農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場建設(shè)項(xiàng)目

1、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場工程建議書目錄1、工程概況32、建設(shè)條件33、建設(shè)內(nèi)容44、建設(shè)地點(diǎn)65、預(yù)期投資66、市場分析77、風(fēng)險(xiǎn)分析88、盈利分析89、招商企業(yè)101、工程概況玉屏應(yīng)充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢，大力開展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，玉屏有能力成為銅仁市、乃至周邊地區(qū)商貿(mào)物流集散中心，為銅仁及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)開展效勞。?玉屏侗族自治縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出：依托專業(yè)市場，繁榮商貿(mào)流通業(yè)。突出民族特色產(chǎn)品、果品蔬菜、畜牧三大產(chǎn)業(yè)特色，建設(shè)一批輻射力強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)批發(fā)市場。玉屏侗族自治縣擬順應(yīng)市場和政策雙重環(huán)境趨勢，招商引資建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場，力爭將玉屏打造成為西南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交

2、易集散中心。2、建設(shè)條件 政策環(huán)境2021年，國務(wù)院扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和國家開展和改革委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)?武陵山片區(qū)區(qū)域開展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃2021-2021?。規(guī)劃要求武陵山片區(qū)要加強(qiáng)市場體系建設(shè)，完善農(nóng)產(chǎn)品市場、生產(chǎn)資料市場和農(nóng)村消費(fèi)品市場建設(shè)。大力扶持開展各類農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、行業(yè)協(xié)會(huì)、流通企業(yè)、農(nóng)村流通大戶和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人。 區(qū)位交通玉屏侗族自治縣北鄰銅仁市、萬山特區(qū)，東與湖南省新晃侗族自治縣接壤，西南與黔東南苗族侗族自治州岑鞏、鎮(zhèn)遠(yuǎn)兩縣毗鄰，是大西南和中南的結(jié)合部，素有“黔東門戶之稱，地理位置十分重要，是貴州省全方位開發(fā)戰(zhàn)略中“東聯(lián)的窗口和橋頭堡。玉屏交通較為便利，株六復(fù)線鐵

3、路、320國道、201省道、上瑞高速公路穿境而過，銅大高速公路、滬昆客運(yùn)專線全面開工建設(shè)，玉屏縣城1小時(shí)左右可到達(dá)銅仁大興機(jī)場和懷化芷江機(jī)場，3小時(shí)左右可到達(dá)貴陽龍洞堡機(jī)場，初步形成了公路、鐵路、航空并舉，國道、省道、高速并存的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 農(nóng)產(chǎn)品資源玉屏縣屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。年平均相對溫度79%，年降水量1174.1毫米，氣候溫潤，適合農(nóng)牧產(chǎn)品的種養(yǎng)殖。2021年，玉屏侗族自治縣完成農(nóng)作物播種面積32.99萬畝，主要糧食產(chǎn)量預(yù)計(jì)達(dá)3.56萬噸；新增油茶2.5萬畝、中藥材5.8萬畝、蔬果5.94萬畝，全年肉禽水類總產(chǎn)量達(dá)1.53萬噸。另外，武陵山片區(qū)森林覆蓋率達(dá)53%

4、，是我國亞熱帶森林系統(tǒng)核心區(qū)、長江流域重要的水源修養(yǎng)區(qū)和生態(tài)屏障。生物物種多樣，素有“華中動(dòng)植物基因庫之稱，擁有大量優(yōu)質(zhì)農(nóng)牧產(chǎn)品資源，思南黃牛肉、沿河白山羊、武陵山茶葉等產(chǎn)品美譽(yù)響徹全國。3、建設(shè)內(nèi)容工程總占地約為100畝。建設(shè)2.5萬m2的市場交易區(qū)，主要?jiǎng)澐譃樗卟私灰讌^(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、糧油副食品交易區(qū)、茶葉交易區(qū)、肉禽類交易區(qū)。新建1.5萬m2的無公害農(nóng)產(chǎn)品配送中心，其中配送中心的辦公用房、輔助用房5000m2、保鮮倉庫5000m2、普通倉庫5000m2，配套冷鏈運(yùn)輸車，開展冷鏈物流。新建綜合辦公樓8000m2，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易平臺(tái)，結(jié)合實(shí)體農(nóng)產(chǎn)品交易大市場，開展農(nóng)產(chǎn)品O2O線上、線

5、下電子商務(wù)。圖表 1 農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)交易模式配套建設(shè)500m2無公害農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心及其他道路、綠化等效勞設(shè)施。新建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場配套酒店1萬m2。表格 1 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場工程主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容建筑面積平方米市場交易區(qū)25000配送中心15000辦公樓8000酒店10000檢測中心5004、建設(shè)地點(diǎn)工程選址于滬昆高鐵銅仁玉屏高鐵站與玉屏城區(qū)之間的中間地帶，具體位置有待投資方與玉屏侗族自治縣協(xié)商決定。5、預(yù)期投資工程總投資13200萬元。其中，建筑工程投資7650萬元、購置設(shè)備及安裝總投資1350萬元、土地本錢3200萬元、鋪地流動(dòng)資金1000萬元。表格 2 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場

6、工程總投資估算投資內(nèi)容總金額萬元建筑工程7650市場交易區(qū)2000配送中心1800綜合辦公樓1000酒店2000檢測中心50其他配套800購置設(shè)備1350冷鏈倉儲(chǔ)及運(yùn)輸設(shè)備1000檢測設(shè)備350土地本錢3200鋪底流動(dòng)資金1000工程總投資132006、市場分析第一，玉屏農(nóng)產(chǎn)品物流市場現(xiàn)狀要求玉屏大力開展專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場玉屏現(xiàn)相關(guān)農(nóng)牧產(chǎn)品物流市場有蔣家田農(nóng)貿(mào)市場、朱家場牲畜交易批發(fā)市場、縣糧油批發(fā)市場以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場等，農(nóng)產(chǎn)品物流市場主要為玉屏當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶和消費(fèi)者效勞。整體而已，玉屏當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品物流市場主要有以下幾方面特征。一是，玉屏現(xiàn)有農(nóng)牧產(chǎn)品物流市場效勞對象較窄，輻射

7、范圍僅限本縣；二是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及物流根底設(shè)施落后和效率低下；三是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及物流各環(huán)節(jié)信息化程度低下；四是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及物流專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低。玉屏開展專業(yè)化、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場對帶動(dòng)玉屏物流市場、農(nóng)業(yè)開展有巨大的促進(jìn)作用。第二，周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)的開展呼喚玉屏開展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場交通是制約黔東地區(qū)、武陵山片區(qū)農(nóng)業(yè)快速開展的最大瓶頸。隨著國家西部大開發(fā)的不斷深入，有關(guān)政策、資金向地區(qū)傾斜，黔東地區(qū)、武陵山片區(qū)內(nèi)部交通條件正在不斷優(yōu)化，農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)品規(guī)模正迅速膨脹。在此條件背景下，亟需效勞于片區(qū)的專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場的出現(xiàn)。玉屏是“黔東門戶，憑借優(yōu)異的區(qū)位和交通條件，

8、有能力也有義務(wù)成為黔東片區(qū)、武陵山片區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流集散中心，為快速開展的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)提供催化劑。7、風(fēng)險(xiǎn)分析工程主要的風(fēng)險(xiǎn)由市場風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。建成后的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場將是黔東地區(qū)設(shè)施最完善、模式最先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品交易市場，因此工程競爭力大，市場風(fēng)險(xiǎn)較小。技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給工程帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來的物流業(yè)開展趨勢要求大市場在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的開展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會(huì)

9、改變原工程評估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。8、盈利分析以下盈利分析是工程全部建設(shè)完成后，正常年的經(jīng)營收入和經(jīng)營本錢。 年經(jīng)營收入工程可以根據(jù)市場行情以及開發(fā)商經(jīng)營策略采取租賃+銷售結(jié)合的模式。此處假定工程物業(yè)由開發(fā)商全部持有，通過租賃獲取收益。因此，工程年經(jīng)營收入包括物業(yè)租賃收益和酒店運(yùn)營收益。市場交易區(qū)：交易區(qū)租金按照50元/m2/月測算，那么每年交易區(qū)租金收益為1500萬元。配送中心：普通倉庫租金按照20元/m2/月測算、保鮮冷庫按照60元/m2/月測算、辦公用房按照50元/m2/月測算，那么配送中心年租金收益為780萬元。綜合辦公樓：按照50元/m2/月測算，那么年租金收益480萬元。酒店

10、：酒店建筑面1萬m2，按照單個(gè)客房50m2計(jì)算，那么總客房數(shù)為200。假定入住率為70%，每間房每晚的價(jià)格為200元，那么酒店每年收入為1022萬元。每年按照365天計(jì)檢測中心：假定檢測中心每年收益150萬元。因此，工程年經(jīng)營收入為3932萬元。 年經(jīng)營本錢工程年經(jīng)營本錢包括動(dòng)力能耗本錢、酒店運(yùn)營本錢、工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)及其他費(fèi)用。能耗本錢：主要包括水、電、煤、油等，按照相同類型市場經(jīng)驗(yàn)，年能耗本錢約為250萬元。酒店運(yùn)營本錢：酒店運(yùn)營本錢按照酒店運(yùn)營收入的60%計(jì)，那么年本錢613.2萬元。工資及福利費(fèi)：工程總定員100人，按照人均1800元/月測算，那么每年工資及福

11、利費(fèi)為216萬元。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：建筑工程按20年、設(shè)備按15年測算折舊，殘值率為5%，那么固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為448.875萬元。攤銷費(fèi)：土地本錢按10年攤銷，那么年攤銷費(fèi)320萬元維護(hù)修理費(fèi)：按折舊費(fèi)的50%測算，那么年修理費(fèi)224.4萬元。其他費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，按年經(jīng)營收入的4%測算，那么其他費(fèi)用157.28萬元。綜合所有本錢費(fèi)用，工程年經(jīng)營本錢為2229.97萬元。表格 3 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場建設(shè)工程盈利分析經(jīng)營收入金額萬元市場交易區(qū)1500配送中心780綜合辦公樓480酒店1022檢測中心150經(jīng)營本錢能耗本錢250酒店運(yùn)營本錢613.2工資及福利216維護(hù)修理費(fèi)用224

12、.4折舊費(fèi)448.875攤銷費(fèi)用320其他費(fèi)用157.28經(jīng)營利潤經(jīng)營收入-經(jīng)營本錢=1702.25簡單測算，本工程正常年經(jīng)營利潤為1702.25萬元，以經(jīng)營利潤估算工程資金回報(bào)率，那么工程投資回報(bào)率為12.9%，工程投資回收期約為8年。9、招商企業(yè)專業(yè)化的、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場要求完備的物流信息流程和專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，因此工程進(jìn)入門檻相對較高。建議重點(diǎn)選取有大市場、特別是農(nóng)產(chǎn)品交易大市場開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為招商對象。這類招商對象又可以分為兩類，一是全國型開發(fā)企業(yè)，一是地方型開發(fā)企業(yè)。全國型開發(fā)企業(yè)，建議重點(diǎn)關(guān)注中國農(nóng)產(chǎn)品交易?，F(xiàn)時(shí)公司于中國營運(yùn)四大農(nóng)副產(chǎn)品交易市場：武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品

13、大市場、玉林宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、洛陽宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心，以及徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場。公司正在積極投放資源，構(gòu)建全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系，以全資、控股或參股，經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，整合成現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品物流中心網(wǎng)絡(luò)。通過分析公司開展戰(zhàn)略和現(xiàn)有交易市場布局，公司未來入駐西南地區(qū)布局的可能性非常大。地方型開發(fā)企業(yè)，建議重點(diǎn)關(guān)注長沙、貴陽、重慶、銅仁市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。實(shí)地考察相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品大市場，并與開發(fā)運(yùn)營企業(yè)洽談合作可能性。表格 4 重點(diǎn)地區(qū)主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場長沙長沙紅星批發(fā)大市場長沙馬王堆批發(fā)大市場長沙高橋批發(fā)大市場貴陽五里沖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場谷豐糧油批發(fā)市場重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場九龍坡農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場菜園壩農(nóng)副產(chǎn)品配送中心銅仁銅仁東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場10、招商策略針對中國農(nóng)產(chǎn)品交易的招商策略：中國農(nóng)產(chǎn)品交易是港交所上市公司，公司目前在廣西玉林、湖北武漢、