日本土地登記制度

1、日本土地登記制度        1 日本登記制度的現狀 登記所在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載

2、登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1） 登記對象係以不動產登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為。商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立

3、目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日的或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對

4、其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。 不動產登記法不動產登記法2004年6月18日法律第123號第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規(guī)之不動產登記令2004年12月1日政令第379號計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規(guī)則2005年2月18日法務省

5、令第18 號計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則2005年2月25日民二第456 號計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。2 不動產登記 可為登記之權利登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優(yōu)先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積

6、之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創(chuàng)設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為

7、登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。 公的圖面登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律

8、上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。 申請人登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記

9、申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為代理人，而由其代理為之，此為實際狀況.表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為代理人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為代理人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。 登記之效力權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約

10、在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任代理人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的代理人。1         在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖了其他國家，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力

11、之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。 登記之申請登記之申請，在備斉下列要件后為之：· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。· 附件書類之檢附申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）· 對司法書

12、士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內者為限）· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其代理權限）· 登記識別資訊 （或被稱為權利証之登記完了證明）· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。 登記之囑托承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑

13、托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其代理權限）若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或

14、為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.3 土地收用法之登記裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）申請或囑托為所有權移轉