物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)流程-實(shí)用文件整理范本（2022年參考新模板）.docx

1、物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)流程實(shí)用文件整理范本（2022年參考新模板）目錄1、設(shè)備運(yùn)行管理范圍21）共用部位，主要包括：22）共用設(shè)施設(shè)備，主要包括：22、制訂運(yùn)行管理計(jì)劃23、實(shí)施常規(guī)巡視檢查34、對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)問題的處理31）對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)保修期內(nèi)問題的處理32）對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)保修期外問題的處理31、設(shè)備運(yùn)行管理范1) 共用部位，主要包括：(1) 房屋主體承重結(jié)構(gòu)(如：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?；戶外墻面；(2) 門廳;樓梯間；(3) 走廊通道；物業(yè)管理用房；(4) 共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；門衛(wèi)室。2) 共用設(shè)施設(shè)備，主要包括：(1) 上下水管道、落水管；水箱、加壓水泵；(2) 電

2、梯；天線、供電線路、通訊線路、照明、路燈；(3) 鍋爐、供熱線路、供氣線路；消防設(shè)施、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、避雷裝置；(4) 綠地、道路、溝渠、池、井、垃圾箱/房；非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)/車庫；(5) 公益性文體設(shè)施、郵政信箱。2、制訂運(yùn)行管理計(jì)劃1)由工程維修主管負(fù)責(zé)，根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行技術(shù)參數(shù)和要求，按年制訂共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理計(jì)劃。計(jì)劃內(nèi)容主要包括：(1) 根據(jù)行業(yè)有關(guān)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定、物業(yè)項(xiàng)目類別等因素，確定各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常巡視檢查的頻次；需要進(jìn)行維保或檢修的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱及所處部位；(2) 維保、檢修的時(shí)間、時(shí)限、內(nèi)容、責(zé)任人；維保、檢修費(fèi)用預(yù)算

3、；(3) 維保、檢修所需費(fèi)用是由公司支付，還是由開發(fā)商支付、還是動(dòng)用維修資金。2) 年度運(yùn)行管理計(jì)劃經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核后，報(bào)公司批準(zhǔn)。3) 物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按公司批準(zhǔn)的運(yùn)行管理計(jì)劃，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視、維保、檢修。3、實(shí)施常規(guī)巡視檢查1)按計(jì)劃實(shí)施對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的常規(guī)巡檢，基本要求是；(1) 根據(jù)各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不同的巡檢頻次要求，按時(shí)進(jìn)行巡視檢查。(2) 巡檢時(shí)務(wù)必認(rèn)真負(fù)責(zé)，全面到位。不管是否發(fā)現(xiàn)問題，均應(yīng)在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡檢記錄表上做好記錄。(3) 巡檢中發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)書面通啟責(zé)任部門進(jìn)行保養(yǎng)、維修或檢修,并跟進(jìn)了解維修進(jìn)度和結(jié)果，直到最終完成。(4)

4、 必要時(shí)，應(yīng)加大巡視檢查的頻率。4、對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)問題的處理1) 對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)保修期內(nèi)問題的處理(1) 立即用工作函的方式，書面通啟開發(fā)商簽收，詳細(xì)寫明問題所在，要求開發(fā)商及時(shí)組織維修并回復(fù)維修結(jié)果。(2) 在接到開發(fā)商巳維修完畢的回復(fù)后，應(yīng)進(jìn)行復(fù)查；如不符合，則再次通啟開發(fā)商要求維修，直到符合要求。(3) 將以上過程在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡檢記錄表上做好記錄。2) 對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)保修期外問題的處理(1)維修資金維修 巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題如屬保修期外的大修、中修、更新和改造項(xiàng)目，則必須動(dòng)用維修資金來維修。 用工作函的方式，書面通啟業(yè)主委員會(huì)簽收。如業(yè)主委員會(huì)同意動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修，則制訂出較為詳細(xì)的維修方案和維修預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的書面決定意見，履行規(guī)定程序后動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修。 維修結(jié)束后，公示并向業(yè)主委員會(huì)呈報(bào)一份較為詳細(xì)的維修費(fèi)用支出明細(xì) 將以上過程在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡檢記錄表上做好記錄。(2)公司出資維修 巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題如屬保修期外的常規(guī)性維修，根據(jù)服務(wù)合同約定應(yīng)由我公司負(fù)責(zé)維修的，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)立即進(jìn)行維修，直到最終完成。 巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題如屬保修期外的常規(guī)性維修，根據(jù)服務(wù)合同約定應(yīng)由我公司負(fù)責(zé)維修但維修支出較大的，則應(yīng)由物業(yè)項(xiàng)目根據(jù)具體情況制訂出較為詳細(xì)的維修方案和維修預(yù)算，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 根