物業(yè)公共設施維修、養(yǎng)護方案

1、物業(yè)公共設施維修、養(yǎng)護方案一、設備設施服務標準及制度（一）設備設施服務管理標準1、維修員熟悉工作區(qū)域結構，了解電梯、空調、制冷、制熱、 電器等設施設備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位 置、走向和使用情況，研究科學的養(yǎng)護方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟、 合理”的前提下，使設備始終處于良好的技術狀態(tài)，保證其正常用行。2、設施、設備維護保養(yǎng)的管理設施，設備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關鍵，熟練的掌握設備管理技 術保證所有設備的正常運行，保持設備、設施的最佳狀態(tài)，延長設備 的使用年限；加強對機器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省 能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（1）自控系統(tǒng)的管理：消防報

2、警系統(tǒng)：煙感探頭測試每年檢查一次；報警盤每年清潔不少于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年不少于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對大樓、地下室、非樓層CJ控制機檢查一次；每月對消防火閥水源開關、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對加壓風機，火幕控制閥，卷簾門的聯(lián)動檢查一遍。（2）供水、排水設施的管理：值班人員要對其進行日常保養(yǎng)、 安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢 查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵 體進行檢查，更換易損部件，對排水系統(tǒng)每月進行一次清理檢查井， 確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢 修每年

3、不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以 上的檢查維修、保養(yǎng)內容要做好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字 入檔。（3）供電設備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接 處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否 準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行，對突然停電原因 應盡快查找，及時報告主管部門領導，同時檢查各線路的開關安全情 況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。對各類電機每半年保養(yǎng)檢 修一次，各樓層的配電室及電閘設備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關柜 安全工具集避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關柜每年清潔除塵一次。-9 -（二）設備綜合管理規(guī)程1、機電設備的編

4、號按公司統(tǒng)一編號進行；（1）以設備的機組整體為編號對象，不含機電設備的主要部件和 配套部件。（2）對機電設備進行I、II、in分類編號方式： OX- （X）X，-X*/*YX*X*X力 IIL卜一匚總編號L一同類設備的編號關系，備分類設備安裝樓層U設備安裝樓層號”設備安裝樓號u設備名稱'J注：口代表名稱拼音字母簡寫X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字（3）機電設備一經(jīng)編號，須掛牌標示，并應保持相對穩(wěn)定.（4）所有機電設備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關記錄時, 必須統(tǒng)一使用機電設備的確定編號。2、設備卡（1）設備卡具體要求：a、字體的大小由設備名稱字數(shù)多少而確定；b、設備名稱，編號應與設備臺帳一致

5、；c、設備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標一般用原色，也可用黑色；f、設備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設備卡圖樣（略）設備名稱設備編號（3）設備卡應張貼與設備上便于識別的固定部位，卡片如有污損 則應更換。3、設備臺帳（1）物業(yè)服務中心工程部對轄區(qū)的設備設施按系統(tǒng)登記填寫設 備清單（2）依據(jù)設備清單逐臺建立設備臺帳。（3）每份設備臺帳背面的空格表應記錄該設備的重大事故, 重要部位的維保中大修及零配件更換等相關內容，并寫明日期，維修 單位或維修人。（4）每臺（套）設備的帳、卡、物應保持一致。4、設備狀態(tài)標識（1）工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人 員傷害和設備損壞。（2）設

6、備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同 情況的警示牌等（如嚴禁合閘）。（3）正常運行中的設備可不予標識。（4）設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時將設備狀態(tài)標識置于設備明顯處。(5)設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。(6)采用的標識牌由公司統(tǒng)一購置。5、設備保養(yǎng)制度。(1)日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和 潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車。(如正壓風機、消防泵、 排水泵等)發(fā)現(xiàn)故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。(2) 一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查，檢測、根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗， 調整，維修更換：對電機進行絕緣搖測：對電氣設備清掃，檢查儀

7、表、 電器開關接線端；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對 管道、風道局部除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門滲漏，故障進行 處理。(3)二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調整、部分解體檢查和局部修理更換 易損件等；對電機進行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電 氣設備全面清掃；母線、導線，電器端子除氧化、緊固、校驗儀表; 搖測絕緣電阻對電子設備除塵，插接件接口清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測試；各管道、 風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。6、設備設施維修保養(yǎng)工作程序(1)工程部根據(jù)轄區(qū)設備設施的使用年限、使用頻度、年故障 率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運行情況，每年12月2

8、0日前制定下年 度設備設施維修保養(yǎng)年度計劃。（2）由物業(yè)服務中心報請公司領導或業(yè)主單位審批。（3）公司領導批準由公司出資的計劃項目。（4）業(yè)主單位批準由業(yè)主出資的計劃項目。（5）對于需要外委測試/維修保養(yǎng)項目要填寫外委申請。（6）項目審批后，工程部負責制定各項目的備品、備件，填寫 物品采購計劃表并按計劃項目組織實施。（7）工程部主管和有關技術人員共同監(jiān)督驗收將維保實施情況 填入設備設施維修保養(yǎng)記錄。7、設備故障、事故處理程序（1）設備故障：指設備設施因部件損壞、失效、超載、超電壓 電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機 停電，經(jīng)事后維修而可恢復正常工作。（2）設備設施發(fā)生

9、故障，工程維修人員及時排除或通知有關單 位維修，盡快恢復正常運行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認真填入設備維修記 錄，不得疏漏隱瞞。（4）設備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長時間有關系統(tǒng)不能 正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴重影響辦公活動，或設備損壞 嚴重修復費用在2000元以上者。（5）發(fā)生設備事故物業(yè)服務中心必須及時報告公司領導，同時 組織人員或有關單位按應急程序進行搶修。（6）設備事故處理后，由物業(yè)服務中心負責人召集工程部有關 人員和單位參加事故分析會，工程部主管寫出分析意見、防范措施由 物業(yè)服務中心負責人簽閱上報公司領導。8、設備技術資料管理（1）物業(yè)接管機電設備的資料應包括：

10、a、機電設備出廠合格證；b、機電設備使用說明書；c、機電設備安裝、調試報告；d、設備保修卡，維保協(xié)議。（2）設備資料在設備交接驗收時，由物業(yè)接管驗收小組向發(fā)展 商收取并辦理接收手續(xù)，填寫物業(yè)接管資料移交清單。（3）對于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實等問題， 物業(yè)接管驗收小組應該將問題逐項記入接管驗收資料遺留問題登記 表。（4）機電設備的臺帳、運行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機資料圖冊 構成設備的全部檔案內容。（5）設備的檔案資料應整理裝訂，物業(yè)服務中心專人專柜保存。9、設備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因 工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離

11、崗的時間 和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責的要求，密切注視所管設備的運 行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時排除設備故障，按計劃進行設備設施 的維修保養(yǎng)并做好相關記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對講機，調到規(guī)定頻道，隨時 接收客服部報修指令。（4）維修值班人員接到報修后，應攜帶有關工具迅速前往維修， 按業(yè)主報修流程序進行、認真填寫業(yè)主報修單和業(yè)主報修回執(zhí) 單，等工作內容詳細記入工作記錄本。（5）維修值班人員，交接班人員應提前做好交接班準備工作。（6）交班人員應主動、簡要的向接班人員介紹值班和設備運行 情況，重點講明接班后有連續(xù)性的工作內容。（7）接班人員應查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否

12、齊 全。無誤后共同在工作記錄本上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準下班；b、交接班準備工作未完成；c、在設備故障、事故處理未完成時，由交班人員負責處理接班 人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）設備清單（2）設備臺帳（3）設備設施維修保養(yǎng)年度計劃（4）設備外委維修保養(yǎng)申請表（5）物品采購計劃表（6）設備設施維修保養(yǎng)記錄表（7）設備維修記錄（8）設備事故報告單（10）物業(yè)接管資料移交清單（11）接管驗收遺留問題登記表（12）工作記錄本（13）業(yè)主報修單（14）業(yè)主報修回執(zhí)單（三）工程主管（項目經(jīng)理兼任）崗位職責1、

13、全面負責物業(yè)管理相關人員的管理、監(jiān)督、指導、培訓、考 核等工作，服從業(yè)主的管理和考核。2、負責項目區(qū)域所有設備、設施系統(tǒng)（供電、空調、給排水、 電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護等；3、確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是主管的重要任務，主管對 下屬人員和所屬系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求作如下檢查：（1）主要設備的運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。（2）檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（3）現(xiàn)場督導重要維修工程施工，控制工作質量與進度。（4）實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問 題及時采取糾正措施。（5）審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)

14、異常， 分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。4、設備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好 技術把關工作，保證所管轄系統(tǒng)設備處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；做到"三 不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封 良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好）。5、負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進 措施，使本系統(tǒng)設備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。6、負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、 備件計劃，定期報送管理處經(jīng)理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。7、切實執(zhí)行上級指令，認真貫徹落實崗位

15、責任制，督導下屬員 工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養(yǎng)制度, 做到“三干凈"（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不 漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴格檢查督導下屬。8、針對下屬員工的技術狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計劃，經(jīng)常 對下屬員工進行職業(yè)道德、物業(yè)服務意識教育和專業(yè)技術知識培訓。9、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好 設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。二、工程維護人員內部考核內容、標準及方法檢查考核項目分值一、自律情況：嚴禁在工作期間飲酒（含午休期間）2嚴禁在工作期間打游戲1利用職權挪用、侵占、私吞公司、員工及

16、工作有關方的財物5違反公司有關規(guī)定，私自收受、支配業(yè)主（甲方）及有關方饋贈的財物5二、執(zhí)行力情況：不服從正常工作安排2不按時完成交辦的工作任務1三、晨會執(zhí)行情況：不按規(guī)定每天組織召開晨會2單位負責人不主持召開晨會1晨會記錄不全（含事后補記）1四、突發(fā)事件應急處置預案甕立、管理情況：未建立應急處置預案3發(fā)生突發(fā)事件（含演練），負責人、相關人員不及時到場處理4五、考勤和勞動紀律情況：類別綜合-11 -類別檢查考核項目分值單位不按規(guī)定實行考勤制度2綜合遲到、早退1考勤、請（休）假無人監(jiān)管，或監(jiān)管不力1超權限范圍批準請（休）假，或請（休）假手續(xù)不全1曠工（指未請假，并未經(jīng)批準，按規(guī)定的工作時間不到崗）

17、一天2分，連 續(xù)三天（含）除扣分外，另按公司規(guī)定做辭退處理六、員工著裝（工作標牌、標識、帽、鞋、襪）情況：工作期間不按規(guī)定著司服，或各單位人員來司辦事未按規(guī)定著司服1未佩戴工作標牌、標識，或佩戴其他非工作標牌、標識1七、工作（值班）臺帳、表單記錄情況：未按規(guī)定健全工作（值班）臺帳、表單2工作（值班）臺帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1直接負責人未對工作（值班）臺帳、表單記錄情況進行監(jiān)督檢查1管理人員未按要求每天做好工作筆記1八、單位總值班落實情況：未按規(guī)定要求安排人員總值班，或未建立值班記錄臺帳2值班期間脫崗，或總值班電話無人接聽1節(jié)假日、雙休日值班期間發(fā)生較大的事件及事故，

18、單位總值班人未向公司 和甲方總值班人報告3九、交接班、換崗管理情況：類別檢查考核項目分值對遺留工作未交接清楚1上級領導交代的事項未交接清楚1委托保管、代收的業(yè)主財產(chǎn)未交接清楚1交接班人不簽字1工程一、維修管理情況：未建立業(yè)主報修、維修、特約服務、回訪等管理制度2未按規(guī)定（約定）時間及時處理并完成業(yè)主報修、維修、特約服務和回訪3未建立業(yè)主報修、維修、特約服務、回訪等臺帳記錄1二、設備運行管理情況：未按要求對設備進行日常檢查和維護2檢查維護記錄不全1無設備標識、標牌懸掛或懸掛不全，或標牌標識陳舊破損，模糊不清1三、對重要設備場所管理情況：（配電房、電梯機房、水泵房、監(jiān)控室等）設備房無人情況下，未進

19、行上鎖管理5無關人員進入重要設備場所聚集、活動、吸煙、喝酒、娛樂、吃飯、乘涼、休息5在設備房里燒食物或未經(jīng)批準使用大功率電器10允許進入重要設備場所人員未進行登記5設備房內無消防設備器材配備或失效10類別檢查考核項目分值值班人員不會使用消防設備設施5值班電工夜間不得私藏休息，檢查時開門超過5分鐘3值班人員被褥未疊放整齊1工具未擺放整齊1-15-三、設備服務作業(yè)規(guī)程及服務方案（一）設備設施運營維護我公司在多年服務的基礎上，結合本項目的服務要求，主要專用 設備分包管理等特點，進行綜合技術分析，制定嚴格的管理制度、嚴 謹?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計劃，為設備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)質、 經(jīng)濟的服務保障。1

20、、供水系統(tǒng)（1）總體供水設施每月檢查一次。（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次。（4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年 冬季對外露水管包扎、防凍。水泵房實施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調壓每季度一次測壓并做好記錄。2、供配電系統(tǒng)（1）建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、 安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交 接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持 有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面, 要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；（2）每日檢查變壓器電

21、壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、 高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定 時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；（3）定期委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、 試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清 潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使 用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器 設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完 好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；（4）潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器 設備干燥。（5）每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等

22、蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬 上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、 機房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系 統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點在于平時做好各照明系 統(tǒng)的維護保養(yǎng)工作，加強日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損, 無松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能 問題也是物業(yè)服務中關注業(yè)主滿意的重點。（1）樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為100%左右。（2）室內、室外公共電氣柜每日巡查一次。（3）限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng)空調系統(tǒng)是中央空調機組、變風量風機

23、、盤管風機未端組成，日常的管理過程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點。每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調設備運 行正常，中、小修無特殊情況當天完成。定期清洗空調過濾網(wǎng)，保證設備正常運轉及空氣潔凈度。發(fā)生空調系統(tǒng)跑、漏水時，應確定其位置，然后迅速關閉相應的 控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。每月清洗一次新風機過濾網(wǎng)；空調機過濾網(wǎng)，每季度清洗一次。每年9月份對新風機組進行一次徹底保養(yǎng)，包括電機，皮帶，軸 承，翅片，過濾器。協(xié)助業(yè)主做好空調設備的日常計劃維護保養(yǎng)。5、音像及其配套設備設施等工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常， 及時處理；有切實可

24、行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關設備、設施定期進行調試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工 作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經(jīng)過授權，密碼有有 效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定 期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。6、電梯系統(tǒng)電梯使用頻率高，故障率也相對較高；出故障后影響面較大，將 直接影響樓內業(yè)主的使用；維護管理的要求較高，處理故障的難度較 大，安全性要求極高的設備，是今后辦公樓設備管理的一個重點和難 點。我們在做好日常運行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外 包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設備的運行需要。7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程常

25、規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個等級：月保 養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于4小時；半年保養(yǎng)，每部電梯每 次不少于8小時，側重于重點部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年 不少于每次不少于16小時，做全面的檢查保養(yǎng)。零維修：小修，故障停梯接到報修后應在10分鐘內迅速到達現(xiàn) 場立即搶修。中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。大修：電梯中修后繼續(xù)運行3年時間，因設備部件磨損嚴重，需 更換主機或更換較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全 面徹底的維修。-19-8、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主要包括如下設備:消防報警系統(tǒng)組成消火栓系統(tǒng)含室外滅防火排煙系系統(tǒng)統(tǒng)正壓送風系統(tǒng)設施設備聯(lián)動系統(tǒng)氣 體 滅

26、火 系 統(tǒng)消防系統(tǒng)是辦公樓一個不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故 的安全保障，是設備管理當中一個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其 設備的正常運行。消防系統(tǒng)的管理重點在于做好日常運行、維護、保 養(yǎng)和定期的試驗工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制 主機系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設備隨時可以啟用，同時，按規(guī)定每年對消防 系統(tǒng)聯(lián)動試驗、檢測。9、弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進行監(jiān)控，保障辦公樓的安全，保證 的正常運行。它包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)主要用于人員進出的授權 控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)

27、的作用的圖像的實施監(jiān)控和事后檢查；紅外報警 系統(tǒng)則主要用于重點部位無人情況下的防范。信息網(wǎng)絡系統(tǒng)的作用是內外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜 合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)和會議音像系統(tǒng)。其 特點是安全性、保密性、可靠性要求較高。-23 -（二）維護維修服務注意事項1、維護保養(yǎng)對妨礙工作的，一律安排在上班時間以外。2、在維護保養(yǎng)工作中，維護人員必須事先做好維修區(qū)域防護及 警示措施后，方可進行工作。3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場。（三）設備設施管理運作模式1、設備管理模式由于設備設施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點，結合設備管理實 施“點陣統(tǒng)一，重點控制”的設備管理模式。設備管理控制點，如：

28、電力供應系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜 等各個設備點；弱電系統(tǒng)的秩序維護監(jiān)控的監(jiān)控中心主機和各個末端 設備；消防系統(tǒng)的報警主機、火災探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式 報警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機房控制柜等；建筑、道路 等設施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水 龍頭、排水口等都是單獨的每一個“點二所有這些點綜合在一起， 就形成設備控制的“陣以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設施設備的維修養(yǎng)護計劃和日常 巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護質量標準，操作規(guī)程，對機電設備進 行精心地運行管理和科學細致地維修保養(yǎng)，達到設備管理的統(tǒng)一完美。重點控制：對重點設備重點部位，制定專門的措施，重點控制， 從而保證設施設備系統(tǒng)的正常運行。項目管理重點管理措施要點電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢