物業(yè)工程管理技術(shù)

1、物業(yè)工程管理技術(shù)1.設(shè)備設(shè)施管理制度一公共設(shè)施管理制度為使小區(qū)環(huán)境整潔，實現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延長房屋使用期限的目的，不降低原房 屋設(shè)計時對房屋防風(fēng)、防震、防雷暴等自然災(zāi)害的能力，保證房屋的安全使用，制定本制度：1房屋外觀應(yīng)完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻，不允許封閉的陽臺不得自行封閉。2若改變房屋用途的，要報有關(guān)部門批準(zhǔn)。3室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板等）不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。4樓房原設(shè)計的燃?xì)?、消防等設(shè)施、管道，不得私自改動。5不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進行亂搭建、亂張貼。6房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽。7房屋

2、自交付使用時起（以竣工驗收日為準(zhǔn)），根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問題（不包括人為損壞），由發(fā)展商負(fù)責(zé)對土木建筑保修一年，水電設(shè)施保修半年，管理處可代為業(yè)主進行聯(lián)系。8由于屬自然災(zāi)害，自然損耗，或業(yè)主使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)， 管理處將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。9保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)北京市的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主室內(nèi)部分費用由業(yè)主負(fù)責(zé)，毗鄰部分費用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，公用部分費用由管理處負(fù)責(zé)。10房屋的公有部位凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費用。11嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水，若導(dǎo)致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責(zé)任。12禁止將垃圾、布屑、膠袋等雜物投

3、入廁所或下水管，如導(dǎo)致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)修理費。13定期對屋面的防水情況進行檢查。14定期對屋面、落水口、雨水管、天溝進行清理。15加強屋面設(shè)施管理，禁止上屋面，非上人屋面上人檢查口及爬梯應(yīng)設(shè)有標(biāo)志，標(biāo)明非工作人員禁止上屋面，禁止堆放雜物等。16及時做好屋面維修，由專業(yè)維修施工隊，按經(jīng)濟有效的原則，對損壞部位進行維修。二公共設(shè)備管理制度為了加強設(shè)備的管理，保證設(shè)備正常運行，設(shè)備管理堅持“安全第一、規(guī)范操作、科學(xué)運行、保障及時、定期維護、注重節(jié)約”的原則。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，特制定如下管理制度：1設(shè)備專人專管,設(shè)備操作人員由公司或工程部指定。非公司指定設(shè)備操作人不得操作設(shè)備。2如非公司指

4、定人員擅動設(shè)備導(dǎo)致?lián)p壞,由責(zé)任人照價賠償，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3設(shè)備操作人員每天做好設(shè)備運行記錄。4設(shè)備操作人應(yīng)按規(guī)定完成日常巡視、檢查、保養(yǎng)、工作,并做好相關(guān)工作記錄。5設(shè)備如發(fā)生故障,操作人應(yīng)及時進行維修并作好維修記錄。6如發(fā)生操作人不能維修的故障,操作人應(yīng)及時請示上報,協(xié)助做好恢復(fù)工作，以免延誤生產(chǎn)。7設(shè)備操作人應(yīng)持證上崗，并經(jīng)公司培訓(xùn)考核合格。三設(shè)備分類規(guī)定根據(jù)設(shè)備的重要程度和對物業(yè)正常運行的影響，對物業(yè)設(shè)備進行分級管理，為配合管理需要，將設(shè)備分為一級、二級、三級：一級設(shè)備：是指為保證物業(yè)正常運行、提供基本工作、生活保障的核心設(shè)備，在物業(yè)設(shè)備管理中，處于最重要部位，如電梯、空調(diào)主機、生活給

5、水泵（冷熱）、消防泵、噴淋泵、火災(zāi)自動控制系統(tǒng)、高壓柜、變壓器、鍋爐、采暖循環(huán)泵 、熱水循環(huán)泵、天然氣調(diào)壓站、純凈水系統(tǒng)等。二級設(shè)備：是指為保證物業(yè)正常運行、與核心設(shè)備相配套的周邊設(shè)備，在物業(yè)設(shè)備管理中，處于重要部位，如低壓配電柜、各種控制柜、冷卻塔、空調(diào)室 內(nèi)機、水箱、可視監(jiān)控對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)傳三表抄送系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、排送風(fēng)機等。三級設(shè)備：除I、II級以外所有設(shè)備、防火卷閘門、潛排污水泵、消火栓、警鈴、風(fēng)閥、電表箱、消防燈等。四設(shè)備報廢管理制度為確保物業(yè)設(shè)備的安全、正常運行，保證人員及財產(chǎn)安全，對無法保證正常運行，又無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢,并制定以下制度：報廢的標(biāo)準(zhǔn)：a、不能安全正常

6、運行，存在事故隱患；b、修復(fù)成本較高，使用價值不高；c、無修復(fù)價值的設(shè)備。1設(shè)備報廢應(yīng)由工程部主管如實匯報設(shè)備運行使用情況，詳細(xì)說明報廢的原因等，并向部門經(jīng)理提出報廢申請。2部門經(jīng)理在接到申請后，及時了解、檢查設(shè)備運行管理等相關(guān)情況，對運行管理人員進行核實，并做出是否報廢及報廢原因的鑒定。3得到報廢許可后，應(yīng)填寫報廢單，由部門經(jīng)理簽字后，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。4需報廢設(shè)備在未獲報廢批準(zhǔn)、實施前，應(yīng)懸掛“待報廢”標(biāo)識。5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)識。6工程部應(yīng)將批準(zhǔn)的報廢審批表報公司財務(wù)或其他主管部門2.電器設(shè)備管理制度一高低壓電房管理制度為貫徹“安全用電”的

7、方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，特制定本制度：1負(fù)責(zé)供電運作和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員必須熟悉電器設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。2配電房建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室進行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報管理處和園區(qū)主管。3配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂接線路，在供電高峰時，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有計劃地切換變壓器。5停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知，恢復(fù)送電時在確認(rèn)供電線路正常，電器設(shè)備完好后方可送電。6配電房內(nèi)設(shè)備及線路

8、變改，要經(jīng)公司工程部同意，重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7配電房內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動物進入，無關(guān)人員禁止進入，外來人員須經(jīng)管理處辦公室及公司許可方可進入，并做好外來人員登記工作。8加強日常維護、檢修，保證配電房內(nèi)公共照明、顯示燈等設(shè)備完好。9市電停電時，值班人員應(yīng)立即檢查，同時與供電部門取得聯(lián)系。10運行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送，并報告工程班長查明原因，排除故障后才能送電。11系統(tǒng)和設(shè)備在運行或檢修時，應(yīng)掛上相應(yīng)警示牌嚴(yán)防誤操作。12保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。二設(shè)備房值班制度為了規(guī)范設(shè)備房的安全管理，特制定設(shè)備值班制

9、度如下：1值班人員要按部門規(guī)定的值班方式和時間表進行值班，如需要改應(yīng)由部門經(jīng)理批準(zhǔn)。2值班人員嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，不遲到早退不擅自離崗，在值班時間內(nèi)應(yīng)堅守工作崗位。如需離開時要經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，同時應(yīng)有代班人員替值班。3值班人員應(yīng)了解和熟悉系統(tǒng)設(shè)備情況，隨時檢查和處理異常狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、記錄，不得做與運行無關(guān)的事情。4值班人員除維護設(shè)備、巡視設(shè)備和相關(guān)設(shè)備操作外不得隨意離開控制室。5在值班時間內(nèi)不準(zhǔn)會客，非值班人員不得隨意進出設(shè)備房，如遇特殊情況須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，經(jīng)批準(zhǔn)進入人員一律登記備查，記錄其進入時間、姓名、單位。6值班人員在班前和班中嚴(yán)禁飲酒。接班時提前到達(dá)工作崗位做好準(zhǔn)備工作，

10、若接班員未按時接班，交班員應(yīng)堅守崗位并向上級匯報，以做好工作安排。7交接班時盡量避免倒閘操作和許可工作，在交接過程中發(fā)生事故或異常，原則上由交班人員負(fù)責(zé)處理，但接班人員應(yīng)積極協(xié)助處理，事故完畢或告一段落方可進行交接班。8認(rèn)真做好清潔工作，保持設(shè)備房的衛(wèi)生整潔。9認(rèn)真填寫值班記錄，做到交接兩清并簽字確認(rèn)。三水泵房設(shè)備管理制度為了保證水泵房設(shè)備的正常使用，特制定以下管理制度。1小區(qū)水泵房為小區(qū)主要設(shè)備房之一，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)。2水泵房應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，做到每日清掃，保持空氣流通，禁止吸煙。3水泵房內(nèi)設(shè)各種管道、閥門、焊口、接頭等應(yīng)做到不滲、不漏、不銹，做好維修和保養(yǎng)工作。4水泵房的門、窗和各原預(yù)留洞口應(yīng)

11、加紗鐵網(wǎng)以避免各種小動物進入水泵房。5每天應(yīng)對水泵房進行巡邏，檢查水泵的運行情況，有無異聲、異味，溫升、電流變化、壓力運行、檢查供電設(shè)備和供電箱等是否運行正常。泵房的排水系統(tǒng)應(yīng)保證正常運行，保證水泵房的安全、可靠。6水泵房嚴(yán)禁非工作人員隨意進入，外人進入須持副經(jīng)理級以上人員批示方可進入。7做好水泵房的日檢、周檢、季檢和年檢工作，并做好詳細(xì)維修記錄。8生活飲用水箱蓋必須加鎖、鑰匙并由工程部保管。9水箱內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，不得有雜物和懸浮物，并定期進行清理、消毒，清洗人員必須是專業(yè)人員，持有健康證和專業(yè)證書。10水箱的透氣管和泄水、溢水管應(yīng)加鐵網(wǎng)，避免小動物爬入水箱內(nèi)。水箱蓋平時應(yīng)蓋好加鎖，鑰匙由專

12、人負(fù)責(zé)保管。11水箱內(nèi)浮球應(yīng)定期檢查，避免浮球失靈造成事故，水箱無水安全系統(tǒng)應(yīng)給予試驗調(diào)試，消毒柜應(yīng)正常使用并定期檢查和更換燈管。12生活水泵應(yīng)每星期輪換一次、接觸器主開關(guān)每月檢查一次。13起動后檢查壓力是否達(dá)到設(shè)定壓力，電流是否在常規(guī)狀態(tài)，泵體是否平穩(wěn)運行，噪音是否過大，電機是否過熱等現(xiàn)象。14查看在壓力達(dá)到設(shè)定壓力時水泵工作數(shù)據(jù)是否正常。15嚴(yán)禁在出水閥未開啟時水泵長時間運行。16泵房每周打掃一次、泵及管道每月稽查一次。四二次供水水箱衛(wèi)生管理制度依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，制定水箱間衛(wèi)生管理制度如下：1從事供水、管水人員和飲用水箱清洗、消毒等衛(wèi)生維護工作人員都必須遵守本制度。2管水員和從事水箱設(shè)施的

13、清洗、消毒等衛(wèi)生維護工作人員，要按規(guī)定進行健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，持證上崗。3二次供水箱、蓋、門必須上鎖，鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管，不得隨便打開，避免落入灰塵，掉進雜物，污染水質(zhì)。4二次供水蓄水箱需定期清洗、消毒，并對水質(zhì)進行檢驗，及時發(fā)現(xiàn)和消除污染隱患，確保業(yè)主（居民）飲水衛(wèi)生。5專人負(fù)責(zé)巡視并做好檢查。6二次供水箱使用衛(wèi)生合格許可證必須貼上墻以便檢查，定期檢查。7水箱透氣管和泄水、溢水管口應(yīng)加蓋鐵篩網(wǎng)，避免小動物、害蟲爬入水箱內(nèi)。8嚴(yán)禁非工作人員進入，外人進入須持經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)批示方可進入。9水箱內(nèi)不得有漂浮物、并定期進行清洗、消毒10做好二次供水水箱的日檢、周檢、月檢和年檢工作，并做好詳細(xì)的維修

14、保養(yǎng)記錄。五排水系統(tǒng)管理制度1雨水管道、雨箅子、集水坑池等設(shè)施，應(yīng)定期安排人員進行檢查及清掏。2在每年的雨季前后，應(yīng)著重對物業(yè)管理公司所管轄范圍內(nèi)的管網(wǎng)進行檢查。3在遇雨季或暴雨時，須著重巡視園區(qū)的排水情況，并視情況及時處理，如遇無法處理的問題須及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；4生活污水管道、污水井等排污設(shè)備須定期巡視，發(fā)現(xiàn)有堵塞情況時，應(yīng)立即著手進行清掏。5園區(qū)化糞池、集水坑等設(shè)施應(yīng)定期進行清掏，外單位承包的項目在清掏作業(yè)時應(yīng)做好監(jiān)督工作，確保清掏的質(zhì)量。6園區(qū)空調(diào)冷凝水管道、管口等和下水口在夏季使用期間,應(yīng)經(jīng)常對其進行巡查，發(fā)現(xiàn)積水、堵塞等問題時應(yīng)及時通知住戶后組織人員處理。7對排水系統(tǒng)重點部位如屋面、

15、集水坑、設(shè)備房等，應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)并監(jiān)督落實，確保重點部位的排水正常。六電梯管理制度電梯機房管理制度1電梯機房應(yīng)做到隨時上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員保管。2機房應(yīng)通風(fēng)良好，照明滿足要求，門窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機房內(nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度40度之間。3機房內(nèi)應(yīng)保持干凈、整潔，嚴(yán)禁存放易燃易爆或危險物品，不準(zhǔn)堆放其他雜物。4機房內(nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內(nèi)。5電梯機房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生。6閑雜人員不準(zhǔn)進入機房，若因工作需要確定進入時，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，并在專業(yè)人員陪同下進入機房。7未取得特種設(shè)備操作證人員，不得隨意動用，操作電梯設(shè)備。8由專業(yè)人員依據(jù)安全操作規(guī)程規(guī)定，保持機房內(nèi)設(shè)

16、備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。保證電梯的正常運行。9電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應(yīng)在基站掛出告示牌。電梯轎廂管理制度為了規(guī)范電梯轎廂的管理，保障電梯的正常運行，特制定如下制度：1乘梯時，須等電梯開門到位后方可出入電梯。2禁止站在電梯門中間或用手擋住電梯，等待其他人或裝卸貨物。3乘梯時，禁止靠住轎廂門，禁止在轎廂內(nèi)打鬧。4禁止拍打、撞擊、破壞電梯的操作按鈕和設(shè)施。5當(dāng)乘梯被困時，切勿驚慌，不要自扒轎門或自行解救，請按操縱盤左上角的黃色報警按鈕，維修人員將及時到達(dá)，對您實施解救。6學(xué)齡前兒童及其他無民事行為能力的人搭乘電梯時，必須有成人陪同。7禁止在轎廂內(nèi)隨地吐痰，亂丟垃圾，如你

17、需要裝運貨物，請告知門口保安協(xié)助您操縱電梯。8禁止裝運易燃易爆等危險物品，超大超長物品。9當(dāng)電梯載重超過額定載量時，電梯蜂鳴器發(fā)出鳴響信號，電梯不能自動關(guān)門，說明此時電梯超載，當(dāng)超載物品去除后，電梯恢復(fù)正常運行狀態(tài)。七消防管理制度消防泵房管理制度為了保證消防泵房的正常運行，特制訂如下管理制度：1每周檢查一次，定期做好保養(yǎng)工作。2各種消防開關(guān)和閥門應(yīng)在自動運行狀態(tài)。3消防水箱應(yīng)保持滿水狀態(tài)。4每個月對泵房各類閥門進行檢修并進行加油和試驗工作；每個月應(yīng)手動，自動啟動消防主泵，并運行數(shù)分鐘后停止。5在運行前應(yīng)手動盤動連軸器檢查是否被卡住。6啟動電機前應(yīng)檢查電機的絕緣電阻是否在2M以上。7手動泄水，水

18、力警鈴應(yīng)正常報警，自動補水系統(tǒng)正常啟動補水定壓。8電柜內(nèi)接線應(yīng)每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理或上報。9通知消控室啟動主泵和停止，消控中心應(yīng)能控制。10做好檢查保養(yǎng)記錄。消防風(fēng)機房管理制度為了保證消防風(fēng)機房的正常運行，特制訂如下制度：1消防控制柜上各種指示燈應(yīng)正常。2柜內(nèi)設(shè)備和電壓應(yīng)正常。3用搖表測量風(fēng)機絕緣應(yīng)在2M以上。4手動啟動風(fēng)機，啟動應(yīng)無異響。5通知消控中心啟動和停止，應(yīng)能正常啟動停止。6做好風(fēng)機房衛(wèi)生工作。7每次運行應(yīng)在10分鐘以上。8每月啟動風(fēng)房設(shè)備一次。9各種開關(guān)應(yīng)在自動狀態(tài)。10做好檢修記錄工作。1.1 設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定為規(guī)范小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，特制訂如下規(guī)定：堅持經(jīng)濟、合理

19、、安全、適用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。1.1.1 符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，符合各項維修項目的標(biāo)準(zhǔn)，以為業(yè)主提供方便為原則。1.1.2 工程部定期巡視檢查房屋主體結(jié)構(gòu)的使用。1.1.3 蓄水池、噴水設(shè)施應(yīng)完好，無滲、滴水現(xiàn)象、內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有 蓋且密封上鎖。維護人員每月檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，每年清洗一次蓄水池。1.1.4 設(shè)備維護保養(yǎng)是指對維持設(shè)備精度性能而進行的清掃、檢查、潤滑、緊固及調(diào)整工作，設(shè)備維護保養(yǎng)工作的原則是以預(yù)防為主、維修與計劃檢修為輔的原則，設(shè)備的維護保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)的重要手段。1.1.5 設(shè)備保養(yǎng)的主

20、要內(nèi)容是：“整齊、清潔、潤滑、安全，”即通常所說的“四項要求”，包括：1.1.5.1 整齊：工具工件附件放置整齊，安全防范裝置齊全，線路，管道完整。1.1.5.2 清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔，各滑動面，絲桿、光桿等處油污、無碰傷，各部位不漏油、漏氣、漏水、漏電、房內(nèi)垃圾清掃干凈。1.1.5.3 潤滑：按時加油、換油、油質(zhì)符合要求，油壺、油槍等齊全。1.1.5.4 安全：實行遵守操作規(guī)程，防止事故隱患。1.1.6 設(shè)備保養(yǎng)實行三級保養(yǎng)制：1.1.6.1 日常保養(yǎng)：日常保養(yǎng)的內(nèi)容是清洗清潔、潤滑和緊固易松動的螺絲，檢查部件完整，日常保養(yǎng)的項目大多數(shù)在設(shè)備外部，由設(shè)備班組負(fù)責(zé)。1.1.6.2 一級保養(yǎng)：以設(shè)

21、備班為主，維修工人配合指導(dǎo)。一級保養(yǎng)的內(nèi)容包括：1) 根據(jù)設(shè)備使用情況，進行部分零件的拆卸、清洗、修復(fù)；2) 對設(shè)備的各個配件間隙進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；3) 清除設(shè)備表面的黃袍及油污；4) 檢查、調(diào)整潤滑油路，適當(dāng)加潤滑油、潤滑油脂；5) 清掃電器箱 、電動機。電器裝置固定整齊，安全防護裝置牢固。1.1.6.3 二級保養(yǎng)：以檢修為主，工程維修人配合協(xié)助，半年保養(yǎng)一次。二級保養(yǎng)的內(nèi)容包括：1) 根據(jù)設(shè)備的使用情況，對設(shè)備進行部分解體檢查，清洗。2) 對各主軸箱、變速轉(zhuǎn)動箱、進行清洗并換油。3) 修復(fù)或更換易損件。4) 檢查電器箱，修整線路，清洗電動機。5) 檢查調(diào)整修復(fù)精度，校正水平。1.1.7 設(shè)備

22、的維修保養(yǎng)要求做到“三好四會”，即管好、用好、修好設(shè)備，會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。1.1.1 供電設(shè)備的安全管理規(guī)范1) 安全操作注意事項 操作高壓設(shè)備設(shè)施，必須帶絕緣手套、著棉工作服、使用絕緣操作桿。 操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。 嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況需帶電作業(yè)時，需具備如下條件：A. 有監(jiān)護人；B. 工作場地空間足夠，光線足夠；C. 所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）；D. 工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。 自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強行送電，必

23、要時允許試送電一次。 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。 變配電房拉、合閘時，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護。2) 供配電設(shè)備設(shè)施操作 配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：A. 拉開各低壓出線開關(guān)；B. 拉開低壓總開關(guān)；C. 拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。 自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)：A. 拉開發(fā)電機配電柜總開關(guān)；B. 關(guān)掉發(fā)電機控制電源。 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：A. 合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；B. 合上低壓總開關(guān)；C. 合上各低壓出線開關(guān)。 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：A. 合上發(fā)電機控制電源；B. 合上發(fā)電機配電柜總開關(guān)。 在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：A. 拉開高、低壓兩側(cè)電源

24、；B. 驗電，確認(rèn)無電；C. 兩側(cè)分別掛三相短路接地線；D. 高安全圍欄，掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示于高、低壓開關(guān)處。 在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：A. 拉開開關(guān)、有明顯的斷開點；B. 驗電，確認(rèn)無電；C. 掛三相短路接地線；D. 設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；E. 掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處；F. 站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。 3) 異常情況的處置 觸電急救：在物業(yè)管理公司的轄區(qū)內(nèi)，發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)班電工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是：A. 人體觸電較重時會失去知覺，往往不能自行脫離電源。救護人員應(yīng)根據(jù)觸電場合和觸電電壓的不同

25、，采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離電源。低壓觸電時，應(yīng)首先拉開電源開關(guān)，離開關(guān)太遠(yuǎn)的用絕緣的桿棒把電線挑開，脫離電源要快，必須爭分奪秒，觸電時間越短救活機率越高；若離配電室較遠(yuǎn)，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動保護裝置跳閘自動切斷電源。但拋擲金屬物時，救護人員應(yīng)注意自身的安全。B. 現(xiàn)場搶救。觸電人員脫離電源后，應(yīng)根據(jù)傷勢情況作如下處理：觸電者尚未失去知覺時，應(yīng)使其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行救護，密切觀察癥狀變化；若觸電者失去知覺，但有呼吸心跳，應(yīng)使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢；若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象，應(yīng)進行人工呼吸并及時送醫(yī)院診治；若觸電者呼吸和心跳都停止時，注意不能視

26、為死亡，應(yīng)立即對其進行人工呼吸，直到觸電者呼吸正?；蛘哚t(yī)生趕到為止。 變配電室發(fā)生火災(zāi)時的處置：當(dāng)變配電室發(fā)生火災(zāi)時，當(dāng)班人員應(yīng)立即切斷電源，使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打火警電話119報警，注意講清地點、失火對象，爭取在最短的時間內(nèi)得到有效的撲救。 變配電室被水浸時的處理：變配電室遭水浸時，應(yīng)根據(jù)進水的多少進行處理，一般應(yīng)先拉開電源開關(guān)，同時盡力阻止進水，當(dāng)漏水堵住后，立即排水并進行電器設(shè)備除濕處理。當(dāng)確認(rèn)濕氣已除，絕緣電阻達(dá)到規(guī)定值時，可開機試運行。判斷無異常情況后才能投入正常運行。4) 供電設(shè)備的檔案管理：為掌握供電設(shè)備的過去，以便正確使用供電設(shè)備，對供電設(shè)備應(yīng)建立檔案進行

27、管理。一般住宅區(qū)或高層樓宇以每幢樓為單位建立檔案，其內(nèi)容主要有：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等圖紙；使用電壓、頻率、功率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；運行記錄、維修記錄、巡視記錄及大修后的試驗報告等各項記錄，這些資料由公司工程部供電設(shè)備管理員負(fù)責(zé)保管，運行記錄、巡視記錄由值班電工每周上報供電設(shè)備管理員一次，維修記錄及大修后的試驗報告則在設(shè)備修理、試驗完成后由值班電工及時上報供電設(shè)備管理員。1.1.1.2 將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。1.1.2 供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)范1) 高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)。2

28、) 變壓器維修保養(yǎng) 外委托維修保養(yǎng)：每年冬季供暖前委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進行，并將結(jié)果記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。 外部維修保養(yǎng)：每年的春季供暖后、冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進行一次清潔保養(yǎng)：A. 測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%50%時，應(yīng)作絕緣油試驗（對外委托試驗），如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理（外委完成）；B. 清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；C. 擰緊變壓

29、器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；D. 變壓器油位處于顯示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕阿中的水和污垢；E. 檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。3) 高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年冬季供暖前委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由班長、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督進行并記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。4) 低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的春季供暖后、冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。 熔斷器的維修保養(yǎng)：A. 新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；B.

30、 檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。 交流接觸器維修保養(yǎng)：A. 清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相同的污垢；B. 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；C. 清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；D. 清潔鐵芯表面的油污及臟物；E. 擰緊所有緊固件。 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：A. 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M,否則應(yīng)進行干燥處理；B. 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 電容器維修保養(yǎng)：A. 清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；B. 檢查電容有無膨脹、漏油

31、或異常響聲，如有則應(yīng)更換；C. 檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)進行除銹處理并擰緊；D. 檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。 熱繼電器維修保養(yǎng)：A. 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；B. 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：A. 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10M，否則應(yīng)烘干處理；B. 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；C. 斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；D. 在使

32、用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；E. 各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；F. 檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能銼，只能輕輕擦拭；G. 檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；H. 檢查分離脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；I. 檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；J. 檢查接地線有無松動或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。 二次回路維修保養(yǎng)：A. 號碼管是否清晰或掉落，如有則補上新號碼管；B. 接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。 主回路維修保養(yǎng)：A. 標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；B. 接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則

33、修復(fù)并擰緊；C. 母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。1.1.3 配電、照明設(shè)備、防雷與安全用電設(shè)施的維護1) 配電盤每年夏季和冬季用電高峰前停電檢修兩次，具體要求如下： 要對配電柜（盤）進行清掃，使各部位清潔無塵。搖測絕緣電阻符合以下要求：A. 低壓配電裝置的母線絕緣電阻值不低于100M。B. 開關(guān)、刀閘、接觸器、互感器等電器的絕緣電阻值不低于10M。C. 二次線路對地的絕緣電阻值不低于2M。 檢查低壓控制電器的額定容量，導(dǎo)線的截面、電器保護元件的整定值應(yīng)與實際負(fù)荷相適應(yīng)。保證元件齊無燒灼現(xiàn)象。 檢查配電裝置前、后設(shè)置的固定照明應(yīng)完好，操作維護通道暢通，無堆積雜物，保持周圍環(huán)境衛(wèi)生。 對帶負(fù)

34、荷分開的低壓刀閘，（無填充式熔斷器）每半年應(yīng)對觸頭進行一次檢查和緊固，刀口處涂少量凡士林油。 檢查空氣開關(guān)與交流接觸器的動、靜觸頭壓力應(yīng)適中，無嚴(yán)重?zé)g。觸頭磨損達(dá)原厚度的五分之一或燒蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換，滅弧罩損壞或丟失及時修復(fù)。 對低壓電源自投系統(tǒng)及自備發(fā)電設(shè)備的配電裝置，應(yīng)做傳動試驗，聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠，嚴(yán)防反送電源事故發(fā)生。 檢查鐵殼開關(guān)刀處有無燒蝕，機械閉鎖是否可靠，速斷彈簧有無銹蝕變形。在高峰負(fù)荷時異常天氣或發(fā)生事故后應(yīng)進行特殊檢查：A. 處于高負(fù)荷時，應(yīng)檢查電氣設(shè)備是否過荷運行，各連接處是否過熱。B. 雨雷后應(yīng)檢查配電室是否漏雨、是否進水，電線、電纜溝內(nèi)是否有積水，瓷絕緣有無閃、放電現(xiàn)

35、象。C. 設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)重點檢查熔斷器及各種保護設(shè)備的動作情況，以及事故范圍內(nèi)的設(shè)備有無損壞或燒毀等情況。2) 電動機和熱繼電氣的維護：房屋設(shè)備中，如高壓供水系統(tǒng)的水泵、高層消防系統(tǒng)的消防泵、人防送風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)機等，都是以三相異步電動機為動力（電梯設(shè)備除外）。因此做好電動機的維護，是保證以上設(shè)備正常運行的關(guān)鍵。其維護要求： 設(shè)備的管理部門要有專業(yè)管理人員全面的管理。制定運行管理規(guī)定、守則、崗位責(zé)任制等一系列制度。每臺設(shè)備規(guī)定專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按制度和維護規(guī)程進行嚴(yán)格管理。對于水泵、消防泵、風(fēng)機等設(shè)備的電動機維護周期和要求是：A. 供水系統(tǒng)的水泵，工作頻繁，除平時巡視檢修外，每半年要對電動

36、機進行一次小修，一年進行一次大修，有備用泵的系統(tǒng)，備用泵要處于完好狀態(tài)，定期交替運行，維護周期。B. 消防泵和風(fēng)機屬長期備用設(shè)備，也要加強維護，使設(shè)備始終處于完好狀態(tài)。對此應(yīng)保證每年至少進行兩次檢修。檢修期一般安排在“五一”和“十一”前為宜。大修周期可適當(dāng)延長。C. 電動機的小修是指按時填充軸承潤滑油、清除外部灰塵和油垢、擰緊各部位螺絲（栓）、緊固保護線及接線端、遙測定子繞組的絕緣電阻等項目。同時，檢查和清掃起動和控制設(shè)備。D. 電動機大修除小修的項目外，還要解體檢修，清除電動機定子和轉(zhuǎn)子內(nèi)的油垢、檢查轉(zhuǎn)子有無斷排、檢查和遙測定子繞組的絕緣、清洗軸承檢查并填棄潤滑油脂等。電動組裝完畢應(yīng)刷防銹漆

37、。 對電動的自動控制系統(tǒng)每年進行一次全面檢修、調(diào)整及試驗。尤其對保護裝置、起動裝置及連鎖裝置要認(rèn)真檢修和調(diào)試。采用接地保護的設(shè)備要遙測接地的電阻值。每次檢修、小修、大修后將有關(guān)檢測記錄整理存檔，妥善保存。3) 熱繼電器的使用和維護：熱繼電器是電動機的保護器件。造價低、結(jié)構(gòu)簡單、接線方便、調(diào)整簡便，使用于長期工作或間斷工作的異步電動機的超負(fù)荷保護，它能保證電動機的正常起動和運轉(zhuǎn)，并能最大限度的發(fā)揮電動機的過負(fù)載能力。 熱繼電器使用：由于熱繼電器能使用于長期或間斷工作的一般交流電動機的過載保護，帶有斷相保護裝置的熱繼電器，并能在三相電動機一相斷線時起保護作用。具有自動及手復(fù)位兩種功能。當(dāng)調(diào)整為自動

38、復(fù)位時可在5分鐘內(nèi)復(fù)位，而調(diào)整為手動復(fù)位時，則在2分鐘后按動復(fù)位按鈕使其復(fù)位。 熱繼電器的維護：由于熱繼電器能夠?qū)﹄妱訖C及電器設(shè)備起到保護作用，因此不能忽視對熱繼電器的維護。維護要點如下：A. 對于熱繼電器每年要不少于兩次檢修。應(yīng)保證接線牢固，接點清潔無燒蝕,脫扣和復(fù)位機件靈活可靠，防塵蓋齊全。B. 由于熱繼電器工作環(huán)境直接關(guān)系熱元件的靈敏度，因此在檢修時必須注意環(huán)境溫度的變化。熱繼電器環(huán)境溫度與保護設(shè)備環(huán)境溫度相差不超過1525度，若環(huán)境溫度高于此溫度又無法解決時可選擇大一號熱元件，反之可適當(dāng)選擇小一號熱元件。C. 檢查與熱繼電器連接的導(dǎo)線截面應(yīng)滿足負(fù)荷要求，無發(fā)熱現(xiàn)象。因為由于導(dǎo)線產(chǎn)生額外

39、的發(fā)熱量影響熱元件的正確動作，如有發(fā)熱現(xiàn)象應(yīng)檢查處理。D. 更新保護設(shè)備時要注意熱繼電器的配合情況，要根據(jù)新設(shè)備調(diào)整或選擇合適的熱繼電器，使其發(fā)揮保護作用。E. 當(dāng)更換新熱繼電器時，要盡量選擇帶斷相保護新型產(chǎn)品，安裝后要正確設(shè)定整定電源。4) 照明燈具的維護：對于住宅使用的照明燈具一般多采用懸吊式、吸頂式、壁掛式和移動式等四種。隨著建樓層高低以及裝飾的需要，吸頂式和壁掛是較為普遍。 線路安裝不論采取什么敷設(shè)方式均必須符合安裝規(guī)范的要求，維修方便，確保業(yè)主用電安全。 管理單位建立健全維修管理制度和責(zé)任制，各級人員必須嚴(yán)格執(zhí)行。 電氣維修人員每年定期對管理的照明線路、樓內(nèi)分電盤、閘具、零線端子、熔

40、絲等進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 電氣維修人員應(yīng)每年雨季前對所管樓的三相四線制供電線路的進戶線的接頭進行認(rèn)真檢查，以防工作零線接觸不良造成因負(fù)載不平衡，電壓增高而燒毀家用電器的事故發(fā)生。 業(yè)主更換燈具或裝飾房屋，不得隨意拆改線路。如須更改電路必須征求房管單位同意，并按專業(yè)安裝規(guī)程施工。 業(yè)主更換照明燈具或添加電器時應(yīng)考慮用電量是否允許，同時考慮燈具的重量。 業(yè)主若發(fā)現(xiàn)線路或設(shè)備供電不正常時應(yīng)及時斷開電源，同時通知房管部單位，由電氣維修人員進行處理。5) 防雷接地 檢查避雷針、避雷線，避雷帶及引下線有否銹蝕，如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴(yán)重，截面銹蝕達(dá)30%以上的必須更換。 用小錘輕敲

41、引下線的導(dǎo)電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點連接有否脫焊，有問題要及時解決。 檢查接地引線和接地裝置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。 每年雨季來臨前，用接地電阻儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻（R10）。 避雷系統(tǒng)有銹蝕，刷銀粉漆，每季度保養(yǎng)1次。 導(dǎo)電接觸部件，焊點，每季度保養(yǎng)1次。 接地電阻測試，每年保養(yǎng)1次。1.1.3.2 將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。1.1.4 小區(qū)供電緊急情況處理預(yù)案1.1.4.1 對于突發(fā)性停電，管理處應(yīng)組織工程人員立即趕到現(xiàn)場，同時將事故第一時間內(nèi)告知相關(guān)部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。1.1.4.2 若為事故性停電，應(yīng)迅速組織人員排除故障，恢復(fù)供電

42、并向業(yè)主及時做好解釋工作。1.1.4.3 若為市政緊急停電，應(yīng)組織人員先行檢查各相關(guān)機房及設(shè)備房的運行狀態(tài)，包括電梯、電梯機房、鍋爐房、水泵房、配電間等，如遇電梯困人故障應(yīng)第一時間通知電梯維修人員趕赴現(xiàn)場進行搶救。1.1.4.4 組織人員分別到電梯機房、鍋爐房、水泵房、配電間、派接室等將高、低壓開關(guān)斷開；1.1.4.5 協(xié)調(diào)相關(guān)電力調(diào)度機構(gòu)、電力管制部門、電力控制中心對故障進行故障分析及追查，協(xié)助相關(guān)管理部門對故障部位進行維修直至故障解決；1.1.4.6 待故障維修完畢后組織人員將高、低各部位開關(guān)按順序送上；1.1.4.7 遇有威脅設(shè)備和人身安全的緊急停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)開關(guān)，修復(fù)后恢復(fù)電供應(yīng)

43、，事后要向業(yè)主做好解釋工作。1.1.4.8 如遇觸電事故，應(yīng)立即組織人員將事故點的電源切斷，并第一時間內(nèi)聯(lián)系醫(yī)院或市搶救中心對事故人進行搶救，確保事故人的生命安全，爾后對事故現(xiàn)場進行故障檢查，將故障及隱患部位進行徹底整改；1.1.4.9 做好相關(guān)事故的故障原因、處理人員、相關(guān)部門等資料記錄，以備有案可查。1.2 給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)范2.2.1 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理操作規(guī)范1) 設(shè)備操作 啟動水泵（潛水泵）前的檢查。A. 檢查水泵（潛水泵）進、出閘閥是否已打開，如未打開則擰開閘閥。B. 排除水泵機組真空筒里的空氣（若有）。C. 檢查電壓表、信號燈指示情況。D. 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動圈，應(yīng)靈活無阻滯

44、。 啟動水泵（潛水泵）。A. 合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。B. 按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。C. 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動，每次應(yīng)間隔分鐘。如果三次都未能啟動成功，則應(yīng)停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。D. 啟動成功后，讓其運行分鐘。觀察運行電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查排水是否正常。E. 確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。F. 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。 停止水泵（潛水泵）A. 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運行。B.

45、 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要）。C. 關(guān)水泵（潛水泵）進、出水閘閥（如果需要）。D. 檢查有無不正常情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2) 運行管理 巡視監(jiān)控A. 水泵房管理員應(yīng)每兩小時巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。B. 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：a. 水泵房有無異常聲響或大的振動；b. 電機、控制柜有無異常氣味；c. 電機溫變是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；d. 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；e. 機械水壓表與上顯示壓力是否大致相符，是否滿足供水壓

46、力要求；f. 水池、水箱水位是否正常；g. 閘閥、法蘭連結(jié)處是否漏水，水泵是否漏水成線；h. 主供水管上閘閥井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰；i. 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；j. 臨時接駁用水情況；k. 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。C. 水泵房管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時詳細(xì)地匯報給工程部班長或主管，請求協(xié)助解決。 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理A. 主供水管爆裂的處置：a. 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b. 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水

47、泵；c. 立即通知客服部及工程部主管。工程部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進行搶修；客服部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；d. 在工程部班長或工程部主管的組織下，盡快挖出所爆部位水管；e. 供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；f. 確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。B. 水泵房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。C. 水泵房發(fā)生水浸時的處理；a. 視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；b. 堵住漏水源；c. 如果漏水較大，應(yīng)立即通知主管，同時盡力阻滯進水；d. 堵住漏水后，應(yīng)立即排水；e. 排干水后

48、，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理。如用干的抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；f. 確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 交接班要求A. 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。B. 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看給排水設(shè)備設(shè)施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在給排水設(shè)備設(shè)施運行日記上簽名。C. 有下列情況之一者不準(zhǔn)交班：a. 上一班運行情況未交代清楚；b. 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c. 水泵房不干凈；d. 接班人未到崗；e. 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)處理，接班人協(xié)助進行。 水泵房管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施

49、的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在記錄本上，于每月的規(guī)定時間前由班長將上一個月的記錄整理成冊后工程部存檔，保存期為二年。2.2.1.2 將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。2.2.2 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)操作規(guī)范2.2.2.1 目的：規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。2.2.2.2 適用范圍：適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。2.2.2.3 職責(zé)：1) 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。2) 工程部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并組織，監(jiān)督該計劃的實施。3) 班長/管理員

50、具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。4) 客服部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況2.2.2.4 程序要點：1) 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的冬季供暖之前，工程部主管組織班長/管理員一起研究，制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并上報公司審批。 制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃的原則：A. 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；B. 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；C. 合理的時間（避開節(jié)假日，特殊活動日等）。 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：A. 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；B. 備品，備件計劃；C. 具體實施維修保養(yǎng)的時間；D. 預(yù)計費用。2) 水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維

51、修保養(yǎng)時，應(yīng)按、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃、進行。小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂，主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內(nèi)變頻器，PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外施工單位完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。3) 水泵機組維修保養(yǎng) 水泵房管理員每年的春季供暖后、冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔，保養(yǎng)。A. 電動機維修保養(yǎng)：a. 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b. 檢查電動機軸承有無阻滯或異響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；c. 檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理；d. 清潔電動機外殼；e. 檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重,如有脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。B. 水泵維修保養(yǎng):a. 檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；b. 轉(zhuǎn)動水泵軸,如果有卡住,碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；c. 檢查壓盤根處是否漏水成線,如果則應(yīng)加壓盤根；d. 清潔水泵外表；e. 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。f. 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞應(yīng)更換。g. 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。h. 控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月