房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題-

1、房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及分類土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地性質(zhì),包括國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,而國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,根據(jù)土地來源又包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,其中出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序1、申請(qǐng)交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí),還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用

2、證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明,委托書、身份證明等資料。2、批準(zhǔn)接到申請(qǐng)后,承辦人應(yīng)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解,并進(jìn)行現(xiàn)場勘察,與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。核對(duì)無誤后,填寫轉(zhuǎn)讓審批表。經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十條規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。4、公證轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過公證。5、變更登記辦理土地使用權(quán)變更登記,是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。經(jīng)辦人依據(jù)出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等,填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表,可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)

3、報(bào)批。三、房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中應(yīng)注意的問題1、符合轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地來源包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,其中出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商必須符合轉(zhuǎn)讓條件。下面分別介紹各種情況下的轉(zhuǎn)讓條件:劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓如用于商品房開發(fā)則應(yīng)具備以下條件:(1已經(jīng)商品房立項(xiàng);(2已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3持有有效期內(nèi)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書。該類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,不僅應(yīng)獲得市、區(qū)、縣人民政府的批準(zhǔn),而且應(yīng)由土地使用權(quán)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合下列條件:

4、(1已按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證;(2已按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)且應(yīng)完成房屋建設(shè)工程開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合以下條件:(1已按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并已經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證;(2已經(jīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件,一般指“七通一平”;(3已經(jīng)規(guī)劃管理部門確定轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù),如容積率、建筑密度等;(4出讓合同約定的其他條件。無論是出讓用于項(xiàng)目開發(fā)或成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)出讓合同載明的土地使用者的權(quán)利、義務(wù)均隨之轉(zhuǎn)移。2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5、,應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),并經(jīng)審查批準(zhǔn),補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓;或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十條規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定,不得改變土地用途。確需改變的,應(yīng)提交土地管理部門同意材料和原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)文件。轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)明確載明土地使用權(quán)的取得方式。4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記辦理土地使用權(quán)變更登記,是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定的是房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓的條件,但轉(zhuǎn)讓時(shí),

6、除要簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同外,還要辦理土地使用權(quán)變更登記,轉(zhuǎn)讓才告完成.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十五條規(guī)定,土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30天內(nèi),到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。5、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在完全了解稅費(fèi)的交付情況后約定轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的承擔(dān)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅及其他規(guī)費(fèi),轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該清楚自己應(yīng)該依法繳納的稅

7、費(fèi),以免因不具備相關(guān)知識(shí)而負(fù)擔(dān)額外費(fèi)用甚至被追究行政或刑事責(zé)任。(1轉(zhuǎn)讓后土地增值稅的繳納。土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征收對(duì)象,依照規(guī)定的稅率所征收的一種稅,征收范圍包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(2土地使用稅及其他稅費(fèi)的約定。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定了可以免交或者緩交土地使用稅的情況,各省也根據(jù)各自情況,在此基礎(chǔ)上又增加了一些免交或緩交的情形,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注意自己應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)的收繳情況,應(yīng)該明晰行使土地使用權(quán)需要繳納哪些稅,哪些是自己在簽訂出讓合同時(shí)就應(yīng)該繳納的,哪些是自己應(yīng)該繳納但可以緩交而未交的,哪些是受讓人必

8、須繳納的,哪些是可以緩交的,哪些是不需要繳納的。6、受讓人帶來的風(fēng)險(xiǎn)(1受讓人支付能力不足物權(quán)的變動(dòng)采取登記生效主義,在轉(zhuǎn)讓合同中,受讓人無一例外地都會(huì)要求在支付部分轉(zhuǎn)讓款后,辦理土地使用權(quán)變更登記,在變更登記后,再支付剩余部分或全部價(jià)款。受讓人的支付能力就成了轉(zhuǎn)讓合同能否達(dá)到轉(zhuǎn)讓目的的關(guān)鍵。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的資金數(shù)額巨大,不少受讓人很難完全履行轉(zhuǎn)讓合同,從而產(chǎn)生糾紛。轉(zhuǎn)讓行為在一定程度上存在能否按約支付轉(zhuǎn)讓款的風(fēng)險(xiǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡可能準(zhǔn)確判斷受讓人的支付能力,避免支付不能的風(fēng)險(xiǎn)。(2受讓人不愿支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中,轉(zhuǎn)讓款的安全與否至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商可以堅(jiān)持支付全部轉(zhuǎn)讓款后再辦理變更登記。如果受讓人堅(jiān)持在辦理變更登記后再支付全部轉(zhuǎn)讓款,而最終無法達(dá)成協(xié)議。為了免除雙方對(duì)資金安