房屋登記基本類型 課件

1、房屋登記基本類型房屋登記基本類型 王王 建建房屋登記基礎知識房屋登記基礎知識一、何為房屋登記？一、何為房屋登記？基本概念基本概念物權法物權法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。法律另有規(guī)定的除外。房屋登記辦法房屋登記辦法第二條：本辦法所稱房屋登記，是指房屋第二條：本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。簿上予以記載

2、的行為。將房屋權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房將房屋權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房屋登記簿上予以記載的行為，是一種不動產(chǎn)物權的公示方式。屋登記簿上予以記載的行為，是一種不動產(chǎn)物權的公示方式。房屋登記是房屋物權公示的法定方式，是房屋物權設立、變房屋登記是房屋物權公示的法定方式，是房屋物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是房屋物權依法獲得承認和更、轉讓和消滅的生效要件，也是房屋物權依法獲得承認和保護的依據(jù)。保護的依據(jù)。房屋登記依申請啟動。房屋登記依申請啟動。對房屋登記概念的認識對房屋登記概念的認識可以從可以從行為主體、行為內(nèi)容、行為對象、行為結果行為主體、行為內(nèi)容

3、、行為對象、行為結果四方面來認識。四方面來認識。行為主體行為主體房屋登記是房屋登記機構依法進行的行為。房屋登記是房屋登記機構依法進行的行為。房屋登記的行為主體是房屋登記機構。房屋登記的行為主體是房屋登記機構。行為內(nèi)容行為內(nèi)容房屋登記是一種記載行為，行為內(nèi)容是記載行為。房屋登記是一種記載行為，行為內(nèi)容是記載行為。登記的本質就是將應當?shù)怯浀奈餀嘣O立、轉移、變更和消滅等變登記的本質就是將應當?shù)怯浀奈餀嘣O立、轉移、變更和消滅等變 動情況和其他事項登錄、記載于房屋登記簿上，以備公眾查閱的動情況和其他事項登錄、記載于房屋登記簿上，以備公眾查閱的 行為，因此房屋登記的行為內(nèi)容就是將行為對象予以記載行為，因此

4、房屋登記的行為內(nèi)容就是將行為對象予以記載。行為對象行為對象房屋登記的對象是房屋權利和其他應當記載的事項。房屋登記的對象是房屋權利和其他應當記載的事項。登記的房屋物權包括房屋的所有權、擔保物權和用益物權。登記的房屋物權包括房屋的所有權、擔保物權和用益物權。其他應當記載的事項包括預告登記、異議登記以及查封等情況。其他應當記載的事項包括預告登記、異議登記以及查封等情況。行為結果行為結果房屋登記以登記機構將有關登記事項記載在房屋登記簿作為登房屋登記以登記機構將有關登記事項記載在房屋登記簿作為登 記完成的標志。記完成的標志。登記行為的結果是將登記內(nèi)容記載于房屋登記簿。登記行為的結果是將登記內(nèi)容記載于房屋

5、登記簿。二、房屋登記簿二、房屋登記簿基本概念基本概念房屋登記簿是指房屋登記機構記載房屋自然狀況、權利狀況以房屋登記簿是指房屋登記機構記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝?。及其他依法應當?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝?。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構管理。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構管理。房屋登記簿的特征房屋登記簿的特征法定性法定性房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定；房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定；權威性權威性房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機構非經(jīng)法定房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機構

6、非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容。程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容。統(tǒng)一性統(tǒng)一性指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿。指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿。永久性永久性房屋登記簿應該永久保存。房屋登記簿應該永久保存。房屋登記簿的效力房屋登記簿的效力房屋登記簿記載的物權歸屬情況和內(nèi)容由國家公權力確保其房屋登記簿記載的物權歸屬情況和內(nèi)容由國家公權力確保其權威性，推定其記載是房屋物權真實現(xiàn)狀的反映，即在房屋權威性，推定其記載是房屋物權真實現(xiàn)狀的反映，即在房屋登記簿上記載某人享有某項房屋物權時，就推定該人享有該登記簿上記載某人享有某項房屋物權時，就推定該人享有該項權利，而其權利內(nèi)容也以房屋登記簿的記載

7、為準，無需提項權利，而其權利內(nèi)容也以房屋登記簿的記載為準，無需提交其他證據(jù)證明。交其他證據(jù)證明。三、房屋登記基本類型三、房屋登記基本類型房屋登記辦法房屋登記辦法規(guī)定的房屋登記類型，包括所有權登記（又規(guī)定的房屋登記類型，包括所有權登記（又包括包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等），他項權等），他項權登記（又包括登記（又包括抵押權登記、地役權登記抵押權登記、地役權登記，其中抵押權登記包括，其中抵押權登記包括一般抵押權登記、最高額抵押權登記、在建工程抵押權登記一般抵押權登記、最高額抵押權登記、在建工程抵押權登記，每種他項權登記又可分為每種他項權登記又可分

8、為設立登記、轉移登記、變更登記、注設立登記、轉移登記、變更登記、注銷登記銷登記等），預告登記、其他登記（包括等），預告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記更正登記、異議登記等）。等）。如果從房屋所占用的土地性質來說，房屋登記又可分為如果從房屋所占用的土地性質來說，房屋登記又可分為國有土國有土地范圍內(nèi)的房屋登記地范圍內(nèi)的房屋登記和和集體土地范圍內(nèi)房屋登記集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大類。兩大類。（一）所有權登記（一）所有權登記房屋所有權登記是房地產(chǎn)行政管理的基礎與核心。房屋所有權登記是房地產(chǎn)行政管理的基礎與核心。所有權是物權中最完整、最充分、最核心的權利，房屋上設立所有權是物權中最完整、最充分、最

9、核心的權利，房屋上設立的其他物權均由所有權派生出來。的其他物權均由所有權派生出來。所有權登記包含了房屋所有權的取得、轉移、變更和消滅后的所有權登記包含了房屋所有權的取得、轉移、變更和消滅后的登記，即：登記，即：初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記。初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記。國有土地范圍內(nèi)房屋登記基本類型國有土地范圍內(nèi)房屋登記基本類型所有權登記所有權登記 他項權登記他項權登記預告登記預告登記 其他登記其他登記初始登記初始登記指對房屋所有權的首次登記。指對房屋所有權的首次登記。初始登記對其之后物權變動具有原始根據(jù)效力。初始登記對其之后物權變動具有原始根據(jù)效力。轉移登記轉移登記指房屋

10、所有權在不同主體之間轉移而進行的登記。指房屋所有權在不同主體之間轉移而進行的登記。房屋所有權的轉移主要基于兩類法律事實，即法律行為和法律房屋所有權的轉移主要基于兩類法律事實，即法律行為和法律行為以外的法律直接規(guī)定。行為以外的法律直接規(guī)定。具體情形包括具體情形包括: :買賣、贈與、交換、投資入股、分立合并等等法律行為買賣、贈與、交換、投資入股、分立合并等等法律行為, ,非經(jīng)登非經(jīng)登記不發(fā)生效力；記不發(fā)生效力；繼承、受遺贈以及法院或仲裁委員會法律文書確定的房屋權屬轉繼承、受遺贈以及法院或仲裁委員會法律文書確定的房屋權屬轉移等等由法律直接規(guī)定引起的房屋所有權轉移，自事實發(fā)生時起移等等由法律直接規(guī)定引

11、起的房屋所有權轉移，自事實發(fā)生時起生效。生效?；诜尚袨槎M行的所有權轉移登記由雙方當事人共同申請，基于法律行為而進行的所有權轉移登記由雙方當事人共同申請，而由法律直接規(guī)定的事實行為由受讓人單方申請。而由法律直接規(guī)定的事實行為由受讓人單方申請。變更登記變更登記指因房屋權利人法定名稱改變指因房屋權利人法定名稱改變, ,或者房屋狀況發(fā)生變化而進行或者房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。的登記。與轉移登記的區(qū)別：與轉移登記的區(qū)別：房屋所有權沒有轉移；房屋所有權沒有轉移；所有權主體沒有發(fā)生實質性變化。所有權主體沒有發(fā)生實質性變化。具體情形包括：具體情形包括：房屋所有權人的姓名或者名稱的變更。房屋所有權人的

12、姓名或者名稱的變更。房屋坐落的街道名稱、門牌號或房屋名稱的變更。房屋坐落的街道名稱、門牌號或房屋名稱的變更。房屋面積增加或者減少的。房屋面積增加或者減少的。同一所有權人分割、合并房屋的同一所有權人分割、合并房屋的。注銷登記注銷登記房屋所有權注銷登記一般發(fā)生在房屋或房屋權利發(fā)生消滅房屋所有權注銷登記一般發(fā)生在房屋或房屋權利發(fā)生消滅或或終止時權利人申請的登記。終止時權利人申請的登記。具體情形有：具體情形有：房屋滅失房屋滅失放棄所有權放棄所有權法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形登記機構逕為注銷登記的情形：登記機構逕為注銷登記的情形：房屋登記辦法房屋登記辦法第四十一條第四十一條 經(jīng)登記的

13、房屋所有權消滅后，經(jīng)登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據(jù)人民法原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢。有權證收回或者公告作廢。（二）他項權登記（二）他項權登記包括抵押權登記、地役權登記。包括抵押權登記、地役權登記。抵押權登記抵押權登記基本概念基本概念抵押權是指債務人或者第三人向債權人提供一定的財產(chǎn)以擔保抵押權是指債務人或

14、者第三人向債權人提供一定的財產(chǎn)以擔保債務的履行，在債務人不履行債務時，債權人有依照法律的規(guī)債務的履行，在債務人不履行債務時，債權人有依照法律的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。定以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。在抵押法律關系中在抵押法律關系中抵押權人：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人抵押權人：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；或者其他組織；抵押人：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者抵押人：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；

15、抵押物：抵押人提供的擔保財產(chǎn)。抵押物：抵押人提供的擔保財產(chǎn)。抵押權屬于擔保物權的一種。依當事人的意思而設定。具有抵押權屬于擔保物權的一種。依當事人的意思而設定。具有以下特征：以下特征：抵押權是為債權提供擔保。抵押權是為債權提供擔保。因債權存在而存在，因債權消滅而消滅。因債權存在而存在，因債權消滅而消滅。抵押權以不轉移抵押物占有為特征。抵押權以不轉移抵押物占有為特征。抵押人可以是債務人或者第三人。抵押人可以是債務人或者第三人。抵押權的實行以債務人不履行到期債務或發(fā)生約定情形為要抵押權的實行以債務人不履行到期債務或發(fā)生約定情形為要件，抵押權在擔保過程中僅為一種可能性權利或者期待型權利。件，抵押權在

16、擔保過程中僅為一種可能性權利或者期待型權利。優(yōu)先受償權是抵押權的核心和實質。優(yōu)先受償權是抵押權的核心和實質。抵押權應當設定在抵押財產(chǎn)即抵押物上。抵押權應當設定在抵押財產(chǎn)即抵押物上。并非任何財產(chǎn)皆可設定抵押權，能夠設定抵押權的財產(chǎn)僅限并非任何財產(chǎn)皆可設定抵押權，能夠設定抵押權的財產(chǎn)僅限于法律規(guī)定可以抵押的財產(chǎn)；法律禁止設定抵押的財產(chǎn)，不于法律規(guī)定可以抵押的財產(chǎn)；法律禁止設定抵押的財產(chǎn)，不得設定抵押權。得設定抵押權。物權法物權法第一百八十四條規(guī)定：第一百八十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權；（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使（二）

17、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。抵押權的分類抵押權的分類抵押權的分類在各國

18、立法上是不同的：抵押權的分類在各國立法上是不同的：根據(jù)抵押權的產(chǎn)生原因可以將抵押權分為法定抵押權和意定根據(jù)抵押權的產(chǎn)生原因可以將抵押權分為法定抵押權和意定抵押權，其中意定抵押權可以稱為約定抵押權。法定抵押權抵押權，其中意定抵押權可以稱為約定抵押權。法定抵押權指當事人依照法律的規(guī)定，直接取得的抵押權。指當事人依照法律的規(guī)定，直接取得的抵押權。根據(jù)適用范圍的大小，根據(jù)適用范圍的大小，抵押權可以分為一般抵押權和特殊抵押權。抵押權可以分為一般抵押權和特殊抵押權。根據(jù)抵押權標的的單復數(shù)形態(tài)不同，根據(jù)抵押權標的的單復數(shù)形態(tài)不同，可以將抵押權分為單一抵押權、共同抵押權、財團抵押權等等。可以將抵押權分為單一抵

19、押權、共同抵押權、財團抵押權等等。根據(jù)抵押物的不同，根據(jù)抵押物的不同，可以將抵押權分為不動產(chǎn)抵押權、動產(chǎn)抵押權等等。可以將抵押權分為不動產(chǎn)抵押權、動產(chǎn)抵押權等等。根據(jù)主債權是否確定，根據(jù)主債權是否確定，可以將抵押權分為定額抵押權和不定額抵押權?？梢詫⒌盅簷喾譃槎~抵押權和不定額抵押權。隨著時代的發(fā)展，新的抵押方式還會不斷出現(xiàn)。隨著時代的發(fā)展，新的抵押方式還會不斷出現(xiàn)。一般抵押權的設立、轉移、變更及注銷一般抵押權的設立、轉移、變更及注銷抵押權設立登記抵押權設立登記指根據(jù)抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項指根據(jù)抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為。在登

20、記簿上予以記載的行為。按照按照物權法物權法規(guī)定：規(guī)定：“抵押權自登記時設立抵押權自登記時設立”。對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，登記機構應當將下列事對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：項記載于房屋登記簿：（一）抵押當事人、債務人的名稱或者姓名；（一）抵押當事人、債務人的名稱或者姓名；（二）被擔保債權的數(shù)額；（二）被擔保債權的數(shù)額；（三）登記時間。（三）登記時間。抵押權的變更登記抵押權的變更登記指抵押權主體不發(fā)生改變，只是客體和內(nèi)容發(fā)生改變。指抵押權主體不發(fā)生改變，只是客體和內(nèi)容發(fā)生改變。如：抵押權人的名稱、地址發(fā)生改變，或者抵押物的地址、如：抵押權人的名稱、

21、地址發(fā)生改變，或者抵押物的地址、面積發(fā)生改變，以及抵押內(nèi)容（如：權利存續(xù)期限）發(fā)生面積發(fā)生改變，以及抵押內(nèi)容（如：權利存續(xù)期限）發(fā)生改變等等。改變等等。抵押權的轉移登記抵押權的轉移登記指抵押權在不同主體之間發(fā)生轉移而進行的登記。（如：金融指抵押權在不同主體之間發(fā)生轉移而進行的登記。（如：金融機構不良資產(chǎn)處置）機構不良資產(chǎn)處置）擔保法擔保法第五十條規(guī)定：第五十條規(guī)定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。或者作為其他債權的擔保?！?；物權法物權法第一百九十二條規(guī)定：第一百九十二條規(guī)定：“抵押權不得與債權分離而單抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其

22、他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！被诘盅簷嗟膹膶傩?，抵押權可連同債權一并轉讓，受讓人即基于抵押權的從屬性，抵押權可連同債權一并轉讓，受讓人即因此取得抵押權。受讓取得抵押權，應進行相應的登記，非經(jīng)因此取得抵押權。受讓取得抵押權，應進行相應的登記，非經(jīng)登記，不產(chǎn)生抵押權的法律效力。登記，不產(chǎn)生抵押權的法律效力。抵押權轉讓時，雙方當事人應當簽訂抵押權轉讓合同。房地產(chǎn)抵押權轉讓時，雙方當事人應當簽訂抵押權轉讓合同。房地產(chǎn)抵押權的轉

23、讓人要通知債務人。抵押權的轉讓人要通知債務人。抵押權注銷登記抵押權注銷登記抵押權的注銷與抵押權的設立是相對應的，即權利因登記而抵押權的注銷與抵押權的設立是相對應的，即權利因登記而產(chǎn)生，因注銷而消滅。產(chǎn)生，因注銷而消滅。抵押權注銷的情形：抵押權注銷的情形：主債權消滅主債權消滅抵押權已經(jīng)實現(xiàn)抵押權已經(jīng)實現(xiàn)抵押權人放棄抵押權抵押權人放棄抵押權法律、法規(guī)規(guī)定的抵押權消滅的其他情形（如：抵押物消滅）法律、法規(guī)規(guī)定的抵押權消滅的其他情形（如：抵押物消滅） 抵押權注銷登記由抵押權人與抵押人共同申請。抵押權注銷登記由抵押權人與抵押人共同申請。兩類特殊的抵押權兩類特殊的抵押權最高額抵押權、在建工程抵押權最高額抵

24、押權、在建工程抵押權最高額抵押權最高額抵押權基本概念基本概念指債務人或第三人與抵押權人協(xié)議在最高債權額限度內(nèi)，以抵指債務人或第三人與抵押權人協(xié)議在最高債權額限度內(nèi)，以抵押財產(chǎn)對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供抵押擔保，當債押財產(chǎn)對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供抵押擔保，當債務人不履行債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵務人不履行債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權擔保的是最高額抵押權擔保的是“將要連續(xù)發(fā)生的債權將要連續(xù)發(fā)生的債權”。首先，債權本身具有變動性。其次，擔

25、保的都是將來的債權。首先，債權本身具有變動性。其次，擔保的都是將來的債權。存在最高債權額限度。指抵押權人基于最高額抵押權所能夠優(yōu)存在最高債權額限度。指抵押權人基于最高額抵押權所能夠優(yōu)先受清償?shù)膫鶛嗟淖罡呦薅葦?shù)額。先受清償?shù)膫鶛嗟淖罡呦薅葦?shù)額。在建工程抵押權登記在建工程抵押權登記基本概念基本概念指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為

26、。在建工程抵押應當符合的條件：在建工程抵押應當符合的條件： 主體要件主體要件抵押人為債務人。不得為他人的債務設定擔保；抵押人為債務人。不得為他人的債務設定擔保；抵押權人為具有貸款經(jīng)營權的金融機構抵押權人為具有貸款經(jīng)營權的金融機構( (如：銀行，或具有金融許如：銀行，或具有金融許可的信托投資機構等）；可的信托投資機構等）；目的要件目的要件貸款的用途是繼續(xù)建造該在建工程。抵押權人不能接受在建工程貸款的用途是繼續(xù)建造該在建工程。抵押權人不能接受在建工程抵押而發(fā)放流動資金貸款或者其他類型的貸款；抵押而發(fā)放流動資金貸款或者其他類型的貸款；客體要求客體要求抵押物必須是債務人抵押物必須是債務人“合法方式取得

27、的土地使用權連同在建工程的合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)投入資產(chǎn)”，同時必須是，同時必須是“依法獲準尚未建造的或者正建造中的房依法獲準尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物屋或者其他建筑物”。 形式要件形式要件在建工程抵押雙方當事人必須簽訂抵押合同，并依法辦理在建工在建工程抵押雙方當事人必須簽訂抵押合同，并依法辦理在建工程抵押權登記。程抵押權登記。注意：在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申注意：在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為抵押權登記。請將在建工程抵押權登記轉為抵押權登記。地役權登記地役權登記基本概念基本概念所謂地

28、役權，是指不動產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動產(chǎn)所謂地役權，是指不動產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動產(chǎn)利用的效益，而利用他人不動產(chǎn)的用益物權。利用的效益，而利用他人不動產(chǎn)的用益物權。物權法物權法第第156156條規(guī)定：條規(guī)定：“地役權人有權按照合同約定，利用地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地”。地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。（三）預告登記（三）預告登記 預告登記是由德

29、國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度，它是預告登記是由德國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度，它是為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權（將來實現(xiàn)物權）而將該為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權（將來實現(xiàn)物權）而將該請求權加以登記的制度。請求權加以登記的制度。在性質上屬于預備登記，不具有終局的、確定的效力在性質上屬于預備登記，不具有終局的、確定的效力可以申請預告登記的幾種情形：可以申請預告登記的幾種情形：預購商品房；預購商品房； 以預購商品房設定抵押；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。辦理預告登記時，需收取當事人之間關于預告登記的約定。辦理

30、預告登記時，需收取當事人之間關于預告登記的約定。預告登記的效力預告登記的效力擔保效力：擔保效力：預告登記的首要效力在于擔保功能，即防止不動產(chǎn)預告登記的首要效力在于擔保功能，即防止不動產(chǎn)權利人違反義務對不動產(chǎn)進行處分。權利人違反義務對不動產(chǎn)進行處分。物權法物權法第第2020條第條第1 1款規(guī)定：款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物

31、權效力。意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！表樜恍ЯΓ喉樜恍ЯΓ河捎陬A告登記已經(jīng)表明了被擔保的請求權經(jīng)過履行由于預告登記已經(jīng)表明了被擔保的請求權經(jīng)過履行后將要產(chǎn)生某種不動產(chǎn)物權，因此將來按照預告登記來確定該后將要產(chǎn)生某種不動產(chǎn)物權，因此將來按照預告登記來確定該權利的順位。權利的順位。增強效力：增強效力：預告登記所表明的請求權被作為該項將來才能產(chǎn)生預告登記所表明的請求權被作為該項將來才能產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權來看待，具有了與之相同的效力。的不動產(chǎn)物權來看待，具有了與之相同的效力。預告登記轉為相應的房屋登記預告登記轉為相應的房屋登記房屋登記辦法房屋登記辦法第第6868條第條第2 2款規(guī)定：款規(guī)定：“預

32、告登記后，債權消滅預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。登記?！彼^所謂“應當按照預告登記事項辦理相應的登記應當按照預告登記事項辦理相應的登記”有兩層涵義：有兩層涵義：（1 1）預告登記的內(nèi)容是轉移所有權，則相應的登記就是所有）預告登記的內(nèi)容是轉移所有權，則相應的登記就是所有權轉移登記；預告登記的內(nèi)容是設定抵押權，則相應的登記就權轉移登記；預告登記的內(nèi)容是設定抵押權，則相應的登記就是抵押權設定

33、登記；是抵押權設定登記；（2 2）預告登記中設定的抵押權是第一順位，則相應的抵押權）預告登記中設定的抵押權是第一順位，則相應的抵押權設定登記中該抵押權的順位也應當是第一順位。設定登記中該抵押權的順位也應當是第一順位。預告登記的失效預告登記的失效如果預告登記權利人在應進行本登記時卻遲遲不進行登記，必如果預告登記權利人在應進行本登記時卻遲遲不進行登記，必然會導致不動產(chǎn)的流通性受到限制。因此，然會導致不動產(chǎn)的流通性受到限制。因此，物權法物權法第第2020條條第第2 2款規(guī)定：款規(guī)定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預

34、告登記失效。記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！彼^所謂“債權消滅債權消滅”是指，當事人之間的債權債務關系終止的情形。是指，當事人之間的債權債務關系終止的情形。單方申請預告登記的特殊情形單方申請預告登記的特殊情形房屋登記辦法房屋登記辦法第六十九條第六十九條“預售人和預購人訂立商品房買賣預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。以單方申請預告登記?！?實踐中開發(fā)商一房多售，損害購房人利益的情況比較常見，實踐中開發(fā)商一房多售，損害購房人利益的情況比較常見，作出此項規(guī)定是從維護

35、購房人的合法權益的角度出發(fā)。作出此項規(guī)定是從維護購房人的合法權益的角度出發(fā)。（四）其他登記（四）其他登記物權法物權法中新規(guī)定了兩種登記類型：中新規(guī)定了兩種登記類型：更正登記和異議登記。更正登記和異議登記。 物權法物權法第十九條規(guī)定：第十九條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記

36、簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。以向申請人請求損害賠償?！睆亩_立了異議登記和更正登記從而確立了異議登記和更正登記的基本規(guī)則。的基本規(guī)則。更正登記更正登記基本概念基本概念權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以

37、申請更正登記。以申請更正登記。所謂權利人是指登記簿登記記載的權利人，而利害關系人是指所謂權利人是指登記簿登記記載的權利人，而利害關系人是指登記記載錯誤可能損害自己利益的人。登記記載錯誤可能損害自己利益的人。更正的內(nèi)容更正的內(nèi)容登記簿記載的事項包括自然狀況、權利狀況以及其他事項。登記簿記載的事項包括自然狀況、權利狀況以及其他事項。更正登記的申請更正登記的申請應當提交證明登記簿記載錯誤的材料。應當提交證明登記簿記載錯誤的材料。權利人可以單方申請更正登記。權利人可以單方申請更正登記。利害關系人需提供權利人同意更正的書面證明材料，實際操作利害關系人需提供權利人同意更正的書面證明材料，實際操作中要求權利

38、人與利害關系人共同申請。中要求權利人與利害關系人共同申請。依職權進行的更正登記依職權進行的更正登記分兩種情況：分兩種情況：房屋登記機構發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸房屋登記機構發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的，應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正屬和內(nèi)容的，應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的構可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。記載予以更正，

39、并書面通知當事人。對于涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿記載的錯誤，房屋對于涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿記載的錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；登記機構應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。屋登記機構應當暫緩辦理。對權利歸屬情況的更正，依法院、仲裁機構法律文書進行。對權利歸屬情況的更正，依法院、仲裁機構法律文書進行。 異議登記異議登記基本概念基本概念物權法物權法第第1919條第條第2 2款對異議登記進行了規(guī)定，款對異議登記進行了規(guī)定，“不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成