寫字樓基礎知識

1、寫字樓基本概念一、寫字樓功能構成1. 收益部分：可以出租收取租金或出售的部分包括辦公室、停車場、商業(yè)部分、倉庫等。其中為客人服務的餐廳、廚房、理發(fā)、商店等可以由大樓管理部門自己經(jīng)營，但大多向專門經(jīng)營者出租，收取租金。2. 非收益部分（公攤）：指大樓內部用房和免費公用房，包括交通、服務、管理、維修和營運5個部分。這部分的總面積小于出租部分，但種類之多、功能之復雜，遠遠超出出租部分。提示：業(yè)主往往較重視收益部分，實際上現(xiàn)代辦公樓的管理系統(tǒng)比較復雜，需要在大樓內或旁邊的附屬樓內為他們設置合適的工作地點。3. 附：出租辦公樓的功能構成圖4. 常見的公攤部位l 首層大堂、主、次出入口公共門廳、公共走廊、

2、過道；l 各層電（樓）梯前室、電梯間、樓梯間、電梯井；l 各層空調機房、弱電小室、雜物間；l 各層通風井、電管井、管道井、公共走道、公共衛(wèi)生間、排煙機房；l 消防控制中心l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻（包括山墻）及外墻墻體水平投影面積的一半；l 屋頂水箱間、膨脹水箱間和電梯機房、衛(wèi)星電視接收機房；l 所有的物業(yè)管理用房和行政管理用房（含地下部分）；l 地下部分：電話間；風機房；冷凍站、筏門井、排水加壓泵房、變電所、樓宇控制中心、變配電室、環(huán)網(wǎng)柜室；中水站房；消防、生活、廢水水池用房、中水站房、進、排風機房等。5. 使用率：所有的公攤一般情況下，寫字樓的使用率不會超過70；注意：并不是

3、使用率越高越好，真正高檔寫字樓是只租不售的，服務內容全面廣泛、硬件設施標準高，因此公攤也較大，使用率只能做到6065，個別項目的使用率小于60。二、標準層平面通常包括辦公空間和公共走道、樓梯等1. 標準層平面包括：電梯間及前室、衛(wèi)生間、開水間、空調機房、各種管線豎井。（核心筒）標準層制約因素：l 自然采光的制約：單面采光的辦公室進深不大于12米；雙面采光的辦公室兩面的窗間距不大于24米。l 防火分區(qū)的制約： 高層一類建筑，每層每個防火分區(qū)最大允許面積1000平方米，設有自動滅設備的防火分區(qū)面積可增加一倍。l 安全疏散最大步行距離的制約：房間門至最近的外部出口或樓梯間的最大距離；位于兩個安全出口

4、之間的房間為40米；位于袋形走道兩側或盡端的房間為20米。2. 核心筒概念：核心筒主要承擔的功能有：l 生活功能（衛(wèi)生間、開水間等）l 流線功能（電梯廳、走廊、樓梯間等）l 設備功能（空調機房、管道井等）；核心筒的設計的重點在于：向使用者提供方便性、舒適性、功能性以及表示標準層出租面積比的效率性。一般情況下，核心筒大約占標準層面積的20-30%（日本參考值）和18-25%（國內設計參考值）。3. 各部分的指數(shù)指標l 走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3ml 開水間開水間面積不應小于6平方米，配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具

5、、倒煙灰的容器及地漏等l 衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等4. 人均面積指標l 此面積指標包括配套設施的面積以及辦公面積。l 平均人員密度指標=平方米/每辦公人員l 歐美國家為15平方米/每辦公人員l 日本過去為3-10平方米/每辦公人員，目前是12-13平方米/每辦公人員l 國內：8-12平方米/每辦公人員三、標準層剖面1. 層高：指的是下層板頂至上層板頂?shù)母叨?，包括功能所需凈高和必要的吊頂內部尺寸?. 凈高：指的是下層板頂?shù)降蹴數(shù)母叨?，標準層吊頂?shù)挠行Ц叨葹?.52.7米。3. 決定吊頂內部高度的因素l 結構樓板及梁所占的高度；l 空調主干管的高度及位置：空調主干管的高

6、度要包括保溫層的厚度，而且要考慮主風道與其他風道或排煙管道在吊頂內交叉點如何處理；l 消防噴淋管的設置：消防噴淋干管可以穿梁，在梁上預留套管。l 電纜橋架高度及位置：寫字樓中電纜很多，往往需要設電纜橋架，電纜橋架的位置需避開風道、燈槽等。l 照明燈具深入吊頂?shù)母叨龋簩懽謽峭捎贸尚械膬惹妒綗艟?，通過燈下的隔片散光，使照度趨于均勻。燈具也占有一部分吊頂內高度，而且有可能與風道相重疊。l 吊頂?shù)臉嬙旄叨龋喊ǖ蹴旪埞歉叨龋蹴敱旧碛袝r還具有基層和表層，而所謂凈高是指樓板面到吊頂表層表面的高度。l 除上述之外，還應考慮吊頂內部檢修和施工誤差，通常留5CM的余量。四、智能化系統(tǒng)（3A、5A、7A）1

7、. 智能化構成的三大基本要素：樓宇自動化（BA）、通信自動化（CA）和辦公自動化（OA），實質只有3A。智能化程度的強弱高低，取決于其三大要素有機結合滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。但智能化不應是若干子系統(tǒng)（即所謂“A”）產(chǎn)品設備的簡單疊加。即使在子系統(tǒng)數(shù)目相同的情況下，由于系統(tǒng)集成技術水平的不同，智能化程度也不大相同。2. 5A、7A的誤區(qū)：發(fā)展商生搬硬套星級賓館的等級模式，人為臆造虛構“A”的宣傳包裝，嚴重誤導了客戶。實際上，“A”是一個抽象名詞，不是一個衡量智能化水平的度量單位。況且“A”與星級賓館“星”根本不同，更沒有被國際業(yè)界認定為一致的度量標準。因此，用“A”的多少作為智能化

8、程度的度量顯然既缺乏理論根據(jù)，也不符合國際慣例。3. 辦公自動化(OA,Office Automation)系統(tǒng):主要內容是：l 由局域網(wǎng)（LAN）聯(lián)接的電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，用戶只用一臺終端電腦，便完成所有的業(yè)務。例如，共享打印機，查詢數(shù)據(jù)資料，收發(fā)郵件，進入互聯(lián)網(wǎng)(Internet)等；l 通過電腦網(wǎng)絡和電子數(shù)據(jù)交換技術(EDI, Electronic Data Interchange)，實現(xiàn)業(yè)務處理和文件傳遞無紙化、自動化，傳統(tǒng)辦公室里層迭的文件資料柜代之以光盤存儲器；l 通過數(shù)據(jù)庫、專家系統(tǒng)、綜合設計系統(tǒng)(Integrated CAD System)、電子出版系統(tǒng)、4. 建筑自動化（BA，Bu

9、ilding Automation）系統(tǒng) 大樓BA系統(tǒng)采用集散式的計算機控制系統(tǒng)（Central Distributed Control System）, 通過BA系統(tǒng)，把全樓所有的建筑設備和設施有效地管理起來。因此，BA系統(tǒng)可以實現(xiàn)建筑設備和設施的節(jié)能、高效、可靠、安全的運行，從而保證智能化大樓的正常運轉，BA系統(tǒng)一般具有三個層次：l 最下層是現(xiàn)場控制機。每一臺現(xiàn)場控制機監(jiān)控一臺或數(shù)臺設備，對設備或對象參數(shù)實行自動檢測、自動保護、自動故障報警和自動調節(jié)控制。l 中間層為系統(tǒng)監(jiān)督控制器。它負責BA中某一子系統(tǒng)的監(jiān)督控制，管理這一子系統(tǒng)內的所有現(xiàn)場控制機。它接受系統(tǒng)內各現(xiàn)場控制機偉送的信息，按照

10、事先設定的程序或管理人員的指令實現(xiàn)對各設備的控制管理，并將子系統(tǒng)的信息上傳到中央管理級計算機。l 最上層為中央管理系統(tǒng)（MIS），是整個BA系統(tǒng)的核心，對整個BA系統(tǒng)實施組織、協(xié)調、監(jiān)督、管理、控制的任務。5. 通訊自動化系統(tǒng)（CA，Communication Automation）： 是以數(shù)字專用交換機（DP-BX）為中心，在樓內聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲像服務系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANs）或城域網(wǎng)（LANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內外便捷的聲象數(shù)字通訊。同時，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。6. 火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）設有智能類比功

11、能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。廣播音響系統(tǒng)：火災緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。7. 安全防范系統(tǒng)（SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象機。樓內各 層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走廊設置固定黑白 定焦攝象機，地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝象機。防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。停車場管理系統(tǒng)：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。 8. 綜合布線系統(tǒng)上述各系統(tǒng)（3A）的網(wǎng)絡布線，是通過綜合布線系統(tǒng)（PDS）來實現(xiàn)的。PDS系統(tǒng)提供開放式的標準通訊接口，能支持多廠商的不同類型設備的

12、數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)，采用標準材料例如光纖和非屏蔽以絞線作為傳輸介質。在智能化大樓里，綜合布線系統(tǒng)幾乎包容了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字語音等信號。整幢大樓的“神經(jīng)系統(tǒng)”，各智能化系統(tǒng)的通用平臺。綜合布線系統(tǒng)避免了傳統(tǒng)布線系統(tǒng)的缺陷：l 雜-線纜種類多l(xiāng) 亂-插頭、插座、配線架等品種多，不易排整齊l 散-各系統(tǒng)不兼容，需分別設計l 費-費時費錢l 死-更改與升級不靈活五、專項設備介紹1. 空調主要參數(shù)：溫度、濕度、流動速度、清潔度、新鮮度等2. 電梯電梯臺數(shù)確定參數(shù)：等候時間、按樓層數(shù)確定、按面積確定、模擬計算；電梯布局和裝修注意：電梯廳的最小面積，一般是3.

13、5-4.5平方米/臺；電梯門套及電梯廳墻面應采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料；首層電梯廳裝修標準要高于其他層；吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮。3. 停車場類別按建造形式分按使用性質分按車輛及運輸方式分停車場停車庫內容1.單建式停車場、庫1.公共停車場、庫1.小汽車停車場1.坡道式停車庫2.附建式停車場、庫2.專用停車場、庫2.大客車停車場2.機械式停車庫3.貯備停車場、庫3.載重汽車停車場l 出入口：當停車位大于50個時，出入口數(shù)量不得少于2個；當停車位大于500個時，出入數(shù)不得少于3個，出入口之間的距離必須大于15米，出入口的寬度不小于7米，出入口距人行天橋、地道口及引橋應大于50米。l 用地

14、面積估算：一般按每停車位30-45平方米計算；l 地面：停車場地面可采用混凝土剛性結構，地面排水坡度為0.5%-1.0%；l 排風：自然強制排風 六、甲級寫字樓評判標準1. 地理位置：交通便利，基礎建設完備，自駕車交通及公共交通，同一區(qū)域內有數(shù)座高標準寫字樓，形成成熟的商務氛圍。2. 外觀形象：建筑設計風格鮮明，氣勢宏大。除采用現(xiàn)代感極強的外形設計外，外立面選材高檔，使用環(huán)保材料且施工水準高。3. 停車位：至少達到平均每150-200平方米擁有一個停車位，并且擁有足夠的地面訪客車位。4. 樓層高度及采光：大堂裝修豪華，面積大、挑空高，標準層凈高達超過2.7米，房間通透、自然采光好，寫字間照明亮

15、度至少達到400流明。5. 電梯：平均每5層擁有1.5部電梯（即每部電梯為大約7000平方米辦公面積提供服務），非高峰期間候梯時間小于三十秒。6. 電力供應：50-60瓦/平米電力供應，即每層（2000平方米）至少擁有100千瓦供電量，并配備足夠的后備電力供應設施。7. 電訊設備：平均每15-20平方米面積擁有一條電話線及一個數(shù)據(jù)端口，提供或支持DDN、ISDN線路，未來寬帶設施預留，具有視像會議能力。8. 空調系統(tǒng)：提供四管式風機盤管加新風空調系統(tǒng)，戶內獨立調溫，能為客戶服務器專用空間提供二十四小時空調供應，新風量大于40立方米/小時/人。9. 物業(yè)管理公司：選用聲名卓越而有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對大廈進行物業(yè)管理。10. 配套設施：配套設施齊備，餐飲、銀行、機票代理、郵局、商務中心等，以服務客戶為宗旨，不設大量商業(yè)面積，保持寫字樓單一功能