商丘北海路城市綜合體項目開發(fā)定位構(gòu)想VIP

1、1商丘北海路城市綜合體項目開發(fā)概念構(gòu)想商丘北海路城市綜合體項目開發(fā)概念構(gòu)想2柯布西耶在走向新建筑里說：建筑應該是時代的鏡子。就像每個人都有自己的青春時代一樣，每一個國家，每一座城市都有著自己的時代，而我們的時代也正通過建筑反映著自己的樣式。在這個時代里城市化進程的不斷加快，城市功能的多元化不斷發(fā)展，也將我們帶到了商務、辦公、購物、娛樂、休閑這個豐富多元且高效復合的時代；城市也隨著人們的需求，從簡單到復雜，從集中到分散，最后回歸聚合。城市綜合體承載著人們對于復合型城市生活的期望，慢慢成為一個城市的代名詞。 3沙里寧說，建筑就像一本打開的書，從中你能看看到一座城市的抱負。而在城市綜合體中，每一個建

2、筑，每一處空間都反映出城市綜合體對于現(xiàn)代城市的理解；它所代表的高端、現(xiàn)代、繁華的居住體驗，及超大空間尺度帶來的宏大氣魄，都反映出一座城市在狹小擁擠的土地上所擁有的野心和愿望。 4在商丘最具發(fā)展活力的東區(qū)，宏大的城市框架反映了商丘現(xiàn)代城市的抱負，蓬勃興起的產(chǎn)業(yè)園區(qū)描繪著城市的未來。如何為活力東區(qū)增加更亮麗的城市色彩，如何用建筑反映城市的時代特征，如何以開發(fā)為東區(qū)提供完美配套，面對處于升快速發(fā)展上升的鼎盛前夜，我們的城市需要一種劃時代的力量來制定規(guī)則、建立秩序，猶如茫茫自由海域中的旗艦或航標燈，用高度和權(quán)威確定發(fā)展的格局。誰能擔當起這個重任？我們不約而同地想到了一個詞匯：城市綜合體。5PART1

3、城市綜合體67城市綜合體HOPSCA是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設施，近幾年正成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流商業(yè)模式。其本質(zhì)是隨著城市政治、經(jīng)濟和文化發(fā)展、規(guī)模擴大、城市化水平不斷提高、城市居民的生活水平不斷提高等利好趨勢下產(chǎn)生的一種集約可持續(xù)性城市空間形態(tài)。8城市綜合體，作為一種新興的商業(yè)地產(chǎn)類型，正逐漸成為國際主流的地產(chǎn)開發(fā)模式，不斷豐富和提升中國城市發(fā)展的商業(yè)核心價值。城市綜合體集中了商業(yè)、辦公、住宅、餐飲、娛樂等多種功能，其不同物業(yè)

4、之間相互彌補、相互助力，最終形成了一個多功能、高效率、多元復雜而統(tǒng)一的經(jīng)濟聚集體。9城市綜合體所代表的是一種新城市時代的生活方式，使人們充分體驗辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務，享受繁華、便捷的都市生活。城市綜合體通過將城市公共配套與自身各功能部分的有機結(jié)合，使其保持24小時繁榮。通過將居住、娛樂、商業(yè)注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)功能得以完善。另外，城市綜合體通過對資源的占有和整合，形成強大的輻射力，大幅度提高了周邊地塊的價值，最終實現(xiàn)價值的最大化，成為一個城市居民娛樂消費的中心，這也是城市綜合體發(fā)展的最大價值所在。10一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽，是一

5、個城市標志性的建筑，是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)。從紐約洛克菲勒中心、到東京六本木；從香港銅鑼灣、時代廣場，到上海新天地，城市綜合體在世界各地改變了一個城市的歷史，也書寫著一個城市的未來，完成了一次次完美轉(zhuǎn)身。以上海新天地項目為例，始于上個世界90年代末，原本是上海城區(qū)的改造工程，在確定了城市綜合體的規(guī)劃思路后，15年的時間里，新天地帶動周邊土地升值6倍，現(xiàn)已成為上海淮海路地標性建筑。11城市建筑綜合體是一個城市發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物，被譽為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級的引擎。在都市中的居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各種城市物業(yè)功能復合、互相作用、互為

6、價值鏈的高度集約的街區(qū)群體。它包含各種城市功能，有商務辦公、居注酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能。而都市綜合體特征有：高可達性、高密度集約性、整體統(tǒng)一性、功能復合性、土地使用均衡性、空間連續(xù)性和內(nèi)外部聯(lián)系完整性。 12PART2 走進商丘13商丘不缺文化，但商丘缺少現(xiàn)代建筑的標志，商丘需要城市建筑的名片。商丘不缺文化，但商丘缺少現(xiàn)代建筑的標志，商丘需要城市建筑的名片。城市背景思考城市背景思考承古啟今，通達四方，兼收并蓄承古啟今，通達四方，兼收并蓄14 “城市精神”，是一個城市的生命力、凝聚力和創(chuàng)造力之所在 ！開放包容、開拓奮進、開明創(chuàng)新。-商丘的城市精

7、神城市需要思考、豐富、提升，新商城市需要思考、豐富、提升，新商丘更需要一個全新的丘更需要一個全新的“城市精神代城市精神代表表”代表這個城市的博大、寬代表這個城市的博大、寬廣、豪壯和現(xiàn)代廣、豪壯和現(xiàn)代. . 城市精神思考城市精神思考15 從巴黎的德方斯新城到紐約的時代廣場，從上海的新天地到深圳的中航城，無論是國外還是國內(nèi)的國際化都市都有一個能代表這個城市的建筑群，我們將他們稱之為“城市名片城市名片”。 當我們站在商丘城市化進程的高度來看待整個城市的時候，我們發(fā)現(xiàn)整個商當我們站在商丘城市化進程的高度來看待整個城市的時候，我們發(fā)現(xiàn)整個商丘缺少一個能高度代表商丘現(xiàn)代城市文明的標志。目前尚沒有一個能成為

8、商丘缺少一個能高度代表商丘現(xiàn)代城市文明的標志。目前尚沒有一個能成為商丘丘“城市標志城市標志”的建筑群與肩負商丘的建筑群與肩負商丘“城市客廳城市客廳”的商業(yè)文化廣場。的商業(yè)文化廣場。 城市標志思考城市標志思考16商丘需要一座城商丘需要一座城這座城是商業(yè)和文化精神的濃縮，更是商丘國際化發(fā)展的結(jié)晶。商業(yè)功能與歷史文化在此交融，古代與現(xiàn)代在此輝映，東方與西方在此碰撞，形成中原商丘獨有的多元化、多層次的現(xiàn)代商業(yè)特質(zhì)。建成的這座城將成為商丘乃至區(qū)域中心的標志性建筑，國際性的商貿(mào)中心，民族之商業(yè)旗幟，世界之旅游名牌。這座城對于進一步提高商丘歷史文化名城的吸引力，展現(xiàn)商丘現(xiàn)代風貌，調(diào)整商丘產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)經(jīng)濟增

9、長點，都具有重要意義。17為了建設這座城，我們將改變以往傳統(tǒng)的商業(yè)模式，將文化體驗、旅游、休閑等現(xiàn)代元素有機結(jié)合，將創(chuàng)造出一個復合型、多元化的商務中心，一個展現(xiàn)與交流世界文化的中心。這座城通過挖掘商丘文化的風土人情，全方位、多角度的再現(xiàn)商丘城市開放、包容、海納百川的氣魄與胸懷，復興華商文化。因此，我們夢想中的這座城將會成為商丘最有國際色彩的商業(yè)地產(chǎn)航母、區(qū)域最佳的商務休閑場所、最有東方神韻的消費體驗中心。18PART3 項目思考19 城市價值城市價值 本項目位處城市四大資源平臺交匯處，通過自身區(qū)位優(yōu)勢，充分整合四大資源平臺價值，形成各產(chǎn)業(yè)鏈、各類資源的互動共享，形成項目自身的城市價值鏈，并通過

10、城市價值鏈之間的價值互動來進一步提升項目的影響力。產(chǎn)業(yè)服務區(qū)產(chǎn)業(yè)服務區(qū)人文居住區(qū)人文居住區(qū)現(xiàn)代商務區(qū)現(xiàn)代商務區(qū)商業(yè)文化區(qū)商業(yè)文化區(qū)本案本案商務價值鏈商業(yè)價值鏈居住價值鏈商業(yè)價值鏈項目價值背景思考項目價值背景思考20項目所處城區(qū)集中了商業(yè)、商務、居住、交通以及生態(tài)等多項城市資源，是商丘城市未來資源最為密集和豐富的城區(qū)；城市能量高度聚集，具備發(fā)展成為商丘未來的 的條件。 項目片區(qū)項目片區(qū)的價值體的價值體系系以星級酒店為首的酒店部落集合地延伸至神火大道的歸德路商圈已經(jīng)高度成熟周邊分布了眾多的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)企業(yè)機構(gòu)城市文化資源的挖掘與現(xiàn)代表現(xiàn)四通八達的交通網(wǎng)絡酒店產(chǎn)業(yè)酒店產(chǎn)業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心中心商務氛圍

11、商務氛圍旅游資源旅游資源交通要素交通要素項目價值背景思考項目價值背景思考 城城區(qū)區(qū)價值價值 21 整體發(fā)展方向整體發(fā)展方向項目開發(fā)規(guī)模體量項目開發(fā)規(guī)模體量開發(fā)難度的要求開發(fā)難度的要求城市發(fā)展的要求城市發(fā)展的要求項目的價值資源項目的價值資源本項目的開發(fā)已經(jīng)超越了常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運營城市空間的色彩。運營城市是復合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界運營城市是復合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界項目整體發(fā)展方向項目整體發(fā)展方向22運營城市空間，打造新都市復合地產(chǎn)業(yè)態(tài)-城市標志綜合體城市標志綜合體項目開發(fā)理念項目開發(fā)理念考慮本項目的特質(zhì)，結(jié)合所在區(qū)位特點充分挖掘項目優(yōu)勢實現(xiàn)項目價值最大化23HOTELHOTEL酒店

12、酒店OFFICEOFFICE辦公辦公 SHOPPING SHOPPING商業(yè)商業(yè)APARTMENTAPARTMENT居住居住COMPLEXCOMPLEX綜合體綜合體ENTERTAINMENTENTERTAINMENT文娛文娛RESTAURANTRESTAURANT餐飲餐飲綜合體是將城市中商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)/ /辦公辦公/ /居住居住/ /酒店酒店/ /餐飲餐飲/ /文娛文娛/ /等三項以上功能空間進行組合。等三項以上功能空間進行組合。城市綜合體分析城市綜合體分析24住宅住宅俱樂部俱樂部酒店酒店購物購物公園公園開始檢索商務商務定位三大要素：25拉德芳斯，一個浪漫國度的遠見。法國，巴黎，拉德

13、方斯，HOPSCA的始創(chuàng)地。位于巴黎西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成商務區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心，法國最大的企業(yè)一半在這里。拉德芳斯，不僅已是巴黎的次中心區(qū)，更成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，引領著巴黎新經(jīng)濟發(fā)展。La Defense 26曼哈頓，欲望都市的心臟。美國，紐約，曼哈頓，HOPSCA的典范。全世界的名利場、風月場、角斗場。那些如雷貫耳的大人物、那些眼花繚亂的秀場、那些不可一世的摩天樓群、自由女神、中央公園、華爾街、第5大道、一個充滿誘惑的欲望世界，不可否認的是，它被譽為HOPSCA形態(tài)的典范。 Manhattan27六本木，藝術(shù)化的立體都市。R

14、oppongi Hills日本，東京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設施及新住宅群于一體，在設計上注重城市設計與項目設計相互結(jié)合，整體設計趣味化，具有豐富的內(nèi)涵。短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還吸引許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印。 28象拉德芳斯之于巴黎，一條中軸線延伸出新城市中心；象曼哈頓之于紐約，匯聚城市名利社交之大成；象六本木之于東京，成為城市的生活向心力；我們也一樣，本案的復合性并非單純的地標建筑，而更應該是為商丘新經(jīng)濟提供的高尚配套平臺，而本案也因此而成為商丘都市生活的頂點。而HOPSCA概

15、念也與本案功能規(guī)劃完美結(jié)合，是其他普通住宅項目無法比擬的優(yōu)勢。城市軸心城市軸心| |首席豪布斯卡街區(qū)首席豪布斯卡街區(qū)HOTEL酒店OFFICE辦公PARK公園SHOPPING購物CLUB俱樂部APARTMENT住宅HOPSCA29“HOPSCA“HOPSCA模式模式”定義定義城市的開發(fā)建設已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段。城市的開發(fā)建設已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段。所謂綜合開發(fā)，就是根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設、協(xié)調(diào)開發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營，以求得良好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的城市建設方式，它注重建設全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。這種將城市中商業(yè)、

16、辦公、居住、酒店、展覽、會議、娛樂等城市空間功這種將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、會議、娛樂等城市空間功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系建筑能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系建筑群，稱為群，稱為“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”。 具有城市標志的建筑特征，除了因建筑本身的領袖級地位外，將多種空間組合在一起，形成一個多功能、高效率，復雜而統(tǒng)一的綜合體。 30“HOPSCA“HOPSCA模式模式” ” 開發(fā)優(yōu)勢開發(fā)優(yōu)勢A A、節(jié)約利用土地，提高土地的使、節(jié)約利用土地，提高土地的使用率。開發(fā)通常是從地上到地用率。開發(fā)通常是從地上到地下

17、，在三維空間進行；下，在三維空間進行；B B、波及性與互賴性降低投資風險。、波及性與互賴性降低投資風險。使得人與人、活動與活動之間使得人與人、活動與活動之間互動需求為彼此提供利益；互動需求為彼此提供利益；C C、達到聚集規(guī)模的效應；、達到聚集規(guī)模的效應； D D、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達性較好；性較好；E E、信息化程度較高，信息傳遞較快、信息化程度較高，信息傳遞較快F F、是樹立城市形象的標志性建筑、是樹立城市形象的標志性建筑G G、起到高級消費職能的作用，、起到高級消費職能的作用， 滿足最高消費需求；滿足最高消費需求；H H、有助于城市的現(xiàn)代化與國際化；、有助

18、于城市的現(xiàn)代化與國際化；31“HOPSCA“HOPSCA模式模式”特征與效應特征與效應“HOPSCA“HOPSCA綜合體綜合體”因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城城中之城”。A A、有機綜合體、有機綜合體規(guī)模聚集效應規(guī)模聚集效應a)a)有機整體：有機整體：“HOPSCA綜合體”的關鍵是內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學反應內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學反應成為一個有機的整體成為一個有機的整體，而不只是物理的放在一起。 b)“b)“城中城城中城”經(jīng)營：經(jīng)營：自我調(diào)節(jié)能力是自我調(diào)節(jié)能力是“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”的優(yōu)勢所在的優(yōu)勢所在。建筑綜合體在共生、互利的前提下，實

19、現(xiàn)多功能的綜合，各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式； 32 c)c) 系統(tǒng)化組合：系統(tǒng)化組合：它是多種功能的系統(tǒng)化組合它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標、系統(tǒng)與外部環(huán)境各對矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體最優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之自我更新、使之自我更新、經(jīng)濟和有生命力經(jīng)濟和有生命力。 d) d) 整合空間：整合空間： “HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”為城市生活功能提供了一個整合的為城市生活功能提供了一個整合的空間空間。居住、辦公、購物、飲食以

20、及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并相互促進。 33B B、消費職能、消費職能蛋糕膨脹效應蛋糕膨脹效應 效率集約：效率集約：“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”能夠滿足現(xiàn)代能夠滿足現(xiàn)代“2424小時都市運轉(zhuǎn)小時都市運轉(zhuǎn)”的的要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，提高工作效率與生活效率。提高工作效率與生活效率。 商業(yè)利益擴大：商業(yè)利益擴大：綜合體所形成的建筑形象和場所氛圍吸引了大量的高檔次辦公、居住和商業(yè)需求，有效的擴大的城市的商業(yè)利益點； 版塊經(jīng)濟：版塊經(jīng)濟：各種功能互為裨益，提

21、供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。 34HOPSCAHOPSCA與城市與城市“HOPSCA綜合體”不是一個抽象的概念，而是有著深層的歷史文化背景的，是由城市的開發(fā)者、由城市的開發(fā)者、 房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑師和城市居民房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑師和城市居民4種人共同互動導致的新型建筑。建筑綜合體的出現(xiàn)，是城市更加以人為本的表現(xiàn)。 綜合體的概念是次要的，重要的是綜合體與區(qū)域環(huán)境、特點的共融性。綜合體的概念是次要的，重要的是綜合體與區(qū)域環(huán)境、特點的共融性?！癏OPSCA綜

22、合體”組合了多項城市功能空間，所以，它所涉及到的問題已深入到城市生活及城市發(fā)展的各個層面，是一項經(jīng)濟與文化、技術(shù)與一項經(jīng)濟與文化、技術(shù)與藝術(shù)、建筑與城市、環(huán)境與生態(tài)等多學科交織的系統(tǒng)工程藝術(shù)、建筑與城市、環(huán)境與生態(tài)等多學科交織的系統(tǒng)工程，是與區(qū)域環(huán)境的共生、協(xié)作與互助。 35A A、城市影響建筑、城市影響建筑滿足城市需求滿足城市需求“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”是彌補、升級城市特點與功能，使城市更加人本的建筑群。是彌補、升級城市特點與功能，使城市更加人本的建筑群。綜合體通過對地域人群活動與文化的深度研讀，加以揚棄的整合包括辦公、居住、會議、展覽、娛樂等多項生活空間，去滿足特定于特定城

23、市與區(qū)域的人群行為需求。 36B B、建筑影響城市、建筑影響城市凝結(jié)城市精神凝結(jié)城市精神針對目前城市建設中存在的“有城無市”現(xiàn)象，“HOPSCAHOPSCA綜合體綜合體”模模式從式從物理形態(tài)物理形態(tài)與與精神形態(tài)精神形態(tài)兩方面來關注城市建設。兩方面來關注城市建設。城市只是一個殼子，是散落在大地上的一幢幢建筑。而“HOPSCA模式”則是將原來較分散的城市功能空間組織在一起從而形成一個協(xié)同的綜合體，功能間的有機協(xié)同擴大了綜合體與城市的結(jié)合力，把人與空間、把人與空間、人與人的交互活動凝結(jié)為城市深層的歷史文化的城市精神人與人的交互活動凝結(jié)為城市深層的歷史文化的城市精神。 “HOPSCA綜合體”的建成必然

24、對城市形態(tài)、人們的生活形態(tài)帶來極大影響，通常是人們對一個城市的第一印象通常是人們對一個城市的第一印象。 37模式模式1 1 均衡發(fā)展的模式均衡發(fā)展的模式模式模式3 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式模式4 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =hotel+office+shopping+apartment+Complex =office Complex =office ( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) )+ +

25、HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotelComplex = hotel( (主主) ) +apartment +apartment( (次次) ) + + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) + ) + OfficeOfficeHotelHotelShoppingShopping模式模式2 2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式38模式模式1 1：各項功能均衡發(fā)展：各項功能均衡發(fā)展經(jīng)典案例：鄭州曼哈頓

26、廣場經(jīng)典案例：鄭州曼哈頓廣場甲級寫字樓甲級寫字樓+ +頂級購物中心頂級購物中心+ +頂級精品住宅頂級精品住宅+ +頂級國際公寓頂級國際公寓定位為定位為中原標志性都市綜合體（中原房地產(chǎn)價值標桿）中原標志性都市綜合體（中原房地產(chǎn)價值標桿）綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式39CCD DA AB BE EF FH HGG關鍵驅(qū)動因素關鍵驅(qū)動因素國際公寓國際公寓星級物管星級物管+ +多產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合q 國內(nèi)一線物管萬科品牌顧問國內(nèi)一線物管萬科品牌顧問q產(chǎn)品形態(tài)的多樣化組合產(chǎn)品形態(tài)的多樣化組合商業(yè)商業(yè)美式風情步行街的凝聚力美式風情步行街的凝聚力q沃爾瑪、國美電器、奧斯卡等知名商家的進入沃爾瑪、國美電器、奧

27、斯卡等知名商家的進入q高檔餐飲品牌店以及融入步行街各角落的咖啡高檔餐飲品牌店以及融入步行街各角落的咖啡休閑吧休閑吧寫字樓寫字樓國際商務標準構(gòu)建綜合國際商務標準構(gòu)建綜合體價值標桿體價值標桿q國際標準化的甲級寫字樓國際標準化的甲級寫字樓q高品質(zhì)、高形象、高檔次的市場占位高品質(zhì)、高形象、高檔次的市場占位綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式40案例（北京華貿(mào)中心）案例（北京華貿(mào)中心）5A5A智能寫字樓智能寫字樓+ +國際商業(yè)區(qū)國際商業(yè)區(qū)+ +國際公寓國際公寓+ +五星級酒店五星級酒店+ +體育中心體育中心+ +展示中心展示中心定位為定位為構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體

28、北京東長安街繼國貿(mào)中心和東方廣場之北京東長安街繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，后， 具有地標性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模具有地標性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模綜合體綜合體模式模式2 2：以寫字樓為核心功能：以寫字樓為核心功能綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式41超超5A5A智能寫字樓智能寫字樓q超5A級智能寫字樓：辦公自動化/信息自動化/安防自動化/管理自動化/通訊自動化q寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充 分適應未來國際商務市場的高速運營q目標客戶定位于大型國際機構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務交流平臺服務式公寓服務式公寓q公寓采用圍合式/擁有中央公園、組團式綠化和水體/形成

29、社區(qū)q公寓租售并舉q戶型齊全/多產(chǎn)品組合少量投資型一居+主流創(chuàng)意型二居和居住型三居+20套頂層 CEO至尊空中別墅其它其它（商業(yè)（商業(yè)+ +體育中心體育中心+ +展示中心）展示中心）q展示中心、體育中心集合了部分社會職能/提升社會形象q商業(yè)分主題有機的分布于建筑群中，造就新的商業(yè)形態(tài)q體育中心VIP運動會所，實行會員制服務q利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象q各功能物業(yè)均以完善的服務體系為先導案例（北京華貿(mào)中心）案例（北京華貿(mào)中心）關鍵驅(qū)動因素關鍵驅(qū)動因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式42案例（上海商城）案例（上海商城）五星級酒店五星級酒店+ +豪華公寓豪華公寓+ +寫字樓寫字樓

30、+ +商場商場定位為定位為上海頂級國際化綜合體上海頂級國際化綜合體 city within a city city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。模式模式3 3：以酒店為核心功能：以酒店為核心功能綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式43外因：外因：處在處在CBDCBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域樂中心使綜合體在南京西路

31、上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿哂休^大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍內(nèi)因：內(nèi)因：定位準確，五星級酒店帶動其它功能定位準確，五星級酒店帶動其它功能酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意續(xù)的生意娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚案例（上海商城）案例（上海商城）綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式關鍵驅(qū)動因素關鍵驅(qū)動因素44案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心） 深圳

32、羅湖金融商業(yè)中心區(qū)深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/ /深南大道沿線深南大道沿線/ /緊鄰深圳地鐵一號線深圳大緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）/ /超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)。綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式模式模式4 4：以商業(yè)為核心功能：以商業(yè)為核心功能45首期規(guī)劃首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓北區(qū)寫字樓+ +中區(qū)購物及娛樂中心中區(qū)購物及娛樂中心 總建筑面積達總建筑面積達2323萬平方米萬平方米/1000/1000個車位個車位華潤大廈：華潤大廈： 4.24.2萬平方米的甲級寫字樓萬平方米的甲級寫字樓 萬象城：萬象城：18.

33、818.8萬平方米的購物及娛樂中心萬平方米的購物及娛樂中心 高度為高度為139139米、零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體米、零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體 1-31-3層為高檔國際時裝旗艦店、超級市場、大型百貨商店、層為高檔國際時裝旗艦店、超級市場、大型百貨商店、 4 4層為開放式屋頂花園層為開放式屋頂花園 、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場 5-285-28層為寫字樓、各類餐飲頂層為多功能廳層為寫字樓、各類餐飲頂層為多功能廳二期規(guī)劃二期規(guī)劃 占地占地4.14.1萬平方米，總建筑面積達萬平方米，總建筑面積達2525萬平方米，提供約萬平方米，提供約200020

34、00個車位個車位 一座超五星級商務大酒店一座超五星級商務大酒店 一座一座5A5A智能化甲級寫字樓智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務公寓三座酒店式服務公寓 一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場 案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心）關鍵驅(qū)動因素關鍵驅(qū)動因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式46外因：外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性；優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限區(qū)域成熟后發(fā)展受限/ /需要新的亮點激發(fā)活力需要新的亮點激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：內(nèi)

35、因：超強的實力與品牌號召力超強的實力與品牌號召力集購物、娛樂等為一體的體驗式集購物、娛樂等為一體的體驗式項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符一流的精英團隊一流的精英團隊案例（深圳華潤中心）案例（深圳華潤中心）關鍵驅(qū)動因素關鍵驅(qū)動因素綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展模式47模式模式1 1 均衡發(fā)展均衡發(fā)展 代表案例代表案例 曼哈頓廣場曼哈頓廣場 模式模式3 3 以酒店為核心功能以酒店為核心功能 代表案例上海商城代表案例上海商城模式模式4 4 以商業(yè)為核心功能以商業(yè)為核心功能 代表案例深圳華潤中心代表案例深圳華潤中心2020萬以上建面萬以上建面/CBD/CBD/超高層建

36、筑超高層建筑/ /國際國際財團財團/ /公寓依托寫字樓實現(xiàn)價值提升公寓依托寫字樓實現(xiàn)價值提升模式模式2 2 以寫字樓為核心功能以寫字樓為核心功能 代表案例北京華貿(mào)中心代表案例北京華貿(mào)中心成功關鍵點：成功關鍵點： 2020萬以上建面萬以上建面/ /頂級業(yè)態(tài)組合頂級業(yè)態(tài)組合/ /寫字樓寫字樓/ /公寓公寓/ /依托商業(yè)實現(xiàn)價值提升依托商業(yè)實現(xiàn)價值提升成功關鍵點：成功關鍵點： 2020萬以上建面萬以上建面/ /旅游勝地旅游勝地/ /特定圈層特定圈層/ /頂頂級管理級管理/ /公寓依托酒店實現(xiàn)價值提升公寓依托酒店實現(xiàn)價值提升成功關鍵點：成功關鍵點： 成功關鍵點：成功關鍵點： 2020萬以上建面萬以上建

37、面/CBD/CBD/高融合性建筑群高融合性建筑群/ /各項功能相互依賴存在各項功能相互依賴存在綜合體發(fā)展模式對比綜合體發(fā)展模式對比48PART4 項目定位49商丘首席國際化城市綜合體商丘首席國際化城市綜合體 走向城市之顛，打造商丘地標走向城市之顛，打造商丘地標項目整體物業(yè)定位項目整體物業(yè)定位能量效應能量效應特色效應特色效應聚合效應聚合效應規(guī)模效應規(guī)模效應體驗效應體驗效應50購物消費購物消費功能功能商務辦公功能商務辦公功能居住生活功能居住生活功能娛樂休閑功能娛樂休閑功能信息交流功能信息交流功能城市展示功能城市展示功能生態(tài)景觀功能生態(tài)景觀功能 整合項目所具備的商業(yè)、商務、居住、文化、生態(tài)等城市財富

38、價值，賦予項目最大的城市綜合體功能復合。項目功能定位項目功能定位51甲級寫字樓五星級酒店高檔住宅高檔商業(yè)高級商務公寓高級居住公寓資源平臺提升品質(zhì)高消費人流提升品質(zhì)提升品質(zhì)住宅消費人群商務租客商務消費人群資源平臺旅游租客項目人流價值鏈項目人流價值鏈52整體市場定位整體市場定位 中央價值區(qū)：中央價值區(qū)：本項目連接城市中心與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是商丘經(jīng)濟最具活力的商務發(fā)展區(qū)域，以項目為核心的未來中央商貿(mào)區(qū)，以宏大的建筑體量，必將發(fā)展成為商丘經(jīng)濟、文化、科技、商務為一體的城市中央價值區(qū)。城市會客廳：城市會客廳：把項目提升到一個城市的高度，并作為地標性建筑展示一個城市的形象；同時也體現(xiàn)出項目的物業(yè)特性；53本

39、項目的出現(xiàn)，必定成為商丘的新地標;將成為整個城市的新名片；將成為整個城市精神的導引；將重新定義整個城市的價值。她將成為令整個城市為之振奮、自豪的城市驕傲她將成為令整個城市為之振奮、自豪的城市驕傲!中央價值區(qū)中央價值區(qū)國際都市新地標國際都市新地標本項目的開發(fā)建設將重新改變中國乃至世界聚焦商丘的目光，將成為商丘乃至中原的“名片”； 本項目集合豐富的城市財富價值，通過城市價值的高度集約來產(chǎn)生強大的市場推力，成為城市財富的推動引擎。 整體形象定位整體形象定位 54從商業(yè)的根本主旨探析市場需求從商業(yè)的根本主旨探析市場需求基本生活需求比下降，品質(zhì)生活需求比上升基本生活需求比下降，品質(zhì)生活需求比上升同質(zhì)化嚴

40、重，與消費需求錯位同質(zhì)化嚴重，與消費需求錯位休閑、娛樂、信息、文化等需求潛力巨大休閑、娛樂、信息、文化等需求潛力巨大體驗式消費正在成為一種趨勢體驗式消費正在成為一種趨勢 商業(yè)定位思考商業(yè)定位思考 55匹配全新消費模式匹配全新消費模式引導新的生活模式引導新的生活模式全面提升消費附加值全面提升消費附加值賦予更多的文化內(nèi)涵賦予更多的文化內(nèi)涵賦予更多的消費體驗賦予更多的消費體驗降低消費的成本降低消費的成本融入市民生活融入市民生活全面超越產(chǎn)品主義全面超越產(chǎn)品主義商業(yè)定位思考商業(yè)定位思考 56打造商丘人全新的生活方式！打造商丘人全新的生活方式！在生活中找到一些樂趣的地方在生活中找到一些樂趣的地方在生活中找

41、到一些想法的地方在生活中找到一些想法的地方在生活中找到一個離時代更近的地方在生活中找到一個離時代更近的地方在生活中找到一個可以停留的地方在生活中找到一個可以停留的地方在生活中能夠重新體會生活的地方在生活中能夠重新體會生活的地方57-商丘名片商丘名片現(xiàn)代化的商業(yè)中心現(xiàn)代化的商業(yè)中心商丘人新生活典范商丘人新生活典范東區(qū)商圈核心商業(yè)板塊東區(qū)商圈核心商業(yè)板塊集購物、餐飲、娛樂、休閑、聯(lián)合服務等功能于一體集購物、餐飲、娛樂、休閑、聯(lián)合服務等功能于一體的時尚生活方式的演繹的時尚生活方式的演繹商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位58商業(yè)定位描述商業(yè)定位描述商丘時尚生活方式的演繹商丘時尚生活方式的演繹 極富景觀性、新奇性

42、、玩樂性極富景觀性、新奇性、玩樂性 成為消費者的生活伙伴，除日常消費外，工作之余得到不一樣的休閑體驗成為消費者的生活伙伴，除日常消費外，工作之余得到不一樣的休閑體驗59服務服務商務商務交流交流文化文化購物購物 休閑休閑娛樂娛樂 餐飲餐飲集購物集購物, ,餐飲餐飲, ,娛樂娛樂, ,休閑休閑, ,聯(lián)合服務等聯(lián)合服務等功能于一體的時尚生活方式的演繹。功能于一體的時尚生活方式的演繹。功能的多元化、復合化功能的多元化、復合化所產(chǎn)生的效應的互相拉動與支撐所產(chǎn)生的效應的互相拉動與支撐商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位602、各圈層確立多個具備不同核心吸引力、由主力店、次主力店領銜的商家組合；促使整個項目形成具備多重

43、核心復合的、消費效應最大化的消費載體。 1、在充分考慮人流、車流、貨流動線的各種引導方向的前提下，各圈層的業(yè)態(tài)進行較明確的界定、區(qū)別與篩選，立體圈層形成業(yè)態(tài)主題區(qū)分；3、不同圈層分別布置具備不同的消費特征、消費體驗、營業(yè)特點的業(yè)態(tài)，促使各圈層在平面上、立面上形成最大的消費引導和拉動； 主力店主力店次主力店次主力店次主力店次主力店主題C主題A主題B多圈多核業(yè)態(tài)設置原則多圈多核業(yè)態(tài)設置原則引導與拉動61集中商業(yè)之主題精品百貨，建議引進中高檔百貨店，來帶動人氣，滿足消費者的購物需要。同時可以設置部分區(qū)域用于做親子樂園，動感影院，餐飲等。業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想62業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步

44、構(gòu)想設置大型中高檔超市，在選擇上要為未來周邊的高檔住宅做為配套，提升住宅生活功能，完善綜合體功能。結(jié)合知名商業(yè)品牌提升整個樓盤的價值。63業(yè)態(tài)定位時尚品味的精品街區(qū)時尚品味的精品街區(qū)主要以服飾店、皮包店、禮品店、首飾店、婚紗店、鮮花店、化妝品店、眼鏡店、文具店等為主業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步構(gòu)想64商丘城市的標志商丘城市的標志 項目的形象支撐和靈魂項目的形象支撐和靈魂1、項目整體定位為商丘首席國際化城市綜合體，她需要一個標志性建筑、一個高形象的支撐點、一個能代表城市名片的靈魂；2、商丘的商務市場需要一個領軍者，需要一個能代表其現(xiàn)代化城市的標志；寫字樓定位的思考寫字樓定位的思考65因此建議寫字

45、樓檔次定位為高端市場低中高低端市場中端市場高端市場本案本案客戶層面低中高市場定位市場定位66檔次定位檔次定位商丘商丘“四高四高”鎖定商丘高檔次客戶鎖定商丘高檔次客戶樹立商丘寫字樓價格樹立商丘寫字樓價格標桿標桿高標準硬件規(guī)格配置高標準硬件規(guī)格配置樹立最高的寫字樓商樹立最高的寫字樓商務形象務形象67PART5 產(chǎn)品規(guī)劃68項目鳥瞰圖69項目總平圖70項目寫字樓建筑意向圖71項目商務區(qū)設計概念圖72項目酒店設計意向圖73項目酒店式商務公寓設計意向圖74項目高層居住區(qū)設計意向圖75主干道沿街建筑意向76商業(yè)內(nèi)街意向圖77名店街及主力賣場意向圖78PART6 項目規(guī)劃思想79城市綜合體之建筑城市綜合體之

46、建筑空間、時間的高效合理利用空間、時間的高效合理利用城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。華商國際文化城的建筑規(guī)劃倡導：地塊合理劃分，精準規(guī)劃；容積率有效利用；重視“人流動線”恰當設計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。建筑富于主題、鮮明的時代個性建筑富于主題、鮮明的時代個性本案在注重現(xiàn)代風格的同時，提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主與客戶形成引力并現(xiàn)場城市亮點。商業(yè)鮮明主題與住宅鮮明主題在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造“都市魅力、豐富多彩與舒適”標志性文化生活個性；80本案基本功能建筑分布圖81城市綜合體之商街城市綜合體之商街與時俱進，

47、展現(xiàn)成就的都市色彩與時俱進，展現(xiàn)成就的都市色彩本案永遠是時代、進步、活力、財富的象征，強調(diào)文化體驗與都市價值：高檔次完善配套與高標準物業(yè)管理；完善智能化（以智能網(wǎng)絡矩陣產(chǎn)品為核心的視頻綜合集控平臺系統(tǒng)）不同概念的商街，具有不同的文化體驗風格；82城市綜合體之景觀城市綜合體之景觀高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，本案倡導的生態(tài)文化成為成功人士追求的方向：盡可能高的綠化率；景觀商業(yè)成為主流；消費、居住、辦公的生態(tài)化；83PART7 項目的城市價值84形象價值：形象價值：項目將按照高品質(zhì)、高品位的路線進行產(chǎn)

48、品營造，項目建成后，將一舉改變城市東區(qū)落后、匱乏的商業(yè)氛圍，將成為商丘最具活力與現(xiàn)代時尚感的核心商圈，成為一道現(xiàn)代城市亮麗的風景線。85社會價值：社會價值：本項目的建設，將充分整合商丘城市及歷史的發(fā)展資源，重新以現(xiàn)代視角風貌與經(jīng)營方式拉動商業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，用國際視角推開商丘進一步對外開放的世界之窗，提升商丘城市未來發(fā)展的軟實力，推動文化、旅游、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成商丘城市新的休閑、商業(yè)、旅游熱點。86經(jīng)濟價值：經(jīng)濟價值：占地225畝、總建筑面積62多萬平米、42萬平米商業(yè)建筑面積，大規(guī)模的項目建設，勢必改變商丘的商業(yè)格局，極大地提升城市東區(qū)的土地價值、物業(yè)價值，繼而提升城市價值。數(shù)萬戶商鋪投資者與經(jīng)營者、國內(nèi)知名的商業(yè)巨頭、龐大的消費人群，不但將解決數(shù)萬人的就業(yè)，更將為商丘市及本區(qū)域的發(fā)展帶來可觀并持續(xù)不斷的稅收來源。87人文價值：人文價值：商丘現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將有效提升城市人文品位及市民文化素質(zhì)，以城市的人文價值的提升，增強城市魅力及可持續(xù)發(fā)展的后勁與活力，而本項目將是這一目標實現(xiàn)的重要平臺。88PART8 投資商背景8990華西建筑裝潢房地產(chǎn)公司具有國家二級開發(fā)施工資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝潢、機械施工、水電安裝等工民建工程的總承包，同時生產(chǎn)制造水泥