房地產(chǎn)-開發(fā)、合同、簽約-業(yè)務(wù)4

1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)總體流程項項 目目 評評 估：項目考察估：項目考察 區(qū)域區(qū)域市場調(diào)研市場調(diào)研 總體方案總體方案 經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算 項目決策項目決策土土 地地 獲獲 得：掛牌、招標(biāo)、拍賣三種方式得：掛牌、招標(biāo)、拍賣三種方式方方 案案 設(shè)設(shè) 計：總體布局、產(chǎn)品定位計：總體布局、產(chǎn)品定位前前 期期 報報 建：相關(guān)證照的獲得建：相關(guān)證照的獲得合作方選擇：設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料、合作方選擇：設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料、銷售銷售、物業(yè)、物業(yè)工工 程程 建建 設(shè)：質(zhì)量、成本、進(jìn)度設(shè)：質(zhì)量、成本、進(jìn)度銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行：資金回攏：資金回攏竣竣 工工 交交 付：項目結(jié)算付：項目結(jié)算

2、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念項目評估項目評估房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念成本測算成本測算一、土地使用權(quán)取得費二、前期工程費 1、咨詢服務(wù)費 2、“七通一平”費 3、前期政府規(guī)費 4、樣板房及其它三、建筑安裝工程費 1、樁基工程 2、土建工程 3、水電安裝工程 4、設(shè)備及分包工程四、附屬工程費五、管理及銷售費用六、稅金七、融資費用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念土地獲得土地獲得重點：重點： 根據(jù)經(jīng)濟測算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，根據(jù)經(jīng)濟測算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，參與土地掛參與土地掛 牌、招標(biāo)或拍賣牌、招標(biāo)或拍賣房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基

3、本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念前期報建土地獲得（選址意見書、設(shè)計控制文本、建設(shè)條件論證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）簽訂土地出讓合同立項審批方案設(shè)計及報批拆遷、七通一平初步設(shè)計及審批地質(zhì)勘探施工圖設(shè)計落實物業(yè)單位銷售代理單位辦理土地證融資施工圖審查、放線驗線、政府部門審查并繳納規(guī)費領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證選擇施工監(jiān)理單位工程建設(shè)七通一平（拆遷、場地平整、障礙物處理，臨時水電氣、圍墻、道路等）管理用房、售樓廳及樣板房放線驗線樁基礎(chǔ)及地下室領(lǐng)取預(yù)售許可證室外道路及景觀室外管線（水、電、氣、智能等）主體建筑完成辦理按揭內(nèi)外墻體中間結(jié)構(gòu)驗收門窗、屋瓦、防水、隔熱、外墻裝飾、構(gòu)件、裝修單體竣工驗收綜合

4、驗收整改、交付使用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念建設(shè)過程中：建設(shè)過程中：監(jiān)理、自來水、供電、電信、網(wǎng)絡(luò)、安防、路燈、供氣 供暖等部門的溝通與銜接竣工驗收：竣工驗收：消防、人防、供氣、供暖、房管物業(yè)、檔案、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、 園林綠化、市政交警、地名、通郵、技防、建委備案等 相關(guān) 驗收。交房階段交房階段條件：主體建筑、公建配套、市政景觀、綠化附屬等全 部竣工，水、電、氣、暖等均已開通，物業(yè)到位 -即具備入住條件；通過政府相關(guān)部門的驗收認(rèn)可流程：1、受理審核：確認(rèn)身份，審核銷售信息（房號、 面積、房款交付、是否逾期支付等） 2、收取款項：結(jié)算房款，開具發(fā)票。 3、

5、發(fā)放資料：房屋使用說明書、質(zhì)量保證書、測 繪分幢平面圖，非按揭客戶發(fā)放購房合同及備 案卡。 4、物業(yè)手續(xù)：鑰匙、物業(yè)費等。 5、咨詢及投訴處理。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念合同簽約合同簽約簽約常見問題解析簽約常見問題解析一、簽訂認(rèn)購書后定金能退還嗎一、簽訂認(rèn)購書后定金能退還嗎? 認(rèn)購書的效力認(rèn)購書的效力認(rèn)購書是商品房買賣雙方在正式簽訂預(yù)售契約或買賣契約之前所簽訂的文件，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購書在司法實踐中普遍被認(rèn)為是有效的，只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購書為雙方真實意思的表示，內(nèi)容合法，認(rèn)購書具有法律約束力。簽約常見問題解析簽約常見問題解析 認(rèn)購書的作用認(rèn)購書的

6、作用認(rèn)購書實質(zhì)上是立約合同。立約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。立約合同只約定當(dāng)事人進(jìn)行特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書，購房者的義務(wù)就是購房者必須與開發(fā)商進(jìn)行談判磋商，以便簽訂協(xié)議的義務(wù)，而不應(yīng)理解為購房者已經(jīng)作出簽訂正式買賣合同的承諾。立約合同雙方在為簽訂正式合同而談判的時候，應(yīng)當(dāng)盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用自己的優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內(nèi)容。上述要求為誠實信用原則在立約合同中的具體體現(xiàn)。簽約常見問題解析簽約常見問題解析 定金的作用定金的作用 在簽訂認(rèn)購書時，購房者一般須向開發(fā)商支付幾千元

7、到幾萬元不等的定金。認(rèn)購書中的定金與我國擔(dān)保法上的定金不是同一概念。認(rèn)購書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。 簽訂認(rèn)購書，交納定金之后，如果因開發(fā)商的原因不能簽訂正式合同，開發(fā)商要雙倍返還定金；因購房者的原因不能簽訂正式合同，購房者無權(quán)要求返還定金。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)基于誠實信用原則進(jìn)行公平談判，否則將受到定金懲罰。簽約常見問題解析簽約常見問題解析案例：案例： 某購房者A在簽訂正式買房協(xié)議之前，按照售樓小姐的要求，簽訂了認(rèn)購書，交了3萬元定金，說好10天之內(nèi)到售樓處簽訂正式房屋買賣協(xié)議。過了幾天，A到售樓處簽訂房屋買賣協(xié)議，開發(fā)商拿出標(biāo)準(zhǔn)合同讓A簽，合同的空白的地方全按開發(fā)

8、商的意見寫好了，A對有些補充條款不同意，和他們協(xié)商按A的意見改寫，開發(fā)商的代表不同意，說和別的客戶都這樣簽的，如果你實在不同意簽，協(xié)議就不簽了，但已交的定金不予退還。A跟他們怎協(xié)商都不行。簽約常見問題解析簽約常見問題解析解答：解答：本案例中，開發(fā)商單方面強行表達(dá)自己的意見，對A的合理意見拒不接受，他們不能簽訂正式合同的責(zé)任完全在開發(fā)商一方，在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將3萬元定金退還給A。簽約常見問題解析簽約常見問題解析二、與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議后，又簽定商品房購售正二、與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議后，又簽定商品房購售正式合同，原協(xié)議書有效嗎？式合同，原協(xié)議書有效嗎？ 在正式的商品房買賣合同簽署并生效后，之

9、前與該房屋有關(guān)的一切認(rèn)購性或意向性的協(xié)議不再具備法律效力。 簽約常見問題解析簽約常見問題解析三、忽視三、忽視預(yù)售合同預(yù)售合同附件，可能會惹出糾紛附件，可能會惹出糾紛 附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義。發(fā)展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車場、綠化率、公共設(shè)施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容之一。簽約常見問題解析簽約常見問題解析事例一：事例一：某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預(yù)購人在預(yù)售合同附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預(yù)購人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5

10、米，遂提出退房。事例二：事例二：雙方簽約時，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的預(yù)售合同的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的預(yù)售合同附件上。交房時惹出糾紛。簽約常見問題解析簽約常見問題解析四、購買商品房合同中的補充條款同樣具有法律效力四、購買商品房合同中的補充條款同樣具有法律效力 按照有關(guān)法律規(guī)定，格式條款和補充條款的約定不一致時，應(yīng)以當(dāng)事人另行約定的補充條款為準(zhǔn)。簽約常見問題解析簽約常見問題解析案例：案例： 2003年10月，客戶B與開發(fā)商簽了一份商品房預(yù)售合同，購買商品房一套，合同中的格式條款約定，開發(fā)商于2003年12月1日前交房，交房條件為取得房地產(chǎn)權(quán)證。同時，開

11、發(fā)商又在補充條款中寫明以取得新建住宅交付使用許可證為交房標(biāo)準(zhǔn)。2003年11月15日，開發(fā)商通知B辦理交房手續(xù)，但開發(fā)商直至2003年12月25日才取得大產(chǎn)證。B認(rèn)為，合同已明確約定開發(fā)商取得大產(chǎn)證是交房條件，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)屬于延遲交房，需承擔(dān)責(zé)任。簽約常見問題解析簽約常見問題解析解答：解答： 與開發(fā)商雖然在預(yù)售合同中約定交付條件為取得產(chǎn)權(quán)證，但補充條款又約定房屋的交付以開發(fā)商取得新建住宅交付使用許可證為準(zhǔn)。這樣，交付條件已經(jīng)作了變更，應(yīng)以補充條款為準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)商已在合同約定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用許可證，并辦理了房屋交接手續(xù)，就不存在違約情況了。簽約常見問題解析簽約常見問題解析五、由于

12、未辦成銀行貸款而造成的違約責(zé)任在誰？五、由于未辦成銀行貸款而造成的違約責(zé)任在誰？ 由于按揭貸款直接涉及到合同外的第三方銀行，合同簽訂之后購房者能否取得貸款需得到第三方銀行的審查確認(rèn)，決定權(quán)并非在合同雙方。如果不能取得銀行貸款，則購房合同無法再繼續(xù)履行，雙方應(yīng)終止合同，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付房款。簽約常見問題解析簽約常見問題解析個人住房按揭個人住房按揭常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭個人住房貸款常用業(yè)務(wù)品種：個人住房貸款常用業(yè)務(wù)品種：1、個人住房公積金貸款2、個人住房商業(yè)性貸款3、個人購房組合貸款 常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭銀行按揭的對象、條件：銀行按揭的對象、條件： 具完

13、全民事行為能力的自然人； 具城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證的人； 具穩(wěn)定職業(yè)收入、信用良好、有償還貸款本息的能力； 具法律效力的房屋買賣契約、合法有效的住房合同、協(xié)議及貸款行要求的其他證明文件； 能按貸款行規(guī)定的首付款比率支付首付款，或由購買人自由 產(chǎn)權(quán)房屋作保證人； 貸款行規(guī)定的其他條件。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭辦理住房貸款流程：辦理住房貸款流程： 先付開發(fā)公司的首付款 申請購房貸款 與銀行簽定借款合同，住房抵押合同 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記 辦理借款合同，抵押合同公證 辦理抵押貸款保險 銀行劃款于開發(fā)公司 借款人按期還款 辦理抵押房產(chǎn)注銷登記常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按

14、揭辦理個人住房按揭貸款時所需提供的資料：辦理個人住房按揭貸款時所需提供的資料：1) 申請人身份證(包括配偶)原件及復(fù)印件一式三份；2) 申請人戶口簿原件及復(fù)印件一份；3) 申請人結(jié)婚證書原件及復(fù)印件一式三份，4) 申請人工作單位或街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開具的收人證明(包括配偶)原件及復(fù)印件一份； 5) 首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件一式二份(在原件上需統(tǒng)一加蓋“按揭”章)；6）購房合同原件一份常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：一、等額本息還款法 每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；二、等額本金還款法 每月償還貸款本金

15、相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭哪種還款方法更劃算？哪種還款方法更劃算？1.支付的利息總額不一樣支付的利息總額不一樣。 在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭2.提前還款的次數(shù)不一樣。提前還款的次數(shù)不一樣。 “等額本金還款法”允許提前還款，并且沒有限定提前還款的次數(shù)，也就是說，只要購房人有錢，可以隨時提前還貸；而“等額本息還款法”的借款合同條款中對此無明確規(guī)定，銀行一般要求余款最多分兩次提前還清。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭3.還

16、款前兩年的利息、本金比例不一樣。還款前兩年的利息、本金比例不一樣。 “等額本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大，“等額本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭4.還款前期的壓力不一樣。還款前期的壓力不一樣。 因為“等額本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“等額本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，前期的壓力要比后期大得多。常德常德荊州荊州個人住房按揭個人住房按揭 另外，等額本息還款法操作起來比較簡單，每月金額固定，不用再算來算去。一般來講，等額

17、本息還款法適用于現(xiàn)期收入少，負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增加的借款人，如部分年輕人，而等額本金還款法則適合有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人，如中老年人。物業(yè)管理物業(yè)管理常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 一、物業(yè)管理：服務(wù)是理念，管理是手段一、物業(yè)管理：服務(wù)是理念，管理是手段 物業(yè)公司提供的服務(wù)是管理，即服務(wù)是理念，管理是手段，管理與服務(wù)不可分割，是辯證的統(tǒng)一，物業(yè)管理可以稱為物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理要在服務(wù)中加強管理，在管理中更好地服務(wù)。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理二、什么是物業(yè)管理公約？二、什么是物業(yè)管理公約？ 物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋

18、售后各方物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對簽約各方具有法律約束力。 公約應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等基本內(nèi)容。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 公約的制訂方是商品房的銷售者開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)可自行制訂公約，同時由于公約是較為專業(yè)的法律文本，開發(fā)企業(yè)也可委托律師等專業(yè)人士制訂公約。公約須在售房前報送市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)登記。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開 物業(yè)管理企業(yè)要采取各種形式向全體業(yè)主公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；公開各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及收費依據(jù)；物業(yè)管理企業(yè)對重大物

19、業(yè)管理事項決策前，要充分公開征求業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的意見。 決策后要及時向廣大業(yè)主通報，爭取業(yè)主的理解和支持，減少矛盾和摩擦。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理小區(qū)組建業(yè)主委員會應(yīng)具備什么條件？小區(qū)組建業(yè)主委員會應(yīng)具備什么條件？ 小區(qū)入住率超過50%，或首戶入住已滿兩年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理業(yè)主委員會開立維修基金賬號業(yè)主委員會開立維修基金賬號 業(yè)主委員會成立后，由其代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人向市國土房管局指定的銀行開立賬存儲。維修基金管理依“專戶存儲，?？顚Ｓ茫创痹O(shè)賬，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

20、在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經(jīng)費預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行。 維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主委員會批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)偅⒂嬋敫鳟a(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶中。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括哪些項目？住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括哪些項目？ 根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護(hù)及保養(yǎng)費；(3)綠化管理費

21、；常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。 此外，物業(yè)管理費中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定 物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理費的測算物業(yè)管理費的測算 物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合

22、理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。分以下幾個步驟：一）根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。 二）估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費用。 三）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)公司應(yīng)該何時收取物業(yè)管理費？物業(yè)公司應(yīng)該何時收取物業(yè)管理費？ 物業(yè)管理費交納的起點以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。但是如果開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一個月后開始計算。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)費嗎？物業(yè)公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)費嗎？ 物業(yè)管理費可按年交，也可按月交。市小區(qū)辦明文規(guī)定：物業(yè)公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。常德常德荊州荊