房地產(chǎn)項目前期具體程序及手續(xù)

1、.取得中標通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金簽訂土地出讓合同（土地獲取后開始項目開發(fā)計劃的編制）按照合同，在土地出讓合同規(guī)定期限內繳納土地出讓金全款稅務局核定土地出讓金契稅并繳納勘查測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖到國土資源局領取市政府土地批復文件，確定土地面積持土地出讓合同、市政府批復文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請?zhí)顚懮暾垼c四周相鄰界指界蓋章確認（土地預審）到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批到房產(chǎn)交易中心領取土地證-取得土地后由項目部組織相關人員在前期策劃的基礎上進行詳細的實施策劃-立項：申領項目建議書 （或編制項目可行性研究報告

2、）填報住宅項目配套建設條件審核意見申請表注：立項前還是規(guī)劃選址前視各地規(guī)定而定！建設項目選址意見書（書面征詢并批復相關上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件）同時 土地預審 項目環(huán)境評測 規(guī)劃方案設計（征詢并批復相關環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、環(huán)衛(wèi)等相關部門意見）規(guī)劃方案評審同時管線綜合審查取得規(guī)劃方案評審意見后，一般即可辦理建筑單體方案審批手續(xù)，若規(guī)劃方案審查要求建筑單體方案設計進行專家審評，則先辦理專家審評手續(xù)。建筑方案設計（即初步設計）文件二套（建筑、環(huán)境、外裝飾）高層建筑提交日照分析圖及報告書建筑方案報建領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（開發(fā)商取得國有土地使用權出讓

3、合同后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)，取得國有土地使用權證規(guī)劃用地許可證 申報地名下面將同時進入：勘察招投標及確定，初步設計，折遷地質勘察修建性詳規(guī)確定之后并領取規(guī)劃用地許可證，單體建筑/結構方案設計之前開始進行在初步設計（單體建筑/結構方案設計）完成后附投資項目概算到發(fā)改委項目投資計劃備案或核準，申領建設工程規(guī)劃許可證同時將投資項目概算上報告集團初步設計審批階段：人防方案-防雷方案-消防方案-綠化方案-綜合管網(wǎng)等專項初步設計方案圖后，在等待項目初步設計圖及說明過程中，首先進行專項設計的初步設計方案送審，且綠化設計方案須先取得消防初設審查意見書后進行。樁基隊伍選擇并

4、簽訂樁基工程專業(yè)發(fā)包合同建筑/結構設計方案確定之后開始進行31天樁基施工、檢測政府圖審后進行建筑、水、電施工圖-消防審查意見-人防建筑方案及審查-衛(wèi)生防疫意見-環(huán)保局意見-（建設工程規(guī)劃許可證）-項目排水施工圖-外墻裝飾審查意見書-排水審查意見-區(qū)外道路、排水規(guī)劃許可證、節(jié)能審查注：在取得建設工程規(guī)劃許可證后，圖審、辦理工程施工項目報建物業(yè)公司招投標：由項目部辦理完畢建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃總平面圖將復印件轉交客服中心；由客服中心辦理物業(yè)用房留置協(xié)議；客服中心制作標書；客服中心向區(qū)物業(yè)辦提出招標申請；取得區(qū)物業(yè)辦同意招標的批準文件；由中標的物業(yè)公司向物價局辦理價格備案。（物業(yè)公司注冊，選擇物業(yè)

5、管理企業(yè)：從施工圖開始設計到單體施工開始前30天完成；單體施工開始后30天完成物業(yè)管理委托合同）全套施工圖設計：在取得建設工程規(guī)劃許可證之后，此時的施工圖設計主要是在已經(jīng)批準的建筑施工圖的基礎上，完善結構、水、暖、電、煤氣各專業(yè)的施工圖。并形成節(jié)能表建筑面積表；提供至少一套完成的單體工程施工圖紙（藍圖），給分子公司總工辦（用于圖紙會審）、采購部（用于施工單位預算）、開發(fā)部（用于政府圖審）、公司預結算部（用于攔標價預算）（領取建設工程規(guī)劃許可證），同時簽訂公建配套協(xié)議、填報工程竣工檔案驗收報送申請表、辦理人防費核定表-建設工程規(guī)劃許可證（全套施工圖設計完進入圖審階段）此時，也進入智能化安防系統(tǒng)施

6、工圖設計（注：設計公司在完成施工圖設計后、委托政府圖審前必須制作藍圖提供給施工單位和公司預結算部用于預算編制）施工圖預算編制（18天）圖審結束，則進入樁基施工招投標時間：招標公告審批1天，公告3天；發(fā)放招標文件1天；制作投標書20天；開標1天；開標后公示2天。（一般27個工作日）分項工程： 電梯工程：最晚在單體竣工前第180天開始電梯采購，并于單體竣工前150天完成采購合同簽訂，令廠家開始排產(chǎn)，于單體竣工前60天開始進場安裝，于單體竣工時安裝完畢，并于單體竣工后15天內完成電梯檢測驗收，并獲得政府主管部門頒發(fā)的合格證。 門窗工程：設主體施工完畢日期為K，則最遲于K日前55天開始鋁合金門窗采購，

7、并于K日前35天完成采購合同簽訂，令廠家排產(chǎn)，于主體施工完畢后抹灰裝修開始以前（即K日）開始進場安裝，并于單體竣工前完成全部鋁合金門窗的安裝調試工作。注：上述門窗工程特指18層以下框架或框剪結構單體工程之鋁合金門窗的采購、生產(chǎn)和安裝，對于18層以上或高層施工中，在主體施工未完全完成之前即開始分段裝修施工的情況，鋁合金門窗進場安裝日期隨裝修工程開始日期相應提前，其它采購、生產(chǎn)等時間節(jié)點亦相應提前。市政配套與園林景觀工程 市政各專業(yè)、園林、可再生能源利用等方案咨詢（取得土地、項目啟動后，項目規(guī)劃方案設計同時進行）單體工程開工前第197天開始，開工前第137天完成（60天） 市政、園林、智能化、可再

8、生能源利用等各專業(yè)的方案設計（各專業(yè)方案咨詢完成后進行）單體工程開工前第137天開始，開工前第80天完成（57天）成果內容：取得各專業(yè)的初步設計方案。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設計的綜合、優(yōu)化（各專業(yè)方案設計完成后進行）單體工程開工前第80天開始，開工前第40天完成（40天）成果內容：取得各專業(yè)綜合、優(yōu)化后的配套工程整體方案和管網(wǎng)綜合設計圖紙。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設計的評審、確定（各專業(yè)方案設計綜合、優(yōu)化完成后進行）單體工程開工前第40天開始，開工前第1天完成（40天）成果內容：取得公司確定的市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)最終設計方

9、案，并明確各專業(yè)施工圖設計委托書。 市政各專業(yè)施工圖設計（向設計單位提供項目規(guī)劃總平面圖、場地標高平面圖、最終審定的市政綜合設計方案、雨污水初步設計后進行）單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）成果內容：編制完成當期工程市政各專業(yè)施工圖 園林景觀施工圖設計（公司審定最終設計方案后，依據(jù)項目規(guī)劃總平面圖、園林平面設計與豎向設計、等設計資料進行設計）單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成（45天）成果內容：編制完成當期工程園林景觀施工圖 智能化、可再生能源利用等其他專業(yè)施工圖設計（智能化、可再生能源利用等各專業(yè)設計方案經(jīng)評審最終確定后，開始進行）單體工程開工后第30天開

10、始，開工后第74天完成（45天）成果內容：智能化、可再生能源利用等其他各專業(yè)全套施工圖紙 市政各專業(yè)施工圖預算編制（45天）（單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成） 園林景觀施工圖預算編制（45天）（單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成） 市政配套及園林景觀工程自行招投標市政各專業(yè)工程：同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。40天）園林景觀工程：（同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。40天）成果內容：市政配套及園林景觀工程施工合同 當期項目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工1、單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。（90天）2、當期單體工程竣工驗收合格后第77天完成園林綠化、修整等工作。在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期3