物業(yè)維修管理辦法

1、物業(yè)維修管理辦法第一章總則第一條目的為規(guī)范房屋建筑及設(shè)備接管和維修流程，確保維修的及時(shí)性和可靠性；讓業(yè)主滿意、讓社會(huì)滿意，提高品牌美譽(yù)度，切實(shí)維護(hù)公司品牌。第二條適用范圍：項(xiàng)目第二章分則第一條物業(yè)公司職責(zé)1、 物業(yè)公司根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)制定物業(yè)接收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)特別容易引起業(yè)主投訴的質(zhì)量缺陷應(yīng)重點(diǎn)控制。2、 物業(yè)公司應(yīng)提前至少2-3 個(gè)月介入交房前的檢查驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收，針對(duì)施工過程中待隱蔽的功能性試驗(yàn)，如：外墻淋水試驗(yàn)、廚廁關(guān)水試驗(yàn)、管道試壓，通水、通球等，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)組織相關(guān)人員跟班檢查，并作好記錄；對(duì)分戶驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)督促房產(chǎn)公司進(jìn)行整改；三、交房前1 個(gè)月物業(yè)模擬業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，發(fā)

2、現(xiàn)問題協(xié)同房產(chǎn)公司整改。四、 負(fù)責(zé)對(duì)維修隊(duì)的管理，制定維修作業(yè)流程和維修人員管理辦法,監(jiān)督和檢查維修工作的情況。五、負(fù)責(zé)施工單位質(zhì)保金的支付審查。六、負(fù)責(zé)保修期內(nèi)由客戶裝修損壞等個(gè)人原因產(chǎn)生問題的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)保修期外的公共部位的工程維修以及由客戶出資的配套設(shè)施完善、改造工程；七、負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)事的統(tǒng)計(jì)分析和匯總，組織維修工作的開展并對(duì)維修質(zhì)量和維修及時(shí)性進(jìn)行回訪和總結(jié)。八、物業(yè)公司必須完善竣工物業(yè)的檔案資料管理體系的建立規(guī)范完整，如不完整的立即要求房產(chǎn)公司工程部配合完善。九、物業(yè)公司接房時(shí)業(yè)主合同、接房報(bào)事等資料檔案保證完整規(guī)范。十、物業(yè)公司接房時(shí)按維保協(xié)議分項(xiàng)建立施工方的聯(lián)系方式等檔案，房產(chǎn)公司工

3、程部配合。十二、物業(yè)公司接管驗(yàn)收合格同意接管后，由物業(yè)公司簽字確認(rèn)接管時(shí)間，并在同意接管后10 日內(nèi)完善物業(yè)公司蓋章返給項(xiàng)目工程部。十三、因特殊原因物業(yè)未到達(dá)物業(yè)公司接管條件時(shí)，但又必須進(jìn)行物業(yè)移交時(shí)。在不影響業(yè)主使用的情況下，房產(chǎn)公司可以通過書面承諾的方式先行向物業(yè)進(jìn)行移交，隨后完善。物業(yè)公司應(yīng)予接管。第二條 房產(chǎn)公司職責(zé):一、房產(chǎn)公司必須積極支持物業(yè)公司開展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司查閱規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖紙、配置標(biāo)準(zhǔn)、工程合同、設(shè)備供應(yīng)合同及工程隱蔽驗(yàn)收記錄等相關(guān)技術(shù)資料提供方便。已交房項(xiàng)目由各管理處核查所需圖紙資料統(tǒng)一報(bào)房產(chǎn)公司補(bǔ)充完整。二、房產(chǎn)公司的竣工物業(yè)必須在向業(yè)主交房前至少10 天，完成

4、所有合同范圍內(nèi)的工作， 達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)的要求，完成交房區(qū)域的圍合工作，并確保交房區(qū)域的安全及清潔、美觀；房產(chǎn)公司需提供滿足基本功能的物業(yè)用房（宿舍、食堂、接待前臺(tái)、辦公室等）；質(zhì)保期從辦理完畢接管驗(yàn)收手續(xù)之日起計(jì)算，實(shí)際質(zhì)保期和施工合同約定的質(zhì)保期存在一定時(shí)間差，在質(zhì)保期時(shí)間差內(nèi)需維修的部分報(bào)房產(chǎn)公司審核確認(rèn)后由物業(yè)維修，房產(chǎn)公司承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。三、房產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司所提交的物業(yè)必須滿足國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、建設(shè)工程合同以及房屋銷售合同的要求，同時(shí)也要滿足集團(tuán)相關(guān)交房物業(yè)的配置要求和物業(yè)接收標(biāo)準(zhǔn)的要求。四、工程竣工辦理物業(yè)移交時(shí)，由房產(chǎn)公司工程部組織召開物業(yè)移交專題會(huì)并明確后期維修管理權(quán)責(zé)。并在預(yù)驗(yàn)

5、收前組織簽訂三方維修協(xié)議。七、負(fù)責(zé)對(duì)補(bǔ)位維修費(fèi)用的審定和及時(shí)支付，負(fù)責(zé)對(duì)施工單位質(zhì)保金的扣款處理，保證合理合法。八、負(fù)責(zé)重大或疑難質(zhì)量問題的界定并協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行處理。第三章細(xì)則第一條物業(yè)接管與維修一、施工單位對(duì)其承包的工作范圍在維修期內(nèi)承擔(dān)維保責(zé)任（保修期按建筑工程施工合同約定執(zhí)行），物業(yè)公司代表房產(chǎn)公司對(duì)工程承包人質(zhì)量保修事宜進(jìn)行管理。二、項(xiàng)目（單位）工程在向業(yè)主交房前60 天，由監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織工程部和物業(yè)公司按分戶驗(yàn)收制度要求對(duì)移交物業(yè)完成驗(yàn)收，并及時(shí)將該工程分戶質(zhì)量檢驗(yàn)檔案提交物業(yè)公司，由物業(yè)公司在向業(yè)主交房前45 天，組織相關(guān)人員完成對(duì)移交物業(yè)的復(fù)檢，并將最終驗(yàn)收結(jié)果形成書面記錄，及時(shí)

6、反饋給房產(chǎn)公司，由房產(chǎn)公司在向業(yè)主交房前30 天完成整改。三、竣工物業(yè)的相關(guān)設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在竣工綜合驗(yàn)收前完成安裝工作（業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講設(shè)備的安裝時(shí)間，可根據(jù)業(yè)主要求，靈活控制），部分自能化系統(tǒng)的調(diào)試需要和業(yè)主協(xié)商，在業(yè)主裝修工程中的進(jìn)行調(diào)試。四、物業(yè)管理公司在房屋建筑及設(shè)施接管前的預(yù)檢中，必須嚴(yán)格按照有關(guān)現(xiàn)行規(guī)范 和分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有房間、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)管理公司書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由房產(chǎn)公司項(xiàng)目工程部組織工程承包人及時(shí)整改和完善。物業(yè)公司在確認(rèn)物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)后，在向業(yè)主交房前 10 天內(nèi)完善簽字接管手續(xù)，并履行物業(yè)管理職責(zé)。五、

7、物業(yè)移交前房產(chǎn)公司要組織物業(yè)公司、施工單位共同召開移交專題會(huì)，向施工單位強(qiáng)調(diào)維修及時(shí)性、物業(yè)公司的權(quán)利和要求以及啟動(dòng)補(bǔ)位維修的原則等、物業(yè)公司應(yīng)介紹質(zhì)保金管理及返還程序、業(yè)主報(bào)事后維修的組織、維修管理辦法等。六、物業(yè)接管的必要條件：施工單位的專業(yè)維修隊(duì)必須成立。以確保交房后三個(gè)月內(nèi)維修人員的穩(wěn)定和專業(yè)性，同時(shí)為確保業(yè)主工程質(zhì)量投訴處理的維修質(zhì)量和及時(shí)性，物業(yè)公司自身應(yīng)在交房前成立維修隊(duì)（維修隊(duì)逐漸應(yīng)形成具備獨(dú)立維修資質(zhì)的主體，為今后物業(yè)直接負(fù)責(zé)維保期的管理奠定基礎(chǔ)）， 并在物業(yè)公司工程部經(jīng)理下配備2 名專業(yè)能力較強(qiáng)的維修管理人員。七、物業(yè)公司正式接管房屋建筑及附屬設(shè)施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺

8、陷，遇緊急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強(qiáng)烈要求立即整改而施工單位無法按時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理等）由物業(yè)公司代替工程承包人立即實(shí)施處理；遇緊急情況，由物業(yè)公司通知工程承包人到場(chǎng)處理。承包人在接到物業(yè)公司的傳真或電話通知后24 小時(shí)內(nèi)必須趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照物業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排，在合理時(shí)間內(nèi)維修完畢。承包人參加維修的人員應(yīng)該經(jīng)過必要的培訓(xùn)和相對(duì)固定，并遵守物業(yè)公司維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范；維修處理的結(jié)果必須符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用的要求。八、承包人在接到物業(yè)公司的電話、傳真或電子郵件等通知后24 小時(shí)內(nèi)不能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，或不能按照物業(yè)公司統(tǒng)一安排和規(guī)定進(jìn)行修理，或修理結(jié)果不符合施工驗(yàn)收規(guī)范和

9、用戶正常使用的要求時(shí)，物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補(bǔ)位維修隊(duì)可代替工程承包人實(shí)施修理。九、如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物業(yè)公司采用電話、傳真或電子郵件等通知承包人24 小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。且無論其是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，均由物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補(bǔ)位維修隊(duì)代替工程承包人實(shí)施修理，以確保業(yè)主利益及品牌美譽(yù)度。十、對(duì)通知承包人方式的要求：（一）自本辦法印發(fā)之日起的項(xiàng)目，在相關(guān)保修協(xié)議中應(yīng)明確采取的通知方式，并要求承包人在協(xié)議中明確電話號(hào)碼、傳真號(hào)、郵箱等；若號(hào)碼有變，應(yīng)要求承包人書面通知房產(chǎn)或物業(yè)公司。（二）房產(chǎn)或物業(yè)公司通知承包人時(shí)，必須作好證據(jù)留底并嚴(yán)格保管，直至與承包人辦理完畢退還質(zhì)保金

10、的結(jié)算工作后方可銷毀。十一、為保證補(bǔ)位維修的正常工作和資金周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)公司可預(yù)付一定啟動(dòng)或周轉(zhuǎn)資金（每個(gè)項(xiàng)目不低于10 萬元） ，每月維修隊(duì)負(fù)責(zé)人憑預(yù)算表、確認(rèn)書、相關(guān)票據(jù)和費(fèi)用清單等到房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部報(bào)賬。第二條質(zhì)量缺陷責(zé)任劃分一、業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設(shè)施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)公司、業(yè)主、和承包 人共同明確責(zé)任。如承包人未在通知要求的時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的，可作為承包人已默 認(rèn)其責(zé)任并默認(rèn)承擔(dān)物業(yè)公司委托補(bǔ)位維修隊(duì)所維修的一切費(fèi)用。三、共用設(shè)備、設(shè)施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項(xiàng)維保， 質(zhì)保期嚴(yán)格按建筑工程施工合同約定執(zhí)行，保證質(zhì)保金的正常使用。第三條補(bǔ)位維修隊(duì)的管理一、在時(shí)

11、間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關(guān)專業(yè)人員編制維修方案和 費(fèi)用預(yù)算；在緊急情況下，可以先行處理，再追補(bǔ)費(fèi)用預(yù)算。二、在質(zhì)量缺陷修理過程中，必須由管理處指定專人對(duì)薄弱環(huán)節(jié)、重要部位及隱蔽 工程等進(jìn)行檢查驗(yàn)收取證，并且辦理書面確認(rèn)手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認(rèn)可; 維修完成后嚴(yán)格按照施工驗(yàn)收規(guī)范的要求進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)有防水要求的必須作關(guān)水或淋水 檢驗(yàn)，再簽字認(rèn)可，已經(jīng)入住的也必須有業(yè)主簽字認(rèn)可。四、重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案，必須報(bào)房產(chǎn)公司審批備案，在實(shí)施過程中， 房產(chǎn)公司派專業(yè)人員作必要的技術(shù)指導(dǎo)。五、補(bǔ)位維修隊(duì)?wèi)?yīng)引進(jìn)專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設(shè)備和設(shè)施（如防水、疏通 等方面），并且

12、編制維修采用特殊材料的使用手冊(cè)。第四條維修實(shí)施原則一、已交房還處于質(zhì)保期的項(xiàng)目，由物業(yè)公司成立維修隊(duì)，負(fù)責(zé)補(bǔ)位維修，維修費(fèi) 用由房產(chǎn)公司進(jìn)行墊付。（一）維修隊(duì)可通過招投標(biāo)選擇專業(yè)公司，也可招聘專業(yè)人員或臨時(shí)雇用等方式， 其工作飽和程度可由房產(chǎn)和物業(yè)共同協(xié)商進(jìn)行臨時(shí)調(diào)度。（二）對(duì)維修隊(duì)的管理由物業(yè)公司進(jìn)行管理，其工作效率和工作質(zhì)量由物業(yè)公司負(fù) 責(zé)管理，物業(yè)公司負(fù)責(zé)完善維修人員的管理細(xì)則確保維修質(zhì)量和維修的及時(shí)性率。（三）物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織對(duì)維修人員的定期培訓(xùn)，盡量保證維修隊(duì)伍的穩(wěn)定性。（四）對(duì)施工單位未及時(shí)到場(chǎng)維修啟動(dòng)補(bǔ)位維修的，房產(chǎn)公司、物業(yè)公司要要求施 工單位進(jìn)行簽字確認(rèn)，對(duì)施工單位不予簽字的要及時(shí)進(jìn)行照片留底，做好原始及處理后 的證據(jù)收集，并通過掛號(hào)信的方式發(fā)函給施工單位。（五）物業(yè)在和施工單位責(zé)任界定上有分歧時(shí)可要求房產(chǎn)公司工程部參加，