一手房現(xiàn)房?jī)r(jià)格定制相關(guān)知識(shí)(共37頁(yè)).ppt

1、評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估現(xiàn)房運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估現(xiàn)房n（一）現(xiàn)房的相關(guān)知識(shí)（一）現(xiàn)房的相關(guān)知識(shí)n1.1.現(xiàn)房：現(xiàn)房：指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證，辦理初始登記。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。n“準(zhǔn)現(xiàn)房”？（二）期房與現(xiàn)房的比較（二）期房與現(xiàn)房的比較 n1.選用期房/現(xiàn)房作為可比實(shí)例評(píng)估現(xiàn)房/期房?jī)r(jià)格的不同思路。n1）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似，但交付時(shí)間不同的預(yù)售房?jī)r(jià)評(píng)估期房?jī)r(jià)格；n2）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似的現(xiàn)房正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估期房?jī)r(jià)格。n2. 期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的換算。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)

2、格之間的換算。n期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償n例1.某期房現(xiàn)離交房日期尚有一年，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為6000元/平方米，出租的年末凈收益為480元/平方米。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。n解： 該期房目前的價(jià)格計(jì)算如下：n V6000 60002%n 5444(元/)%101480（三）運(yùn)用（三）運(yùn)用n案例1 運(yùn)用成本法評(píng)估現(xiàn)房運(yùn)用成本法評(píng)估現(xiàn)房n案例1一、成本法運(yùn)用的基本步驟一、成本法運(yùn)用的基本步驟n1、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評(píng)估其價(jià)格；n2、估算建筑的重新建造成本；n3、估算建筑的減價(jià)修正額（折舊

3、）；n4、建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額，得到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；n5、待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加，得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。二、基本公式二、基本公式nP=L+C-Dn P待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格n L待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格n C建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本n D建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱為累計(jì)折舊分以下幾種情況：n1.新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+利稅n新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)n新

4、開發(fā)土地價(jià)格新開發(fā)土地價(jià)格= =土地費(fèi)用土地費(fèi)用+ +開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用+ +正常利稅正常利稅n例1. 某開發(fā)商取得土地費(fèi)用500萬(wàn)元，開發(fā)成本500萬(wàn)元，管理費(fèi)為30萬(wàn)元，開發(fā)期2年。年貸款利率為10%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.55%，投資利潤(rùn)率為20%。求該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)格是多少？n【解】設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)格是P萬(wàn)元n土地取得成本：500萬(wàn)元n開發(fā)成本：500萬(wàn)元n管理費(fèi)：30萬(wàn)元n投資利息=500（1+10%）2-1+（500+30）（1+10%）-1n =158（萬(wàn)元）n銷售費(fèi)用：5%Pn銷售稅費(fèi)：5.55%Pn利潤(rùn)：（500+500+30）20%=206（

5、萬(wàn)元）nP=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206nP=1558.61（萬(wàn)元）n3.舊有房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式n舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊n建筑物折舊建筑物折舊:n(1)折舊：建筑物的價(jià)值損耗，又叫建筑物的減價(jià)修正額。 n例2.評(píng)估某舊房地產(chǎn)的價(jià)格，已知該房地產(chǎn)竣工于5年前，現(xiàn)重新取得該塊土地的費(fèi)用為500萬(wàn)元，開發(fā)成本500萬(wàn)元，管理費(fèi)為30萬(wàn)元，開發(fā)期2年。年貸款利率為為10%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.55%，投資利潤(rùn)率為20%。若建筑物每年折舊14萬(wàn)元。求該舊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是多少？(2)折舊原因n物理因素（物質(zhì)折舊）

6、：物理因素（物質(zhì)折舊）：包括包括n自然經(jīng)過的老朽，如風(fēng)吹、日曬、雨淋；自然經(jīng)過的老朽，如風(fēng)吹、日曬、雨淋；n正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；n意外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的意外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的n延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)等。施或修理不夠及時(shí)等。n功能因素（功能折舊）：功能因素（功能折舊）：又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指由又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е鹿δ苡谙M(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、

7、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。如房方面的相對(duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。如房型、裝修等。型、裝修等。n經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)折舊）：經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。包括供過于求、需的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。包括供過于求、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政策變化等。求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政策變化等。 王某于1998年花了27萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是王某于2003年

8、底將該住房以24萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。n A.物理因素 B.區(qū)位因素 n C.功能因素 D(3)自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命n自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報(bào)廢的時(shí)間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。n經(jīng)濟(jì)壽命：從建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之點(diǎn)的時(shí)段，稱為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。n判斷（4）殘值率=S/CnS 經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)時(shí)的殘值nC 建筑物重新建造完全價(jià)值，即重置價(jià)n見P111n例2.評(píng)估某舊房地產(chǎn)的價(jià)格，已知該房地產(chǎn)竣工于5年前，現(xiàn)重新取得該塊土地的費(fèi)用為500萬(wàn)元，開發(fā)成本500萬(wàn)元，管理費(fèi)為30萬(wàn)元，開發(fā)期2年。年貸款利率為為10%，銷售費(fèi)

9、用為售價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.55%，投資利潤(rùn)率為20%。若建筑物每年折舊14萬(wàn)元。求該舊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是多少？n折舊額=145=70（萬(wàn)元）n=1488.61（萬(wàn)元）三、建筑物折舊計(jì)算n1. 耐用年限法n 定額法(直線法)每年折舊額相等n又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價(jià)值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價(jià)值耗損平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)，即可算出待估建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額。 基本公式如下：nD=（CS）/N = C（1-R）/NnD減價(jià)修正額，每年折舊額nC重置價(jià)，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格nS殘值=CRn N耐用年限 n現(xiàn)值V=CDt C1-（1-

10、R）t/Nnt-已使用年數(shù) 例3. P99n例4.現(xiàn)有一幢待拆遷的民宅，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)已根據(jù)市場(chǎng)比較法求得該地塊的價(jià)格為2184元/m2，建筑物的重置成本為1120元/m2。試用定額法評(píng)估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價(jià)。 n分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開計(jì)算，在計(jì)算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。 n解：查國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值為零。該房地產(chǎn)耐用年限為60年。n設(shè)C1為建筑物的重置價(jià)，C2為土地的成本nC1=1120 140=156800元nC2=

11、2184 350=764400元nE=（C1S）/NT=156800 27/60 =(萬(wàn)元)n =85.06(萬(wàn)元)n設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為n，理論上有Ntn，則計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：nV=C（CS）t/NnV=C（CS）tC（CS）Nnn tn Nn = （CS）Sn NnV= （CS）Sn n V= （CS）NSn Nn或V C1-（1-R）t/N C1-（1-R） t n t+nn V= C1-（1-R） N-n = C（1-R） n +R n N Nn V=C(1-R) n +R = C(1-R) N-t +R n t+n Nn 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。n 羅斯法n

12、 建筑物價(jià)值的減損在整個(gè)耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。n 先根據(jù)直線折舊法計(jì)算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：n 第一期：3/5n 第二期：4/5n 第三期：5/5n 第四期：6/5n 第五期：7/5 n例5.現(xiàn)有一幢待拆遷的民宅，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)已根據(jù)市場(chǎng)比較法求得該地塊的價(jià)格為2184元/m2，建筑物的重置成本為1120元/m2。試用羅斯法評(píng)估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價(jià)。 2. 實(shí)際觀察法估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造

13、成的折舊總額。n建筑物損耗：可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗（修理或更換），預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復(fù)的損耗。對(duì)于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。 n180萬(wàn)元（包括裝修與設(shè)備），經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。n其折舊總額計(jì)算如下： 門窗等損壞的折舊額2(萬(wàn)元) 裝修的折舊額301/53 18(萬(wàn)元) 設(shè)備的折舊額601

14、/1510 40(萬(wàn)元) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(180-2-30-60) 1/5010 17.6(萬(wàn)元) 該建筑物的折舊總額2+18+40+17.6 77.6(萬(wàn)元) n 該建筑物現(xiàn)值=180-77.6=102.4 (萬(wàn)元) n某宗房地產(chǎn)占地某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為，容積率為3.0。土地是。土地是在在1998年年4月通過出讓方式取得的，出讓年限月通過出讓方式取得的，出讓年限40年。建筑物于年。建筑物于2000年年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，2003年取得類似土地年取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格為年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格為35000元元/m2，同類建筑重置價(jià)格（不包括

15、門窗、，同類建筑重置價(jià)格（不包括門窗、裝修和設(shè)備）是裝修和設(shè)備）是2000元元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格300萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年；年；設(shè)備的重置價(jià)格設(shè)備的重置價(jià)格500萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值年。殘值率假設(shè)均為零，土地資本化率為率假設(shè)均為零，土地資本化率為5%。求該房地產(chǎn)。求該房地產(chǎn)在在2003年年4月的市場(chǎng)價(jià)格。月的市場(chǎng)價(jià)格。 3. 成新法n-不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準(zhǔn)，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實(shí)際完損程度來確定建筑物的成新度，依據(jù)實(shí)地觀察，判定建筑物的成新折扣度。n V=Cqn例7.某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為900萬(wàn)元，成新率為80%，求其