1寫字樓宏觀市場分析 在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各 項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國家和地區(qū)的

2、經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購 買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時(shí)風(fēng) 險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫字樓的進(jìn)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮 中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中 心”就曾賣到2 / 2716000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào) 控政策的實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓 市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%，且空置率仍相當(dāng)高。 寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國立即加入世 貿(mào)步伐的臨近，

3、部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅 度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40%。2000年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機(jī)構(gòu) 和國內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中 心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大都市，如武漢、成都、 重慶等。因此，寫字樓的市場機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多。1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析 要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于 中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá) ，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地， 漢正街小商品市場聞名全國，

4、也輻射全國，是一座多功能綜合性特大都 市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。3 / 27武漢寫字樓要緊集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)差不多在6000-8000元/ M2之間，租價(jià)差不多在40-70元/M2月之間，治理費(fèi)差不多在10-15元/M2?月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓 入住率在90左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40以下。武漢所處地理及進(jìn)展?fàn)顩r ，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大 開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的進(jìn)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力， 也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢 ，武漢寫字樓 市場在今

5、后兩年確信會(huì)機(jī)會(huì)許多。2、要緊競爭對(duì)手分析2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對(duì)手分析（見附表1）因中商廣場項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源 ， 故全面分析武漢寫字樓市場對(duì)本案有 莫大關(guān)心。2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對(duì)手個(gè)案分析 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的要緊為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、 江天大廈和洪寬敞廈，中商廣場目前出租率僅為4 / 2725，而亞貿(mào)廣場B座入住率達(dá)100，江天大廈入住率為80，以中商廣場在武昌區(qū)的檔 次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的阻礙力和號(hào)召力 ，中商廣場的低出租率和零 出售令人費(fèi)解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重 壓力，其

6、中本案最大的競爭對(duì)手為亞貿(mào)廣場。亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司總占地面積：12000 M2總建筑面積：120000 M2其中A座建面36000 M2規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高：A座28層B座32層 功能：底樓美食城、肯德基、停車場一樓五樓為商場A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓A座18-28層為高檔寫字樓5 / 27B座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價(jià)：均價(jià)4800元/M2,整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策租價(jià)：均價(jià)70元/M2,大面積出租可優(yōu)惠（以此價(jià)位出租，事實(shí)上是引導(dǎo)

7、客戶選擇購買方式的采納的策略）以租代售：120元/M2?月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清（選擇此種方式的客戶也可不能多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬元，而采納按揭形式購 買僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%）治理費(fèi)：5.5元/M2?月入住率：B座100%A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙樓大型商場（全市第四） ，200泊位停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)美容中心等。有用率：69 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配 淺 藍(lán)色玻璃 內(nèi)部設(shè)施：中央空

8、調(diào)、IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A6 / 27座共6部電梯 內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 優(yōu)惠政策：三、 項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目理解項(xiàng)目名稱：中商廣場地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路占地面積：6700M2建筑面積：規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成樓高：180米樓層：A座49層B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場地上1-6層為購物中心地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心地上10-49層為寫字樓有用率：627 / 27室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部 專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運(yùn)站、武昌火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場均有直達(dá)車智能化：中商廣場具備5A功能，即自動(dòng)化治理系統(tǒng)（BAS、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS、消防自動(dòng)化系統(tǒng) （FAS、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS、辦公自動(dòng)化系統(tǒng) （OAS、空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng) 消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào) 警閥，多層次消防安全愛護(hù)，主樓第10、23、36層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè)2部直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以8 / 27供要緊設(shè)備的緊急啟動(dòng)停車場：地下兩層共180多個(gè)泊車位