《山東臨沂市房地產(chǎn)-臨沂羅莊區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告》

1、臨沂市羅莊區(qū)項(xiàng)目分析報(bào)告一、 羅莊區(qū)概況臨沂市羅莊區(qū)位于山東省東南部，地跨東經(jīng)1180611828，北緯34513506。北靠蘭山區(qū)，東與河?xùn)|區(qū)隔沂河相望，西與蒼山縣接壤，南與郯城縣為鄰。南北最大縱距22.5公里，東西最大橫距25公里?？偯娣e370.6平方公里。 羅莊區(qū)地理位置優(yōu)越，是魯南蘇北重要的交通樞紐。境內(nèi)206國(guó)道縱貫?zāi)媳?，兗石鐵路橫穿北部，距臨沂飛機(jī)場(chǎng)10公里，距日照、嵐山、連云港三大港口僅百公里。區(qū)內(nèi)設(shè)有國(guó)家社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、省級(jí)開放開發(fā)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和省級(jí)外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)示范區(qū)。羅莊區(qū)地理位置示意圖二、 羅莊區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案情況1、 金臺(tái)花園金臺(tái)花園由臨沂美華房地

2、產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。位于羅六路與規(guī)劃路交匯處，離市區(qū)10分鐘路程。項(xiàng)目占地40畝，綠化率達(dá)35%，南有區(qū)植物園和美麗的雙月湖。住宅價(jià)格：3層1590元/平方米；4層1520元/平方米，頂層1390元/平方米。銀行按揭優(yōu)惠7%，一次性付款優(yōu)惠10%。商鋪價(jià)格：均為一層150平米商鋪，售價(jià)1950-2100元/平方米。銀行按揭優(yōu)惠2%，一次性付款優(yōu)惠6%。 金臺(tái)花園 2、 沂州陽(yáng)光花園沂州陽(yáng)光花園由臨沂市沂州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該小區(qū)位于羅莊區(qū)文化路西段，東臨羅莊區(qū)第一中學(xué)，與超市及銀行毗鄰，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施完備。小區(qū)建筑面積210000平方米，共41棟，5層送閣樓，綠化率40%，區(qū)內(nèi)

3、配套設(shè)有陽(yáng)光衛(wèi)生院，商業(yè)步行街，陽(yáng)光超市，幼兒園，廣場(chǎng)和觀景湖住宅價(jià)格：起價(jià)1460元/平方米（1層），最高價(jià)1620元/平方米（3、4層），均價(jià)1500元/平方米，銀行貸款97折，一次性付款95折。商鋪價(jià)格：僅剩一套45平方米一層商鋪，2000元/平方米。 金臺(tái)花園3、美澳花園（別墅高檔項(xiàng)目，僅供參考）美澳花園由臨沂市羅湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項(xiàng)目位于沂河路與金程路交匯處。項(xiàng)目占地14萬(wàn)平方米，容積率0.8，綠化率60%，樓盤形態(tài)以疊拼別墅為主，聯(lián)排別墅為輔。別墅面積168-400平方米，公寓住宅100-230平方米。售價(jià)：起價(jià)2400元/平方米 三、 地塊分析1、項(xiàng)目背景該地塊為中國(guó)作

4、家協(xié)會(huì)臨沂創(chuàng)作生活基地，屬文體娛樂(lè)用地，現(xiàn)該地塊用作合作開發(fā)，合作方以土地投入方式合作開發(fā)。地塊需進(jìn)一部變更土地用地性質(zhì)后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2、地塊位置該地塊位于臨沂市羅莊區(qū)中心位置，西臨區(qū)人民法院，東臨區(qū)工商分局，南隔湖北路與區(qū)政府和雙月湖公園相鄰。項(xiàng)目占地19800多平方米，地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)東西窄，南北220多米，東西90多米。臨沂項(xiàng)目位置示意圖本案3、 周邊配套情況該地塊位于羅莊區(qū)中心地段區(qū)行政商業(yè)中心區(qū)，具有良好的地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全。周邊有區(qū)政府、區(qū)法院、區(qū)工商分局、區(qū)公安分局、區(qū)國(guó)土資源分局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督分局、區(qū)勞動(dòng)局等政府事業(yè)單位，還有學(xué)校、銀行、酒店等配套設(shè)施

5、。地塊東臨護(hù)臺(tái)植物園、雙月湖公園等城市景點(diǎn)。綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的的地段優(yōu)勢(shì)。四、 項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目背景、項(xiàng)目所處市場(chǎng)和環(huán)境情況以及項(xiàng)目自身情況。該項(xiàng)目的發(fā)展以住宅為主，沿湖北路建設(shè)沿街底商。根據(jù)項(xiàng)目地段情況，項(xiàng)目總建筑面積約30000平方米，其中住宅約27000平方米，沿街商業(yè)約3000平方米。綜合考慮羅莊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和地塊狀況，該項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)定位為1600元/平方米，沿街商業(yè)均價(jià)為2500元/平方米。由于目前項(xiàng)目用地性質(zhì)屬文體娛樂(lè)用地，因此如進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需變更地塊用地性質(zhì)為商住用地。根據(jù)目前情況，可考慮項(xiàng)目分步開發(fā)，先建設(shè)南北兩側(cè)沿街，變更項(xiàng)目用地性質(zhì)后再根據(jù)實(shí)際情況開

6、發(fā)建設(shè)。南側(cè)沿街根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)沿街商住樓約5000平方米，其中商鋪3000平方米，住宅2000平方米，北側(cè)沿街則建設(shè)2層臨時(shí)建筑約1200平方米，用于中國(guó)作家協(xié)會(huì)臨沂創(chuàng)作生活基地的臨時(shí)活動(dòng)中心，考慮臨時(shí)建筑性質(zhì)，此臨時(shí)建筑可考慮使用鋼結(jié)構(gòu)。其余部分待變更土地用途后根據(jù)市場(chǎng)情況再進(jìn)行。如下圖所示地塊分期開發(fā)示意圖沿街商業(yè)樓（約5000平方米）區(qū)人民法院工 商羅莊分局臨 時(shí) 建 筑（活動(dòng)中心）變 更 用 地 后開 發(fā) 二 期（約25000平方米）本 項(xiàng) 目 說(shuō)明：一期開發(fā)：二期開發(fā)五、投資估算說(shuō)明 根據(jù)前面分析情況，該項(xiàng)目占地約19800平方米，總建筑面積約30000平方米，土地費(fèi)用暫按20

7、萬(wàn)元/畝。同時(shí)考慮當(dāng)?shù)亻_發(fā)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則該項(xiàng)目的有關(guān)投資估算情況如下：投資估算說(shuō)明表序號(hào)費(fèi)用名稱單項(xiàng)成本（元/平米）計(jì)算依據(jù)1土 地 費(fèi) 用203.941.1土地出讓費(fèi)198.0020萬(wàn)/畝1.2土地交易契稅5.94土地價(jià)格的3%2前期費(fèi)用及各類規(guī)費(fèi)238.022.1勘查設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)用22.002.1.1小區(qū)規(guī)劃費(fèi)1.00居住區(qū)：1-2萬(wàn)元/公頃，本項(xiàng)目按1.5萬(wàn)元/公頃2.1.2水文地質(zhì)勘察費(fèi)2.502.5元/平米2.1.3工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)10.50工程造價(jià)的1%-3%，本項(xiàng)目暫按1.5%2.1.4施工監(jiān)理費(fèi)8.0010元/平米2.2開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、人防類規(guī)費(fèi)196.142.2.1房地產(chǎn)綜合

8、開發(fā)管理費(fèi)2.702.7元/平米2.2.2規(guī)劃咨詢服務(wù)費(fèi)2.602.6元/平米2.2.3新型墻體材料專項(xiàng)基金8.008元/平米2.2.4散裝水泥專項(xiàng)資金2.002元/平米2.2.5施工圖審查費(fèi)0.84設(shè)計(jì)費(fèi)的8%， 2.2.6城建綜合配套費(fèi)155.00155元/平米2.2.7人防易地建設(shè)費(fèi)25.00臨沂市區(qū)25元/平方米2.3建管類規(guī)費(fèi)19.882.3.1定額管理費(fèi)0.70工程造價(jià)的12.3.2勞保費(fèi)18.2工程造價(jià)的2.6%2.3.3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.49工程造價(jià)的0.72.3.4交易服務(wù)費(fèi)（甲乙雙方各承擔(dān)50%）0.491.4：中標(biāo)價(jià)在500萬(wàn)（含）以下；1.2：中標(biāo)價(jià)在500-1000萬(wàn)以下

9、；1：中標(biāo)價(jià)在1000-3000萬(wàn)以下；0.8：中標(biāo)價(jià)在3000萬(wàn)元以上3建 安 工 程 費(fèi)750沿街商住樓按1000元/平方米，普通住宅按700元/平方米4組團(tuán)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1004.1道路、排水、綠化5050元/平米4.2室外管線施工費(fèi)用5050元/平米5開 發(fā) 后 規(guī) 費(fèi)5.165.1產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)1.36住宅1.36元/平米5.2房屋所有權(quán)登記費(fèi)0.8080元/套5.3住房交易手續(xù)費(fèi)3.003元/平米6財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用0暫不考慮7銷 售 費(fèi) 用32取銷售收入的2%，按1600元/平方米銷售均價(jià)，8管 理 費(fèi)25.94取1-5之和的2%9不可預(yù)見費(fèi)22.5取建安費(fèi)用的3%10單位 成 本137

10、7.56總投資：4132.68萬(wàn)元（備注：不考慮臨時(shí)建筑投資情況）若不考慮土地成本因素，則項(xiàng)目開發(fā)單位成本為1173.62元/平方米，總投資估算為3520.86萬(wàn)元（不考慮臨時(shí)建筑投資）。六、分期投資估算說(shuō)明1、一期開發(fā)建設(shè)投資根據(jù)前面分析和項(xiàng)目開發(fā)定位，項(xiàng)目一期建設(shè)沿街5000平方米商住樓和1200平方米臨時(shí)建筑。商住樓建安成本暫按1000元/平方米，單位造價(jià)為1627.56元/平方米（含地價(jià)，若不含地價(jià)單位造價(jià)為1423.62元/平方米）；臨時(shí)建筑考慮臨時(shí)性和可回收利用性采用鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)并考慮一定裝修，建造成本暫按1000元/平方米（其中建安成本700元/平方米，裝修成本300元/平方米）。

11、（1）含土地成本一期投資為：5000平方米沿街樓投資（含土地成本）：5000平方米1627.56元/平方米=813.78萬(wàn)元臨時(shí)建筑投資：1200平方米1000元/平方米=120萬(wàn)元總投資為：813.78+120=933.78（萬(wàn)元）（2）不含土地成本一期投資為：5000平方米沿街樓投資（不含土地成本）：5000平方米1423.62元/平方米=711.81萬(wàn)元臨時(shí)建筑投資：1200平方米1000元/平方米=120萬(wàn)元總投資為：711.81+120=831.81（萬(wàn)元）2、二期開發(fā)投資（1）含土地成本的二期投資根據(jù)前面分析和項(xiàng)目開發(fā)定位，項(xiàng)目二期建設(shè)約25000平方米住宅。住宅建安成本按700元/平方米米，則含地價(jià)的單位成本為1327.56元/平方米。則二期含地價(jià)的投資約為：25000平方米1327.56元/平方米=3318.90萬(wàn)元（