銀石廣場經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)及可行性分析

1、銀石廣場商業(yè)綜合體項目可行性研究報告第11小組成員：張雪梅、劉應(yīng)鳴、葉婷目錄 第一部分 項目概況. 3 一、地塊面積及范圍 . 3 二、地形地貌 .3 三、交通狀況 . 4 四、項目周邊情況. 6 第二部分 市場研究. 7 一、 宏觀環(huán)境分析 . 7 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 7 （二）政策環(huán)境 . 8 （三）規(guī)劃環(huán)境 . 9 二、 成都房地產(chǎn)市場分析 . 11 （一）土地市場 . 11 （二）商品房市場 . 15 三、 區(qū)域市場分析 . 19 （一）土地市場 . 19 （二）商品房市場 . 21 第三部分 項目預(yù)定位. 22 一、項目 SWOT 分析 . 22 （一）項目優(yōu)勢分析（S） . 22

2、（二）項目劣勢分析（W） . 22 （三）項目機(jī)會分析（O） . 23 （四）項目威脅分析（T） . 23 二、 項目初步定位 . 24 （一）市場定位 . 24 （二）主力客戶群定位 . 24 （三）產(chǎn)品定位 . 24 （四）價格定位 . 25 第四部分 項目投資與收益估算. 26 一、投資估算概述. 26 二、投資估算說明 . 26 三、投資來源 . 28 四、項目安排與收益估算 . 28 第五部分 項目財務(wù)效益分析. 30 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 . 30 二、項目不確定性分析 . 31 （一）盈虧平衡分析 . 31 （二）單因素敏感性分析 . 32 第六部分 項目社會效益評價. 33 （

3、一）項目對社會的影響分析 . 33 （二）項目與社會互適性分析 . 33 （三）社會風(fēng)險分析 . 33 （四）分析結(jié)論. 33 第七部分 結(jié)論與建議. 34 （一）結(jié)論 . 34 （二）建議 . 34 附表 1. 35 附表 2 . 36 附表 3 . 37 附表 4 . 38 附表 5 . 39 附表 6 . 40 附表 7 . 41 附表 8 . 42 附表 9 . 43 附表 10 . 44 附表 11 . 45 附表 12 . 46 附表 13 . 47 附圖 1 . 48 附圖 2 . 49 第一部分 項目概況一、地塊面積及范圍銀石廣場是由實力雄厚、信譽卓著成都盈康投資有限公司投資，

4、由成都市福來房地產(chǎn)有限公司與成都駱駝房地產(chǎn)有限公司共同開發(fā)的集地鐵商鋪、時尚購物廣場、5-TEA典范寫字樓、云際頂級會所于一體的地標(biāo)性建筑項目。項目占地總面積6201.68，建筑面積94202，容積率12.7，擁有停車位724個。該項目位于成都春熙路、紅星路步行街，地鐵2、3號線春熙出站口之上，處于西部最繁華的春熙路購物圈核心地段，與春熙伊藤、伊勢丹西面相鄰，南面與香檳廣場接壤，地理位置十分優(yōu)越。表：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一總用地面積6201.68二總建筑面積94202（一）地下15237（二）地上78965三建筑總高度152.7米152.7m四建筑總層數(shù)42層（一）地下4層（二）地上38層五停車位

5、724個（一）地下676個（二）地上48個六客梯個數(shù)垂直電梯15部，電扶梯15部七基地建筑面積3774.70八設(shè)計建筑密度60.87%九容積率12.7十總綠地面積1800十一綠化率30%表：各樓層布局設(shè)計B3-B4倉儲式地下車庫B1-B2地鐵潮流商鋪，前衛(wèi)的商業(yè)零售、服飾、個性店為核心業(yè)態(tài)（銷售）L1-L5中高檔時尚精品購物、特色餐飲（由專業(yè)團(tuán)隊統(tǒng)一管理，不銷售）L6架空屋頭花園L7-L215TEA寫字樓L22緊急避難層L23-L375TEA寫字樓L38云際頂級會所圖：項目位置示意圖二、地形地貌地塊位于成都市中心地區(qū)，地勢平坦，地塊形狀規(guī)則，地塊以整塊地組成，東南850米方向為錦江，緊鄰干道。

6、三、交通狀況銀石廣場位于春熙路商圈，配套設(shè)施成熟，公路交通方面此外，作為地鐵2、3號線雙地鐵上蓋物業(yè)，銀石廣場直接建在春熙地鐵站上面，春熙地鐵站的建成必將改變整個春熙路的人流動線，項目與地鐵的無縫連接不僅極大的提升了項目的交通條件，更將首享由此所帶來的商業(yè)人流的價值。圖：地鐵2、3號線交匯示意圖四、項目周邊情況（1）項目四至情況：位于春熙路商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目四至緊鄰設(shè)施緊鄰設(shè)施情況東側(cè)春熙路地鐵站地鐵二號線站點南側(cè)香檳廣場大型商業(yè)廣場西側(cè)紅星路三段雙向八車道，行車通暢北側(cè)紅星路步行街商業(yè)繁華人流量大（2）配套設(shè)施情況：配套設(shè)施齊全，生活便利度高。配套設(shè)施名稱距離學(xué)校成都市第三幼兒園614

7、米成都市提督街小學(xué)640米成都市學(xué)道街中學(xué)914米商場第一城18米伊勢丹百貨193米群光廣場273米醫(yī)院四川省第四人民醫(yī)院435米成都市第一人民醫(yī)院117米銀行渣打銀行成都分行122米上海銀行79米中國銀行310米酒店海悅酒店195米皇冠假日酒店620米郵局走馬街郵政支局545米第二部分市場研究1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （1） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.成都經(jīng)濟(jì)總體狀況 成都，簡稱“蓉”，四川省省會，副省級市，國家區(qū)域中心城市（西南），西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。 2013年成都市緊緊圍繞“打造西部經(jīng)濟(jì)核心增長極”發(fā)展定位，牢牢把握“穩(wěn)中快進(jìn)、領(lǐng)先發(fā)展”工作基調(diào)，深入實施“五

8、大興市戰(zhàn)略”，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量突破9100億元。（1） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，非公經(jīng)濟(jì)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)加大 2013年成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）9108.9億元，按可比價格計算，比上年增長10.2%，增幅比全國、全省分別高2.5和0.2個百分點。經(jīng)濟(jì)總量占全省GDP比重達(dá)34.7%，較上年穩(wěn)步提高0.6個百分點，省內(nèi)“首位城市”地位凸顯。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值353.2億元、4181.5億元、4574.2億元，分別增長3.6%、12.2%、8.8%。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比超全市“半壁江山”，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.945.950.2。 非公有制

9、經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)健，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)突出。（2）工業(yè)保持領(lǐng)先發(fā)展，汽車、電子信息產(chǎn)品制造業(yè)對工業(yè)增長貢獻(xiàn)近七成 2013年，成都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，農(nóng)業(yè)增加值增長3.6%。全市工業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)平穩(wěn)較快增長，完成規(guī)模以上增加值2917.6億元，增長13.4%，增速較全國、全省分別高3.7和2.3個百分點；在省內(nèi)市州位居第一，在副省級城市繼續(xù)保持領(lǐng)先，居第二位。 八大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增加值份額不斷提升，全年共實現(xiàn)增加值2518億元，增長14.4%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá)86.3%。 服務(wù)業(yè)較快發(fā)展。金融業(yè)增加值增長17.9%，占GDP比重9.8%。2013年末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款余額分別為236

10、62億元、17618億元，分別增長16.3%、12.7%。其中，儲蓄存款余額8152億元，增長15.5%。2013年成都實現(xiàn)旅游總收入1330.7億元，增長26.6%。（3）“三駕馬車”齊頭并進(jìn)、經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)中趨好，固定資產(chǎn)投資過半來自民間 固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。2013年，成都固定資產(chǎn)投資完成6501.1億元，增長10.4%。民間投資較快增長，全年完成3595.3億元，增長17.2%，占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)55.3%。社會消費品零售總額不斷攀升。2013年，成都實現(xiàn)社會消費品零售額3752.9億元，增長13.1%；（4）財政收入增勢平穩(wěn)，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長、收入差距進(jìn)一步縮小 2013年，

11、成都市實現(xiàn)地方公共財政收入898.5億元，增長16.6%，其中稅收收入665.7億元，增長16.5%。地方公共財政支出1162.6億元，增長20.4%。 同時，2013年成都城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)29968元，增長10.2%，扣除物價因素影響實際增長6.9%。農(nóng)民人均純收入達(dá)12985元，增長12.9%，扣除物價因素影響實際增長9.5%。城鄉(xiāng)居民收入比由2012年的2.36：1縮小為2013年的2.31：1，城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。 2013年，成都居民消費價格指數(shù)（CPI）上漲3.1%。其中，食品類價格上漲5.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）下降1.2%，工

12、業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格指數(shù)（IPI）下降1.8%成都市區(qū)的核心商圈有春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，區(qū)域商圈有紅牌樓商圈、雙楠商圈、城南商圈、老會展中心商圈、西大街商圈、光華商圈和建設(shè)路商圈等。另外，成都還有寬窄巷子、琴臺路、錦里、文殊坊等民俗文化風(fēng)情街，科華北路、一品天下、錦華路萬達(dá)廣場、雙楠路等飲食聚集區(qū)，以及送仙橋古玩市場、跳傘塔-磨子橋電子產(chǎn)品市場等專業(yè)性較強(qiáng)的商圈。（2） 政策環(huán)境 1.2013-2014年主要房地產(chǎn)政策 發(fā)布國五條細(xì)則（關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知，釋放繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的信號，強(qiáng)調(diào)政策的連續(xù)性，穩(wěn)定市場預(yù)期。2013下半年至2014年市場促政策分化：熱點城市繼續(xù)收

13、緊，部分城市出現(xiàn)放松調(diào)控政策日趨市場化，城市間政策差別化明顯對于房價快速上漲的熱點城市，堅持調(diào)控仍然是主基調(diào)，在房價反彈壓力較大、年度房價調(diào)控目標(biāo)難以實現(xiàn)的情況下，部分城市的政策進(jìn)一步升級。而對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，政策可能出現(xiàn)放松，以達(dá)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)同步健康發(fā)展的目的。2.近況分析 房地產(chǎn)市場成交量大幅回落。2013年全國40個大中城市一線，二線城市同比出現(xiàn)小幅下降，三線城市略微上漲。2014年，全國主要大城市房地產(chǎn)市場有所降溫，庫存在增長，成交萎縮，新屋開工也大幅降低，但房價卻依然堅挺。未來房地產(chǎn)去化的壓力不容小覷。自從2014年3月份開始傳出

14、樓盤降價之后，成都就不再偏安一隅，屢屢出現(xiàn)“降價”和“地王”二者看似相異的事件。4月23日，成都共有來自主城區(qū)的3宗地塊入市交易，合計入市面積約317.85畝，吸引12家實力開發(fā)商參拍，最終總成交金額超50億元。與高溢價的土地形成鮮明對比的，是成都近幾日市場頻傳的降價消息。房貸的優(yōu)惠越來越少，多數(shù)銀行對于房貸利率都要上浮。除此之外，限購依然沒放松，房產(chǎn)政策的不明朗也加速了開發(fā)商降價跑量的決心。圖：2014房地產(chǎn)市場發(fā)張放緩，各地初步出臺救市方針試探中央政策底線無錫購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶南寧從201

15、4年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧戶籍居民家庭政策在南寧市購房購地保證金1000萬元上限，拆遷戶鼓勵貨幣補(bǔ)償、一年內(nèi)購房獲補(bǔ)貼；天津只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房；鄭州借款人申請個人住房商業(yè)銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔(dān)保保證時，由住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)收取擔(dān)保服務(wù)費銅陵凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市(含銅陵縣和開發(fā)區(qū))購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方

16、米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。住房公積金貸款方面，在職工申請貸款資格認(rèn)定上，個人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個月以上，放寬為個人連續(xù)繳存3個月以上；單職工家庭最高可申請公積金貸款額度由25萬元提高到30萬元；職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%；放開了住房公積金二次貸款的政策限制。同時，適當(dāng)放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件。寧波今年5月份開始，由購房者戶籍所在地跟擬購房所在地兩個地方同時核查，變更為僅在擬購房所在地核查?！币簿褪钦f，即使購房者在寧波市某區(qū)擁有多套房，只要在其他區(qū)沒有房或者只有一套房，那么他還可以繼續(xù)購房。而在過去，只要

17、在寧波市范圍內(nèi)擁有兩套住房的都被禁止再買房。 3 規(guī)劃環(huán)境1. 春熙路片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)成都市的城市規(guī)劃，作為成都最繁華的商業(yè)街，春熙路不僅歷來是成都人銷金玩耍的重要去處，還傳承著這座城市獨特的文化氣質(zhì)。致力于將春熙路打造為成都的時尚中心，美女打望地，美味小吃云集之所。從多方面延伸著春熙路影響力。打造為商業(yè)，文化，娛樂一體的中心。 2. 春熙路片區(qū)建設(shè)1 2012年政府宣布春熙路擴(kuò)容100萬平方米隨著在春熙路東西兩側(cè)越來越多的頂級開發(fā)商拿地進(jìn)駐，春熙路宣布擴(kuò)展已經(jīng)迫在眉睫。成都錦江區(qū)中央商務(wù)區(qū)管委會于2012年8月25日與北京市王府井地區(qū)建管辦簽署合作協(xié)議，此外還將在9月17日與香港銅鑼灣、新加坡

18、烏節(jié)路等簽署合作協(xié)議，計劃于未來2到3年內(nèi)將春熙路商圈向東向西拓展，新生體量上百萬平方米。 而這其中，早就包含了幾大開發(fā)商所興建的項目，可以看得出頂級開發(fā)商的進(jìn)駐，讓春熙路商圈擴(kuò)容得易如反掌。我們可以來看看：向西，春熙路則將連接鹽市口、紅照壁商圈。而今，仁恒置地廣場、仁和春天百貨、遠(yuǎn)東百貨等大型零售百貨賣場已占據(jù)了半壁江山。向東，更是鐵獅門，太古，遠(yuǎn)洋，九龍倉等開發(fā)商大佬們的項目也早已屯兵在此，可以預(yù)見得到2-3年之后這幾家開發(fā)商的項目，將會是未來3年里春熙路變化最快的地方。2 整個商氣東移 紅星路變身“中軸線”隨著地鐵2號線建成通車，幾大頂級開發(fā)商高端城市綜合體的建成使用，將直接使紅星路成為

19、人流集散地，春熙路商圈商氣將逐步呈現(xiàn)向東擴(kuò)展和轉(zhuǎn)移的趨勢。因此，仲量聯(lián)行預(yù)測，紅星路未來將成為整個商圈重要的“中軸線”。不僅如此，可以看得出 成都國際金融中心、鐵獅門、九龍倉成都高端樓宇的代表在紅星路商業(yè)廣場東面風(fēng)云際會，這些項目的建成，將改變紅星路廣場西側(cè)大型百貨林立而東側(cè)相對低端的現(xiàn)狀，整個紅星路將形成高樓林立、特色鮮明的商業(yè)街區(qū)，這在實現(xiàn)錦江區(qū)致力于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的同時，也讓春熙路商氣東移從理論逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)實。而在這百萬平米的大擴(kuò)張中，鐵獅門、九龍倉、太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等打造的高端零售賣場、甲級寫字樓和五星級酒店都位于春熙路南口的東大街，這給“后起之秀”的東大街開了個好頭。而東大街那一頭連著

20、的攀成鋼，其含金量從開發(fā)商拿地的熱情和項目規(guī)劃、定位就可以預(yù)見。把成都最具含金量的兩個商圈串聯(lián)起來的東大街首當(dāng)其沖要成為被重估的城東主干道。二號線馬上就要通車了，可以說春熙路的擴(kuò)展正是時候。商業(yè)地產(chǎn)最注重地段和口岸，春熙路的擴(kuò)張，二號線的通車，商業(yè)帶的概念就形成了。再把攀成鋼連上，整個就是一超大型商業(yè)金融城。東西擴(kuò)展后帶動大區(qū)域 需注意配套建設(shè)2 成都房地產(chǎn)市場分析（1） 土地市場第三部分 項目預(yù)定位一、 項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（S）1、成都獨特人文風(fēng)情 成都，一座來了就不想走的城市，物產(chǎn)豐富，自古享有“天府之國”美譽。成都以其獨特的人文風(fēng)情吸引了大量的外地游客，市區(qū)內(nèi)擁有武侯祠、

21、杜甫草堂、寬窄巷子、金沙遺址等多處旅游勝地，而春熙路也是眾游客不得不去的一站。2、位于繁華的春熙路商圈該地塊位于成都市最繁華的春熙路商圈核心地段和成都最大CBD，周邊配套設(shè)施成熟，商場、酒店、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。且該片區(qū)開發(fā)較為成熟，知名度高，人流量極大，是消費者和商務(wù)人士聚集之處。3、交通便利通達(dá)度高 本案半徑500米之內(nèi)擁有公交站達(dá)6個之多，有10余條公交線路經(jīng)過。且位于地鐵樞紐處，成都目前唯一雙地鐵上蓋物業(yè)，高檔舒適的購物環(huán)境直接吸引大量地鐵人流。4、海內(nèi)外品牌匯集人氣旺盛本地塊與春熙伊藤、伊勢丹西面相鄰，南面與香檳廣場接壤。海內(nèi)外知名品牌匯聚于此，人氣暢旺，獨擁日均60萬人流量。（二）

22、項目劣勢分析（W）1、地塊面積較窄地塊面積較小導(dǎo)致項目單層面積受限，進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)布局和品牌落位受制約嚴(yán)重。且布局整體樓層過高，較高層的人流量劇減，因此對于消費者的消費習(xí)慣也需要引導(dǎo)。2、片區(qū)房價偏高 春熙路商圈具有無可比擬的優(yōu)越性，因此該片區(qū)房價普遍偏高，均價達(dá)到了15萬每平方米，過高的房價可能會阻擋一部分投資者的步伐，銷售壓力較大。3、車位配比偏低 該區(qū)域商業(yè)中心和寫字樓云集，車位配比率低是周邊大型購物中心普遍存在的問題，停車?yán)щy可能會導(dǎo)致部分客源的流失，因此還要增加適當(dāng)?shù)呐R時車位。（三）項目機(jī)會分析（O）1、獨特的時尚潮流定位 在定位方面不同于周邊百貨商場，且與未來的九龍倉和鐵獅錯位經(jīng)營，

23、將會最大化積聚未來消費群體，發(fā)展時尚品牌潮流販物中心是本案的一個契機(jī)。2、地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?成都地鐵多條線路正在建設(shè)中，一二號線兩條地鐵每天帶來60萬客流量，隨著地鐵網(wǎng)的完善，地鐵將成為成都市最重要的交通工具之一，依托此優(yōu)勢發(fā)展地鐵商業(yè)將是本案的巨大優(yōu)勢之一。3、天府新區(qū)的建設(shè)為本區(qū)注入新活力成都正在規(guī)劃建設(shè)天府新區(qū)，未來將形成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。由此帶來的巨大商業(yè)潛力不容低估。4、“72小時過境免簽”政策助推成都商業(yè)和旅游發(fā)展作為四川省的省會，成都是中國西部第一座為外國游客提供三天免簽服務(wù)的，同時也是繼北京、上海、廣州之后中國第四座實施該項政

24、策的城市。這一政策將大幅增加成都境外游客的數(shù)量，同時提升了成都的國際化水平，將為銀石廣場帶來更多的商業(yè)機(jī)遇。（四）項目威脅分析（T）1、其他在建商業(yè)中心競爭的威脅本片區(qū)大型商場云集，且本案開業(yè)后周邊還有多個大型商業(yè)綜合體開業(yè)，且商業(yè)體量大品牌齊全，將會嚴(yán)重分流本區(qū)域客流。2、已建成商業(yè)中心的威脅 本案所處商圈發(fā)展成熟，商業(yè)林立，多家已建成營業(yè)的綜合體實力雄厚、發(fā)展成熟，品牌效應(yīng)強(qiáng)，客源被嚴(yán)重分流。3、網(wǎng)絡(luò)購物等新興商業(yè)模式的威脅 幾年來以天貓、京東等為代表的電商巨頭利用其貨源豐富、方便快捷的優(yōu)勢分流了一大群消費者，特別是年輕消費群體，網(wǎng)絡(luò)購物和電視購物的新興購物方式對實體商業(yè)來說是個巨大威脅。

25、 二.項目初定位（1） 市場定位 作為春熙路擴(kuò)張完善主要發(fā)展地區(qū)，地處春熙路商圈，紅星路步行街，地段優(yōu)勢十分明顯。外加雙地鐵交匯，交通便利，人流量十分大。區(qū)域人流聚集區(qū)將不斷向本案地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，主要以雙地鐵人流為目標(biāo)客戶群，輔以高端商務(wù)人士，周邊消費者，社區(qū)居民為次主力客群，主要輻射各區(qū)中檔收入階層，集精品購物，甲級辦公，餐飲，娛樂，休閑等功能于一體的綜合商業(yè)體。（2） 主力客戶群定位1 成都市本地購物消費者2 高端甲級寫字樓投資者3 技術(shù)型人才為骨干的企業(yè)，中等規(guī)模、發(fā)展迅速的、具有國際化趨勢的新興公司；對未來五年的發(fā)展充滿自信的企業(yè)；4 企業(yè)中高層管理人員，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員。（3） 產(chǎn)品

26、定位1 商鋪面積區(qū)間：除服飾旗艦店一般在100平米左右，其他單店面積通常在40平米以內(nèi)，部分MINI店鋪在20平米左右寫字樓戶型集中在80-100平米這一區(qū)間。2 功能定位 精品購物，時尚潮店，餐飲，娛樂，休閑等功能于一體的綜合時尚購物廣場以及以新型產(chǎn)業(yè)公司為主打的高度商務(wù)甲級寫字樓。依托春熙路與紅星路黃金地段，繁華商業(yè)，便利交通的城市新興商業(yè)綜合體。3 風(fēng)格定位購物廣場針對春熙路購物人群要有強(qiáng)烈和良好的視覺沖擊力和觀感，同時裝潢要體現(xiàn)人文情懷使顧客感到輕松愉悅。外部采用現(xiàn)代風(fēng)格造型，外面設(shè)計混合暖色調(diào)，室內(nèi)盡量增加中庭面積，更具流通感和寬敞感。寫字樓部分要引進(jìn)國際流行新概念，以提升商務(wù)品味、

27、尊重 客戶人性化需求、樹立優(yōu)質(zhì)形象為目的，采用國際標(biāo)準(zhǔn)，在電梯，空調(diào)等方面達(dá)到頂尖。（4） 價格定位由產(chǎn)品定位可以看出，本項目主打中等面積商鋪和寫字樓，對于消費者和投資者的經(jīng)濟(jì)要求較高。在價格的定位上，單價不宜按片區(qū)較高水平來定位，可以采用成本利潤法定價，與片區(qū)價格水平做比較。按市場銷售經(jīng)驗來看，預(yù)定基準(zhǔn)價格見下表：業(yè)態(tài)樓層號樓層數(shù)單層面積（平方米）銷售單價（元）銷售總價（萬元）商場2F1 3281 56500 18538 商場1F1 3579 78500 28095 商場1F1 3447 215000 74111 商場2F1 3196 125000 39950 商場3F1 3196 9550

28、0 30522 商場4F1 3196 75000 23970 商場5F1 2993 52500 15713 寫字樓7-21F15 2161 31200 101135 寫字樓23-37F15 2161 31200 101135 合計94202 433168 第四部分 項目投資與收益估算1、 投資估算概述 “銀石廣場商業(yè)綜合體”項目投資估算是依據(jù)其總平面圖、可行性研究報告、部分合同等相關(guān)資料，結(jié)合成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以“客觀、公正、審慎”的原則進(jìn)行測算的。 該項目規(guī)劃總建筑面積94202，項目開發(fā)建設(shè)投資主要包括：土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費

29、用、其他費用及不可預(yù)見費用等。 經(jīng)測算，該工程總投資234533.38萬元，單位成本24896元/平方米。2、 投資估算說明（一）土地費用：162196.42萬 項目土地通過土地拍賣方式取得。（二）前期工程費：254.35萬 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測、工程咨詢，以及場地平整費等階段的費用支出。以上合計254.35萬元。 （三）公共配套設(shè)施建設(shè)費：3019.56 萬元 房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施建設(shè)費主要包括項目小區(qū)供水、供電、供氣、光纖、網(wǎng)絡(luò)、通信費用，及項目配套設(shè)施、公共道路、環(huán)境綠化、消防設(shè)施等費用支出，以上合計3019.56萬元。 （四

30、）報建費：1568.46萬元 房地產(chǎn)項目投資估算中項目所負(fù)擔(dān)各種稅費主要包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、文物勘探發(fā)掘費、工程定額測定費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、新建房屋白蚊預(yù)防費、異地綠化建設(shè)費、防空地下室異地建設(shè)費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、人防易地建設(shè)費、異地綠化建設(shè)費等費用。本項目報建費為1568.46萬元。 具體情況見下表：序號項目金額（萬元）工程量（）標(biāo)準(zhǔn)（元/）1城市市政基礎(chǔ)建設(shè)配套費772.46 94202.00 82.00 2文物勘探發(fā)掘費65.94 94202.00 7.00 3工程定額測定費11.30 94202.00 1.20 4建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費7.54 94202

31、.00 0.80 5新建房屋白蟻防治費23.55 94202.00 2.50 6新型墻材發(fā)展基金94.20 94202.00 10.00 7散裝水泥專項基金18.84 94202.00 2.00 8人防異地建設(shè)費489.85 94202.00 52.00 9異地綠化建設(shè)費84.78 94202.00 9.00 合計1568.46 94202.00 166.50 （五）建筑安裝工程費：43523.68萬元 建筑安裝工程費指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用。通過對成都市高層電梯住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房土建成本并結(jié)合本項目特點進(jìn)行分析，本項目各建筑安裝工程費各分項部

32、分造價如下：序號項目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)一地下建筑工程10437.345152376850二地上建筑工程33086.3357896541901土建工程18319.887896523202裝飾工程5685.48789657203給排水工程1263.44789651604強(qiáng)電工程947.58789651205弱電工程947.58789651206消防工程1105.51789651407外墻保溫1105.51789651408室外工程1105.5178965140三合計43523.6894202（六）其它費用：282.61萬元 其它費用主要包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造

33、價咨詢費、承包管理費、合同公證費、工程監(jiān)理費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖編制費、工程保險費等。合計按成都市行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）30 元估算。 （七）不可預(yù)見費：870.47萬元 不可預(yù)見費是指在投資估算中難以預(yù)料的工程費用。本次測算按成都市房地產(chǎn)業(yè)平均水平并結(jié)合項目實際情況，按建筑安裝工程費的2%考慮。 （八）管理費用：870.47 萬元 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本次測算按建筑安裝工程費的2%考慮。 （九）財務(wù)費用：13284萬元 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。 企業(yè)計劃向銀行貸款 90000 萬元，按 6.15%的年利率( 1-3 年期銀行貸款基準(zhǔn)利率)上浮 20%計息，即年利率為7.38%。按銀行規(guī)定項目銷售額完成80%時需還清全部貸款，本項目預(yù)計 2015 年 3 季度初完成銷售額的 80%，全部貸款持續(xù)期約 2 年左右。本次貸款經(jīng)測算約支付13284萬元的財務(wù)費用。 （十