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1、.wd房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱:項(xiàng)目名稱:長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路兆基君城25棟 707 室房地產(chǎn)評(píng)估.委委 托托 方方:估估 價(jià)價(jià) 方方:xxxxxxxx估估 價(jià)價(jià) 人人 員員:xxxxxx估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期:二 0 一七年 5 月 10 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)估價(jià)報(bào)告編號(hào):X 房估字XX第 XX 號(hào)目目 錄錄1 1. .致委托方函致委托方函 3 32. 2.估價(jià)師聲明估價(jià)師聲明 4 43. 3.估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件5 54. 4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7 7一、委托方 7二、估價(jià)方 7三、估價(jià)對(duì)象概況 7四、估價(jià)目的 8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8六、價(jià)值
2、定義 8七、估價(jià)依據(jù) 8八、估價(jià)原那么 9九、估價(jià)方法 9十、估價(jià)結(jié)果 10十一、估價(jià)人員 10十二、估價(jià)作業(yè)日期11十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期115 5 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 1212一、個(gè)別因素分析 12.wd二、區(qū)域因素分析 12三、市場(chǎng)背景分析 12地理位置和行政區(qū)劃 12經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展?fàn)顩r 13房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14四、最高最正確使用分析14五、估價(jià)方法選用 14六、估價(jià)測(cè)算過程 15七、估價(jià)結(jié)果確定 196 6 附附件件2020致致 委委 托托 方方 函函:受您的委托,我公司于2021 年 5 月 10 日對(duì)于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路兆基君城 25 棟 707 室,建筑
3、面積為 86.1 m2,?房屋所有權(quán)證 ?證號(hào)為湘 2021寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0004764 號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)展價(jià)格評(píng)估,為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料,遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原那么,經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算,并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比擬后,確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021 年 5 月 10 日的價(jià)格及單價(jià)為:房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫.wd總價(jià)3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人: XXXXX 二 0 一七年 5 月 1
4、0 日估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明我們鄭重聲明:一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ?進(jìn)展分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘。估價(jià)員劉凱對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘。六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。七、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果,僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)
5、格參考,不得用于驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意,估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供,凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果,評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。八、本公司和簽字估價(jià)師保存對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。九、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年,如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期,我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承當(dāng)責(zé)任。在已說明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外,引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果,.wd不屬于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: 注冊(cè)證號(hào): XXXXXX 二 0 一七年 5 月 10 日估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)
6、設(shè)和和限限制制條條件件一一、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件1、本報(bào)告基于公開市場(chǎng)假設(shè),即:1市場(chǎng)為公開的市場(chǎng),賣方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買賣雙方協(xié)商議價(jià);2議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)根本保持穩(wěn)定;3買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效,估價(jià)對(duì)象無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等制止轉(zhuǎn)讓、抵押情形,房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛,出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提,即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本報(bào)告在評(píng)估過程中, 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途,在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委
7、估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件,另有說明的除外。二二、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價(jià)意見,這個(gè)意見本身無強(qiáng)制執(zhí)行的效力,估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身符合標(biāo)準(zhǔn)要求負(fù)責(zé),而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。3 本次評(píng)估結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后,隨著時(shí)間的推移及.wd房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生變化,本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整;且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對(duì)
8、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí),不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。4本次評(píng)估未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5.實(shí)地查勘時(shí),對(duì)房屋僅進(jìn)展一般性觀察,并未進(jìn)展構(gòu)造性測(cè)試,不可能確定其內(nèi)部缺損 。6.本報(bào)告中的建筑面積按 ?房屋所有權(quán)證存根 ?所載數(shù)據(jù)計(jì)。7.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考,不得用于其他目的。未經(jīng)本評(píng)估單位同意,評(píng)估報(bào)告的全部或任何一局部?jī)?nèi)容不得使用其他與本次工程無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中,也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào): X 房地估 X 字XX第 X 號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一一、委委托托方方單
9、位名稱: 法定代表人: 單位住址: 聯(lián)系 :二二、估估價(jià)價(jià)方方機(jī)構(gòu)名稱 :xxxxxxxxx單位住址 :xxxxxxxxxx法定代表人: 估價(jià)資格: 聯(lián)系 :xxxxxxxxx三三、估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象 概概況況1.建筑物狀況.wd長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路 兆基君城 位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路,于二零一五年建成,總體構(gòu)造高18 層,為鋼筋混凝土構(gòu)造一等。委估建筑物位于第七層,有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn),處于新康路西段,北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路,南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院,東與春城北路相接,
10、西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500 米為花明北路人人樂商圈, 環(huán)境好,地段好,綠化面積高,交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場(chǎng)所,作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。 權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路兆基君城 七樓,房屋 ?房屋所有權(quán)證 ?湘2021寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0004764 號(hào),權(quán)屬李湘華所有。由于資料方面的原因,他項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。 四、估價(jià)目的四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五五、估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)二 0 一七年 5 月 10 日六、價(jià)值定義六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下
11、的公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格;采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為:建筑物為鋼筋混凝土構(gòu)造,用途為住宅,土地性質(zhì)為國(guó)有建立用地。 本次評(píng)估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場(chǎng)價(jià)值。.wd七、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)依據(jù)1、?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?;2、?中華人民共和國(guó)土地管理法?;3、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50291-1999 ;4、?中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例?;5、?中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理方法?;6、委托方提供的待估房地產(chǎn)?房屋所有權(quán)證?;7、湖南省人民政
12、府、武漢市市人民政府公布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施方法、通知等法規(guī)文件;8、估價(jià)委托書;9、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料。八八、估估價(jià)價(jià)原原那那么么1、獨(dú)立、客觀、公正原那么。2、合法原那么:以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價(jià)前提。3、最高最正確使用原那么:以估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下,各種可能使用方式中,能獲得最大收益的使用方式估價(jià)。4、替代原那么:估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么:估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。九九、估估價(jià)價(jià)方方法法根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?,通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比擬法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、本錢法等
13、幾種。1、有條件選用比擬法進(jìn)展估價(jià)的,應(yīng)以市場(chǎng)比擬法作為主要估價(jià)方法。首先遵循比擬法可比實(shí)例的選取原那么,根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料,在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑構(gòu)造一樣或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例,對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)展分析,建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比根底,并分別進(jìn)展交易.wd情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正,求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法,由于估價(jià)對(duì)象具有客觀收益,因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,將其未來各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上,計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3、假
14、設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值,然后減去續(xù)建的未來開發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象的方法。4、本錢法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成局部的累加為根底,來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建立本錢為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況,評(píng)估人員認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活潑,因此選用市場(chǎng)比擬法進(jìn)展評(píng)估;估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)有出租案例,可考慮采用收益法進(jìn)展評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況,綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果,運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法,確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。十十、估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原那么,按
15、照估價(jià)程序,采用市場(chǎng)法和收益法,通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析和測(cè)算,結(jié)合估價(jià)經(jīng)歷與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)展分析,確定在估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方時(shí),并且進(jìn)入市場(chǎng)無阻礙的條件下,在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021 年 5 月 10 日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)估結(jié)果見?房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果一覽表?。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米.wd十十一一、估估價(jià)價(jià)人人員員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師: xxxx注冊(cè)證號(hào): xxxxxxxxx二 O 一七年五月十日十十二二、估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期二 O 一七
16、年 5 月 10 日十十三三、 估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年,即從2021 年 5 月 10 日至 2021 年 5 月 9日 xxxxxxxxx法定代表人: 二 O 一七年 5 月 10 日.wd 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一一、個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析1.建筑物狀況兆基君城位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路,于二零一五年建成,總體構(gòu)造高 18 層,為鋼筋混凝土構(gòu)造。委估建筑物位于第七層,有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài) 。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn),處于新康路西段,北面
17、正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路,南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院,東與春城北路相接,西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行 500 米為花明北路人人樂商圈, 環(huán)境好,地段好, 綠化面積高,交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場(chǎng)所,作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。三三、市市場(chǎng)場(chǎng)背背景景分分析析地理位置和行政區(qū)劃地理位置和行政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū),地理上界于東經(jīng)11153-11246,北緯 2755-2829,東鄰?fù)?,南接湘潭、湘鄉(xiāng),西與漣源、安化交界,北與益陽(yáng)、桃江毗連。東西最大跨度88 公里,南北縱長(zhǎng) 69 公里。寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4 個(gè)鄉(xiāng),大屯營(yíng)、道林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資
18、福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)?、巷子口、黃材、老糧倉(cāng)、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21 個(gè)鎮(zhèn),玉潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪 4 個(gè)街道,總面積 2906 千米,總?cè)丝?144 萬人??h人民政府駐地不變 金州大道 5 段 。另管理 1 個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 寧鄉(xiāng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 。.wd經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展?fàn)顩r2021 年寧鄉(xiāng)縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP835.05 億元,比上年增長(zhǎng)14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90.73 億元,增長(zhǎng) 4.4%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 578.02 億元,增長(zhǎng) 16.6%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16
19、6.3 億元,增長(zhǎng) 10.3%。按常住人口計(jì)算,人均GDP 達(dá) 69797 元??h域經(jīng)濟(jì)根本競(jìng)爭(zhēng)力前移5 位,位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第 56 位,中部第 3 位。寧鄉(xiāng)縣三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年的11.6:68.5:19.9 調(diào)整為 10.9:69.2:19.9。工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 62.7%,比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為 3.3%、82.1%、14.6%,分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)0.5、11.6、2.0 個(gè)百分點(diǎn)。2021 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP1002.17 億元,比上年增長(zhǎng) 12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值109.72 億元,增長(zhǎng) 4.9%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)
20、增加值675.55億元,增長(zhǎng) 12.7%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值216.90 億元,增長(zhǎng) 13.0%。按常住人口計(jì)算,人均 GDP 達(dá) 81680 元。估價(jià)對(duì)象所在 光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟(jì)開展極的定位信息高科技基地,在開展產(chǎn)、學(xué)、研的同時(shí),全方位一體化地協(xié)調(diào)開展。規(guī)劃目標(biāo)為 滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂、購(gòu)物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大,萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤開發(fā)氣勢(shì)如虹。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析光谷區(qū)域內(nèi) 高校和 大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多,人 流量極大 ,特別是學(xué)生、家長(zhǎng)等等消費(fèi)群體是旅館穩(wěn)定的消費(fèi)源。四四、最最高高最最正正確確使使用用分分
21、析析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路兆基君城 ,大廈本身登記為商務(wù)用途,旁邊為關(guān)山口公交車 車站,環(huán)境好,地段好, 繁華程度高,交通方便,人流量大,區(qū)位價(jià)值有很大潛力。根據(jù)最高最正確使用原那么和合法原那么.wd的分析,保持現(xiàn)狀是最正確用途。五五、估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的根底上,對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)展了認(rèn)真分析,根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,決定采用市場(chǎng)法和收益法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)法: 首先遵循比擬法可比實(shí)例的選取原那么,根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料,在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔
22、次、建筑構(gòu)造一樣或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例,對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)展分析,建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比根底,并分別進(jìn)展交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正,求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。收益法:就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六六、估估價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算過過程程1、選擇估價(jià)方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館,為收益性房地產(chǎn),用收益法估價(jià),選用收益法中的報(bào)酬資本化法。2、搜集資料。通過調(diào)查,搜集的有關(guān)資料和情況如下:1收入按房間和相應(yīng)的價(jià)格計(jì)。可供入住的房間:?jiǎn)稳碎g: 100 元161600 元
23、雙人間: 120 元101200 元三人間: 135 元5675 元 2入住率為 60%3酒店?duì)I業(yè)本錢:根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,一般酒店房間耗用、折舊和相關(guān)人員的工資占毛收入 40%4維修費(fèi):按房屋重置價(jià)的1.5%2%5管理費(fèi):對(duì)出租房屋進(jìn)展的必要管理所需費(fèi)用,一般按年收入的2%5%。 6保險(xiǎn)費(fèi):按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率,我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在0.15%0.2%。.wd7稅金:依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定,一般有房產(chǎn)稅 按年收入的 12%計(jì) 、營(yíng)業(yè)稅 按年收入的 3% 、城市維護(hù)建立稅 7%、教育費(fèi)附加 3%等。 8設(shè)該房屋收益年限為有限年,不 計(jì)算房屋折舊費(fèi)3.測(cè)算年有效
24、毛收入:年有效毛收入 =1600+1200+67560%3012=750600 元4、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維修費(fèi):按建筑物重置價(jià)的1.5計(jì)算, 武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定鋼筋混凝土構(gòu)造一等 房屋重置價(jià)格 為 1150 元/ m2:年維修費(fèi) 1150571.581.59859.8 元管理費(fèi):取年收入的 3,那么:管理費(fèi) 750600322518 元保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2,那么:保險(xiǎn)費(fèi) 1150571.5821314.6 元稅費(fèi):房屋出租應(yīng)納稅金 房產(chǎn)稅按年收入的 12%計(jì) 、營(yíng)業(yè)稅 按年收入的 3% ,其余稅費(fèi)按年收入 的 3%計(jì)算那么:75060012%+3%+3%=135108 元上述
25、、總費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 合計(jì)為 168800.4 元5.計(jì)算年凈收益年凈收益 75060075060040%-168800.4281559.6 元6.確定報(bào)酬率 用累加法 工程數(shù)值無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.0%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3.0%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%.wd報(bào)酬率7.6%6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格委估對(duì)象建筑物土地使用年限為50 年,至今已使用 9 年,剩余使用年限為 41 年,所以估價(jià)對(duì)象收益年限為41 年。因此收益價(jià)格=281559.6/7.6%11/17.641=3520886 元房地產(chǎn)單價(jià) =3520885.8571.58=6160
26、 元/m2估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果如如下下:房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價(jià)6160 元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米 xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0 一七年 5 月 10 日 市場(chǎng)比擬法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格具體思路:在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi),具有較強(qiáng)相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例,根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況,對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)展分析比擬和修正,評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi),近似委估房地產(chǎn) 檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)展比擬,根據(jù)估價(jià)人
27、員對(duì) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解,分別選取如下可比實(shí)例:1.確定比擬因素比擬案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15層關(guān)山高新大廈第8 層國(guó)光大廈第 12 層地理位置洪山魯磨路武漢洪山區(qū)珞瑜路洪山區(qū)關(guān)南后山小區(qū)交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2021.122021.62021.10.wd區(qū)域因素一般較好一般較好個(gè)別因素一般較好一般較好2、確定比擬因素系數(shù)見下表比擬案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15層關(guān)山高新大廈第8 層國(guó)光大廈第 12 層交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況100100100100交易期日100100100100區(qū)域因素1001051001
28、03個(gè)別因素100105971043.比準(zhǔn)價(jià)格確定比擬案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15層關(guān)山高新大廈第8 層國(guó)光大廈第 12 層交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100區(qū)域因素100100/105100/100100/104個(gè)別因素100100/105100/98100/103比準(zhǔn)價(jià)格543149995290根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果,求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值,那么:5431499952903=5240 元/ m2估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果確確定定估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果如如下下:房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)
29、價(jià)小小寫寫大大寫寫總總格格2 29 99 95 50 07 79 9 元元貳貳佰佰玖玖拾拾玖玖萬萬伍伍仟仟零零柒柒拾拾玖玖元元單單價(jià)價(jià)5 52 24 40 0 元元/ /MM2 2伍伍仟仟二二佰佰肆肆拾拾元元每每平平方方米米 xxxxxxxxxxxxxxxxx.wd二 0 一七年 5 月 10 日七估價(jià)結(jié)果確定七估價(jià)結(jié)果確定綜合比擬兩種方法,結(jié)合估價(jià)師自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷,市場(chǎng)法權(quán)重取 0.8,收益法權(quán)重取 0.2,那么最后的價(jià)格等于:29950790.8+35208860.2=3100240.4 元取整為 3100240 元房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元
30、單價(jià)5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米 xxxxxxxxx法定代表人: 二 0 一七年 5 月 10 日 附件附件.wd假設(shè)能覓得一方喜歡的山水,在空曠的風(fēng)里,種上淡暖如許,清歡如許。我愿用無塵的詩(shī)句,沾染些許晨露,輕叩那些老去的時(shí)光,讓曾經(jīng)的你我,重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時(shí)光里的我們,不說話。只是凝望著彼此舊時(shí)的模樣,任憑花落清溪,任憑日暮煙霞。陌上的時(shí)光,匆匆如流。指尖,一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往,早已隨風(fēng)而散。往事已舊,一切,終會(huì)在念與不念,忘與不忘之間,莞爾一笑,變得風(fēng)輕云淡。歲月的風(fēng),就這樣翩躚而過。還好,總有一些不離不棄的相伴,安暖著歲月的榮辱滄桑。然
31、后,在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著,不早也不晚的緣分。愿你永遠(yuǎn)在我文字的四季,可以與那些草木葳蕤的深情一樣,青青又青青??v使某天,錯(cuò)過了所有,只剩下一個(gè)人憂傷,也不要怪罪時(shí)光。時(shí)光里那些牽過的手,給錯(cuò)的愛,都是情不由衷。開場(chǎng)與完畢,一樣美麗。我們應(yīng)該,原諒時(shí)光,記住愛!那些過往里的施與舍,恩與惠,何必計(jì)較太多。我們?cè)谏剿g喂養(yǎng)清風(fēng),在草木間描摹明月,云淡風(fēng)輕一天又一天。任憑年華一去不返,依舊無怨無悔,不負(fù)歲月,不負(fù)時(shí)光。那些風(fēng)花雪月的重逢與離別,終將隕落在時(shí)光深處,被過往的煙塵一一覆蓋。當(dāng)時(shí)光里,那些被歲月漂白的光陰,再回首時(shí),風(fēng)住塵香,緣已渺渺,我們也不必遺憾。蒼茫處,風(fēng)景依舊,繁華笙歌,人
32、事無恙。那些散落在流年深處的芬芳,也是依舊靜美如初,相宜靜好。不如,安靜著,于寂寂紅塵中,為自己開一扇般假設(shè)門,將一切浮云過往都放逐在紅塵之外,只留一顆琉璃心,只守一池為我而開的蓮荷,一粥一飯,一筆一墨,閑渡流年。未來的路,那么遠(yuǎn)。從未想過會(huì)遇見誰(shuí),也從未想過會(huì)錯(cuò)過誰(shuí)。今朝,一壺濁酒,一撲流螢,幾許明媚,幾許嫣然,我依然是那個(gè)樸素的琉璃女子。不敷衍,不趨勢(shì),簡(jiǎn)單的行走,簡(jiǎn)單的生活,簡(jiǎn)單的愛與被愛。當(dāng)時(shí)光里,那些被光陰漂白的過往,再回首時(shí),風(fēng)住塵香,緣已渺渺,我們也不必遺憾。蒼茫處,風(fēng)景依舊,繁華笙歌,人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳,也是依舊靜美如初,相宜靜好。假設(shè)是,光陰辭去舊年,初心不改。我依然愿意,在心里種半畝花田,在文字里養(yǎng)一個(gè)春天。這樣,無論你來不來,在不在
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