順德區(qū)深入推進(jìn)城市更新（三舊改造）

1、順德區(qū)深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作實施細(xì)則的補(bǔ)充意見（征詢公眾意見稿） 為高質(zhì)量推進(jìn)城市更新（“三舊”改造），加快建設(shè)新時代廣東省貫徹落實新發(fā)展理念實驗區(qū)，結(jié)合順德最新實際，進(jìn)一步修訂完善順德區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)順德區(qū)深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作實施細(xì)則的通知（順府發(fā)201947號，下稱“區(qū)47號文”），制定補(bǔ)充意見如下： 一、調(diào)整優(yōu)化聯(lián)動改造有關(guān)規(guī)定 （一）調(diào)整聯(lián)動改造適用范圍。已出讓國有土地工改住項目無需進(jìn)行聯(lián)動改造，但應(yīng)遵循“產(chǎn)城人文”融合發(fā)展原則，連片改造、統(tǒng)籌開發(fā)，充分提升改造片區(qū)公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施水平。為防止國有資產(chǎn)流失，維護(hù)社會公平穩(wěn)定，切實保障公眾利益，促使高質(zhì)量

2、改造，該類項目改造方案須經(jīng)區(qū)城市更新（“三舊”改造）工作領(lǐng)導(dǎo)組審議同意后方可實質(zhì)性推進(jìn)。村居集體土地（含農(nóng)村集體權(quán)屬的村改居國有土地）工改?。ê碳孀?，下同）等其他項目協(xié)議出讓應(yīng)按“區(qū)47號文”及本意見有關(guān)規(guī)定落實聯(lián)動改造。 （二）明確聯(lián)動項目要求。 1.聯(lián)動改工項目位于我區(qū)劃定的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或主題產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，且與聯(lián)動改住項目相連成片的，聯(lián)動改工連同聯(lián)動改住項目連片拆除用地面積原則上不低于500畝。聯(lián)動改工項目與聯(lián)動改住項目位于不同片區(qū)或聯(lián)動改工項目位于我區(qū)劃定的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)園外的，聯(lián)動改工項目拆除用地面積原則上不低于500畝。 2.聯(lián)動改工項目原則上應(yīng)為同一主體實施的拆除重建

3、項目。 3.改工、改住聯(lián)動比例規(guī)模要求以改造后項目凈用地面積（不含應(yīng)移交的公益性用地等）為準(zhǔn)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤拆舊復(fù)墾項目以驗收合格并備案面積為準(zhǔn)。 （三）補(bǔ)充聯(lián)動改造形式。 城市更新項目內(nèi)根據(jù)規(guī)劃超出標(biāo)準(zhǔn)無償移交公益性用地的，按1:1的比例核定相應(yīng)面積的工改住視為已落實聯(lián)動改造，超額移交面積超出本項目聯(lián)動需求的，不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移另一項目使用。同一工改住協(xié)議出讓項目可選擇聯(lián)動改工、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤復(fù)墾（自行復(fù)墾）、購買地券C券、無償移交公益性用地等任一方式，也可選擇兩種或以上方式組合落實聯(lián)動改造，但聯(lián)動改工項目規(guī)模須滿足一（二）1相關(guān)要求。 二、明確優(yōu)化土地置換有關(guān)操作 （一）明確“價值

4、相當(dāng)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。不涉及政府土地權(quán)益的權(quán)利主體之間土地置換，不強(qiáng)制要求進(jìn)行土地價值評估，有關(guān)土地使用權(quán)人、集體土地所有權(quán)人或土地收益單位同意并達(dá)成一致即可，涉及公有資產(chǎn)的還應(yīng)按相關(guān)規(guī)定報批或表決同意。涉及政府土地權(quán)益的土地置換，原則上非政府方置換后土地面積不得超過置換前；置換前后“價值相當(dāng)”指置換前后地塊改造前狀態(tài)下價值相當(dāng)，即均按非政府方置換前地塊現(xiàn)狀用途評估置換前后地塊價值，與位置調(diào)換前后地塊規(guī)劃用途無關(guān)，但置換后非政府方不得增加住宅功能，非政府方因位置調(diào)換經(jīng)上述評估增值的，應(yīng)按差價補(bǔ)繳出讓金；置換后，非政府方可按置換前地塊現(xiàn)狀用途作為改造前狀態(tài)享受城市更新政策。（二）優(yōu)化土地置換流程。經(jīng)

5、批準(zhǔn)置換的土地，按以下具體步驟操作：不涉及土地所有權(quán)空間置換的，具體操作步驟為：置換雙方或三方（含土地使用權(quán)人和集體土地所有權(quán)人）簽訂置換協(xié)議土地使用權(quán)人申請注銷置換前地塊建設(shè)用地使用權(quán)按置換后情形辦理地塊協(xié)議出讓（流轉(zhuǎn)）手續(xù)按置換后土地權(quán)屬辦理土地使用權(quán)登記。涉及土地所有權(quán)空間置換的，具體操作步驟為：置換雙方或多方（含土地使用權(quán)人和集體土地所有權(quán)人）簽訂置換協(xié)議土地使用權(quán)人分別申請注銷置換前地塊建設(shè)用地使用權(quán)集體土地所有權(quán)人申請注銷置換前集體土地所有權(quán)證按置換后土地權(quán)屬辦理集體土地所有權(quán)證按置換后辦理地塊協(xié)議出讓（流轉(zhuǎn)）手續(xù)按置換后土地權(quán)屬辦理土地使用權(quán)登記。 （三）土地界線調(diào)整。 上述關(guān)于

6、土地置換條件及流程的相關(guān)規(guī)定，原則上均可適用土地權(quán)屬界線或城市更新界線調(diào)整。 三、明確優(yōu)化歸宗改造有關(guān)操作 （一）適用單一主體收購歸宗政策條件：歸宗前土地權(quán)屬2宗或以上；改工項目歸宗后土地規(guī)模達(dá)30畝或以上，非改工項目滿足市、區(qū)關(guān)于項目規(guī)模的要求；項目以拆除（對項目內(nèi)基底占比70%以上的上蓋物實施拆除）重建或復(fù)墾復(fù)綠方式實施改造。 （二）國有土地（含符合三舊改造完善供地條件但未供地確權(quán)情形）歸宗改造的，原土地權(quán)屬人可自主選擇如下兩種方式之一形成單一主體：1.直接與城市更新項目范圍內(nèi)所有權(quán)利主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一主體。權(quán)利主體一般包括經(jīng)登記發(fā)證的土地使用權(quán)人，符合完善供地手續(xù)條件的用地單位

7、，以及農(nóng)村集體等土地收益單位等。2.公開方式招選單一主體：原權(quán)屬人或其委托代理人擬定公開招選文件鎮(zhèn)街初審區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)組審議同意區(qū)公共資源交易平臺公開招選單一主體。（三）國有土地使用權(quán)歸宗改造基本工作流程為：單一主體與城市更新項目范圍內(nèi)所有權(quán)利主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議經(jīng)區(qū)人民政府確認(rèn)單一主體為改造主體（可納入實施方案一并報批）（完成上蓋物拆除后）已登記發(fā)證的由原權(quán)利人自行申請或由單一主體憑委托書申請注銷原有不動產(chǎn)權(quán)屬證書，并按規(guī)定辦理公益性用地移交手續(xù)鎮(zhèn)（街道）城市更新機(jī)構(gòu)蓋章確認(rèn)宗地圖改造主體憑宗地圖、規(guī)劃條件等資料申請辦理項目用地協(xié)議出讓（或劃撥）手續(xù)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核自然資源部門受理協(xié)

8、議出讓（或劃撥）申請自然資源部門制訂協(xié)議出讓（或劃撥）方案（協(xié)議出讓方案需報區(qū)土地交易協(xié)調(diào)監(jiān)督組審核通過）協(xié)議出讓（或劃撥）方案報經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)按規(guī)定完成公示、業(yè)務(wù)審批等程序，簽訂出讓合同（或核發(fā)劃撥決定書）改造主體按出讓合同約定繳納土地出讓金（或按劃撥決定書規(guī)定繳納劃撥價款）。（四）集體流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)（含符合三舊改造完善供地條件但未供地確權(quán)情形）歸宗改造的，參照國有土地使用權(quán)歸宗改造進(jìn)行操作，但必須經(jīng)農(nóng)村集體表決同意。（五）農(nóng)村集體與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實施的，屬單一主體歸宗改造的特殊情形，按合作改造有關(guān)要求執(zhí)行。四、新增鼓勵探索性政策規(guī)定 （一）新增改造權(quán)公開交易有關(guān)規(guī)定。

9、鼓勵探索改造權(quán)公開交易改造模式。在確定基本開發(fā)建設(shè)條件前提下，政府經(jīng)改造意愿摸查，可將改造權(quán)（拆遷等土地整理工作及擬改造土地使用權(quán)）通過招標(biāo)等公開競價方式確定改造方，然后由改造方根據(jù)公開交易文件按規(guī)定配合政府實施改造，完成土地整理工作后，政府與改造方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，涉及由改造方實施改造支付的拆遷補(bǔ)償?shù)荣M用可納入項目改造成本。（二）新增代建物業(yè)補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定。城市更新項目涉及政府收儲（含掛賬收儲）后公開出讓且原土地權(quán)屬人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、區(qū)鎮(zhèn)公有企業(yè)的，或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公開招選社會主體合作改造的，除貨幣補(bǔ)償、物業(yè)補(bǔ)償外，還可采用代建物業(yè)形式進(jìn)行補(bǔ)償。原土地權(quán)屬人負(fù)責(zé)提供滿足獨立開發(fā)建設(shè)

10、條件的地塊，土地受讓方（合作改造方）以合理的建筑成本負(fù)責(zé)物業(yè)建設(shè)，建成后代建物業(yè)直接確權(quán)給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、區(qū)鎮(zhèn)公有企業(yè)等原土地權(quán)屬人。屬政府收儲的，代建費用和其他形式補(bǔ)償合計不得超過原土地權(quán)屬人按“區(qū)47號文”規(guī)定獲得的補(bǔ)償分配金額。代建物業(yè)建筑成本參照佛山市工程造價與招標(biāo)協(xié)會出具的近期建筑工程造價指標(biāo)進(jìn)行確定。 五、明確優(yōu)化有關(guān)政策規(guī)定 （一）明確應(yīng)無償移交公益性用地面積計算基數(shù)。 移交基數(shù)（城市更新項目應(yīng)無償移交公益性用地面積計算基數(shù)，下同）=改造后用地面積（1-應(yīng)無償移交比例）；按前述方法計算的移交基數(shù)大于項目改造前用地面積的，以項目改造前用地面積作為移交基數(shù)核算應(yīng)無償移交的公益性用地

11、面積。應(yīng)無償移交面積=移交基數(shù)應(yīng)無償移交比例。改造后用地面積不含原為政府土地的“三地”和超標(biāo)“三地”，也不含于土地出讓前或建成后移交政府的公益性用地面積。同一改造項目涉及多種應(yīng)無償移交比例的分別計算?！按甯木印眹袆潛茼椖浚ㄍ恋貦?quán)屬人仍為農(nóng)村集體）公益性用地移交參照改造后保留集體性質(zhì)項目執(zhí)行。 （二）補(bǔ)充改工項目配套設(shè)施比例規(guī)定。 非以出讓方式供地的改工項目，其配套設(shè)施比例參照“區(qū)47號文”第十七條以出讓方式供地的項目執(zhí)行。 （三）補(bǔ)充完善供地手續(xù)部分要求。涉及完善供地手續(xù)的項目，除需滿足“區(qū)47號文”第十四條第（二）點有關(guān)條件外，另需由項目所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對地塊周邊片區(qū)情況進(jìn)行摸查

12、并出具相關(guān)說明，明確項目單獨自行改造符合片區(qū)整體改造計劃。 （四）細(xì)化明確財政扶持項目類型。農(nóng)村集體通過招選合作方進(jìn)行改造但土地使用權(quán)人仍為農(nóng)村集體的改造項目，不適用“區(qū)47號文”第十九條財政扶持有關(guān)規(guī)定；該條款中“拆除重建類項目”包括實施方案批準(zhǔn)項目范圍內(nèi)全部拆除重建的項目，也包括項目范圍內(nèi)部分拆除重建且其拆除重建部分達(dá)到有關(guān)財政扶持條件要求的項目。上款規(guī)定自本補(bǔ)充意見發(fā)布之日起執(zhí)行。農(nóng)村集體通過招選合作方進(jìn)行改造但土地使用權(quán)人仍為農(nóng)村集體的改造項目，城市更新項目實施方案已經(jīng)批準(zhǔn)或村改項目實施方案已獲得區(qū)村改辦主任辦公（含項目會審）會議原則支持的，可繼續(xù)適用區(qū)47號文第十九條規(guī)定進(jìn)行財政扶持

13、。 （五）補(bǔ)充舊村居、舊城鎮(zhèn)改造部分政策規(guī)定。舊村居改造中，已辦理出讓的個人住宅用地，仍可適用舊村居政策進(jìn)行認(rèn)定建筑面積核算、出讓金計收和返還。舊村居改造特別是整村改造應(yīng)一并解決歷史遺留固化宅基地分配問題，有關(guān)問題未有清晰解決方案的，不予批準(zhǔn)實施舊村居改造。舊村居項目按“區(qū)47號文”原規(guī)定核算改造后建筑容量不足認(rèn)定建筑面積2.2倍的，可將本農(nóng)村集體的舊廠房納入舊村居改造范圍，享受舊村居出讓金計收等改造政策，但以改造后建筑容量不超過認(rèn)定建筑面積2.2倍為限。舊村居、舊城鎮(zhèn)改造項目，在辦理協(xié)議出讓及地價計收時，直接按地塊規(guī)劃用途最高使用年限執(zhí)行，不再另外考慮改造前地塊剩余使用年限長短及延長土地使用

14、年限等因素。 六、補(bǔ)充地價計收及收儲補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 對“區(qū)47號文”附件1地價計收及補(bǔ)償收儲標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充內(nèi)容如下： （一）補(bǔ)充部分舊廠房改造項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。 舊廠房改造為除工業(yè)、住宅、商服之外其他用途的項目，原劃撥土地按新規(guī)劃用途土地市場價格的70%計收地價款；原出讓土地按新規(guī)劃用途土地市場價格減去原土地用途剩余年限土地市場價格計收地價款。改造后用地以劃撥方式供地的，不需計收地價款。 （二）補(bǔ)充部分舊城鎮(zhèn)改造項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。 舊城鎮(zhèn)項目改造為除住宅、商服之外其他用途的項目或住改商項目，協(xié)議出讓的按新規(guī)劃用途土地市場價格減去原土地用途土地市場價格（改造前未出讓的土地按劃撥土地價格計算）計收地價款。改造

15、前為國有劃撥土地或未完善供地手續(xù)的，無需先按改造前用途土地市場價格的40%計收土地出讓金。改造后用地以劃撥方式供地的，不需計收地價款。 （三）明確土地市場價格內(nèi)涵。本補(bǔ)充意見規(guī)定的土地市場評估價可采用委托中介機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果或經(jīng)區(qū)政府印發(fā)實施的國有建設(shè)用地區(qū)片土地市場評估價（集體建設(shè)用地按國有建設(shè)用地區(qū)片土地市場評估價70%計算）。 “區(qū)47號文”第十三條第（二）點中涉及超額移交公益性用地按原用途土地市場價格予以收回（補(bǔ)償）的，或協(xié)議出讓類舊廠房改住、改商項目改造前為國有劃撥、集體撥用土地或未完善供地手續(xù)土地須先按改造前工業(yè)用地市場價格的40%計收土地出讓金的， 其改造前工業(yè)用地市場價格內(nèi)涵

16、原則上按地塊經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件確定，無規(guī)劃設(shè)計條件的按容積率1.0確定。涉及兩宗或以上連片改造的，采用連片評估的平均地價。 （四）明確非拆除重建類項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。 非拆除重建類項目，如功能改變類、局部加建類項目等，涉及改變土地功能、提高容積率、延長土地使用年限等，應(yīng)參照拆除重建類相應(yīng)項目類型計收土地出讓金。 （五）明確“三地”地價計收和收儲補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！叭f”改造中一并實施改造的“三地”、超標(biāo)“三地”，原屬政府土地或?qū)儆烧召弮浜髤f(xié)議出讓的，應(yīng)按規(guī)劃用途的市場評估價全額計收出讓金；其他情形的“三地”、超標(biāo)“三地”，可納入主體地塊一并改造，享受與主體地塊同等的地價計收和收儲補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 （六）明確連片改造項目出讓金和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠。 連片改造優(yōu)惠政策（不適用劃撥土地補(bǔ)辦出讓或?qū)υ赐晟乒┑厥掷m(xù)土地計繳的出讓金）按佛山市人民政府關(guān)于深化改革加快推動城市更新（ “三舊”改造）促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見（佛府201914號）執(zhí)行，但“工改工”掛賬