物業(yè)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)方案

1、物業(yè)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)方案一、設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度（一）設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)1、維修員熟悉工作區(qū)域結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、 電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位 置、走向和使用情況，研究科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、 合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常用行。2、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技 術(shù)保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備 的使用年限；加強(qiáng)對(duì)機(jī)器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省 能源，降低運(yùn)行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（1）自控系統(tǒng)的管理：消防報(bào)

2、警系統(tǒng)：煙感探頭測(cè)試每年檢查一次；報(bào)警盤(pán)每年清潔不少于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年不少于一次；消防門(mén)警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對(duì)大樓、地下室、非樓層CJ控制機(jī)檢查一次；每月對(duì)消防火閥水源開(kāi)關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對(duì)加壓風(fēng)機(jī)，火幕控制閥，卷簾門(mén)的聯(lián)動(dòng)檢查一遍。（2）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對(duì)其進(jìn)行日常保養(yǎng)、 安全操作，檢查其運(yùn)行情況是否正常，自動(dòng)控制是否良好，每周末檢 查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對(duì)泵 體進(jìn)行檢查，更換易損部件，對(duì)排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井， 確保排水暢通。地下室的污水池要隨時(shí)排凈。消防水系統(tǒng)閥門(mén)管道檢 修每年

3、不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門(mén)每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以 上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門(mén)檢查驗(yàn)收并簽字 入檔。（3）供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無(wú)缺陷，各連接 處無(wú)跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈是否齊全，計(jì)量表是否 準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，確保其正常運(yùn)行，對(duì)突然停電原因 應(yīng)盡快查找，及時(shí)報(bào)告主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)檢查各線路的開(kāi)關(guān)安全情 況，并記錄好配電盤(pán)運(yùn)行情況和停電原因。對(duì)各類電機(jī)每半年保養(yǎng)檢 修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開(kāi)關(guān)柜 安全工具集避雷器每年一次耐壓測(cè)試，低壓開(kāi)關(guān)柜每年清潔除塵一次。-9 -（二）設(shè)備綜合管理規(guī)程1、機(jī)電設(shè)備的編

4、號(hào)按公司統(tǒng)一編號(hào)進(jìn)行；（1）以設(shè)備的機(jī)組整體為編號(hào)對(duì)象，不含機(jī)電設(shè)備的主要部件和 配套部件。（2）對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行I、II、in分類編號(hào)方式： OX- （X）X，-X*/*YX*X*X力 IIL卜一匚總編號(hào)L一同類設(shè)備的編號(hào)關(guān)系，備分類設(shè)備安裝樓層U設(shè)備安裝樓層號(hào)”設(shè)備安裝樓號(hào)u設(shè)備名稱'J注：口代表名稱拼音字母簡(jiǎn)寫(xiě)X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字（3）機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號(hào)，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定.（4）所有機(jī)電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫(xiě)相關(guān)記錄時(shí), 必須統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備的確定編號(hào)。2、設(shè)備卡（1）設(shè)備卡具體要求：a、字體的大小由設(shè)備名稱字?jǐn)?shù)多少而確定；b、設(shè)備名稱，編號(hào)應(yīng)與設(shè)備臺(tái)帳一致

5、；c、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標(biāo)一般用原色，也可用黑色；f、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設(shè)備卡圖樣（略）設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)（3）設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識(shí)別的固定部位，卡片如有污損 則應(yīng)更換。3、設(shè)備臺(tái)帳（1）物業(yè)服務(wù)中心工程部對(duì)轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫(xiě)設(shè) 備清單（2）依據(jù)設(shè)備清單逐臺(tái)建立設(shè)備臺(tái)帳。（3）每份設(shè)備臺(tái)帳背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的重大事故, 重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫(xiě)明日期，維修 單位或維修人。（4）每臺(tái)（套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)（1）工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人 員傷害和設(shè)備損壞。（2）設(shè)

6、備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及不同 情況的警示牌等（如嚴(yán)禁合閘）。（3）正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。（4）設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)將設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)置于設(shè)備明顯處。(5)設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。(6)采用的標(biāo)識(shí)牌由公司統(tǒng)一購(gòu)置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度。(1)日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和 潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車、試車。(如正壓風(fēng)機(jī)、消防泵、 排水泵等)發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，做好日常巡視檢查記錄。(2) 一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查，檢測(cè)、根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗， 調(diào)整，維修更換：對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)：對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀

7、表、 電器開(kāi)關(guān)接線端；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對(duì) 管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆：對(duì)各種主要閥門(mén)滲漏，故障進(jìn)行 處理。(3)二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換 易損件等；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣檢測(cè)，抽芯檢查、清理、軸承上油；對(duì)電 氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗(yàn)儀表; 搖測(cè)絕緣電阻對(duì)電子設(shè)備除塵，插接件接口清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測(cè)試；各管道、 風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)滲漏，故障處理或更換。6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序(1)工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻度、年故障 率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運(yùn)行情況，每年12月2

8、0日前制定下年 度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃。（2）由物業(yè)服務(wù)中心報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。（3）公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由公司出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（4）業(yè)主單位批準(zhǔn)由業(yè)主出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（5）對(duì)于需要外委測(cè)試/維修保養(yǎng)項(xiàng)目要填寫(xiě)外委申請(qǐng)。（6）項(xiàng)目審批后，工程部負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目的備品、備件，填寫(xiě) 物品采購(gòu)計(jì)劃表并按計(jì)劃項(xiàng)目組織實(shí)施。（7）工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗(yàn)收將維保實(shí)施情況 填入設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄。7、設(shè)備故障、事故處理程序（1）設(shè)備故障：指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓 電流、短路、潤(rùn)滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機(jī) 停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。（2）設(shè)備設(shè)施發(fā)生

9、故障，工程維修人員及時(shí)排除或通知有關(guān)單 位維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認(rèn)真填入設(shè)備維修記 錄，不得疏漏隱瞞。（4）設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長(zhǎng)時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能 正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴(yán)重影響辦公活動(dòng)，或設(shè)備損壞 嚴(yán)重修復(fù)費(fèi)用在2000元以上者。（5）發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí) 組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。（6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程部有關(guān) 人員和單位參加事故分析會(huì)，工程部主管寫(xiě)出分析意見(jiàn)、防范措施由 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽閱上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。8、設(shè)備技術(shù)資料管理（1）物業(yè)接管機(jī)電設(shè)備的資料應(yīng)包括：

10、a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)接管驗(yàn)收小組向發(fā)展 商收取并辦理接收手續(xù)，填寫(xiě)物業(yè)接管資料移交清單。（3）對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題， 物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)該將問(wèn)題逐項(xiàng)記入接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記 表。（4）機(jī)電設(shè)備的臺(tái)帳、運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機(jī)資料圖冊(cè) 構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。（5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂，物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。9、設(shè)備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因 工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離

11、崗的時(shí)間 和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn) 行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時(shí)排除設(shè)備故障，按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施 的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時(shí) 接收客服部報(bào)修指令。（4）維修值班人員接到報(bào)修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修， 按業(yè)主報(bào)修流程序進(jìn)行、認(rèn)真填寫(xiě)業(yè)主報(bào)修單和業(yè)主報(bào)修回執(zhí) 單，等工作內(nèi)容詳細(xì)記入工作記錄本。（5）維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準(zhǔn)備工作。（6）交班人員應(yīng)主動(dòng)、簡(jiǎn)要的向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行 情況，重點(diǎn)講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。（7）接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對(duì)講機(jī)等是否

12、齊 全。無(wú)誤后共同在工作記錄本上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班；b、交接班準(zhǔn)備工作未完成；c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時(shí)，由交班人員負(fù)責(zé)處理接班 人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）設(shè)備清單（2）設(shè)備臺(tái)帳（3）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃（4）設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表（5）物品采購(gòu)計(jì)劃表（6）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表（7）設(shè)備維修記錄（8）設(shè)備事故報(bào)告單（10）物業(yè)接管資料移交清單（11）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表（12）工作記錄本（13）業(yè)主報(bào)修單（14）業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單（三）工程主管（項(xiàng)目經(jīng)理兼任）崗位職責(zé)1、

13、全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)人員的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考 核等工作，服從業(yè)主的管理和考核。2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、 電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護(hù)等；3、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的重要任務(wù)，主管對(duì) 下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求作如下檢查：（1）主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理。（2）檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（3）現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。（4）實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)采取糾正措施。（5）審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)

14、異常， 分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。4、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好 技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到"三 不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封 良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。5、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn) 措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。6、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、 備件計(jì)劃，定期報(bào)送管理處經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。7、切實(shí)執(zhí)行上級(jí)指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位

15、責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員 工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度, 做到“三干凈"（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈）、“四不漏”（不 漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。8、針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常 對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。9、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好 設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。二、工程維護(hù)人員內(nèi)部考核內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及方法檢查考核項(xiàng)目分值一、自律情況：嚴(yán)禁在工作期間飲酒（含午休期間）2嚴(yán)禁在工作期間打游戲1利用職權(quán)挪用、侵占、私吞公司、員工及

16、工作有關(guān)方的財(cái)物5違反公司有關(guān)規(guī)定，私自收受、支配業(yè)主（甲方）及有關(guān)方饋贈(zèng)的財(cái)物5二、執(zhí)行力情況：不服從正常工作安排2不按時(shí)完成交辦的工作任務(wù)1三、晨會(huì)執(zhí)行情況：不按規(guī)定每天組織召開(kāi)晨會(huì)2單位負(fù)責(zé)人不主持召開(kāi)晨會(huì)1晨會(huì)記錄不全（含事后補(bǔ)記）1四、突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案甕立、管理情況：未建立應(yīng)急處置預(yù)案3發(fā)生突發(fā)事件（含演練），負(fù)責(zé)人、相關(guān)人員不及時(shí)到場(chǎng)處理4五、考勤和勞動(dòng)紀(jì)律情況：類別綜合-11 -類別檢查考核項(xiàng)目分值單位不按規(guī)定實(shí)行考勤制度2綜合遲到、早退1考勤、請(qǐng)（休）假無(wú)人監(jiān)管，或監(jiān)管不力1超權(quán)限范圍批準(zhǔn)請(qǐng)（休）假，或請(qǐng)（休）假手續(xù)不全1曠工（指未請(qǐng)假，并未經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定的工作時(shí)間不到崗）

17、一天2分，連 續(xù)三天（含）除扣分外，另按公司規(guī)定做辭退處理六、員工著裝（工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、帽、鞋、襪）情況：工作期間不按規(guī)定著司服，或各單位人員來(lái)司辦事未按規(guī)定著司服1未佩戴工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)，或佩戴其他非工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)1七、工作（值班）臺(tái)帳、表單記錄情況：未按規(guī)定健全工作（值班）臺(tái)帳、表單2工作（值班）臺(tái)帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1直接負(fù)責(zé)人未對(duì)工作（值班）臺(tái)帳、表單記錄情況進(jìn)行監(jiān)督檢查1管理人員未按要求每天做好工作筆記1八、單位總值班落實(shí)情況：未按規(guī)定要求安排人員總值班，或未建立值班記錄臺(tái)帳2值班期間脫崗，或總值班電話無(wú)人接聽(tīng)1節(jié)假日、雙休日值班期間發(fā)生較大的事件及事故，

18、單位總值班人未向公司 和甲方總值班人報(bào)告3九、交接班、換崗管理情況：類別檢查考核項(xiàng)目分值對(duì)遺留工作未交接清楚1上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的事項(xiàng)未交接清楚1委托保管、代收的業(yè)主財(cái)產(chǎn)未交接清楚1交接班人不簽字1工程一、維修管理情況：未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等管理制度2未按規(guī)定（約定）時(shí)間及時(shí)處理并完成業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)和回訪3未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等臺(tái)帳記錄1二、設(shè)備運(yùn)行管理情況：未按要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常檢查和維護(hù)2檢查維護(hù)記錄不全1無(wú)設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌懸掛或懸掛不全，或標(biāo)牌標(biāo)識(shí)陳舊破損，模糊不清1三、對(duì)重要設(shè)備場(chǎng)所管理情況：（配電房、電梯機(jī)房、水泵房、監(jiān)控室等）設(shè)備房無(wú)人情況下，未進(jìn)

19、行上鎖管理5無(wú)關(guān)人員進(jìn)入重要設(shè)備場(chǎng)所聚集、活動(dòng)、吸煙、喝酒、娛樂(lè)、吃飯、乘涼、休息5在設(shè)備房里燒食物或未經(jīng)批準(zhǔn)使用大功率電器10允許進(jìn)入重要設(shè)備場(chǎng)所人員未進(jìn)行登記5設(shè)備房?jī)?nèi)無(wú)消防設(shè)備器材配備或失效10類別檢查考核項(xiàng)目分值值班人員不會(huì)使用消防設(shè)備設(shè)施5值班電工夜間不得私藏休息，檢查時(shí)開(kāi)門(mén)超過(guò)5分鐘3值班人員被褥未疊放整齊1工具未擺放整齊1-15-三、設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案（一）設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)我公司在多年服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)要求，主要專用 設(shè)備分包管理等特點(diǎn)，進(jìn)行綜合技術(shù)分析，制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán) 謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、 經(jīng)濟(jì)的服務(wù)保障。1

20、、供水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年 冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。水泵房實(shí)施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測(cè)壓并做好記錄。2、供配電系統(tǒng)（1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、 安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交 接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持 有上崗證書(shū)；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面, 要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；（2）每日檢查變壓器電

21、壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、 高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定 時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；（3）定期委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行1次測(cè)試、 試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清 潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使 用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器 設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完 好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門(mén)檢測(cè)1次；（4）潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器 設(shè)備干燥。（5）每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等

22、蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬 上采取措施杜絕；每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、 機(jī)房、消防樓梯、電梯過(guò)道以及室外的廣場(chǎng)、車道等處。公共照明系 統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)做好各照明系 統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無(wú)缺損, 無(wú)松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能 問(wèn)題也是物業(yè)服務(wù)中關(guān)注業(yè)主滿意的重點(diǎn)。（1）樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為100%左右。（2）室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。（3）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)是中央空調(diào)機(jī)組、變風(fēng)量風(fēng)機(jī)

23、、盤(pán)管風(fēng)機(jī)未端組成，日常的管理過(guò)程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點(diǎn)。每日巡檢管路，截門(mén)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調(diào)設(shè)備運(yùn) 行正常，中、小修無(wú)特殊情況當(dāng)天完成。定期清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時(shí)，應(yīng)確定其位置，然后迅速關(guān)閉相應(yīng)的 控制截門(mén)，做到不慌不亂，注意人身安全。每月清洗一次新風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)；空調(diào)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)，每季度清洗一次。每年9月份對(duì)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行一次徹底保養(yǎng)，包括電機(jī)，皮帶，軸 承，翅片，過(guò)濾器。協(xié)助業(yè)主做好空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。5、音像及其配套設(shè)備設(shè)施等工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常， 及時(shí)處理；有切實(shí)可

24、行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工 作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有 效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定 期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。6、電梯系統(tǒng)電梯使用頻率高，故障率也相對(duì)較高；出故障后影響面較大，將 直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用；維護(hù)管理的要求較高，處理故障的難度較 大，安全性要求極高的設(shè)備，是今后辦公樓設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難 點(diǎn)。我們?cè)谧龊萌粘＿\(yùn)行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外 包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程常

25、規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個(gè)等級(jí)：月保 養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于4小時(shí)；半年保養(yǎng)，每部電梯每 次不少于8小時(shí)，側(cè)重于重點(diǎn)部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年 不少于每次不少于16小時(shí)，做全面的檢查保養(yǎng)。零維修：小修，故障停梯接到報(bào)修后應(yīng)在10分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)立即搶修。中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。大修：電梯中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需 更換主機(jī)或更換較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全 面徹底的維修。-19-8、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主要包括如下設(shè)備:消防報(bào)警系統(tǒng)組成消火栓系統(tǒng)含室外滅防火排煙系系統(tǒng)統(tǒng)正壓送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)氣 體 滅

26、火 系 統(tǒng)消防系統(tǒng)是辦公樓一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故 的安全保障，是設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其 設(shè)備的正常運(yùn)行。消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保 養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測(cè)，保證消防控制 主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，按規(guī)定每年對(duì)消防 系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)、檢測(cè)。9、弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進(jìn)行監(jiān)控，保障辦公樓的安全，保證 的正常運(yùn)行。它包括門(mén)禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)和停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。門(mén)禁系統(tǒng)主要用于人員進(jìn)出的授權(quán) 控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)

27、的作用的圖像的實(shí)施監(jiān)控和事后檢查；紅外報(bào)警 系統(tǒng)則主要用于重點(diǎn)部位無(wú)人情況下的防范。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的作用是內(nèi)外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜 合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會(huì)議音像系統(tǒng)。其 特點(diǎn)是安全性、保密性、可靠性要求較高。-23 -（二）維護(hù)維修服務(wù)注意事項(xiàng)1、維護(hù)保養(yǎng)對(duì)妨礙工作的，一律安排在上班時(shí)間以外。2、在維護(hù)保養(yǎng)工作中，維護(hù)人員必須事先做好維修區(qū)域防護(hù)及 警示措施后，方可進(jìn)行工作。3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)。（三）設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)作模式1、設(shè)備管理模式由于設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點(diǎn)，結(jié)合設(shè)備管理實(shí) 施“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”的設(shè)備管理模式。設(shè)備管理控制點(diǎn)，如：

28、電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜 等各個(gè)設(shè)備點(diǎn)；弱電系統(tǒng)的秩序維護(hù)監(jiān)控的監(jiān)控中心主機(jī)和各個(gè)末端 設(shè)備；消防系統(tǒng)的報(bào)警主機(jī)、火災(zāi)探測(cè)器、消火栓泵、噴淋泵、濕式 報(bào)警閥等；電梯的門(mén)、轎廂、安全裝置、機(jī)房控制柜等；建筑、道路 等設(shè)施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水 龍頭、排水口等都是單獨(dú)的每一個(gè)“點(diǎn)二所有這些點(diǎn)綜合在一起， 就形成設(shè)備控制的“陣以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和日常 巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程，對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn) 行精心地運(yùn)行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，達(dá)到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。重點(diǎn)控制：對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門(mén)的措施，重點(diǎn)控制， 從而保證設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。項(xiàng)目管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢