房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規(guī)則

1、房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規(guī)則一、不動產交付與產權變更登記是否適用訴訟時效1案例王某和A公司于2001年11月簽訂商品房認購合同。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應在2002年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止2008年1月A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產權證書。2008年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認為：依合同約定，如果王某在2002年11月18日前沒有收到房屋，應當在兩年內行使訴訟權利，故其訴訟請求超過訴訟時效。2案例2008年3月

2、，張某與B公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：房屋總價款為164155元B公司當在2009年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內到登記機關辦理備案，備案后90日內辦理房屋產權證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到2010年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權屬證書。2013年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產權證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當在2010年5月1日前辦好房屋權屬證書，張某從知道權利受侵害到起訴之日已經超過訴訟時效，法院不應支持。3案例2009年10月，鄭某與C公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：房屋總價款

3、為282069元C公司應當在2011年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到2013年11月8日才將房屋交付鄭某。2013年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認為：自2011年9月1日起，我公司遲延交房的事實已定，故張某的主張已經超過兩年的訴訟時效，應當駁回其訴訟請求。上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當買受人要求出賣人履行交付房屋、產權變更登記、支付違約金等義務時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關義務。從司法實踐來看，不動產買賣合同糾紛的爭議點主要集中

4、在3個方面：交付不動產、產權變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質限定為可自由上市交易的商品房，并將開發(fā)商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產權的獲得方式統(tǒng)稱為產權變更登記。二、不動產買賣糾紛中以時效抗辯的四種類型具體到司法實踐，不動產買賣糾紛中，出賣人援引訴訟時

5、效抗辯的情形較多，以房屋買賣合同糾紛為例，主要有以下四種。第一，無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產權變更登記，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產權變更登記的義務，出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。在因房屋未交付而引發(fā)的爭議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。第二，有證無房

6、型抗辯。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產權變更登記，但房屋并未交付使用，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務，出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。第三，有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已交付給買受人，但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內辦理產權變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人辦理產權變更登記，出賣人以訴訟時效進行抗辯。第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產生的違約金大致有

7、兩種類型。其一為數(shù)額確定的一時性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內，一次性支付買受人違約金20萬元：其二為按日（月）計算的繼續(xù)性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣人的原因，導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產權證書，則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金，直至買受人取得房屋產權證書之日止。上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言，肯定說當無異議，然實踐中存在的另外一個分歧在于，對于繼續(xù)性違約金的訴訟時效適用，是一次性阻斷權利人關于所有違約金的勝訴權，還是將其劃分為段，參考分期履行

8、債務的規(guī)則，分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言，在面對有關違約金的請求權時，其多引用"一次阻斷型"的時效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。三、法院判決的三大分歧針對實踐中存在的上述四種情形，各地法院的認識并不統(tǒng)一，故而裁判結果也存有差異。1支持與判駁并存對于第1種情形，有的法院在判決中并未針對訴訟時效是否應適用進行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認為出賣人的違約行為一直持續(xù)，其所提出的訴訟時效抗辯，缺乏依據(jù)，故最終判決出賣人將房屋交付買受人并支付相應的違約金。但同時也有法院判決認為，買受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內履行相應的請求權，在賣房人提出訴訟時效抗辯的前提下

9、，應當駁回買房人要求交付房屋和違約金的訴訟請求。2物權屬性排斥訴訟時效對于第2種和第3種情形，筆者通過中國裁判文書網查詢方式，共搜集到10則案例。通過分析，筆者發(fā)現(xiàn)，對此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產權變更手續(xù)，那么買受人起訴要求辦理產權變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認為在房屋已交付的前提下要求辦理產權變更登記或者在已變更完畢產權變更登記的前提下要求交付房屋的請求權不適用訴訟時效。3訴訟時效起算點各異對于第4種情形，即關于逾期交付房屋或者辦理產權變更登記所產生的違約金應如何適用訴訟時效，各地判決亦是在有限統(tǒng)一的基礎上存在差異。當然，此一問題存在是建立在房屋交付

10、和辦理產權變更登記不適用訴訟時效的基礎上，否則，在房屋交付和產權變更登記喪失勝訴權時，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對于上述情形中產生的違約金請求權是否應當適用訴訟時效，實務界和理論界意見趨于一致，即違約金請求權從本質上而言，屬于債權請求權，應適用訴訟時效，然對于違約金約定為繼續(xù)性計算性質者，訴訟時效該如何具體適用？筆者通過對搜集到的相關判例進行分析后發(fā)現(xiàn)，司法裁判中大致存在4種思路。第一種思路認為，違約金請求權的訴訟時效期間應當從出賣人逾期沒有辦理房屋產權變更之日起開始計算，如果買受人向法院起訴請求出賣人支付違約金時，已超過了2年的訴訟時效期間，則不再受法律保護，而買受人認為逾期辦證的

11、違約金是在違約期間每天都產生的，屬于分期履行的債務，各期債務的訴訟時效期間分別從各次履行期限屆滿時起計算，所以出賣人應當支付其起訴的時間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據(jù)，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規(guī)則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過2年，則違約金的請求權被徹底"斬斷"，權利人不再享有勝訴權。本文所列舉案例3的最終裁判理由和結果即是如此。第二種思路認為，訴訟時效期間應分段計算，既然買賣雙方約定了違約金按日（月）計算，則出賣人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時效期間應當從該天（月）起計至滿

12、兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時效期間從該天（月）起計至滿兩年止，其他依次類推，故買受人有關違約金的請求權從起訴之日向前計算兩年期間內的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。此種裁判思路參考了分期履行債務適用訴訟時效的方式，最大限度地保護了權利人的訴訟利益。第三種思路認為，合同有效成立之后，出賣人未按照合同約定交房的行為構成違約，且至買受人起訴之日，出賣人的違約狀態(tài)一直處于持續(xù)之中，故對于出賣人以訴訟時效作為抗辯的理由，不予采納，出賣人應當支付給買受人從應當交房之日起到實際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底"斬斷"勝訴權截然相反，該思路的結果是徹底

13、支持，即只要違約行為依然持續(xù)，則訴訟時效無適用空間，其裁判思路與持續(xù)性侵權的請求權保護頗為類似。第四種思路認為，因合同簽訂后，買受人已按合同約定履行了支付購房款的義務，但出賣人沒有依照約定的時間交付房屋，直到2006年4月20日才實際交房，出賣人逾期交房的行為是持續(xù)性行為，應參照侵權行為的訴訟時效起算訴訟時效，因遲延交房的天數(shù)到實際交房時才能確定，故買受人知道出賣人逾期交房的實際天數(shù)，應從實際交房時起算，訴訟時效也應從實際交房之日起算（即2006年4月20日），買受人在2008年2月15日起訴至法院，并未超過兩年的法定訴訟時效。該裁判思路與第三種在本質上具有相同之處，只不過其將違約行為的終止之

14、日明確為訴訟時效的起算之日。三、不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效？不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效，解決該問題的前提無疑需要明確兩個問題：其一是訴訟時效適用何種范圍：其二是不動產交付和產權變更登記的性質是否屬于訴訟時效的適用范圍。（一）訴訟時效的適用范圍訴訟時效本身具有一定的適用范圍。盡管我國民法通則中沒有明確規(guī)定訴訟時效是適用于債權，還是適用于物權請求權，但目前多數(shù)法律界人士共識的觀點是，訴訟時效適用的是債權，至于物權是否適用，則存在著不同意見，但主流觀點認為物權請求權不應當適用訴訟時效。至于其中具體理由，限于篇幅和關注重點不同，本文不再深入闡述。故而，在上述主流觀點的基

15、礎上，對不動產交付與產權變更登記的法律性質作出分析是解決本文所提出之問題的一大關鍵。（二）不動產買賣的法律階段分析就不動產買賣合同而言，其法律意義上的階段可細分為三：一是買受人支付價款的行為：二是出賣人交付不動產的行為：三是出賣人協(xié)助買受人辦理產權變更登記的行為。與動產買賣不同，上述第三個階段為不動產買賣產生公示效力的普遍性行為。對于此類合同中，出賣人所負有的兩項義務的性質，理論界存在不同認識。有觀點認為交付不動產是出賣人的從給付義務，辦理產權變更登記才是主給付義務：有觀點認為買賣的不動產已經按照合同規(guī)定的日期交給了買受人，就是出賣人履行了主給付義務，至于未辦理產權變更登記手續(xù)，只是出賣人未履

16、行從給付義務。暫時脫離義務的性質之爭，從合同的本質出發(fā)，與上述買賣合同中的行為所緊密依附的無疑是請求權的集合：出賣人對買受人支付價款的請求權，買受人請求出賣人交付不動產的請求權，買受人請求出賣人協(xié)助辦理產權變更登記的請求權，以及在發(fā)生違約行為之時，守約方請求違約方支付違約金的請求權。對上述請求權做進一步的分析，明確其屬于物權范圍還是債權范圍，無疑是區(qū)別訴訟時效適用范圍的重要前提。（三）不動產交付與產權變更登記的法律性質1不動產交付的法律性質不動產交付依賴于請求權，不動產交付的請求權屬于何種性質，債權請求權說有之，物權請求權說亦有之。何為債權請求權？其是指權利人基于債的關系而產生的、請求特定人為

17、特定行為的權利。何為物權請求權？其是指物權的圓滿狀態(tài)受到妨害或者有被妨害之虞時，物權人為恢復其物權圓滿狀態(tài)，得請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權利。物權請求權，"在所有權存在之期間，不斷地發(fā)生，其為獨立之權利，蓋無可疑，蓋物上請求權以回復物權支配力為目的，得隨物之所在而追及之。"鑒于不動產買賣交易的徹底完成包括交付和產權變更登記兩個重要環(huán)節(jié)，故筆者認為，對于不動產交付的請求權性質需要分情況進行分析。(1)不動產買賣合同簽訂后，不動產并未交付和辦理產權變更登記。在此前提下，物權并未轉移，對于買受人而言，其本質上并未獲得物權，只是基于合同的約定獲得了對出賣人交付不動產的請求

18、權，故此，此時買受人所享有的不動產交付請求權當屬于債權請求權，原則上應當適用訴訟時效。然在此情形中，尚有一個問題需要明確：訴訟時效的起算時間是否需要考慮不動產本身具備不具備交付條件。筆者認為訴訟時效的本質含義，在于催促權利人及時行使權利，勿使權利處于睡眠狀態(tài)，但如果不動產本身在約定的交付期限屆滿之時甚至之后更長的時間內根本就不具備交付的條件，此時依然從約定交付期限屆滿之時起算訴訟時效就有失偏頗。因為此種情形下，如果嚴格按照合同約定的不動產交付期限起算訴訟時效，則買受人只能有以下3種權利可行：一是繼續(xù)要求出賣人履行合同交付不動產：二是追究出賣人未按時交付不動產的違約責任；三是解除合同。在第一種情

19、況下，因為不動產未經過竣工驗收或其他程序，本身不具備法定的交付條件，故此，如果買受人要求出賣人交付不動產，根本就不存在事實履行的基礎，出賣人也無法履行交付的義務；在第二種情況下，買受人雖可得到經濟上的補償，但其簽訂合同的目的并未實現(xiàn)；在第三種情況下，如果買受人行使解除的權利，勢必造成在出賣人違約時，大量合同被解除，從而破壞交易市場的穩(wěn)定，同時在不動產的價格上漲時，還將對買受人產生不利后果，也會成為惡意出賣人謀取不法利益的慣用手段。訴訟時效的核心功能是什么？誠如史尚寬先生所言：時效制度之設，在于尊重久已繼承之事實狀態(tài)，即在于社會秩序之維護。事實上，維持交易安全和既定社會秩序、維護社會公共利益才是

20、訴訟時效的核心價值之所在。故而，在不動產未具備交付條件之前，如果以買受人怠于行使訴訟權利為由而適用訴訟時效的話，不僅有失公允，亦違背了訴訟時效制度的最初目的。(2)不動產買賣合同簽訂后，出賣人已經將不動產產權變更到買受人名下，但是并未交付不動產。此時，買受人對于不動產的交付請求權與第一種情況存在本質區(qū)別。就不動產買賣而言，出賣人的義務主要包括兩方面內容：交付不動產給買受人；將不動產所有權證交付給買受人，即辦理或協(xié)助辦理權屬證書。在典型的不動產即房屋買賣合同中，崔建遠教授就認為：盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規(guī)定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在

21、合同規(guī)定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續(xù)場合，就屬于主給付義務不履行，構成違約，甚至是根本違約，按照民法通則第137條的規(guī)定，訴訟時效自合同規(guī)定的辦理過戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日起算，據(jù)此觀點，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續(xù)，并拒絕交付房地產權證。照此觀點進行法理推論，如果出賣人已經將房屋產權變更登記在買受人的名下，則其已經將主給付義務履行完畢，故鑒于從給付義務的依附性，交付房屋當不應適用訴訟時效。然筆者認為，不動產買賣中，買受人實際占有標的物和進行產權變更登記乃是其完整地享有物權的方式，兩者共同構成物權完整的統(tǒng)一體，在買賣過程中，同為主給付

22、義務，而交付不動產產權證書則可以理解為從給付義務。因此，當買受人已經獲得了不動產的產權變更登記之后，其基于此向出賣人主張不動產交付的請求權，已經演變?yōu)榫哂形餀嘈再|的請求權。2產權變更登記的法律性質不動產產權變更登記的請求權屬于何種性質？目前也存在兩種觀點。第一種觀點認為，首先需要區(qū)分不動產是否已經交付，如果"出賣人已經將房屋交付給買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人辦理房屋所有權登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定"：第二種觀點認為，雖然房屋產權登記為確立物權的形式，但是作為買賣合同而言，無論出賣人是否已經交付房屋，買受人基于買賣合同請求賣房人協(xié)

23、助辦理過戶手續(xù)顯然是債權請求權，當然適用訴訟時效。筆者認為就不動產產權變更登記而言，誠如上述就不動產交付進行的分析，兩者共同構成了不動產物權取得的完整性。與確定不動產交付性質需要分析是否辦理產權變更登記一樣，在確定不動產產權變更登記的性質之時，亦需要區(qū)分不動產是否已經交付。如果不動產并未完成交付，此時，物權依然歸屬于出賣人，并未發(fā)生變動，買受人基于合同請求出賣人變更產權登記的請求權屬于債權請求權。如果不動產已經完成交付，則會出現(xiàn)如此情形，即買受人占有使用不動產，出賣人持有不動產的權屬證書。出賣人用權屬證書當可證明其對尚處于買賣中的不動產擁有一定的物權權利。但對于買受人而言，其同樣也對不動產享有

24、一定的物權權利，該權利來源于占有。依據(jù)物權法第241條的規(guī)定"基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。"物權法設立占有的意義之一在于明確占有是一種法律事實，占有是行為正當性的一種推定，占有作為所有權權能的一部分，是法律賦予當事人合法行使的民事權利。在不動產合同履行過程中，出賣人將不動產交付給買受人以及買受人接受交付的不動產并實際占有、使用的事實，足以表明出賣人有真實轉移不動產所有權的意思表示。而買受人請求出賣人辦理產權變更登記，其目的就是為了完成不動產的權屬登記，取得不動產的產權證書

25、，享有具有排他權利的所有權。因此，在不動產已完成交付的前提下，買受人請求辦理產權變更登記的請求權不同于一般的債權請求權，是一種具有物權性質的請求權。從另外一個層面分析，如果買受人要求出賣人辦理產權變更登記的請求權因訴訟時效期間屆滿而消滅，那么必將導致標的物長期處于歸屬不清或者權利真空之狀態(tài)，即不動產的占有使用者對該不動產缺乏其名下的產權證書，而持有該不動產權屬證書者并未真正的對其進行利用。這種"分離"狀態(tài)不但對真正的權利人不利，而且還會縱容出賣人拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標的物得不到正常的利用，這顯然與訴訟時效制度的立法本旨相背離。3關于違約金的時效范圍對于逾期交付不動產或者辦理產權變更登記所產生的持續(xù)性違約金，如何看待其訴訟時效的適用范圍？是徹底"斬斷"或"支持"買受人的勝訴權還是將其主張的違約金視為持續(xù)性的分期債務，即雖然買受人喪失了起訴日兩年之前的勝訴權，但鑒于違約行為的持續(xù)性，可以主張最近兩年的違約金。這一問題在司