房地產(chǎn)開發(fā)暴利的真相-

1、一、房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本很多人把房?jī)r(jià)是否“到底”的判斷建立在房?jī)r(jià)和成本的比較上。一段時(shí)期來,要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈。2008年下半年以來,也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本,以示幾無降價(jià)空間。我們基本可以假定,公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示,我國房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個(gè)相當(dāng)多人忽略的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)就是,開發(fā)商的利潤,甚或說“暴利”,并非僅僅來自于房?jī)r(jià)與成本的差距。在更大程度上,開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿。房地產(chǎn)的成本利潤率并不很高。但這并不

2、意味著開發(fā)商無厚利,甚或暴利可圖。我們假定,建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計(jì)的總成本確確實(shí)實(shí)需要1億元,總售價(jià)為1.1億元;那么這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于,這1億元的總成本中,開發(fā)商的自有資金投入,可能只有2000萬元。其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。顯然,即使該項(xiàng)目的毛利潤率只有10%,開發(fā)商的自有資金利潤率也可達(dá)50%!在2007年的一段時(shí)期內(nèi),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆,銷售周期很短,一些開發(fā)商采取了“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的資金策略,不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目,通過加速資金周轉(zhuǎn),大大提高了資金利用率,從而也就進(jìn)一步提高

3、了自有資金的回報(bào)率。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正,金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中,如果總售價(jià)低于總成本,樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”;或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí),房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價(jià)空間其實(shí)很有限。二、重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)成本開發(fā)商的“暴利”其實(shí)還有一個(gè)重要來源,這就是土地升值。假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每

4、平方米2000元的樓面價(jià)購入的,到銷售時(shí),同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià),的確可以獲得驚人的“暴利”。但請(qǐng)注意,在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上,土地溢價(jià)所帶來的每平方米3000元利潤,其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤,也就是核算單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的利潤;而并非開發(fā)商的真實(shí)利潤。因?yàn)槌情_發(fā)商從此洗手不干,退出房地產(chǎn)業(yè);否則這3000元并不是開發(fā)商的錢,并不能裝到開發(fā)商口袋里。因?yàn)殚_發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”,就必須按現(xiàn)價(jià)的5000元樓面價(jià)重新購入土地。為了進(jìn)行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價(jià)重新購入相同生產(chǎn)要素所支付的代價(jià),稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上,最初購入土地時(shí)的成本只是財(cái)務(wù)成

5、本,依照這個(gè)成本核算的利潤只對(duì)稅務(wù)局收稅有意義;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股東來說,這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。很多人在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí),并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實(shí),開發(fā)商最初的土地購入成本,也就是財(cái)務(wù)成本,在判斷房?jī)r(jià)有無下跌余地時(shí)并無多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)必須按照重置成本制定價(jià)格,才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。三、房?jī)r(jià)低于成本仍可有豐厚利潤從2008年下半年起,的確不少樓盤在降價(jià)銷售,在一些城市中,降價(jià)的幅度還比較大。甚至有些開發(fā)商明言,價(jià)格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”?降價(jià)銷售,即使是價(jià)格降到了成本之下,開發(fā)商也未必沒有利

6、潤可圖,更不要說是“揮淚大甩賣”了。如上所述,重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實(shí)成本。而重置成本實(shí)際上存在著與當(dāng)初的購入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時(shí),即使開發(fā)商以低于財(cái)務(wù)成本的價(jià)格賣房子,仍有可能賺取利潤!舉個(gè)例子說。假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購入土地,現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元;如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價(jià)降低1000元,即使銷售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下,也不意味著真實(shí)意義的“虧本”。因?yàn)橹匦芦@取完全相同的生產(chǎn)要素,也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時(shí),房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤,同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件!上述例子可以用

7、一個(gè)更通俗、簡(jiǎn)單的比喻來說明。假定一個(gè)股民以10元一股的價(jià)格買入了股票。如果這個(gè)股民確定有機(jī)會(huì)可以6元價(jià)格再買入時(shí),以8 元價(jià)格賣出所持股票賠本與否?沒有賠。因?yàn)檫@個(gè)股民在持有同樣股票的同時(shí),還獲取了每股2元錢的現(xiàn)金。表面看起來,這個(gè)股民的資產(chǎn)與當(dāng)初的買入價(jià)相比畢竟縮水了,但每一個(gè)股民都懂得,這種操作叫做“攤低成本”。8元賣出,6元價(jià)位時(shí)可以買回1.3股,只要股票再漲回8元,這個(gè)股民已經(jīng)盈利!其實(shí),那些降價(jià)銷售的開發(fā)商都心知肚明這個(gè)簡(jiǎn)單的盈利模式,盡管他們對(duì)購房人說的都是“揮淚大甩賣”。在這個(gè)比喻中,開發(fā)商實(shí)際上比股民更有利的是,由資源的有限性決定,從發(fā)展看,土地價(jià)格回升比股價(jià)回升的確定性要大

8、得多。四、不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除在上述分析中,我們實(shí)際上提出了一個(gè)重要的判斷,就是房?jī)r(jià)較大幅度下降的關(guān)鍵,是土地重置成本的降低。很長時(shí)期來,人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財(cái)”,不斷高漲的地價(jià)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷攀升。這個(gè)問題的關(guān)鍵,并非是“地價(jià)決定房?jī)r(jià),還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)”;需要重點(diǎn)探究的是,土地出讓收入干什么用了。一般說,地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎?cái)政的經(jīng)常性支出項(xiàng)目,例如給公務(wù)員發(fā)工資;而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的長期性建設(shè)項(xiàng)目,例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論,也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的市政建設(shè)。從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗(yàn)看,城市長遠(yuǎn)發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國,由于地方政府的經(jīng)常性財(cái)政收入不可能成為這種長遠(yuǎn)發(fā)展的資金來源,又缺乏市場(chǎng)化的大規(guī)模融資手段,在這種制度條件下,土地出讓金就必然地成為了籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。地價(jià)中包含這種“代償”功能,實(shí)際上與前些