物業(yè)管理權(quán)交接方案

1、物業(yè)管理權(quán)交接方案物業(yè)管理權(quán)交接方案提要 ：更換正在實(shí)施管理的 物業(yè)管理 公司是一件艱巨的事務(wù)， 除需要發(fā) 展商和業(yè)主委員會(huì)的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合物業(yè)管理權(quán)交接方案更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要開(kāi)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在"更換"問(wèn)題上，有著深入的研究，并有屢次 案例和實(shí)踐，從九九年至今，親歷的更換事件， 便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)，在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn)：一、程序的合法性物業(yè)管理委員會(huì)是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督

2、檢查物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。 在保證廣闊產(chǎn)權(quán)人、 使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán) 人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾根底和法律依據(jù)。二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系，取得中正第三方的支持協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，包括開(kāi)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指：法律參謀，提供法律支持。物管參謀、財(cái)務(wù)參謀，提供專(zhuān)業(yè)支持。政府主管部門(mén)，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可無(wú)視。三、具體交接工作安排1開(kāi)展商負(fù)責(zé)書(shū)面通知

3、，現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期，確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。2. 雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。3. 以書(shū)面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。4在最大限度減低對(duì)客戶(hù)效勞影響的情況下，按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作，并由第三方進(jìn)行監(jiān)督。5開(kāi)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。四、交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：一工程交接1. 成立接收小組，由交、接雙方專(zhuān)業(yè)人員組成，指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專(zhuān)業(yè)交驗(yàn)人員, 一般由以下專(zhuān)業(yè)人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯如有、鍋爐如有。2召開(kāi)工作會(huì)議，布置各專(zhuān)業(yè)組接收要求及具體

4、事項(xiàng)。3接收工作要求參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保文件 資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。4. 物業(yè)交接工作程序1接雙方簽定物業(yè)接收委托書(shū)，確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。2交方應(yīng)提供的資料、文件。1圖紙資料、文件、交接清單。2設(shè)備清單。3能源消耗情況列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字。4住戶(hù)交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。5備品備件、材料物品庫(kù)存登記表。6設(shè)備運(yùn)行記錄。7交接班記錄。8值班記錄。9工具、儀表， 維修設(shè)備登記表。10人員花名冊(cè)。11設(shè)備維保合同有效期內(nèi)。12維修費(fèi)使用情況及盈虧。3交接工作開(kāi)

5、始時(shí)，雙主應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書(shū)。明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。4交接工作中，雙方交接人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查，并認(rèn) 真填寫(xiě)物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。5交接工作結(jié)束，雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，雙方應(yīng)認(rèn)真記錄,協(xié)商解決方法，對(duì)交接中遇到的工程遺留問(wèn)題，假設(shè)不能馬上解決，雙方應(yīng)簽署備忘錄，說(shuō) 明存在的問(wèn)題，產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。6鑰匙移交7設(shè)備交接順序1變配電設(shè)備變配電室。2熱力設(shè)備熱力站、鍋爐房、熱交換站。3燃?xì)庠O(shè)備調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸俊?消防報(bào)警設(shè)備。5保安監(jiān)控設(shè)備含攝像、可視對(duì)講等。6泵房生活水泵、消防泵、污

6、水泵。7運(yùn)輸設(shè)備電梯。8維修設(shè)備工程維修用如，電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等。9其它設(shè)備電腦、辦公設(shè)備、電開(kāi)水器等。各類(lèi)交接清單見(jiàn)附件。二財(cái)務(wù)交接確定財(cái)務(wù)交接的日期，在正式交接之前，交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè)； 接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債；清理債權(quán)、債務(wù)；重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同；銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說(shuō)明和交付；原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問(wèn)題的說(shuō)明和擬定解決方式等。交接方式上，應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確；接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí)，接收方要同交接

7、內(nèi)容涉及的第三方見(jiàn)面，落實(shí)交接內(nèi)容，并履行必要的法律手續(xù)。三文檔交接鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同，文檔編制也有較大區(qū)別，建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過(guò)ISO-9002的企業(yè)，文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄索引。如未通過(guò)，那么文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，主要包括：維修管理公約、客戶(hù)手冊(cè)、 物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)效勞管理部門(mén)的合同文本。四人事安排1 .崗位交接根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄，我公司派人對(duì)原物業(yè) 管理公司的保安部、 工程部、

8、客戶(hù)關(guān)系部、 保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接，并以文字說(shuō)明交接 完畢，經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。2 .人事安排在原有人員人事安排上，本著 雙向選擇，擇優(yōu)安排，加強(qiáng) 培訓(xùn)"的原那么，充分考慮原有職工的各人意向與職業(yè)特長(zhǎng)，合理安排，調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性，發(fā)揮潛能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過(guò)到崗位要求的職工，要組織培訓(xùn)、考核，使其到達(dá)上崗要求，確保效勞質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于職工的合理流動(dòng)，積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作，手續(xù)齊備、快捷。做到留者安心，離者舒心。3 .勞動(dòng)關(guān)系對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過(guò)到達(dá)上崗要求的人員，應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù)，即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系，與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同，并根據(jù)我公司的整體工作布置,安排在原工程部或我公司其它工程部的相應(yīng)工作崗位。關(guān)于接管工作的其它說(shuō)明1. 接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排，其中二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)職工招聘等籌備工作。二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。2. 崗位移交在二個(gè)工作日以?xún)?nèi)完成，移交保駕需3-5個(gè)工作日。3. 物資文檔等其它交接約需 5個(gè)工作日完成。4. 財(cái)務(wù)交接按劃線(xiàn)制進(jìn)行交接，我司承諾可進(jìn)行全程參謀，所需時(shí)間暫無(wú)法確定。5我司同意接收開(kāi)辦費(fèi)所購(gòu)置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：1原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致