物業(yè)管理收費問題淺析和對策專業(yè)論文

1、word完美整理精品文檔物業(yè)管理收費問題淺析和對策物業(yè)管理作為二十一世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，雖然它牽涉 的面廣，涉及的問題復雜，但作為市場經(jīng)濟體制下的產(chǎn) 物，卻為廣大市民了解甚少，但它卻無時無刻不在市民 身邊，影響著市民生活的方方面面。然而物業(yè)服務企業(yè) 收費難的問題卻其中困擾著物業(yè)服務企業(yè)，阻礙著物業(yè) 管理行業(yè)的快速健康發(fā)展。一、物業(yè)收費現(xiàn)狀分析目前對物業(yè)管理的理解有兩種流派，一種是站在服務角度理 解的：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人的委 托，依照物業(yè)服務合同，對房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi) 生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治， 并向物業(yè)所有人或使用人提供綜合性

2、的有償服務；另一種流派是 站在管理角度理解的：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企 業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域 的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。綜合以上兩種流派，可以達成一個統(tǒng)一的理念，即物業(yè)管理 是：立足于服務、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)即服務行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)的生存運作基于 收取的物業(yè)服務費用，1996年原國家計委、建設(shè)部以計價費 1996266號發(fā)布城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法, 規(guī)定“物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不 同情況，分別實行政府定價、政府指導價和

3、經(jīng)營者定價”。政府 開始干預物業(yè)管理收費行為，物業(yè)管理收費逐步進入規(guī)范化。但 是，暫行辦法未能解決合理收費的問題。2003年國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部以發(fā)改價格20031864號發(fā)布物業(yè)服務收 費管理辦法（2004年1月1日起實施），更進一步提升了物業(yè)管 理產(chǎn)業(yè)的社會效應，為物業(yè)服務費用的收取提供了法律依據(jù)。實習單位簡介：河南廣匯物業(yè)管理有限公司，成立于 1997 年，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，下設(shè)行政部、客服部、 工程部、安管部、資產(chǎn)管理中心、網(wǎng)絡監(jiān)控中心、財務中心等幾 個部門，現(xiàn)有員工一百多人，其中中級以上職稱管理人員30余人, 是一家二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。管理項目有：廣匯國貿(mào)大

4、廈， 廣匯PAMA小區(qū)等。2012年12月本人加入廣匯物業(yè) PAMA小區(qū) 項目客服部，參與了公司2012年度物業(yè)費的收取，三年的理論知 識學習結(jié)合工作中的經(jīng)歷經(jīng)驗及對鄭州其他物業(yè)公司的調(diào)查發(fā) 現(xiàn)，現(xiàn)在，幾乎所有的物業(yè)管理公司都陷入物業(yè)服務費收取難的困 境，那么，其原因何在，又有何解決辦法呢？問題主要在以下幾 個方面。二、物業(yè)收費中面臨的問題（一）開發(fā)商的問題1 .開發(fā)商遺留問題導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費。 如規(guī)劃的變更， 造成容積率提高，綠地面積減少，監(jiān)控等配套設(shè)施不到位都會造 成業(yè)主的不滿而拒絕繳納物業(yè)費。開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量有問題， 如漏水、墻體開裂、粉刷層脫落時，在保修期內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商修補 時

5、不及時，質(zhì)量不到位，再加上一些物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的特殊 關(guān)系，導致一部分業(yè)主拒交物業(yè)費。開發(fā)商遺留問題在物管費欠 交中占20%-35臉右。2 .開發(fā)商越權(quán)承諾，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費。開發(fā)商許諾 的事情無法兌現(xiàn)，如小區(qū)的設(shè)施規(guī)劃，物業(yè)費的減免等，業(yè)主的 憤怒無處發(fā)泄最終只能以拒交物業(yè)費的形式來進行抗爭。（二）業(yè)主的問題1 .服務付費理念跟不上。服務付費，就好象用水用電要交費， 收看有線電視要付費一樣，可一些業(yè)主由于跟不上時代的發(fā)展， 物業(yè)服務付費理念跟不上，認為無需物業(yè)或沒感受到物業(yè)的服務 為理由拒交物業(yè)費。2 .治安狀況差，引起業(yè)主拒交物業(yè)服務費。每個小區(qū)或多或 少都存在財物被盜的現(xiàn)象，業(yè)主

6、認為交了物業(yè)費，物業(yè)就應該保 證業(yè)主的財物萬無一失，如鑫苑名家、廣匯PAM序，這類問題在 欠交物業(yè)服務費占5%-15%3 .維權(quán)手段比較少?，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個人為主，還不是 主動通過建立業(yè)主委員會來維權(quán)。在調(diào)查的住宅小區(qū)中，已成立 的業(yè)主委員會的小區(qū)只占到 30%而個人維權(quán)費時費力，業(yè)主一 般沒有足夠的時間去維權(quán)，物業(yè)公司正是抓住了這一弱點而未完 全履行物業(yè)公司的義務。4 .盲目從眾心理，僥幸心理，導致物管費不交面惡性擴大。由于一些業(yè)主的消費觀念、消費意識沒有完全樹立起來，一些業(yè) 主欠交了物業(yè)服務費后，另一些業(yè)主看到欠交物管費的不交了就 不交了，也產(chǎn)生了從眾心理，妄圖逃避物業(yè)費。（三）服務企

7、業(yè)的問題1 .人員素質(zhì)低，服務不到位是造成拒付物管費的主要原因。 服務理念差，物業(yè)公司本應該根據(jù)物業(yè)服務合同的要求履行服務， 但一些服務企業(yè)把自己的身份作為管理者，而不是服務者，沒有 把業(yè)主作為平等的被服務者主體來看待，平時不能及時溝通早發(fā) 現(xiàn)問題。服務不到位，少服務、不服務現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是小 區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運、樓道保潔等內(nèi)容，不少小區(qū)未能 按事先承諾的標準兌現(xiàn)，調(diào)查中住戶對雜物堆積、電子防盜門不 及時維修等現(xiàn)象更為不滿。2 .收支透明度低，主動接受業(yè)主監(jiān)督的自覺性跟不上。業(yè)主 對自己所繳納的管理費用的支出有知情權(quán)、物管沒有對業(yè)主作財 務明細公開，而這些卻給業(yè)主們留下了虛假虧空的

8、想象和收費標 準偏高和亂收亂支的懷疑。3 .物業(yè)服務的整體特性。物業(yè)服務提供的也是一種公共產(chǎn)品, 與電力、自來水、有線電視、電話等服務有較大的差別。物業(yè)服 務提供的是綜合服務，對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主限制少，物業(yè)服 務企業(yè)不可能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺、電信部門 對欠費的用戶實行停電、停水、停播、停止使用的措施，物業(yè)收 費的整體難度較大。（四）政府和社會的問題1 .政策的空白點。一些炒房者的物業(yè)服務費收取更難，特別 是外地炒房者，聯(lián)系上都很難，收費就更難。另外，由于炒房者 轉(zhuǎn)讓房屋，進行權(quán)屬登記時，沒有制度和措施強行約束要求交清 物業(yè)服務費。房屋的受讓方根據(jù)國務院物業(yè)管理條例規(guī)定： 受

9、讓人不對房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務費負責，導致物業(yè)服務企 業(yè)對物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時間的物業(yè)服務費索要無門。2 .政府承諾的問題。政府承諾也是一個非常重要的問題，一 些政府應建的市政工程未按時建設(shè)也會造成業(yè)主對物業(yè)的不滿而 將責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上。3 .空置率高，導致物業(yè)費收取困難。由于存在房價預期升值 和炒房行為推動房產(chǎn)過度開發(fā)，導致目前房屋空置率增高，在廣 匯PAM處區(qū)，空置率幾乎占到了 40%4 .規(guī)劃不夠完善，帶來物管效率低，相對提高了物業(yè)服務的 收費標準，增加了管理的難度。在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)中，部分開發(fā)商只考慮了銷售，方便交通，而忽視物業(yè)管理，造成小區(qū)出口多， 物業(yè)分散，從而增加了物業(yè)管理成本和管

10、理難度。三、解決物業(yè)收費問題的辦法那么，針對物業(yè)管理中存在的這些問題，應該采取什么措施 來提高物業(yè)收費率呢？政府、社會、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主在其中應該 發(fā)揮什么樣的作用呢？有以下幾個方面可以參考。（一）應加強宣傳，建立互信的關(guān)系，著力解決收繳率低下 的問題對廣大業(yè)主加強物管工作職能和作用的宣傳，使之充分認識 到做好物管工作可以營造良好的生活環(huán)境。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主 委員會可運用小區(qū)宣傳欄、發(fā)放傳單、召開業(yè)主代表大會等多種 形式，廣泛宣傳物業(yè)管理的職能、服務范圍、政府相關(guān)政策以及 對小區(qū)管理的要求等，幫助業(yè)主走出認識誤區(qū)，明確自己的權(quán)利 和義務，樹立起消費即要付費的觀念。政府職能部門也要通過電 視、報

11、紙等大眾媒體，大力宣傳物業(yè)管理服務等方面的政策法規(guī)， 用政策引導物管企業(yè)和廣大業(yè)主建立和諧合作的關(guān)系。（二）重新審核成本、多方聽取意見，適時調(diào)整住宅小區(qū)物 業(yè)服務收費等級評定標準和物業(yè)綜合服務費收費標準實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準應根據(jù)目前的人工成本的調(diào)整而適時的修改。目前鄭州市的物業(yè)服務收費標準是2005年制定的，由于這幾年物價的持續(xù)上漲太快，最低工資標準也多 次調(diào)整，再加上物業(yè)服務是勞動密集型企業(yè)，人員的勞務開支占 總開支的80%£右，國家為防止物價上漲過快，物管企業(yè)多次要 求提高物業(yè)服務收費標準被推遲，適時的修改物業(yè)法律刻不容緩。（三）科學劃定物業(yè)管理區(qū)域，讓業(yè)主委員會發(fā)揮

12、物業(yè)管理 的主角作用業(yè)主物權(quán)管理理念和消費理念的缺失，造成自我管理機制不 完善，業(yè)主委員會建立難，發(fā)揮作用更難。有些居民嫌煩、怕得 罪人、不愿挑頭，再加上業(yè)主委員會成員純粹是盡義務，沒有報 酬、吃力不討好，因而，部分小區(qū)至今無法建立業(yè)主委員會，致 使許多問題難以通過正常途徑解決。還有些已建立的業(yè)主委員會 工作不正常，未發(fā)揮應有的作用。（四）科學規(guī)劃，管理先行，提高物業(yè)管理的效率政府規(guī)劃部門在規(guī)劃時就應該充分考慮今后的物業(yè)管理的 問題，總結(jié)目前因規(guī)劃帶來的物業(yè)管理的缺陷。在開發(fā)住宅時事 先明確合理的物業(yè)管理區(qū)域，在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)必須由同一 物業(yè)公司管理，在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體開發(fā)，可分期開

13、發(fā)、.專業(yè)資料供學習分享下載word完美整理精品文檔分不同的公司開發(fā)。并在規(guī)劃的同時事先明確物業(yè)的使用性質(zhì)和 合理布局，做到商娛學等服務型社會設(shè)施應在方便居民生活的同 時，也應該考慮防止與部分居民生活的沖突，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 的改造。（五）企業(yè)要內(nèi)修外練，政府要加強服務和監(jiān)管，提供物業(yè) 服務企業(yè)發(fā)展新環(huán)境1 .企業(yè)要內(nèi)修外練，提高素質(zhì)。企業(yè)要制定規(guī)范化的管理制 度，通過制度強化服務的質(zhì)量，從細節(jié)上出真情，從質(zhì)量上求信 譽。要加強對員工的培訓，讓每一位員工知道其職責和操作規(guī)程， 自身加強對服務質(zhì)量的檢查，并通過對業(yè)主的回訪，檢驗和發(fā)現(xiàn) 服務中存在的問題，不斷提升服務質(zhì)量。2 .政府多給少取，鼓勵

14、更多的人參與物業(yè)服務行業(yè)。加強對 從事物業(yè)工作的人員培訓，建立輪訓制度，提升從事物業(yè)服務人 員的素質(zhì)，對物管人員輪訓對口部門實行免費的優(yōu)惠政策。對通 過ISO認證的獲得三級以上資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)給予獎勵。對欠 交物業(yè)服務費的炒房者，在辦理房產(chǎn)過戶時要求其提供物業(yè)服務 費交納情況，對欠交的待交齊后再辦理過戶手續(xù)，創(chuàng)建誠信社會。3 .建立誠信檔案，清除不良物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務的主管 部門應對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行規(guī)范，制定物業(yè)服務合同的指 導性文本，讓合同各方的利益更具體、更明確、合同更便于操作， 達到各方的義務更好的履行，利益得到更好的維護，對不按物業(yè) 服務合同履行的物業(yè)企業(yè)要進行指導和規(guī)勸，

15、并建立檔案，對企 業(yè)的不良行為屢勸不聽從的、履行合同差的、業(yè)主反響強烈的物 業(yè)服務企業(yè)要從物業(yè)服務行業(yè)清退，提升物業(yè)服務行業(yè)的整體素 質(zhì)。4 .扶優(yōu)創(chuàng)品牌，讓物業(yè)服務企業(yè)實行集約化管理。物業(yè)服務 與其它服務一樣，也應該走品牌之路，創(chuàng)誠信度高、服務質(zhì)量優(yōu)、 滿意度高的優(yōu)秀企業(yè)。通過優(yōu)秀企業(yè)帶動更多的物業(yè)服務企業(yè)向 良性方向發(fā)展，讓優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造社會效益的同時也帶 來良好的經(jīng)濟效益。四、結(jié)束語二十一世紀，是知識經(jīng)濟大爆炸的時代，新技術(shù)的發(fā)展將導 致物業(yè)管理領(lǐng)域的巨大變革，許多傳統(tǒng)的管理辦法將難以繼續(xù)適 應新的模式。不斷創(chuàng)新求變將是物業(yè)公司在新世紀面臨的巨大挑 戰(zhàn)，物業(yè)公司要抓住機遇，乘勢而上，著力解決工作中存在的問 題。穩(wěn)定市場，規(guī)范競爭，推動物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展。不遠 的未來，希望物業(yè)收費工作能夠更加的規(guī)范化、 合理化、專業(yè)化,.專業(yè)資料供學習分享