土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及收益模式

1、上篇：昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的定義（二）我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的起源（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述（四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)狀1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)2. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)3. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本組成4.土地儲(chǔ)備金的管理二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式（一）政府與企業(yè)的地位（二）企業(yè)與政府利益分配方式四、昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)下篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)保的可行性一、 擔(dān)保的定義（參照我國(guó)擔(dān)保法）二、 可用于擔(dān)保的種類(lèi)三、 實(shí)物資產(chǎn)擔(dān)保與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)保對(duì)比四、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)保的案例五、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)

2、保的可行性（一） 昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概況（二） 昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益概況（三） 昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益預(yù)測(cè)（四） 一級(jí)開(kāi)發(fā)收益作為擔(dān)保存在的風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)保不如直接用土地作為擔(dān)保城投一級(jí)開(kāi)發(fā)與用一級(jí)開(kāi)發(fā)融資15億土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的擔(dān)保本質(zhì)上類(lèi)似于高速公路收費(fèi)權(quán)的擔(dān)保。注：寫(xiě)此文的目的有兩個(gè)（后一個(gè)更為重要）：1. 介紹昆明土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情況2. 政府用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益作為擔(dān)保的可行性3. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益擔(dān)保最為主要的因素是受二級(jí)市場(chǎng)交易的影響，因此可以從二級(jí)市場(chǎng)交易的情況（價(jià)格、成交量）去反推土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益情況。4. 土地出讓收入的比重（占地方財(cái)政收入的比重）2007年以前，土

3、地出讓收入納入預(yù)算外專(zhuān)戶(hù)管理，再將扣除征地補(bǔ)償和拆遷費(fèi)用以及土地開(kāi)發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國(guó)庫(kù)，納入地方政府性基金預(yù)算管理。2007年以后，全部土地出讓收入繳入地方國(guó)庫(kù)，納入地方政府性基金預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理，與一般預(yù)算分開(kāi)核算，專(zhuān)款專(zhuān)用。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及收益模式一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概述（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的定義對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的定義有很多?？傮w來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是政府依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)納入儲(chǔ)備計(jì)劃的國(guó)有存量土地、擬征用和轉(zhuǎn)用的農(nóng)林土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置。由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套公共設(shè)施建設(shè)

4、進(jìn)行建設(shè)，使一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)土地達(dá)到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件。之后政府根據(jù)城市發(fā)展對(duì)土地的需求或政府的土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式出讓土地使用權(quán)。從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是土地儲(chǔ)備過(guò)程中的實(shí)物收儲(chǔ)環(huán)節(jié)，是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的過(guò)程。土地供應(yīng)即是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的分界點(diǎn)，供應(yīng)之前的土地開(kāi)發(fā)屬一級(jí)開(kāi)發(fā)，供應(yīng)之后為二級(jí)開(kāi)發(fā)。鑒于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門(mén)眾多的情況，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一個(gè)很重要的好處便是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢(shì)”政府負(fù)責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開(kāi)發(fā)立

5、項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過(guò)，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長(zhǎng)的工作。（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)（1）資金需求規(guī)模大土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往少則幾億多則達(dá)到幾十億元，相對(duì)于其他項(xiàng)目，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)資金的需求較高。（2）融資難度較大土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，融資渠道單一，缺少債券、股票上市等直接融資渠道，是融資困難的原因之一，再加上由于土地使用權(quán)不歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行融資抵押更加大了開(kāi)發(fā)商融資的難度。（3）產(chǎn)品需求穩(wěn)定土地是稀缺資源類(lèi)的商品，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)，隨著土

6、地不可再生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化發(fā)展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地為對(duì)象的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以及土地這一商品的需求相對(duì)是穩(wěn)定的。（4）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金鏈清晰土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措后，主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其它相關(guān)費(fèi)用；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后通過(guò)交易，取得的出讓收入用于返還土地開(kāi)發(fā)成本，產(chǎn)生收益部分用于投入其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨：融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、回款風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。（一）融資風(fēng)險(xiǎn)1.融資困難目前我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道有多種方式，如國(guó)家和地方政府投資、銀行貸款、土地信托、BT融資模式、BOT模式、土地整理基金、土地

7、證券化以及引入民間資本等新型土地開(kāi)發(fā)融資模式。 雖然土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在上面這么多的融資方式，但是受制于我國(guó)金融體系發(fā)展與企業(yè)自身情況的緣故。目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，缺少債券、股票等直接融資渠道，加之受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，近兩年銀行對(duì)包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)，隨著央行多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，加重了貸款利息負(fù)擔(dān)，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體從銀行獲得資金支持難度越發(fā)加大。所以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要以商業(yè)銀行及其它金融機(jī)構(gòu)信貸資金為主，銀行貸款一般占到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資總額的70%一85%。以昆明市為例，2010年12月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，當(dāng)年昆明某土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

8、企業(yè)承擔(dān)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資達(dá)130.74億元，其中91.52億元是銀行貸款，占總量的70%。開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金也占有一定的比重，相比其它渠道資金占有的比重均很小。2.債務(wù)期限結(jié)構(gòu)存在較大的變數(shù)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)通常是指企業(yè)的長(zhǎng)短期借款的相對(duì)權(quán)重。如果債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理，會(huì)增加企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知(銀發(fā)【2003121號(hào))文件規(guī)定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，企業(yè)在貸款時(shí)為了綜合考慮成本等因素，一般貸款期限也是兩年，等到土地開(kāi)發(fā)完以后上市，土地出讓金優(yōu)先用于償還銀行貸款。但是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)：一方面；由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由于涉及到拆遷等問(wèn)題：

9、如土地房屋的權(quán)屬糾紛、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用審批問(wèn)題等，導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不能按期完成，開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)延長(zhǎng)。土地不能及時(shí)進(jìn)入儲(chǔ)備及出讓?zhuān)恋爻鲎屖找娌荒芗皶r(shí)取得。另一方面；政府組織驗(yàn)收后，土地出讓的順利與否會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的回收。如果企業(yè)大量舉借短期借款，但是由于各種因素開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，或土地出讓的不順利；則當(dāng)短期借款到期時(shí)，企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法償還短期借款的風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能被迫宣告破產(chǎn)。例如；云南城投負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的環(huán)湖東路（這兒將云南城投的例子加上去）（二）、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括成本風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)。1.成本風(fēng)險(xiǎn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本組成中，比重最大且最難控

10、制的是征地拆遷成本。在征地拆遷工作中，如果前期房屋和地籍調(diào)查失實(shí)，拆遷方案的制定不完善，都有可能會(huì)導(dǎo)致征地拆遷成本增加，以及在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往偏離補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，致使成本增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。2.開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)通常土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)先都有一個(gè)計(jì)劃周期，能否按照計(jì)劃的開(kāi)發(fā)周期完成，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面臨的又一投資風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程中，征地拆遷占用時(shí)間最長(zhǎng)、最難控制周期，其次就是土地移交標(biāo)準(zhǔn)不明造成的開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)。3.回款周期風(fēng)險(xiǎn)土地移交入庫(kù)后，土地不能進(jìn)行出讓交易，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)間越長(zhǎng)，資金占用時(shí)間越長(zhǎng)，資金成本越高，支付的其他管理費(fèi)用(場(chǎng)地看守費(fèi)等)會(huì)越多，最終導(dǎo)致項(xiàng)目投資風(fēng)

11、險(xiǎn)加大。由于各地政府土地供應(yīng)相關(guān)政策的可變和不確定因素，使已完成開(kāi)發(fā)土地遲遲不能供應(yīng)，或土地交易流拍，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按計(jì)劃回籠土地開(kāi)發(fā)資金，從而使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)有蒙受損失的可能。4.企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)性不足增加了投資風(fēng)險(xiǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)預(yù)期現(xiàn)金流入量的要求尤為重要，這主要體現(xiàn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所投入的成本，需要通過(guò)土地出讓后的所得收入來(lái)沖抵，或者說(shuō)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資，通過(guò)被開(kāi)發(fā)土地出讓的土地出讓金來(lái)收回。因此，土地不能按預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行出讓?zhuān)⑶耀@得預(yù)期的收入不確定，給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)投資的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從征地拆遷到土地出讓的整個(gè)過(guò)程，周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長(zhǎng)，從項(xiàng)目初期投資開(kāi)始，

12、直到資金回籠，少則2-3年時(shí)間，多則5年以上，資金回收期不確定性增強(qiáng)，企業(yè)如果在同一時(shí)期內(nèi)開(kāi)展兩個(gè)以上的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其現(xiàn)金流動(dòng)性不足帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)就越發(fā)增大。例如：云南城投負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的環(huán)湖東路（補(bǔ)充完整這個(gè)例子）（三）、回款不確定風(fēng)險(xiǎn)由于昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益：主要采取政府承諾保底收益加土地出讓金收益分成的模式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益偏差風(fēng)險(xiǎn)源自于：土地交易市場(chǎng)和政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益政策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。昆明土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期一般為二年，貸款期限一般就是2年的短期貸款。由于土地供應(yīng)市場(chǎng)的不確定性，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)際收益與預(yù)期收益可能發(fā)生一定偏差，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)蒙受損失。一方面；房地產(chǎn)市場(chǎng)的波

13、動(dòng)直接影響著土地需求和土地價(jià)格，直接決定了被開(kāi)發(fā)土地的收益和資產(chǎn)價(jià)值，也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨回款偏差風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，以至于土地出讓時(shí)制定的底價(jià)高于市場(chǎng)需求的價(jià)格，導(dǎo)致土地流拍開(kāi)發(fā)企業(yè)難以回收成本。另一方面；由于政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最主要的業(yè)主，項(xiàng)目收益分配決定權(quán)在政府，政府通過(guò)政策調(diào)整開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分配比例。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的回款偏差受到收益政策不確定的影響，產(chǎn)生了回款風(fēng)險(xiǎn)。（四）、政策缺失與土地供應(yīng)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策、法律、法規(guī)的不完善、缺乏合理性與變動(dòng)性，給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施造成了一定的阻礙。例如政府的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重脫節(jié)，導(dǎo)

14、致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在征地拆遷時(shí)，與被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償費(fèi)用的談判時(shí)陷入被動(dòng)狀態(tài)。2.由于土地供應(yīng)政策的變動(dòng)，主要是指各地政府土地供應(yīng)相關(guān)政策的可變和不確定因素，己完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地遲遲不能供應(yīng)，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按計(jì)劃回籠土地開(kāi)發(fā)資金，從而使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)有蒙受損失的可能性。房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格、交易、稅收等調(diào)控政策的力度加大，使得開(kāi)發(fā)商在以出讓方式獲得土地時(shí)，不得不考慮土地價(jià)格與預(yù)期收益之間的平衡關(guān)系，增加了土地交易“流拍”的風(fēng)險(xiǎn)。例如：云南城投負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的環(huán)湖東路（補(bǔ)充完整這個(gè)例子）3.收益政策不確定風(fēng)險(xiǎn)由于政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最主要的業(yè)主，項(xiàng)目收益分配決定權(quán)在政府，政府通過(guò)

15、政策調(diào)整開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分配比例。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的回款偏差受到收益政策不確定的影響，產(chǎn)生了回款風(fēng)險(xiǎn)。4.企業(yè)對(duì)土地出讓資金控制能力有限由于土地收儲(chǔ)和土地出讓一般實(shí)行財(cái)政收支兩條線(xiàn)，由土地開(kāi)發(fā)企業(yè)支出土地收儲(chǔ)的成本和費(fèi)用，而由地方財(cái)政向土地使用權(quán)購(gòu)得者收取土地出讓金，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)土地出讓后取得的出讓金收入沒(méi)有第一支配權(quán)，需由地方財(cái)政按土地出讓收入分配政策進(jìn)行分配，地方財(cái)政審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和相關(guān)費(fèi)用后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用。但是，土地開(kāi)發(fā)和出讓的資金流程通常都需要一個(gè)時(shí)間段，在這個(gè)時(shí)間段中的不確定性如:政府財(cái)政出現(xiàn)困難，就將土地出讓收入用于彌補(bǔ)財(cái)政赤字；政府為體現(xiàn)政

16、府政績(jī)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，在建設(shè)資金不足的條件下要加大對(duì)社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資力度，只能將土地出讓收入挪用。這些不確定想就使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金投入后的回款沒(méi)有控制權(quán)，使得企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)增加。三、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本組成根據(jù)土地管理法、土地儲(chǔ)備管理辦法、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理管理辦法及土地儲(chǔ)備成本支出核算管理辦法等相關(guān)規(guī)定，具體而言，主要包括以下幾個(gè)方面:土地報(bào)批等各項(xiàng)稅費(fèi)，包括:上繳國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、被征地農(nóng)民社會(huì)保障基金、土地報(bào)批等相關(guān)稅費(fèi);征地補(bǔ)償費(fèi)，包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，以及按征地面積15%

17、計(jì)算的生產(chǎn)生活預(yù)留安置用地的貨幣補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;依法收購(gòu)國(guó)有土地的收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi);拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括:房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上地下管線(xiàn)遷改費(fèi)、被拆遷居民的回遷安置或貨幣補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用;土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目前期費(fèi)用，包括:規(guī)劃編制、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理、土地房屋測(cè)繪評(píng)估、圖件資料的測(cè)繪等費(fèi)用;土地前期開(kāi)發(fā)整理費(fèi)用，包括:實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)片區(qū)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用;銀行貸款利息，包括:土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資所支付的利息;5.1.1.7土地儲(chǔ)備資金管理政策規(guī)定土地儲(chǔ)備資金應(yīng)執(zhí)行收

18、支兩條線(xiàn)管理，符合國(guó)家、省、市有關(guān)預(yù)決算管理和土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)核算辦法的有關(guān)規(guī)定。也就是說(shuō)，土地儲(chǔ)備資金由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支出，土地出讓收益由土地使用權(quán)取得者將土地出讓金直接繳入財(cái)政國(guó)庫(kù)。政策還提出土地儲(chǔ)備資金來(lái)源包括:財(cái)政部門(mén)從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備支出;財(cái)政部門(mén)從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金;土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的資金;其他可用于土地儲(chǔ)備的資金;上述資金產(chǎn)生的利息收入。政策對(duì)土地儲(chǔ)備各相關(guān)主體收益也作了相應(yīng)規(guī)定:土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照儲(chǔ)備土地出讓收入的2%計(jì)提土地儲(chǔ)備管理費(fèi);按照完成委托事項(xiàng)直接支出總額的3%向受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

19、委托實(shí)施土地儲(chǔ)備的公司支付管理費(fèi);按照征地費(fèi)總額的2%向征地實(shí)施單位支付征地工作經(jīng)費(fèi);按照拆遷費(fèi)總額的2%向拆遷實(shí)施單位支付拆遷工作經(jīng)費(fèi)。上述費(fèi)用計(jì)入土地儲(chǔ)備支出，采取預(yù)提支付、審計(jì)后結(jié)算，不得再計(jì)提其他費(fèi)用。在這樣的政策情況下，可以說(shuō)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的收益是固定的，風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)減少許多。四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程與分工近些年來(lái)，由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，城市化進(jìn)程也在加快發(fā)展，城市土地供需矛盾日益緊張。地方政府積極供應(yīng)土地以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，而地方政府和企業(yè)合作可以發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢(shì)”政府負(fù)責(zé):規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作，而企業(yè)

20、則可從事:建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長(zhǎng)的工作。在這種背景下產(chǎn)生了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式。它強(qiáng)調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開(kāi)發(fā)成“熟地”，然后再進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易。目前各企業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多局限在某個(gè)區(qū)域或某個(gè)省份，各企業(yè)介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的目的各不相同，其中以房地產(chǎn)企業(yè)和政府投資平臺(tái)公司為主，如“云南城投”是云南省政府市政建設(shè)的投資平臺(tái)，參與土地市場(chǎng)一級(jí)開(kāi)發(fā)主要體現(xiàn)政府的意志；貴陽(yáng)的“中天城投”是房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)提前介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，降低二級(jí)市場(chǎng)拿地成本的典型代表。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功

21、能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程?？珊?jiǎn)單表述如下：策劃及前期準(zhǔn)備階段-行政審批階段-基本建設(shè)階段-完工階段實(shí)施流程具體如下：（一） 前期準(zhǔn)備與審批階段1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃國(guó)土局依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地供應(yīng)年度計(jì)劃等編制一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，由國(guó)土局負(fù)責(zé)。（城市規(guī)劃及其他專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的指導(dǎo)性文件。包括控制

22、性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、城市道路與交通規(guī)劃、城市景觀(guān)與環(huán)境規(guī)劃、城市給水與排水規(guī)劃、城市能源與通訊規(guī)劃等。）2. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案國(guó)土局或委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。3.由政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)席會(huì)議審批。由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。 4. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)通過(guò)招投標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（由政府或企業(yè)擔(dān)任）。（二）行政審批階段發(fā)展與改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、園林、文物、環(huán)保、市政等部門(mén)及市政府審

23、批開(kāi)發(fā)主體的各項(xiàng)申請(qǐng)。（三）基本建設(shè)階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作性實(shí)施方案土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體根據(jù)審批的實(shí)施方案編制操作性實(shí)施方案以指導(dǎo)開(kāi)發(fā)中的施工。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)征地與補(bǔ)償土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)土地的征用及補(bǔ)償。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拆遷與安置土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同政府有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)待開(kāi)發(fā)土地原有居民的搬遷與安置土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本建設(shè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體會(huì)同市政府部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)中的基本建設(shè)。（四） 完工階段 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)竣工驗(yàn)收與入市交易國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收并使熟地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入土地供應(yīng)計(jì)劃，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織供地。儲(chǔ)備土地的供應(yīng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地面

24、積、用途、建設(shè)規(guī)模、儲(chǔ)備支出、配套設(shè)施建設(shè)支出、市場(chǎng)交易參考價(jià)格等進(jìn)行評(píng)估。按照規(guī)定以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)交易的儲(chǔ)備土地，交易底價(jià)和起始價(jià)在綜合考慮擬供應(yīng)宗地的位置、面積、用途、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)、土地儲(chǔ)備支出、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、市場(chǎng)交易參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上確定。儲(chǔ)備土地以劃撥、協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，按國(guó)家、省、市對(duì)劃撥、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定辦理。五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益模式（一）從政府與企業(yè)地位來(lái)看目前的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式包括：政府主導(dǎo)模式、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府主導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作模式三種模式。全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)采用的三種模式不盡相同，全國(guó)土地一

25、級(jí)開(kāi)發(fā)模式呈現(xiàn)出三種模式并存的現(xiàn)象。1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)模式：是指由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需完成包括編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃、籌措資金、編制控制性規(guī)劃、征地拆遷、大市政建設(shè)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算、土地出讓底價(jià)核算以及委托土地交易中心進(jìn)行土地交易等所有開(kāi)發(fā)工作。這種模式優(yōu)點(diǎn)在于由于政府全程主導(dǎo)；這樣有利于征地拆遷的實(shí)施，不足之處在于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不具備市場(chǎng)主體資格，在資金籌措方面有難度。2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式：是指通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向企業(yè)授權(quán)或通過(guò)招投標(biāo)方式選定企業(yè)并由政府委托實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的模式。這一模式則由企業(yè)完成包括編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃、籌措資

26、金、編制控制性規(guī)劃、征地拆遷、大市政建設(shè)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算等開(kāi)發(fā)工作，仍由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地出讓底價(jià)核算以及委托土地交易中心進(jìn)行土地交易等工作。而企業(yè)主導(dǎo)型模式有兩種選擇企業(yè)的類(lèi)型：一種類(lèi)型是由土地儲(chǔ)備中心直接授權(quán)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，多數(shù)地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要還是委托屬于國(guó)資委管理的企業(yè)，這種方式可以有效節(jié)約土地開(kāi)發(fā)成本;另一種類(lèi)型是通過(guò)招投標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織招投標(biāo)，招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備中心與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂上地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，該類(lèi)型下具體資格條件的所有企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。3.土

27、地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作模式：是指地方政府和企業(yè)合作發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢(shì)”政府負(fù)責(zé):規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作，而企業(yè)則從事:建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等。強(qiáng)調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開(kāi)發(fā)成“熟地”，然后再進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易。昆明采取的就是這一模式。但是不管采取何種模式，政府主導(dǎo)都是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展方向。主要是由于政府為保證土地增值收益不流失，使上地增值收益全部歸為政府所有，政府又通過(guò)收權(quán)方式，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)全部收歸政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，同時(shí)考慮到政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)市場(chǎng)主體資格的問(wèn)題，在多數(shù)情況下，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委

28、托國(guó)有公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的國(guó)有企業(yè)，只能獲得固定比例的項(xiàng)目管理費(fèi)，而不能獲得土地增值收益的分成。這也就是“政府主導(dǎo)”土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式。（二）從企業(yè)與政府利益分配來(lái)看土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結(jié)果等因素，是影響企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式的重要因素，總體而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式等。具體如下：1.固定收益模式在土地二級(jí)市場(chǎng)不看好的情況下，部分公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保穩(wěn)定的收益而采取的模式，或者是在土地二級(jí)市場(chǎng)十分看好的情況下，地方政府不想讓公司參與土地溢價(jià)的分成，而采取的分配模式。由于

29、參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)目的絕不僅限于通過(guò)施工而獲得勞務(wù)費(fèi)，因此固定收益模式的案例較少。固定收益模式基本形式為在協(xié)議中明確給予參與公司“墊付的開(kāi)發(fā)成本+基本收益（10%15%）”。如華夏幸福的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)部分，具體見(jiàn)后續(xù)的案例分析。2.固定( 保底)收益加分成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，固定收益加分成是采用最為廣泛的模式，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)固定收益條款保證了企業(yè)的正常業(yè)務(wù)利潤(rùn)，分成收益部分確保企業(yè)能夠參與了土地出讓紅利的分配。如云南城投在昆明4.18萬(wàn)畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，協(xié)議規(guī)定云南城投與昆明市政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行5：5分成，若云南城投取得的收益不足全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政

30、府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%。黑牡丹公司對(duì)常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，高鐵片區(qū)總面積17.5平方公里（26250畝）。固定收益部分為該地塊土地前期開(kāi)發(fā)總成本10%為其工程收益。分成部分為公司與常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)該地塊土地出讓凈收益按照50%：50%的比例進(jìn)行分成。3.收益分成通過(guò)合同約定收益分成或成立合資公司以股權(quán)的形式進(jìn)行收益分成是較為常見(jiàn)的兩種收益分成模式，采取收益分成的模式，參與公司面臨著高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的局面。（1）合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來(lái)看，多數(shù)公司與政府之間直接在合同中約

31、定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益分成的比例，項(xiàng)目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投為例，中天城投下屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，貴陽(yáng)云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本，投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤(rùn)貴陽(yáng)按照3：7 的比例進(jìn)行分成。江蘇中南建設(shè)公司在儋州4500畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中約定土地成片開(kāi)發(fā)收益（土地出讓收入扣除土地成片開(kāi)發(fā)成本，成片開(kāi)發(fā)成本由雙方共同審核確定），儋州市人民政府與該公司各占開(kāi)發(fā)收益的30%與70%。（2）通過(guò)設(shè)立合資項(xiàng)目公司進(jìn)行收益分成有些項(xiàng)目公司由企業(yè)、政府部門(mén)（或政府的

32、投融資平臺(tái)）共同出資設(shè)立，負(fù)責(zé)對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，包括開(kāi)發(fā)資金的融資、參與土地運(yùn)營(yíng)的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門(mén)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地二級(jí)市場(chǎng)潛在受讓人的招商等工作。一般來(lái)講，企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，并能相應(yīng)獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過(guò)共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來(lái)了政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來(lái)的項(xiàng)目公司分紅。如榮盛發(fā)展在遼寧本溪參與的6750畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“本溪市沈溪新城國(guó)際健康開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，就是與地方政府下屬公司以50%:50%形式的成立合資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作。4.創(chuàng)造一

33、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)條件借助參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進(jìn)程、限定競(jìng)拍條件以及通過(guò)對(duì)競(jìng)拍土地溢價(jià)收益分成等形式，在土地競(jìng)拍的二級(jí)市場(chǎng)中創(chuàng)造不對(duì)等的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，為“獨(dú)家競(jìng)拍”創(chuàng)造條件，降低二級(jí)市場(chǎng)的拿低成本。（1）創(chuàng)造有利于二級(jí)市場(chǎng)介入的條件在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門(mén)”；企業(yè)可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來(lái)使得土地規(guī)劃對(duì)己方從事一級(jí)開(kāi)發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中；同時(shí)，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，這為企業(yè)獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)方面

34、提供了更多的先機(jī)。因?yàn)槠髽I(yè)用二級(jí)開(kāi)發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。土投土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（一）項(xiàng)目概況1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍例如由昆明市土地開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)的，五華區(qū)所轄昆明市主城西北分區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)11.79平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及道路交通、綠化綜合整治項(xiàng)目第一期位于昆明主城西北部，屬昆明市五華區(qū)政府行政范圍內(nèi)，距市中心直線(xiàn)距離約9公里，距巫家壩機(jī)場(chǎng)直線(xiàn)距離約13公里。該項(xiàng)目整治范圍為:北抵206號(hào)路、南鄰海屯路、西至西北三環(huán)、東鄰昆沙路。2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)模五華區(qū)所轄昆明市主城西北分區(qū)規(guī)劃范

35、圍內(nèi)11.79平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及道路交通、綠化綜合整治項(xiàng)目第一期拆遷用地共分六塊，總拆遷用地面積約346.63公頃(5199.45畝)，總拆遷建(構(gòu))筑物面積約809695平方米，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，增加可出讓凈用地1929000平方米(2893.5畝)，其中包括二類(lèi)居住用地83.95公頃(1259.25畝)，行政辦公用地32.98公頃(494.7畝)，商業(yè)金融業(yè)用地75.97公頃(1139.55畝);其余用地3.78公頃(56.7畝)，分別為公共服務(wù)設(shè)施用地和文物古跡用地。3.資金籌措項(xiàng)目總投資751303.23萬(wàn)元，其中項(xiàng)目靜態(tài)投資691198.97萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資(貸款利息)60104.2

36、6萬(wàn)元。按項(xiàng)目靜態(tài)投資的30%和動(dòng)態(tài)投資(貸款利息)由受托實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)自籌，項(xiàng)目靜態(tài)投資的70%通過(guò)銀行融資解決，測(cè)算如下:公司自籌項(xiàng)目資金267463.95萬(wàn)元;向銀行借款483839.28萬(wàn)元。（二）征地拆遷成本五華區(qū)所轄昆明市主城西北分區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)11.79平方公里上地一級(jí)開(kāi)發(fā)及道路交通、綠化綜合整治項(xiàng)目第一期總投資估算為751303.23萬(wàn)元1.項(xiàng)目平衡項(xiàng)目征地拆遷總用地面積約5199.45畝，可出讓凈用地192.9公頃(2893.5畝)，其中包括二類(lèi)居住用地83.95公頃(1259.25畝)，行政辦公用地32.98公頃(494.7畝)，商業(yè)金融業(yè)用地75.97公頃(1139

37、.55畝)。項(xiàng)目畝均綜合成本為144.5萬(wàn)元/畝。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(不含土地出讓金)=項(xiàng)目綜合整治總投資*可出讓凈用地面積=751303.23萬(wàn)元/2893.5畝=259.65萬(wàn)元/畝2.地價(jià)評(píng)估根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制的項(xiàng)目指標(biāo)，整治完成后該片區(qū)環(huán)境將得到整體提升，原有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與整治完成后土地利用率的提高，道路、綠化和公建設(shè)施的配套完善，配合城市建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)，隨著人們?nèi)罕娚钏降牟粩嗵岣撸瑢?duì)改善生活環(huán)境和投資渠道多元化的迫切需要等多種因素影響，預(yù)計(jì)整治完成后的土地出讓價(jià)格將隨其附加價(jià)值的增加而增加。按照容積率為3測(cè)算，樓地面價(jià)為1499.93元/平方米，屬市場(chǎng)可接受范圍，若適當(dāng)提高供地容積率

38、，則有更大的供地收益。3.項(xiàng)目收益根據(jù)昆明市土地出讓政策，該區(qū)域土地交易符合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地土地出讓最低價(jià)“五四三二一”的政策，屬300萬(wàn)/畝的區(qū)域。據(jù)此推算，本次項(xiàng)目直接經(jīng)濟(jì)收益為116746.77萬(wàn)元。（三）項(xiàng)目實(shí)際支出1.項(xiàng)目直接支出本項(xiàng)目一期總開(kāi)發(fā)土地面積5412畝，開(kāi)發(fā)后可出讓凈用地面積2925畝，直接費(fèi)用總支出782432.75萬(wàn)元。2.項(xiàng)目間接支出總用地面積1420639畝，凈用地面積7931.28畝，間接支出合計(jì)1485994萬(wàn)元，其中:道路交通設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1402438萬(wàn)元、市政公用設(shè)施、水利建設(shè)費(fèi)用27390萬(wàn)元、綠地景觀(guān)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用51207萬(wàn)元、保障性用房用地出讓價(jià)低

39、于直接成本部分在片區(qū)間接費(fèi)里分?jǐn)?4505萬(wàn)元。最終凈用地間接費(fèi)用支出189萬(wàn)元/畝。3.成本組成及收益本項(xiàng)目成本組成中，直接支出費(fèi)用為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體直接支出，間接支出為政府其他主體投入在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。在進(jìn)行土地出讓價(jià)格組價(jià)時(shí)，兩項(xiàng)費(fèi)用均應(yīng)包含在土地出讓底價(jià)中，則出讓價(jià)應(yīng)不低于456萬(wàn)元/畝。按最近兩年項(xiàng)目周邊土地成交價(jià)格，評(píng)估開(kāi)發(fā)完成可出讓凈用地的出讓價(jià)為643萬(wàn)元/畝，仍按容積率3測(cè)算，樓面地價(jià)3215元/平方米，近期項(xiàng)目房?jī)r(jià)約9000元/平方米，考慮建安成本后，土地二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍有收益。（四）一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回款情況現(xiàn)在大多數(shù)的企業(yè)之所以熱衷于土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，那就有利于在一級(jí)

40、開(kāi)發(fā)完成后土地招拍掛市場(chǎng)更容易的拿地。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門(mén)”；企業(yè)可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來(lái)使得土地規(guī)劃對(duì)己方從事一級(jí)開(kāi)發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中；同時(shí)，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，這為企業(yè)獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。因?yàn)槠髽I(yè)用二級(jí)開(kāi)發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。并且許多城市在一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后直接在招拍掛階段，通

41、過(guò)低價(jià)的方式給與一級(jí)開(kāi)發(fā)商土地補(bǔ)償一級(jí)開(kāi)發(fā)商。有趣的是例如“土投”負(fù)責(zé)的五華區(qū)西北分區(qū)土地的開(kāi)發(fā)就是如此，上次我在做土地稅務(wù)籌劃方案的時(shí)候統(tǒng)計(jì)到土投通過(guò)招拍掛的方式購(gòu)買(mǎi)了五華區(qū)西北分區(qū)的土地。具體信息如下： 土投公司競(jìng)得五華區(qū)分區(qū)土地情況： 單位：萬(wàn)元區(qū)域用途面積/畝價(jià)值萬(wàn)元/畝五華區(qū)西北分區(qū)商業(yè)金融4711817138.5文化娛樂(lè)86335238.9二類(lèi)居住5782257239總計(jì)113544095均價(jià):38.8從上表可以看出拿地的價(jià)格是相當(dāng)?shù)牡椭挥?8.8萬(wàn)/畝，一方面；價(jià)格太低，另一方面；不同用途的土地價(jià)格居然相差不大。土投竟得的土地涉及商業(yè)金融、文化娛樂(lè)與居住用地，而這三類(lèi)地的價(jià)格居然

42、相差不大這是相當(dāng)不合理的，這些地塊的價(jià)格初步估計(jì)至少在300萬(wàn)/畝（因?yàn)榕c他相距不遠(yuǎn)的普吉路的土地拍賣(mài)公式中起價(jià)為329萬(wàn)/畝）。根據(jù)“昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012-2-17)”明確排除了昆明市屬?lài)?guó)資外的任何企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)。即：通知下發(fā)前已配置給市級(jí)國(guó)有投資公司的土地，繼續(xù)由原國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)。即：市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，繼續(xù)由相關(guān)國(guó)有投資公司完成對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理；已批準(zhǔn)配置給市級(jí)各國(guó)有投資公司但尚未簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，由市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盡快與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整

43、理委托合同。市級(jí)國(guó)有投資公司參與的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，必須按照市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的委托內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。即：明確排除了昆明市屬?lài)?guó)資外的任何企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)。通知將昆明市區(qū)6個(gè)區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)分別給了8家昆明市屬?lài)?guó)有企業(yè)。其中五華區(qū)：由市土地開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；2011年6月，昆明181塊土地拍賣(mài)，“賣(mài)出”的土地基本上完全吻合通知具體地塊的劃分。（2）直接設(shè)定限制性條件在一些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的案例中，企業(yè)可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市交易價(jià)格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。通過(guò)對(duì)土地出讓規(guī)模、推出時(shí)間、出讓土地的限制性條件以及交易底價(jià)等因素施加影響，企業(yè)可

44、在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。5.華夏幸福 “園區(qū)+地產(chǎn)”的商業(yè)模式華夏幸福形成的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的模式，其商業(yè)模式的是：與政府簽約，壟斷片區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)，政府通過(guò)收稅和賣(mài)地賺取收益并支付公司一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本；其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務(wù)；其三是利用一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)低價(jià)獲取大片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地；其四，通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠資金并為政府提供GDP和稅收；如此模式下，華夏幸福最終可在一級(jí)開(kāi)發(fā)、園區(qū)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售及政府返還等多方面實(shí)現(xiàn)收益。其與政府簽訂協(xié)議收益條款如下：就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)向乙方支付建設(shè)用費(fèi)，具體包括建設(shè)成本和建設(shè)利潤(rùn)

45、兩部分，建設(shè)利潤(rùn)按建設(shè)項(xiàng)目的總投資額的15%計(jì)算。就土地整理投資，甲方應(yīng)向乙方支付土地整理費(fèi)用，具體包括土地整理成本和土地整理收益兩部分，土地整理收益按土地整理成本的15%計(jì)算。就產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，甲方應(yīng)向乙方支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用。當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)的總額按照委托區(qū)域內(nèi)當(dāng)年入園項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資額的45%計(jì)算。規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢(xún)等服務(wù)費(fèi)由雙方按照成本費(fèi)用的110%計(jì)算。物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)及公用事務(wù)服務(wù)等按照國(guó)家定價(jià)執(zhí)行；無(wú)國(guó)家定價(jià)，按照政府指導(dǎo)價(jià)或甲方審計(jì)的市場(chǎng)價(jià)確定。六、昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述（一）國(guó)有投資公司參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)根據(jù)“昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知(201

46、2-2-17)” 市級(jí)國(guó)有投資公司組織實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。通知下發(fā)前已配置給市級(jí)國(guó)有投資公司的土地，繼續(xù)由原國(guó)有投資公司負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)。即：市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，繼續(xù)由相關(guān)國(guó)有投資公司完成對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理；已批準(zhǔn)配置給市級(jí)各國(guó)有投資公司但尚未簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同的項(xiàng)目，由市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盡快與市級(jí)國(guó)有投資公司簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同。市級(jí)國(guó)有投資公司參與的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，必須按照市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的委托內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。即：明確排除了昆明市屬?lài)?guó)資

47、外的任何企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)。昆明市市級(jí)國(guó)有公司在相關(guān)行政區(qū)域?qū)嵤┩恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)整理的具體范圍劃分如下：1.五華區(qū)：由市土地開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；2.盤(pán)龍區(qū)：由市交通投資有限責(zé)任公司和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；3.西山區(qū)：由市土地開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、市交通投資有限責(zé)任公司、市軌道交通有限公司和昆明滇池投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；4.官渡區(qū)：由市交通投資有限責(zé)任公司、昆明滇池投資有限責(zé)任公司和市軌道交通有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；5.呈貢縣：由新都投資有限公司和昆明新農(nóng)投資有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施；6.晉寧縣：由昆明滇池投資有限責(zé)任公司、市城建投資開(kāi)發(fā)

48、有限責(zé)任公司和市土地開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司與屬地人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。7.2009年第五次規(guī)委會(huì)會(huì)議紀(jì)要配置給市軌道交通有限公司的九塊土地，市軌道交通有限公司享有優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)。8.軌道交通沿線(xiàn)站點(diǎn)、站口經(jīng)規(guī)劃認(rèn)定的四至范圍內(nèi)的土地，按地鐵出站口上蓋物業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一交由軌道交通有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。（二）社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)自從“昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知(2012-2-17)”發(fā)布后昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要以市級(jí)國(guó)有投資公司為主，由負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的國(guó)有投資公司，采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)投標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇和確定社會(huì)投資人。社會(huì)投資人中標(biāo)以后，采取與市級(jí)國(guó)有投資公

49、司、縣級(jí)地方人民政府協(xié)商確定成立合資公司、項(xiàng)目公司或者以獨(dú)資公司形式投入資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期原則上不超過(guò)2年。社會(huì)投資人參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投入的資金，其資金成本參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率據(jù)實(shí)計(jì)入成本，但不計(jì)入投資回報(bào)的計(jì)算基數(shù)。社會(huì)投資人參與土地整理、征地、拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)，其投入資金依照下述公式協(xié)商確定項(xiàng)目投資回報(bào)率。項(xiàng)目投資回報(bào)率=8%（1+-）（5.1.2昆明土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策5.1.2.1昆明實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全覆蓋2010年7月印發(fā)的昆政發(fā)201田68號(hào)關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知中明確提出“實(shí)行政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)

50、作機(jī)制。1.市政府統(tǒng)籌管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，2.各縣(市)區(qū)政府具體組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的用地報(bào)批、征地、拆遷、安置等工作，3.市縣兩級(jí)國(guó)有投資公司全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市范圍內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目。按照成本債務(wù)全覆蓋原則，將土地開(kāi)發(fā)的直接成本、間接成本和該土地上應(yīng)分?jǐn)偟恼顿Y項(xiàng)目融資本息全額計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。4.允許市級(jí)國(guó)有投資公司和縣級(jí)地方人民政府按照市場(chǎng)化方式引入社會(huì)資金參與相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的收入分配，按照市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。涉及城中村改造的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的收入分配，按市委、市政府下發(fā)的城中村改造的相關(guān)文件執(zhí)行。5.市級(jí)國(guó)有投資公司組織實(shí)施的

51、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。市、縣兩級(jí)聯(lián)合組織實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，按照覆蓋成本、協(xié)議分成的原則處理，即土地的供應(yīng)起價(jià)要覆蓋土地開(kāi)發(fā)成本，項(xiàng)目收入分配由市、縣兩級(jí)政府及國(guó)有投資公司協(xié)商確定。”從這個(gè)規(guī)定可以看出昆明的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式由政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、市場(chǎng)運(yùn)作和政府主導(dǎo)多種模式并存的局面，統(tǒng)一為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式。5.1.2.2進(jìn)一步明確土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成標(biāo)準(zhǔn)2010年8月印發(fā)的昆政發(fā)2010)74號(hào)昆明市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理管理辦法文中明確全市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以委托市級(jí)國(guó)有投資公司、四區(qū)一縣人民政府，以及經(jīng)市政府批準(zhǔn)、符合條件的其他單位進(jìn)行土地