綠城房地產工程成本管理

1、房地產工程成本管理房地產工程成本管理房地產工程成本管理房地產工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 在當前宏觀調控形勢和競爭激烈的房地在當前宏觀調控形勢和競爭激烈的房地產市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產企業(yè)面前的一個重要課題。產企業(yè)面前的一個重要課題。 在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求產品外，誰能在工程建設路的適應市場需求產品外，誰能在工程建設中既能確保工期質量，又能注重成本管理，中既能確保工期質量，又能注重成本管理，控制和把握合理

2、的工程造價，以最少的成本，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動，走向成功。走向成功。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 如何做好房地產企業(yè)的工程成本管理，如何做好房地產企業(yè)的工程成本管理，達到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強達到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強對工程項目全過程成本管理，即從工程設計、對工程項目全過程成本管理，即從工程設計、工程招投標、工程施工實施、工程結算審計工程招投標、工程施工實施、工程結算審計等階段的幾個主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進行等階段的幾個主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進行管理，

3、只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激烈的市場。烈的市場。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點主要分以下四個方面闡述主要分以下四個方面闡述: :一、設計階段的成本控制一、設計階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一、設計階段的成本控制一、設計階段的成本控制 設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點，在工程成本全過程控制中，必須抓住重點，在

4、工程成本全過程控制中，必須抓住重點，這是有效控制建設項目投資的根本所重點，這是有效控制建設項目投資的根本所在。在。 1 1、實行限額設計。、實行限額設計。 2 2、開展價值工程的應用。、開展價值工程的應用。 3 3、加強圖紙會審工作。、加強圖紙會審工作。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二、工程招投標階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制建設工程招標，一般應按下列程序進行：建設工程招標，一般應按下列程序進行： 1、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標工程的條件進行審核；工程的條件進行審核； 2、發(fā)布招標公告或發(fā)出

5、招標邀請書；、發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書； 3、編制招標文件；、編制招標文件； 4、對投標人進行資格審查、對投標人進行資格審查,并將審查結果通知各投標人；并將審查結果通知各投標人；5、向合格的投標人分發(fā)招標文件和有關資料；、向合格的投標人分發(fā)招標文件和有關資料；6、組織投標人踏勘現(xiàn)場，并對有關問題作介紹和說明；、組織投標人踏勘現(xiàn)場，并對有關問題作介紹和說明；7、組建評標委員會；、組建評標委員會；8、組織開標、評標、定標；、組織開標、評標、定標；9、發(fā)出中標通知書；、發(fā)出中標通知書；10、簽訂合同。、簽訂合同。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點招標工作的管理要點招標工作的管理要

6、點: :1 1、制訂科學合理的招標計劃。、制訂科學合理的招標計劃。2 2、成立招標領導小組。、成立招標領導小組。3 3、對當?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M行了解。、對當?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M行了解。4 4、對施工單位進行深入考察。、對施工單位進行深入考察。5 5、合理確定招標方式和報價方式、合理確定招標方式和報價方式 。6 6、認真編制招標文件。、認真編制招標文件。7 7、評標、詢標、決標。、評標、詢標、決標。8 8、合同簽訂。、合同簽訂。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點合同管理應注意的幾點：合同管理應注意的幾點：（1 1）應及時簽訂施工承包合同，否則會給后）應及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)

7、工作造成不良影響。續(xù)工作造成不良影響。（2 2）要充分利用合同評審的機會，發(fā)揮每個）要充分利用合同評審的機會，發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善。進行修改和完善。（3 3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內）備案合同的條款要完整，雙方約定的內容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制 施工階段成本控制的關鍵：施工階段成本控制的關鍵： 一是控制工程變更；一是控制工程變更； 二是嚴格審查承包商的索賠要求二

8、是嚴格審查承包商的索賠要求; 三是嚴格執(zhí)行簽證管理制度。三是嚴格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一一) )、工程變更控制、工程變更控制工程變更控制應注意的問題工程變更控制應注意的問題: :1 1）、變更聯(lián)系單簽證應及時，否則會影響費）、變更聯(lián)系單簽證應及時，否則會影響費用的核算用的核算, ,甚至會引起經濟糾紛，影響結算甚至會引起經濟糾紛，影響結算審計工作順利進行。審計工作順利進行。 2 2）、簽證必須達到量化要求，工程簽證單上）、簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰的每一個字、每一個字母都必須清晰。 3)3)、簽證內容必須與實際

9、相符。、簽證內容必須與實際相符。 4)4)、加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。、加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二二) )、嚴格審查承包商的索賠要求。、嚴格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1 1、合同內工作內容的增加或減少；、合同內工作內容的增加或減少；2 2、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點反索賠主要從以下幾方面考慮：反索賠

10、主要從以下幾方面考慮：1 1、文明施工、安全生產、標化工地是否符合、文明施工、安全生產、標化工地是否符合投標書承諾及合同要求；投標書承諾及合同要求；2 2、人員、機械到位率是否符合投標書承諾及、人員、機械到位率是否符合投標書承諾及合同要求；合同要求；3 3、由于乙方原因引起工期延誤，質量達不到、由于乙方原因引起工期延誤，質量達不到合同要求等。合同要求等。三三) )嚴格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。嚴格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點四、工程結算階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制 工程竣工結算是整個工程造價控制的最后工程竣工結算是整個工程造價控制

11、的最后一道關口，它既反映了整個工程的最終實際一道關口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設單位對工程造價方面的造價，也反映了建設單位對工程造價方面的控制能力。控制能力。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 目標成本管理的概念及意義：目標成本管理的概念及意義： 目標成本管理就是在企業(yè)預算的基礎上目標成本管理就是在企業(yè)預算的基礎上, ,根根據(jù)企業(yè)的經營目標據(jù)企業(yè)的經營目標, ,在成本預測、成本決策、測在成本預測、成本決策、測定目標成本的基礎上定目標成本的基礎上, ,進行目標成本的分解、控進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。制分析、考核、評價的一系列

12、成本管理工作。 它以管理為核心它以管理為核心, ,核算為手段核算為手段, ,效益為目的效益為目的對成本進行事前測定、日?？刂坪褪潞髮Τ杀具M行事前測定、日?？刂坪褪潞?考核考核, ,第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 使產品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制使產品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制, ,為各部門控制成本提出了明確的目標為各部門控制成本提出了明確的目標, ,從而形成從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系的成本體系, ,以達到少投入多產出獲得最佳經濟以達到少投入多產出獲得最佳經濟效益的目的。因此效益的目的。因此, ,

13、它是企業(yè)降低成本它是企業(yè)降低成本, ,增加盈增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理( (一一) ) 實施目標成本管理的步驟實施目標成本管理的步驟 目前公司實施目標成本管理的步驟可概括目前公司實施目標成本管理的步驟可概括為：為： 目標成本的確立目標成本的確立 動態(tài)跟蹤和分析動態(tài)跟蹤和分析 總結總結第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 目標（工程）成本的確立目標（工程）成本的確立 1 1）目標成本的概念和作用：目標成本是建）目標成本的概念和作用：目標成本是建設項目成本控制標準，是工程成本的控制線，設項目成本控制標準，是

14、工程成本的控制線，作用在于心中有數(shù)，它對核算項目的預期收作用在于心中有數(shù)，它對核算項目的預期收益情況具有重要的作用。益情況具有重要的作用。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編制依據(jù)：各開發(fā)項目在確定目標成本控）編制依據(jù)：各開發(fā)項目在確定目標成本控制標準時，應根據(jù)產品定位和檔次、公司已制標準時，應根據(jù)產品定位和檔次、公司已開發(fā)類似項目的成本經驗數(shù)據(jù)，結合地區(qū)差開發(fā)類似項目的成本經驗數(shù)據(jù)，結合地區(qū)差異、材料價格差異、地質差異等影響成本的異、材料價格差異、地質差異等影響成本的要素，經測算后確立擬開發(fā)項目的工程目標要素，經測算后確立擬開發(fā)項目的工程目標成本；目標成本的具體表現(xiàn)形式為成本

15、；目標成本的具體表現(xiàn)形式為項目工項目工程預算費用表程預算費用表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2、成本動態(tài)跟蹤和分析、成本動態(tài)跟蹤和分析 1 1）成本動態(tài)跟蹤的概念和作用：動態(tài)成本）成本動態(tài)跟蹤的概念和作用：動態(tài)成本隨著工程開發(fā)項目的推進，工程成本隨著設隨著工程開發(fā)項目的推進，工程成本隨著設計變更、價格波動等因素呈現(xiàn)上下波動的實計變更、價格波動等因素呈現(xiàn)上下波動的實際成本。反映各成本項目的動態(tài)變化情況，際成本。反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。分析原因，提出成本控制建議。 第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編制依據(jù)：以目標成本）編制依據(jù)：

16、以目標成本-項目工程預項目工程預算費用表算費用表為標準，根據(jù)工程形象進度計算為標準，根據(jù)工程形象進度計算出當月發(fā)生的工程成本，根據(jù)當月設計及工出當月發(fā)生的工程成本，根據(jù)當月設計及工程變更、材料價格變化等變動因素計算出費程變更、材料價格變化等變動因素計算出費用變更的增減額，與目標成本進行對比，分用變更的增減額，與目標成本進行對比，分析成本增減的原因，并進行成本動態(tài)跟蹤；析成本增減的原因，并進行成本動態(tài)跟蹤；成本動態(tài)跟蹤的表現(xiàn)形式為成本動態(tài)跟蹤的表現(xiàn)形式為工程成本動態(tài)工程成本動態(tài)跟蹤表跟蹤表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理3 3、總結、總結1 1）總結的作用：檢驗項目開發(fā)過程目標成本）

17、總結的作用：檢驗項目開發(fā)過程目標成本控制的有效性，以便積累經驗，吸取教訓，控制的有效性，以便積累經驗，吸取教訓，不斷提升成本管理能力，同時也為集團同類不斷提升成本管理能力，同時也為集團同類型項目成本測算及可行性研究提供參考依據(jù)。型項目成本測算及可行性研究提供參考依據(jù)。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編制依據(jù)：根據(jù)每月工程成本動態(tài)跟蹤情）編制依據(jù)：根據(jù)每月工程成本動態(tài)跟蹤情況，對整個項目各類增減費用進行匯總，并況，對整個項目各類增減費用進行匯總，并對主要費用增減情況進行分析和總結；總結對主要費用增減情況進行分析和總結；總結本項目在工程成本控制過程中的經驗和教訓。本項目在工程成本

18、控制過程中的經驗和教訓?？偨Y的具體表現(xiàn)形式為總結的具體表現(xiàn)形式為工程成本控制總結工程成本控制總結報告（預）報告（預），附，附工程結算費用表工程結算費用表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理( (二二) )成熟產品系列工程成本標準成熟產品系列工程成本標準作用：作用：1 1、為項目可行性研究估算成本提供依據(jù)；、為項目可行性研究估算成本提供依據(jù)；2 2、為施工圖設計提供技術經濟指標；、為施工圖設計提供技術經濟指標；3 3、為制訂同類型項目工程目標成本提供依據(jù)。、為制訂同類型項目工程目標成本提供依據(jù)。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理四個系列的工程成本標準四個系列的工程成本標準1 1）、）、春江花月系列春江花月系列2 2）、）、桂花城（多層、小高層）系列桂花城（多層、小高層）系列3 3）、）、別墅系列別墅系列4 4）、）、深藍系列深藍系列第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 結束語結束語 工程成本控制是一項系統(tǒng)工程，需要全