萬科物業(yè)保安體系的建立和運(yùn)作課件

1、 大家好，今天很高興在這里和各位同仁共同大家好，今天很高興在這里和各位同仁共同研究二十一世紀(jì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。我們研究二十一世紀(jì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。我們?nèi)f科物業(yè)用了十年進(jìn)行這方面的實(shí)踐，遇到過難題，解萬科物業(yè)用了十年進(jìn)行這方面的實(shí)踐，遇到過難題，解決過難題，得到了提高，有些體會(huì)。毫無保留地介紹給決過難題，得到了提高，有些體會(huì)。毫無保留地介紹給各位同仁，望各位同仁少走彎路、早出成果。各位同仁，望各位同仁少走彎路、早出成果。 各位同仁：各位同仁： 物業(yè)管理有兩個(gè)目的物業(yè)管理有兩個(gè)目的: : 使業(yè)主的物業(yè)能夠保值增值或延長(zhǎng)房屋使用期限；使業(yè)主的物業(yè)能夠保值增值或延長(zhǎng)房屋使用期限

2、； 讓業(yè)主得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并居住得很舒心、很安全。讓業(yè)主得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并居住得很舒心、很安全。 物業(yè)管理安全工作四大任務(wù)：物業(yè)管理安全工作四大任務(wù)： 應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； 發(fā)生事故時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急措施；發(fā)生事故時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急措施； 應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告； 協(xié)助做好救助工作。協(xié)助做好救助工作。一、健全各類防范治安組織；一、健全各類防范治安組織；二、建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍；二、建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍；三、搞好小區(qū)各類防范工作；三、搞好小區(qū)各類防范工作；四、小區(qū)業(yè)主的車輛管理；四、小區(qū)業(yè)

3、主的車輛管理；五、小區(qū)道路交通管理；五、小區(qū)道路交通管理；六、小區(qū)消防管理；六、小區(qū)消防管理；七、外來人管理；七、外來人管理；八、防止業(yè)主在小區(qū)行走時(shí)摔傷和碰傷；八、防止業(yè)主在小區(qū)行走時(shí)摔傷和碰傷；九、搞好犬類管理；九、搞好犬類管理；十、防止泄露業(yè)主隱私；十、防止泄露業(yè)主隱私；十一、突法事件處置方案。十一、突法事件處置方案。健全各類防范治安組織健全各類防范治安組織l 綜合治理辦綜合治理辦 ； l 調(diào)解委員會(huì)；調(diào)解委員會(huì)； l 居委會(huì)中的治保委員會(huì)；居委會(huì)中的治保委員會(huì)；l 創(chuàng)安辦；創(chuàng)安辦；l 民警值班室；民警值班室； l 物業(yè)中安全防范值班室（物業(yè)中安全防范值班室（2424小時(shí)）。小時(shí)）。l選

4、好保安隊(duì)員；選好保安隊(duì)員；l培訓(xùn)好；培訓(xùn)好；l嚴(yán)格管理；嚴(yán)格管理；l善待保安人員。善待保安人員。建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍l小區(qū)實(shí)行封閉式管理；小區(qū)實(shí)行封閉式管理；l安全智能化系統(tǒng)；安全智能化系統(tǒng)；l物業(yè)管理與監(jiān)控智能化系統(tǒng)；物業(yè)管理與監(jiān)控智能化系統(tǒng)；l要有人防崗位設(shè)置；要有人防崗位設(shè)置；l實(shí)行嚴(yán)格的責(zé)任制；實(shí)行嚴(yán)格的責(zé)任制；l形成防范網(wǎng)絡(luò)。形成防范網(wǎng)絡(luò)。搞好小區(qū)各類防范工作搞好小區(qū)各類防范工作l車輛詳細(xì)登記；車輛詳細(xì)登記；l嚴(yán)格出入登記；嚴(yán)格出入登記；l監(jiān)控錄像保存制度；監(jiān)控錄像保存制度；l現(xiàn)場(chǎng)車輛檢查、看護(hù)并有詳細(xì)記錄；現(xiàn)場(chǎng)車輛檢查、看護(hù)并有詳細(xì)記錄；l協(xié)調(diào)因車損而引

5、發(fā)的糾紛；協(xié)調(diào)因車損而引發(fā)的糾紛；l及時(shí)報(bào)告警方并協(xié)助做好調(diào)解工作。及時(shí)報(bào)告警方并協(xié)助做好調(diào)解工作。小區(qū)業(yè)主的車輛管理小區(qū)業(yè)主的車輛管理案例二：小區(qū)車輛丟失，法院判定免賠。案例二：小區(qū)車輛丟失，法院判定免賠。 案例一：交通標(biāo)識(shí)不規(guī)范，事故判賠案例一：交通標(biāo)識(shí)不規(guī)范，事故判賠1 1萬元。萬元。l首先物業(yè)管理部要明確誰來主管；首先物業(yè)管理部要明確誰來主管；l交通標(biāo)識(shí)齊全，如減速、禁行、限速、禁鳴等標(biāo)識(shí)；交通標(biāo)識(shí)齊全，如減速、禁行、限速、禁鳴等標(biāo)識(shí)；l要有專人實(shí)行道路交通檢查并及時(shí)排障；要有專人實(shí)行道路交通檢查并及時(shí)排障；l要有交通事故處置方案，平時(shí)關(guān)注預(yù)案的演練。要有交通事故處置方案，平時(shí)關(guān)注預(yù)案

6、的演練。l 協(xié)助警方做好各類協(xié)調(diào)工作。協(xié)助警方做好各類協(xié)調(diào)工作。小區(qū)道路交通管理小區(qū)道路交通管理 疑難問題有幾個(gè)方面：疑難問題有幾個(gè)方面： 亂停車；不繳停車占地費(fèi)；車輛劃傷；車門未上鎖。亂停車；不繳停車占地費(fèi)；車輛劃傷；車門未上鎖。l物業(yè)在接管項(xiàng)目前要組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)消防物業(yè)在接管項(xiàng)目前要組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)消防設(shè)施器材進(jìn)行全面的驗(yàn)收。要有消防器材登記；設(shè)施器材進(jìn)行全面的驗(yàn)收。要有消防器材登記；l器材檢查、看護(hù)制度，并有詳細(xì)記錄；器材檢查、看護(hù)制度，并有詳細(xì)記錄；l最關(guān)鍵是做到早發(fā)現(xiàn)、早滅火，把火災(zāi)消滅在最關(guān)鍵是做到早發(fā)現(xiàn)、早滅火，把火災(zāi)消滅在萌芽狀態(tài)；萌芽狀態(tài)；l物業(yè)管理部要有滅火詳細(xì)處置預(yù)

7、案，并有演練物業(yè)管理部要有滅火詳細(xì)處置預(yù)案，并有演練預(yù)案的記錄。預(yù)案的記錄。l協(xié)助警方做好善后工作。協(xié)助警方做好善后工作。 小區(qū)消防管理小區(qū)消防管理 首先弄清外來人員的概念：所謂外來人是指戶口不在本地，一個(gè)小區(qū)首先弄清外來人員的概念：所謂外來人是指戶口不在本地，一個(gè)小區(qū)內(nèi)外來人又分為固定、流動(dòng)兩大類。固定外來人指有固定工作和住房。如私內(nèi)外來人又分為固定、流動(dòng)兩大類。固定外來人指有固定工作和住房。如私房租戶、保姆、鐘點(diǎn)工、商鋪打工者等，流動(dòng)外來人指來訪者、上門服務(wù)人房租戶、保姆、鐘點(diǎn)工、商鋪打工者等，流動(dòng)外來人指來訪者、上門服務(wù)人員（送貨、維修、推銷、要債）等，此類外來人最危險(xiǎn)，傷人、盜竊案件員

8、（送貨、維修、推銷、要債）等，此類外來人最危險(xiǎn)，傷人、盜竊案件80%80%由此類人員引起。由此類人員引起。l 要有專業(yè)部門來管理（客戶和保安主管）。要有專業(yè)部門來管理（客戶和保安主管）。l 詳細(xì)登記、發(fā)證制度（離開時(shí)回收證件）。詳細(xì)登記、發(fā)證制度（離開時(shí)回收證件）。 （東?；▓@雙尸案例，物業(yè)賠（東?；▓@雙尸案例，物業(yè)賠17.717.7萬）萬）l 門衛(wèi)盤問、驗(yàn)證制度。門衛(wèi)盤問、驗(yàn)證制度。l 業(yè)主密切配合制度（信息提供給業(yè)主）。業(yè)主密切配合制度（信息提供給業(yè)主）。l 做好私房出租管理（業(yè)主有事及時(shí)報(bào)告）。做好私房出租管理（業(yè)主有事及時(shí)報(bào)告）。l 搞好境外人員管理。搞好境外人員管理。l 搞好裝修期間

9、民工的管理。搞好裝修期間民工的管理。l 依靠地方政府和警方力量。依靠地方政府和警方力量。外來人管理外來人管理l小區(qū)道路、人行道要平坦；小區(qū)道路、人行道要平坦；l路面不能有水、雪、冰、雜物等，以免將行人滑、路面不能有水、雪、冰、雜物等，以免將行人滑、絆倒；絆倒； l電線防脫落；電線防脫落；l窨井蓋窨損壞或不固定，要及時(shí)維修；窨井蓋窨損壞或不固定，要及時(shí)維修； l維修開挖的坑溝、假山、水溪等要有明顯標(biāo)識(shí)；維修開挖的坑溝、假山、水溪等要有明顯標(biāo)識(shí)； l防止各類物品不慎碰傷相關(guān)人員或物品；防止各類物品不慎碰傷相關(guān)人員或物品； l防止高空墜物傷人、傷物；防止高空墜物傷人、傷物； l防止業(yè)主家陽臺(tái)擺放物品

10、墜落防止業(yè)主家陽臺(tái)擺放物品墜落 l從室內(nèi)亂丟物品傷人；各類樹木根、枝絆傷人。從室內(nèi)亂丟物品傷人；各類樹木根、枝絆傷人。 防止業(yè)主在小區(qū)內(nèi)行走時(shí)摔傷和碰傷防止業(yè)主在小區(qū)內(nèi)行走時(shí)摔傷和碰傷l有詳細(xì)準(zhǔn)確的登記；有詳細(xì)準(zhǔn)確的登記；l業(yè)戶養(yǎng)犬需合法飼養(yǎng)（辦證、打預(yù)防針）；業(yè)戶養(yǎng)犬需合法飼養(yǎng)（辦證、打預(yù)防針）；l業(yè)戶養(yǎng)犬要文明飼養(yǎng)、拴養(yǎng)，糞便自理；業(yè)戶養(yǎng)犬要文明飼養(yǎng)、拴養(yǎng)，糞便自理；l不影響他人生活；不影響他人生活；l協(xié)助警方調(diào)解與賠償工作。協(xié)助警方調(diào)解與賠償工作。搞好犬類管理搞好犬類管理 犬類疑難問題有幾個(gè)方面：犬類疑難問題有幾個(gè)方面： 糞便不能自理；散放犬；犬類管理不善；犬類傷人。糞便不能自理；散放犬

11、；犬類管理不善；犬類傷人。l業(yè)主出入具體時(shí)間或工作單位；業(yè)主出入具體時(shí)間或工作單位；l業(yè)主家庭門牌號(hào)碼、電話號(hào)碼；業(yè)主家庭門牌號(hào)碼、電話號(hào)碼；l業(yè)主家里財(cái)富狀況，姓名、客戶詳細(xì)資料、業(yè)主家里財(cái)富狀況，姓名、客戶詳細(xì)資料、照片；照片；l業(yè)主車輛型號(hào)、牌號(hào)。業(yè)主車輛型號(hào)、牌號(hào)。 物業(yè)管理者有意識(shí)泄露業(yè)主隱私造成其名譽(yù)損物業(yè)管理者有意識(shí)泄露業(yè)主隱私造成其名譽(yù)損失的要追究責(zé)任。在我們?nèi)粘９ぷ髦校獓?yán)防泄露相關(guān)失的要追究責(zé)任。在我們?nèi)粘９ぷ髦校獓?yán)防泄露相關(guān)內(nèi)容（除相關(guān)法律機(jī)關(guān)）：內(nèi)容（除相關(guān)法律機(jī)關(guān)）：防止泄露業(yè)主隱私防止泄露業(yè)主隱私l 地段保安發(fā)現(xiàn)后立即報(bào)告本區(qū)當(dāng)班隊(duì)長(zhǎng)、自行車巡邏隊(duì)，形成地段保安發(fā)

12、現(xiàn)后立即報(bào)告本區(qū)當(dāng)班隊(duì)長(zhǎng)、自行車巡邏隊(duì)，形成處置小組；處置小組；l 查明起火部位、樓號(hào)、層次、火勢(shì)等情況；查明起火部位、樓號(hào)、層次、火勢(shì)等情況；l 視情（高層、多層、倉庫、飯店）進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電視情（高層、多層、倉庫、飯店）進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅；開關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅；l 逐級(jí)報(bào)告；逐級(jí)報(bào)告；突發(fā)事件處置方案突發(fā)事件處置方案l 地段保安立即報(bào)告當(dāng)班隊(duì)長(zhǎng)和部門值班人員；地段保安立即報(bào)告當(dāng)班隊(duì)長(zhǎng)和部門值班人員；l 撥打撥打119119火警電話并匯報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；火警電話并匯報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；l 形成救火小組（形成救火小組（3535人），疏散業(yè)主，保持消防通道暢通；人），

13、疏散業(yè)主，保持消防通道暢通；l 戴好防毒面具，有序規(guī)范組織滅火（滅火器、消防槍）；戴好防毒面具，有序規(guī)范組織滅火（滅火器、消防槍）；l 發(fā)現(xiàn)傷員及時(shí)救治，并撥打發(fā)現(xiàn)傷員及時(shí)救治，并撥打120120急救電話；急救電話；l 將火災(zāi)真實(shí)情況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；將火災(zāi)真實(shí)情況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；突發(fā)事件處置方案突發(fā)事件處置方案l 地段保安發(fā)現(xiàn)火情后立即報(bào)告當(dāng)班區(qū)隊(duì)長(zhǎng)和部門值班人員，并撥打火警地段保安發(fā)現(xiàn)火情后立即報(bào)告當(dāng)班區(qū)隊(duì)長(zhǎng)和部門值班人員，并撥打火警119 119 ；l 及時(shí)通知水電工切斷電源、煤氣，電梯停至頂層，保持消防通道暢通；及時(shí)通知水電工切斷電源、煤氣，電梯停至頂層，保持消防通道暢通；l 組織保安人員有序疏散業(yè)主，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶；組織保安人員有序疏散業(yè)主，沿消防通道轉(zhuǎn)移到安全地帶；l 帶好防毒面具，運(yùn)用滅火器或消防槍滅火，如消防隊(duì)趕到積極配合其滅火；帶好防毒面具，運(yùn)用滅火器或消防槍滅火，如消防隊(duì)趕到積極配合其滅火；l 報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（除先通知附近同志外，其他領(lǐng)導(dǎo)可越級(jí)報(bào)告，電話、報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（除先通知附近同志外，其他領(lǐng)導(dǎo)可越級(jí)報(bào)告，電話、BPBP機(jī)機(jī)同時(shí)進(jìn)行