第四章投資性房地產(chǎn)

1、第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)第 11 講-投資性房地產(chǎn)的特征及范圍，投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件與計(jì)量（1）第四章投資性房地產(chǎn)本章分析本章內(nèi)容在中所占分值不多，一般以單選題、多選題、題等客觀題進(jìn)行；作為會(huì)計(jì)要素核算的基礎(chǔ)性內(nèi)容，本章內(nèi)容也可能在計(jì)算題或綜合題中出現(xiàn)。近幾年除 2014 年分左右。過計(jì)算題外，本章分值一般 2本章主要變化本章內(nèi)容無實(shí)質(zhì)性變化。本章基本結(jié)構(gòu)框架第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目物。不易，第1頁1.定義投資性房地產(chǎn)：是指為賺取或

2、增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)2.特征投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補(bǔ)充例題題】（2017 年）企業(yè)將其擁有的辦公大樓由自用轉(zhuǎn)為收取時(shí)，其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（）【】【補(bǔ)充例題多選題】（2018 年）下列各項(xiàng)關(guān)于企業(yè)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。A.工業(yè)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算B.工業(yè)企業(yè)將購(gòu)入的用于建造辦公樓的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算 C.工業(yè)企業(yè)將以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

3、購(gòu)入的用于建造商品房的土地使用權(quán)作為存貨核算【】ABD】工業(yè)企業(yè)將土地使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租作為投資性房地產(chǎn)核算，選項(xiàng) C 錯(cuò)誤?！纠?4-1】2×18 年 5 月 10 實(shí)施日，甲公司與司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自 2×18 年 6 月 1 日起，甲公司以年8 000 000 元租賃使用司擁有的一塊 400 000 平方米的場(chǎng)地，租賃期為 8 年。2×18 年 7 月 1 日，甲公司又將這塊場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取有關(guān)規(guī)定。差價(jià)，租賃期為 5 年。以上假設(shè)不【】本例中，對(duì)于甲公司而言，這項(xiàng)土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于自租賃期開始日（

4、2×18 年 6 月 1 日）起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。司而言，【例 4-2】2×18 年 8 月 15 日，甲公司與司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，司將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租給甲公司，租賃期為 6 年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。3 年后，由于連續(xù)虧損，甲公司將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司以賺取差價(jià)。【】本例中，對(duì)甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的物，甲公司并不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式對(duì)外出租，可以1. 自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)

5、或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館，其持有目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2. 作為存貨的房地產(chǎn)：通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地?！咎貏e提示】不易，第2頁范圍相關(guān)內(nèi)容1.已出租的土地使用權(quán)（1） 企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2） 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)3.已出租的物（1） 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的 物；（2） 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再

6、轉(zhuǎn)租給其他 的 物不屬于投資性房地產(chǎn)；（3） 通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置 物或在建 物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出 決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)；（4） 企業(yè)將物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)將該物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或增值，部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或投資性房地產(chǎn)。增

7、值的部分，不確認(rèn)為該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取資產(chǎn)或無形資產(chǎn)?；蛟鲋档牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：按成本進(jìn)行計(jì)量（外購(gòu)或自行建造：自租賃期開始日或用于 增值之日起）（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量：有成本模式和公允價(jià)值模式兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿 足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用

8、一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（3 個(gè)【特別提示】已經(jīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，不：提折舊、攤銷、提減值準(zhǔn)備）轉(zhuǎn)回。2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（3 個(gè)不：不提折舊、不攤銷、不提減值準(zhǔn)備）（1） 只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（2） 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出

9、合理的估計(jì)。市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性【補(bǔ)充例題·多選題】（2008 年）下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式）?！尽緼BD】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式。不易，第3頁發(fā)生業(yè)務(wù)成本模式公允價(jià)值模式（一） 科 目設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)（二）賬務(wù)處理1. 增

10、加 時(shí)（ 注意：出外購(gòu)時(shí)（價(jià)、稅、費(fèi)） 借：投資性房地產(chǎn)貸：存款注意：的抵扣外購(gòu)時(shí)（價(jià)、稅、費(fèi)） 借：投資性房地產(chǎn)成本貸：存款注意：的抵扣第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補(bǔ)充例題題】（2018 年）企業(yè)對(duì)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對(duì)該資產(chǎn)繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷。（）【】×】企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷?！狙a(bǔ)充例題單選題】不易，第4頁租 時(shí)點(diǎn)）自行建造借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程/開發(fā)成本等自行建造時(shí)借：投資性房

11、地產(chǎn)成本貸：在建工程/開發(fā)成本等注意：出租時(shí)，房、地均轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2. 收取 租金借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入注：應(yīng)當(dāng)考慮等相關(guān)稅費(fèi)3. 結(jié)轉(zhuǎn) 成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 舊（攤銷）4. 期末 計(jì)量（12月 31日）期末公允價(jià)值賬面余值借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益期末公允價(jià)值賬面余值借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)5. 減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【特別提示】計(jì)提減值后不轉(zhuǎn)回不提減值6. 后續(xù) 支出【特別提示】企業(yè)將某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期

12、間不計(jì)提折舊或攤銷化后續(xù)A. 轉(zhuǎn)入在建借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)B. 發(fā)生后續(xù)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：存款/應(yīng)付賬款等C. 完工時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建化后續(xù)A. 轉(zhuǎn)入在建借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)（可借可貸）B. 發(fā)生后續(xù)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：存款/應(yīng)付賬款等C. 完工時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建費(fèi)用化（日常維護(hù)發(fā)生的） 借：其他業(yè)務(wù)成本貸：存款等第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，資產(chǎn)負(fù)債表日投資

13、性房地產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入（A. 其他綜合B. 公允價(jià)值變動(dòng)損益）。C.公積D.資產(chǎn)減值損失【】B】企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益?！纠?4-3】（房、地自用時(shí)核算，出租時(shí)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)）2×18 年 2 月，甲公司從其他購(gòu)入一塊使用期限為 50 年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×18 年 11 月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與司使用。司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租，2×18 年 12 月 5 日，

14、兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000 元，至 2×18 年 12 月 5 日，土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷 165 000 元。兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為 12 000 000 元，能夠單獨(dú)出售，為簡(jiǎn)化處理，假定兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式（）進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于甲公司在購(gòu)入的土地上建造的兩棟廠，其中的一棟用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部500 000（元）。分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，9 000000×1/2=4【】甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)廠房投資性房地產(chǎn)廠房貸：在建工程

15、廠房借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷12 000 00012 000 00024 000 0004500 00082 500（165 000÷2）4 500 000（9 000 000÷2）82 500（165 000÷2）【例 4-4】2×18 年 5 月，甲公司與元，已計(jì)提折舊 10 000 000 元。司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為 50 000 000為了提高廠房的收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。

16、2×18 年 5 月 31 日，與房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生成本計(jì)量模式。司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，2×18 年 12 月 31 日，該廠5 000 000 元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用【】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)廠房40 000 00010 000 00050 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 12 月 31 日，發(fā)生改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)廠房

17、在建5000 0005 000 000貸：存款（3）2×18 年 12 月 31 日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45000 00045 000 000不易，第5頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【例 4-5】2×18 年 5 月，甲公司與司一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期，為了提高廠房的收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。2×18 年 5 月 31 日，與司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2×18 年 5 月 31 日，

18、該廠房賬面余額為 20 000 000 元，其中成本 16 000 000 元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng) 4 000000 元，2×18 年 11 月 30 日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生3 000 000 元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建 貸：投資性房地產(chǎn)廠房成本公允價(jià)值變動(dòng)20 000 00016 000 0004 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 11 月 30 日，

19、發(fā)生改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)廠房在建3000 0003 000 000貸：存款（3）2×18 年 11 月 30 日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房成本貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建23000 00023 000 000【例 4-6】甲公司將一棟寫字樓出租給司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為 72 000 000 元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用為 20 年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營(yíng)等相關(guān)稅費(fèi)）租賃合同約定，司每月等額支付甲公司400 000 元。（假定不考慮【】甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊=（72 000 000÷

20、;20）÷12=300000（元）。300 000300 000借：其他業(yè)務(wù)成出租寫字樓折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（2）每月確認(rèn)收入借：存款（或其他應(yīng)收款）400 000400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓【補(bǔ)充例題單選題】（2018 年）收入甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2017 年 1 月 10 日甲公司以存款 9 600 萬元購(gòu)入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租，甲公司預(yù)計(jì)該寫字樓的使用為 40 年，預(yù)計(jì)凈殘值為 120 萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊。不考慮其他因素，2017 年甲公司應(yīng)對(duì)該寫字樓計(jì)提折舊金額為（）萬元。A.240C.217.25B.220

21、D.237【】C】2017 年年末計(jì)提折舊（9600120）/40/12×11217.25（萬元）。司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給【例 4-7】2×18 年 9 月，甲公司與使用，租賃期為 10 年。司2×18 年 12 月 1 日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為 80 000 000 元，公允價(jià)值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×18 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價(jià)值為 84 000 000

22、 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：（1）2×18 年 12 月 1 日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本貸：固定資產(chǎn)寫字樓80 000 00080 000 000不易，第6頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)（2）2×18 年 12 月 31 日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)4 000 000【補(bǔ)充例題·題】（2008 年）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（）【】&#

23、215;】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。第 12 講-投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件與計(jì)量（2），投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置（1）第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存【手寫板】（利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)、盈余公積）?！咎貏e提示】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)

24、利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)（倒擠，可借可貸）盈余公積【補(bǔ)充例題·（倒擠，可借可貸）題】（2012 年）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。（）【】投資性后續(xù)計(jì)量可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但不可以反著轉(zhuǎn)換?！狙a(bǔ)充例題多選題】（2017 年）下列關(guān)于企業(yè)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。A.自行建造的投資性房地產(chǎn)，按達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要進(jìn)行初始計(jì)量B.以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，計(jì)提的減值準(zhǔn)備以后會(huì)計(jì)期間可以轉(zhuǎn)回不易，第7頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)C.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值

25、模式時(shí)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益D.滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)，應(yīng)予以化【】AD】選項(xiàng) B，投資性房地產(chǎn)計(jì)提的減值準(zhǔn)備以后期間不得轉(zhuǎn)回；選項(xiàng) C，投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整留存【補(bǔ)充例題多選題】（2018 年）。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額，對(duì)企業(yè)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的有（A.其他綜合）。B.公積C.盈余公積D.未分配利潤(rùn)【】CD】投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，屬于會(huì)計(jì)政策變更，差額部分調(diào)整留存。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的

26、轉(zhuǎn)換（雙向轉(zhuǎn)換、用途變更）（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日【補(bǔ)充例題·題】（2010 年）企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【】×】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于增值的，將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理不易，第8頁成本模式公允價(jià)值模式（一）投轉(zhuǎn)非形式轉(zhuǎn)換日投轉(zhuǎn)非1.投資性房地產(chǎn)開始自用房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期2.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的

27、房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的 日期非轉(zhuǎn)投3.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租租賃期開始日4.自用物停止自用，改為出租5.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取或增值自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取或增值的日期第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【手寫板】1.成本模式：（1）一般情況下對(duì)著轉(zhuǎn)，（原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準(zhǔn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)）；（2）特殊情況，涉及存貨的，借方是倒擠的或者誰多了倒擠誰；成本模式絕出現(xiàn)差額，無差額。2.公允價(jià)值模式：不提折舊不攤銷不減值（1） 有差額，消掉賬面價(jià)值，生成轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值

28、（2） 差額要區(qū)分投轉(zhuǎn)非，還是非轉(zhuǎn)投投轉(zhuǎn)非：不為難，借方差和貸方差都計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益 非轉(zhuǎn)投：借方差計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，貸方差計(jì)入其他綜合處置時(shí)反向結(jié)轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)成本不易，第9頁1. 投資 性房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為 自用 房地產(chǎn)（原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準(zhǔn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)） 借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)（可借可貸） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（可借可貸）2. 投資 性房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為 存貨借：開發(fā)（倒擠）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)

29、減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：開發(fā)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)（或借方）公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額，可借可貸）（二）非轉(zhuǎn)投1. 自用 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 換為 投資 性房 地產(chǎn)（ 原、折轉(zhuǎn)折、攤轉(zhuǎn)攤、準(zhǔn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)） 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（倒擠，借差） 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)其他綜合（倒擠，貸差） 注：處置時(shí)，將其他綜合、公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)

30、成本）2. 存貨 轉(zhuǎn)換 為投 資性 房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（倒擠） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備發(fā)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（倒擠，借差） 發(fā)其他綜合（倒擠，貸差） 注：處置時(shí)，將其他綜合、公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【例 4-8】2×18 年 8 月 10 日，為擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，甲公司董事會(huì)作出決議，計(jì)劃于 2×18 年 8 月 31 日將某出租在外的廠房在租賃期滿時(shí)將其收回，用于本公司備工作。的生產(chǎn)，隨后，甲公司做好了用于生產(chǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)2×18 年 8 月 31 日，甲公司

31、將出租的廠房收回，2×18 年 9 月 1 日，開始用于本企業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量。的生產(chǎn)。該項(xiàng)房截止 2×18 年 8 月 31 日，賬面價(jià)值為 60 000 000 元，其中原價(jià) 80 000 000 元，累計(jì)已提折舊 20 000 000元，假設(shè)不考慮其他因素?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)廠房投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn)廠房累計(jì)折舊廠房【補(bǔ)充例題·單選題】（2012 年）80 000 00020 000 00080 000 00020 000 0002011 年 7 月 1 日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

32、轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為 4 000 萬元，已計(jì)提折舊 200 萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備 100 萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為 3 850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。A.3B.3C.3D.4【700800850000】D】借：固定資產(chǎn)4 000（原投資性房地產(chǎn)賬面余額）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2001004000200100【例 4-9】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了決議。2×18 年 4 月 10 日，甲公司

33、與司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給司使用，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1 日，租期為 5 年。2×18 年 5 月 1 日，這棟辦公樓的賬面余額 500 000 000 元，已計(jì)提折舊 5 000 000 元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)辦公樓投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊500 000 0005 000 000500 000 0005 000 000【例 4-10】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2×18 年 4 月 10 日，甲公司

34、董事會(huì)就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了決議。甲公司遂與司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給司使用，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1000 000 元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后日，租賃期為 5 年，2×18 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額 500采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：不易，第10頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓發(fā)500 000 000500 000 000【例 4-11】2×18 年 11 月 1 日，租賃期滿，甲公司將出租的

35、寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了決議。2×18 年 11 月 1 日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為72 000 000 元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為 70 000 000 元，其中，成本為 67 000 000 元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值 3 000 000 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)寫字樓貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)7267000 000000 0003 000 0002 000 000【例 4-12】2×18

36、 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成決議。2×18 年 12 月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×19 年 1 月 1 日，甲公司與司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給司使用，約定租賃期開始日即使為 2×19 年 1 月 1 日，租賃期為 3 年。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（2×19 年 1 月 1 日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在地房地產(chǎn)活躍，公司能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對(duì)出租的該

37、辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè) 2×19 年 1 月 1 日，該辦公樓的公允價(jià)值為 38 0000 000 元，其原價(jià)為 550 000 000 元，已提折舊 150000 000 元?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：2×19 年 1 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本 公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)辦公樓380 000 00020 000 000150 000 000550 000 000第 13 講-投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置（2）第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（雙向轉(zhuǎn)換、用途變更）【例 4-13】2×18 年 4 月 15 日，甲

38、房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲公司）董事會(huì)形成決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為 2×18 年 5 月 1 日，租賃期為 5 年。2×18 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為 400 000 000 元，公允價(jià)值為 430 000 000 元。【】甲公司的賬務(wù)處理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本發(fā)430 000 000400 000000其他綜合公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)30 000000不易，第11頁第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）輔導(dǎo)【補(bǔ)充例題單選題】（2017 年）企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

39、為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),下列關(guān)于轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額的會(huì)計(jì)處理表述中，正確的是（A. 計(jì)入遞延B. 計(jì)入當(dāng)期損益C.計(jì)入其他綜合D.計(jì)入公積）?！尽緾】企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)該計(jì)入其他綜合，選項(xiàng) C 正確。二、投資性房地產(chǎn)的處置（出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢、毀損、非貨幣性資產(chǎn)交換等）【例 4-14】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給司，合同價(jià)款為 200 000000 元，司已用存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為 1800

40、00000 元，已計(jì)提折舊 20 000 000 元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)?！尽考坠镜馁~務(wù)處理如下：借：存款200 000 000200 000 000160 000 00020 000 000180 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓【補(bǔ)充例題·計(jì)算分析題】（2018 年）甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2017 年到 2018 年資料如下：資料一：2017 年 3 月 1 日，甲公司將一棟原作為固定資產(chǎn)的一棟寫字樓以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租給司并辦妥相關(guān)手續(xù)，租期為 18舊的金額為 3 000 萬元。要求 1：。當(dāng)日，

41、寫字樓的公允價(jià)值為 16 000 萬元，原值為 15 000 萬元，已計(jì)提累計(jì)折編制 2017 年 3 月 1 日甲公司出租該寫字樓的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄?！尽拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)成本16 000不易，第12頁成本模式公允價(jià)值模式借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)（可借可貸）同時(shí)：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（可借可貸） 貸：其他業(yè)務(wù)成本同時(shí)：借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本第四章+投資性房地產(chǎn)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（2019）

42、輔導(dǎo)累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn)其他綜合3 000154000000125 萬元，存入資料二：2017 年 3 月 31 日，甲公司收到出租寫字樓的寫字樓的公允價(jià)值為 17 000 萬元。要求 2：。2017 年 12 月 31 日，該編制 2017 年 3 月 31 日甲公司收到【】的會(huì)計(jì)分錄。借：存款125125貸：其他業(yè)務(wù)收入要求 3：編制 2017 年 12 月 31 日寫字樓公允價(jià)值變動(dòng)的會(huì)計(jì)分錄?！尽拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1 0001 000（17 000-16 000）資料三：2018 年 9 月 1 日，租期已滿，甲公司以 17 500 萬元的價(jià)格出售該寫字樓，價(jià)款已存入售滿足收入確認(rèn)條件，不考慮其他因素。要求 4：編制 2018 年 9 月 1 日甲公司出售該寫字樓的會(huì)計(jì)分錄?！尽?，出借：存款17 50017 50017 00016 0001 000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本【補(bǔ)充例題·計(jì)算分析題】（2014 年）10001 0000004 00042010 年 12 月 16 日，甲公司與司簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營(yíng)管理