中澳房產(chǎn)對(duì)比-

1、中澳房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比購房流程投資咨詢項(xiàng)目遴選委托律師支付定金簽署合同10%首付繳納余款辦理貸款房屋驗(yàn)收房屋成交1 1銀行機(jī)構(gòu) 每張身份證每年的外匯上限是5萬美元2 2金融貨幣交易公司 可進(jìn)行一次性資金周轉(zhuǎn)和外幣轉(zhuǎn)換3 3香港中轉(zhuǎn) 錢先由中國大陸到香港再從香港匯出 可由家人或親戚朋友在香港的個(gè)人或者公司賬戶匯出換換匯匯途途徑徑和和資資金金安安全全50101匯款人的銀行對(duì)賬單能夠清楚的顯示款項(xiàng)是由您的親屬賬號(hào)匯出，且時(shí)間，金額與您接收匯款的時(shí)間和金額相符0202親屬關(guān)系證明和親屬個(gè)人聲明證明親屬關(guān)系并聲明匯款的性質(zhì)是對(duì)您的贈(zèng)與或無息借款應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)稅稅務(wù)務(wù)局局對(duì)對(duì)海海外外匯匯款款檢檢查查如果納稅人收到海外

2、匯款但是并未申報(bào)納稅的，有可能會(huì)收到澳洲稅務(wù)局的通知，要求納稅人在28天內(nèi)給出合理解釋6澳大利亞擁有成熟而嚴(yán)格的貸款政策，保證了地產(chǎn)市場(chǎng)不受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的過多影響。由于有限的風(fēng)險(xiǎn)，銀行愿意最大限度的提供貸款幫助，購買住宅物業(yè)，澳洲居民最多可以貸款80%，海外居民最多可以貸款70%-80%貸款可以只還利息不還本金，隨時(shí)任意多還或提取。所以澳洲的基本政策是鼓勵(lì)投資，買的越多，貸款越多，越優(yōu)惠貸款政策01020304第二就是其實(shí)固定利率并不是一定“固定”的，在貸款批出之前，固定利率是可以變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)由貸款人來定,貸款人往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來調(diào)整固定利率。一般固定利率要比浮動(dòng)利率更高一些，

3、如浮動(dòng)利率為4.19%，那么固定利率就可能為4.54%。關(guān)于固定利率需要注意兩點(diǎn)，一就是固定利率并不是在貸款年限內(nèi)一直就這么固定下去，一般現(xiàn)在給出的固定利率只能最多維持 5 年。貸款種類購房者選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能會(huì)多收取購房者一點(diǎn)錢來作為資金自由度損失的回報(bào)?？勺兝?(variable rate) 固定利率 (fixed rate)對(duì)沖賬戶基本知識(shí)對(duì)沖賬戶OFFSET ACCOUNT的作用貸款下來后銀行會(huì)給你一個(gè)貸款賬戶，如果你貸款35萬，貸款賬戶的BALANCE就是 -35萬。 如果你開一個(gè)對(duì)沖賬戶（性質(zhì)和存款賬戶一樣，沒有管理費(fèi)） 然后你在對(duì)沖賬戶里放

4、10萬，那你要付的利息其實(shí)就是35-10萬=25萬的利息，比如第二天你又放里25萬進(jìn)對(duì)沖賬戶，那你需要付的就是35萬-35萬=0的利息也就是沒有利息了。所以其實(shí)對(duì)沖賬戶和存款賬戶的性質(zhì)一樣，可以隨時(shí)存進(jìn)錢也可以隨時(shí)拿出錢。但是區(qū)別就是它里面的錢可以抵消貸款賬戶里所欠的錢從而起到抵消貸款利息的作用。OFFSET ACCOUNT的優(yōu)點(diǎn)最大程度上來節(jié)省利息 你可以把工資等收入設(shè)DIRECT DEBIT到這個(gè)對(duì)沖賬戶，這樣打進(jìn)去的當(dāng)天就開始抵消貸款利息，從而最大化的抵消利息資金的最大自由化 因?yàn)镺FFSET ACCOUNT 能隨時(shí)自由的存取，要用的時(shí)候就拿出來（拿出來的部分會(huì)從拿出來的當(dāng)天開始算利息,

5、利息就是貸款利息）有多余或者賺了就可以放進(jìn)去抵消利息，可以使你的資金分配更加自由。而且因?yàn)榉课葙J款的利息相對(duì)于車貸和生意貸款便宜不少，所以你可以盡量多從房子里貸出錢來用于買車或者買生意。也會(huì)讓你更容易管理的你投資和生意，因?yàn)樗茉黾幽腃ASH FLOW潛在的稅務(wù)利益 澳大利亞稅法規(guī)定如果你買自住房當(dāng)自住房轉(zhuǎn)投資房的時(shí)候，你貸款賬戶里的BALANCE所產(chǎn)生的利息都可以用來抵扣稅。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的話，你多余的錢只能放在貸款賬戶里而減少貸款賬戶里的BALANCE，導(dǎo)致抵扣稅的數(shù)額變少。但是如果你把多余的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會(huì)有這些麻煩。而且照樣能起到抵消

6、利息的作用Offset AccountOffset Account會(huì)收取年費(fèi) 每家銀行不一樣 從$180-$395$180-$395不等OFFSET ACCOUNT但是在同一個(gè)PACKAGEPACKAGE里面不管有多少個(gè)貸款，年費(fèi)只要交一次，簡(jiǎn)單點(diǎn)就是說不管你買1 1套房子還是4,54,5套，只要貸款都放在同一個(gè)產(chǎn)品下都只要付一個(gè)年費(fèi)而且付了年費(fèi)就不用付貸款申請(qǐng)費(fèi)，一般貸款申請(qǐng)費(fèi)為500-600500-600不等01很多開發(fā)商為了促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)，會(huì)在海外銷售時(shí)加入一些銷售獎(jiǎng)勵(lì)，開發(fā)商會(huì)承諾包租服務(wù)，一般在每年房?jī)r(jià)的 5%左右的租金回報(bào)，承諾 1-3年或更長(zhǎng)的不等時(shí)包租，并且在簽訂買賣合同時(shí)就可以

7、要求簽訂租賃合同。租金交易方式為月結(jié)，每個(gè)月匯入購買者在澳洲的帳戶，此類方式比較方便不在澳洲居住的投資者。03如果購買者本人或有親戚在澳洲，有些投資者想親自打理，市面上有些會(huì)將 2房或 3房的房屋進(jìn)行分隔，分割成3-5房來進(jìn)行群租，租金回報(bào)可能會(huì)到6%，相比之前 2種收入會(huì)有所提高，但必須人在澳洲親自打理?？此谱饨鹗找嫣岣吡瞬簧?，但是這種打理方式是不受法律保護(hù)的，很容易引起糾紛，同時(shí)如果您不在澳洲，這種方式容易產(chǎn)生不必要的麻煩。02如果開發(fā)商不承諾包租，作為澳洲專業(yè)的租賃公司，一般澳洲物業(yè)的租金回報(bào)分別為別墅在房?jī)r(jià)的3%左右，公寓一般為（一房、二房最佳）租金在房?jī)r(jià)的4-6%左右，而且租金的高低

8、一般是由租賃市場(chǎng)決定的，重要的因素包括了出租房的地理位置，購置物業(yè)的戶型，購買物業(yè)時(shí)的價(jià)格。但是如果房?jī)r(jià)過高，物業(yè)位置不合理的話，那租金就會(huì)有所調(diào)整。因此尋找一家專業(yè)的、服務(wù)優(yōu)良的澳洲房產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，會(huì)為買家省心不少，其中的服務(wù)包括了物業(yè)管理、尋找租客、物業(yè)維護(hù)和相關(guān)稅務(wù)問題咨詢等。澳洲常見的物業(yè)租賃方式12澳大利亞穩(wěn)定的4%-6%的租金回報(bào)，可以用來對(duì)沖銀行利息，使同時(shí)持有多套投資物業(yè)成為可能?？罩寐嗜珖骄鶠?.5%以下，即每套房子在2周內(nèi)就可租出去，空置風(fēng)險(xiǎn)很低。中國租金收入僅為1%-3%，很多投資人不將租金收入計(jì)算在投資房的回報(bào)之內(nèi)，不出租，完全依靠物業(yè)升值，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。租金回報(bào)空置

9、率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個(gè)國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)之一?？罩寐?Vacancy Rate)按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%-10% 之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)?？罩寐?Vacancy Rate)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研報(bào)告表明，2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。全國空置房需要42年才能消化。也就是說按照正常的經(jīng)濟(jì)

10、體制，在42年內(nèi)，房?jī)r(jià)就算不跌，也沒有理由繼續(xù)上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%1.8%浮動(dòng)投資資本回報(bào)自九十年代開始，在全球經(jīng)濟(jì)寬松的大背景下，增長(zhǎng)尤為迅猛，年增長(zhǎng)7%10%，大約710年翻一番。Source: Australian Bureau of Statistics投資資本回報(bào)AB由于貸款體系和政策發(fā)揮了最大的杠桿效應(yīng)，使得澳洲住宅物業(yè)投資的長(zhǎng)期(以10年為例)平均回報(bào)為100%以上在風(fēng)險(xiǎn)可控制的前提下，這種回報(bào)超過了其他任何投資工具的回報(bào)率，成為澳洲以及所有最成功的專業(yè)投資家的首選房產(chǎn)投資的杠桿原理如果是更換銀行，就會(huì)發(fā)生一些額外的費(fèi)用，比如說Discha

11、rge Fee、Early Repayment fees（提前還款罰金）以及政府房契和貸款的 Discharge 和Registration費(fèi)用Refinancing也可以不換銀行，要求原有銀行把貸款重做，達(dá)到一些目的，通常我們稱作Internal Refinance（房貸產(chǎn)品或結(jié)構(gòu)發(fā)生變化）或是 Top up在轉(zhuǎn)移的過程中通常會(huì)對(duì)房屋重新評(píng)估，降低貸款的 LVR（Loan to Value Ratio 貸款占房屋價(jià)值的比例）或保持不變Refinancing 通常是指終止和現(xiàn)在 Home loan 所在銀行的房屋貸款，把貸款轉(zhuǎn)移到一家新的銀行去Refinance基本知識(shí)為什么要Refinanc

12、e4321n新的銀行可以提供更優(yōu)惠的利率，長(zhǎng)期因此節(jié)省的資金大于轉(zhuǎn)貸的時(shí)候發(fā)生的費(fèi)用n把房屋價(jià)值的增長(zhǎng)部分套現(xiàn)。把貸款重組的時(shí)候銀行可以對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，如果需要的話，可以要求銀行提高貸款的額度，就可以拿出一部分現(xiàn)金出來做其他用途（也可以作為 Equity 留在 Loan A/C 里面，以備以后隨時(shí)使用），通常存放于 offset 對(duì)沖帳戶，讓資金更加靈活n考慮購買投資房，而原有銀行的審批條件較嚴(yán)格，Refinance到新的銀行之后可以審批數(shù)額更高的貸款額度n把其他貸款（個(gè)人貸款/信用卡債務(wù)/車貸等）打包到房屋貸款中去，降低償還利息，所謂的 Debt Consolidation。包括很多

13、人從房貸中獲取資金購買車子，這樣可以以更低的房貸利息來代替高昂的車貸高回報(bào)率原因 有多個(gè)城市被評(píng)為最適合人類居住的城市，例如悉尼和墨爾本連續(xù)多年被評(píng)為世界五大最佳居住城市，間接說明了澳洲獨(dú)特而舒適的生活環(huán)境、完善的社會(huì)保障體系澳洲自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚 澳洲經(jīng)濟(jì)得到強(qiáng)勁發(fā)展，移民數(shù)量不斷攀升。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪AAA主權(quán)評(píng)級(jí)的發(fā)達(dá)國家 澳洲已經(jīng)成為全球首屈一指的移民、投資大國，受此影響，澳洲房產(chǎn)投資回報(bào)率自然能維系較高水準(zhǔn)澳洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定 投資購買澳洲房產(chǎn)享受永久擁有的所有權(quán)和繼承權(quán) 近年來澳洲政府為刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了投資澳洲房產(chǎn)最高可獲得80%貸款的政策，使得投資者的

14、資金壓力相對(duì)較少產(chǎn)權(quán)永久且資金壓力小賺到啦!購房費(fèi)用開支以房?jī)r(jià)為$889,000的兩房，貸款70%為例購買樓花優(yōu)勢(shì)稅務(wù)減免多房屋貶值是可以計(jì)為費(fèi)用從而達(dá)到減稅的目的的。相比二手房，新建的投資房房折舊高很多。所能減的稅也多很多，而且里面的固定配套設(shè)施也都能折舊購買價(jià)格低開發(fā)商為求資金回籠，通常都會(huì)希望所開發(fā)的房屋早早的賣出去，所以價(jià)格通常比較低，但隨著開發(fā)片區(qū)新建房屋數(shù)量越來越少，后來者一般都會(huì)比第一批購房者的價(jià)格高投資回報(bào)高充分利用杠桿原理，買樓花簽合同時(shí)， 只需要交納10%的定金， 而余額要等到房子交房后才付清。交房前有半年至一年以上甚至更多的時(shí)間讓房產(chǎn)進(jìn)行升值. 內(nèi)裝選擇多因?yàn)榭梢院烷_發(fā)商協(xié)商，所以期房允許購房者對(duì)房屋的設(shè)計(jì)和裝修做出選擇，使之更個(gè)性化23n 澳洲房產(chǎn)歷年來都保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，房?jī)r(jià)平均每7年翻一