城市經(jīng)濟(jì)管理學(xué)及財(cái)務(wù)知識分析概述

1、城市地租的兩種基本形式，即絕對地租和級差地租。城市地租的兩種基本形式，即絕對地租和級差地租。級差地租產(chǎn)生的條件是土地的等級差別，來源是個級差地租產(chǎn)生的條件是土地的等級差別，來源是個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額；別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額；絕對地租產(chǎn)生的條件是對土地所有權(quán)的壟斷，來源絕對地租產(chǎn)生的條件是對土地所有權(quán)的壟斷，來源是市場價格與價值或生產(chǎn)價格的差額。是市場價格與價值或生產(chǎn)價格的差額。級差地租是城市地租的主要形式。城市級差地租主級差地租是城市地租的主要形式。城市級差地租主要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的級差地租永遠(yuǎn)是城市級差地

2、租的主要形式。級差地租永遠(yuǎn)是城市級差地租的主要形式。城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次。城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次。宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論的。包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級差地租、的。包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施的投資因素綜合形成的城市功能由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施的投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的”自然力自然力“形成的形成的城市規(guī)模級差地租。城市規(guī)模級差地租。微觀層次的級差地租主要指城市內(nèi)部的級差地租，一般微觀

3、層次的級差地租主要指城市內(nèi)部的級差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高位區(qū)的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素。位區(qū)的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素。城市土地一級市場是構(gòu)建國家宏觀調(diào)控下的城市土地市場的起點(diǎn)城市土地一級市場是構(gòu)建國家宏觀調(diào)控下的城市土地市場的起點(diǎn)和支撐點(diǎn)。和支撐點(diǎn)。城市二級市場是優(yōu)化城市二級市場是優(yōu)化 城市土地資源有效配置，提高城市土地使用城市土地資源有效配置，提高城市土地使用效率的重要環(huán)節(jié)。效率的重要環(huán)節(jié)。土地市場運(yùn)行體系如圖土地市場運(yùn)行體系如圖土地市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場到

4、期收回轉(zhuǎn)讓收回其他收回土地征用土地出讓土地轉(zhuǎn)讓土地出租土地轉(zhuǎn)租一級市場二級市場當(dāng)政策和市場成為土地利用的主要驅(qū)動力時，公眾的當(dāng)政策和市場成為土地利用的主要驅(qū)動力時，公眾的意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會的認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)會的認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。性。城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的過程。每一個主體的決策都會影響其他主體，反過的過程。每一個主體的決策都會影響其他主體，反過來，也受到其他主體決策的影響。來，也受到其他主體決策的

5、影響。因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調(diào)的機(jī)制與對策，因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調(diào)的機(jī)制與對策，是實(shí)現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關(guān)鍵。是實(shí)現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關(guān)鍵。具體措施：具體措施：1 改革城市土地利用規(guī)劃的方法改革城市土地利用規(guī)劃的方法2 逐步建立并完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能逐步建立并完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能3 公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障4 勞動力市場的均衡。在開放城市模型中，還必勞動力市場的均衡。在開放城市模型中，還必須滿足這一條件。即市內(nèi)工商業(yè)的勞動力需求必須滿足這一條件。即市內(nèi)工商業(yè)的勞動力需求必須與居住區(qū)的勞動力供給相適應(yīng)，否則

6、就會有城須與居住區(qū)的勞動力供給相適應(yīng)，否則就會有城市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利用的變動。用的變動。5 土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會移動。兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會移動。在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地租租 滿足上述幾個條件后，城市用地結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，從滿足上述幾個條件后，城市用地結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，從而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成。而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成。一般來說，服務(wù)業(yè)中非土地要素

7、對土地的替代性較一般來說，服務(wù)業(yè)中非土地要素對土地的替代性較強(qiáng)，在市中心地區(qū)土地的邊際生產(chǎn)價值較高，從而強(qiáng)，在市中心地區(qū)土地的邊際生產(chǎn)價值較高，從而地租出價較高，因而占據(jù)了市中心地區(qū)的土地。制地租出價較高，因而占據(jù)了市中心地區(qū)的土地。制造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地帶，所以，從理論上，在市場機(jī)制下均衡的土地利帶，所以，從理論上，在市場機(jī)制下均衡的土地利用形成了同心圓形的分層結(jié)構(gòu)模式。用形成了同心圓形的分層結(jié)構(gòu)模式。在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經(jīng)濟(jì)活動在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經(jīng)濟(jì)活動集中在中央核心地區(qū)，形成以同心圓為基本集中在中央

8、核心地區(qū)，形成以同心圓為基本模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為CBD、工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。隨著世界范圍內(nèi)城市化的快速發(fā)展，城市地隨著世界范圍內(nèi)城市化的快速發(fā)展，城市地域空間由集聚走向擴(kuò)散，現(xiàn)代多中心城市的域空間由集聚走向擴(kuò)散，現(xiàn)代多中心城市的興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市空間結(jié)構(gòu)演變的趨勢?？臻g結(jié)構(gòu)演變的趨勢。實(shí)踐證明，城市政府可以運(yùn)用許多政策對土地利用進(jìn)行管理，例如實(shí)踐證明，城市政府可以運(yùn)用許多政策對土地利用進(jìn)行管理，例如采用分區(qū)規(guī)劃以限定經(jīng)濟(jì)活動的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中采用分區(qū)規(guī)劃以限定

9、經(jīng)濟(jì)活動的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中的作用。的作用。阿瑟阿瑟奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費(fèi)三種政策類型：工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費(fèi)三種政策類型：1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利污染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這

10、種土地利用方式有助于提高社會福利，簡便易行，可操作性強(qiáng)。用方式有助于提高社會福利，簡便易行，可操作性強(qiáng)。2.性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進(jìn)。政府為每性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進(jìn)。政府為每個區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)污染設(shè)定上限，是一種鼓勵消除污染的個區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)污染設(shè)定上限，是一種鼓勵消除污染的政策，給無污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會。政策，給無污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會。3.立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對污染征收的稅收，處于效率的立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對污染征收的稅收，處于效率的目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污染的邊際外部成本，即增加一單位污染所目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污染的邊際外部成本，即增加一