有所為花園二期工程下半年整體推廣計劃

1、邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第一部分 邯鄲房地產(chǎn)形勢簡要分析一、今年上半年房地產(chǎn)重要數(shù)字統(tǒng)計1、空置率任何物建造出來是要投入使用的，如大量已經(jīng)賣出去的樓長期空置棄用，就表明市場的需求并不旺盛，則房地產(chǎn)市場就缺少有效的需求支持，前景就不那么樂觀?？梢哉f，空置率是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。目前邯鄲 5 月份空置率為 34，6 月份的空置率為 28.4，以上數(shù)字顯示，空置率在 1530為正常值，為良性合理空間上限，證明供求關系基本平衡。2、房地產(chǎn)開發(fā)量分析：邯鄲市的開發(fā)量首次負增長。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)量減少，主要是宏觀調(diào)控，出臺的政策對限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建設速度，從邯鄲市得到的數(shù)字，近 3 成的開發(fā)商

2、因政策，不能取得土地，個人，明年下半年邯鄲的現(xiàn)房供應量將會減少，房價會進一步上調(diào)。3、商品房銷售面積2月 份房地產(chǎn)開發(fā)量增長率6 月份9390516.47 月份1095338.1邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)分析：今年商品房銷售面積比去年同期出現(xiàn)負增長，銷售面積減少。4、商品房價值分析：因銷售面積減少，商品房的價值隨之減少。5、城市居民人均消費增長率分析：今年上半年，城市人均消費，食和衣與去年同期相比增長，居住方面的出現(xiàn)負增長，購房不踴躍。6、存款增長率3存款類型存款增長率活期22.1上半年城市居民人均消費增長率居住23.9%食7.2%衣4.2%月 份商品房價值增長率6 月份3513017.17 月份4

3、35271.3月 份商品房銷售面積增長率6 月份23468236.47 月份28152425.7邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)分析：今年上半年，活期增長明顯，證明邯鄲市居民實力增強，具有潛力；定期存款小幅增長，證明，居民消費依然慎重。二、邯鄲房地產(chǎn)市場簡要1、連城別苑1) 土地及銷售情況該項目為河北省第一塊土地拍賣取得的土地，項目占地 434 畝，面積 46 萬平方米，目前一期 8 棟多層，400， 80已辦理入住手續(xù)，剩余部分臨街單元，約 10 余套，正在尾盤銷售階段。已取得二期單元樓、多層、別墅的預售證，二期未開盤，但有大量客戶咨詢，有一定的客戶積累。2) 項目各時期該項目于 2003 年 5 月份

4、開盤，開盤邯鄲日報、邯鄲晚報上進行大力推廣，營銷為以 50 名為一個計獎組，每個計獎組中設一等獎一名，二等獎二名，三等獎二名，獎品分別為不同價位的汽車一輛，最高為，車輛價值 20 萬元。該活動推廣力度大，但銷售4項目名稱選取理 由連城別苑邯鄲市大規(guī)模高檔社區(qū)聯(lián)興苑石家莊策劃公司組織銷售，以 80的派進行推廣同仁花園市中心中高檔樓盤，位置優(yōu)越香舍以概念炒做為主的項目定期7.2邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場沒有形成熱銷氣氛布置，當日見到成交，簽約者，但銷售現(xiàn)場缺乏，沒有達到理想的推廣效果。但可見開發(fā)商想制造全城轟動的良苦用心，但實際手筆很大，效果不明顯。接下來的時間，連城別苑銷售處于比較艱難的階段，由于

5、銷售難度大，導致影響工程施工進度。銷售出現(xiàn)轉機今年的春節(jié)以后，主要是現(xiàn)房展現(xiàn)。客戶可以真切看到房子，沒有風險，而且確實可以打動人，該階段，項目沒有進行任何的推廣和宣傳，但連城別苑進入熱銷期。現(xiàn)在連城別苑進入尾盤期，所剩的戶型位置相對較差，主要采取的促銷為贈送音響。據(jù)銷售介紹，該套組合音響市場價格為 10000，從廠家進貨的價格為 5000 元，但該款音響為典型的過時，對客戶沒有吸引力。3) 價格該項目開盤均價為 2300 元/平方米，現(xiàn)在均價為 2800 元/平方米，二期的均價為 3300 元/平方米，價格上調(diào) 20以上。目前該項目所剩單元不多，而且位置相對較差，目前價格策略：按套銷售，忽略單

6、價，重視總價。而且每套之間價差較大，如同樣位置房屋，臨街和不臨街總價差 2 萬元，以價差促進銷售。該項目上調(diào)主要為邯鄲市城市東移的，使連城別苑成為邯鄲城市未來發(fā)展的中心區(qū)域，邯鄲市的搬遷，也使該地塊間接增值。連城別外地開發(fā)商進入邯鄲的項目，開不少人對其實力有懷疑，但隨著項目進展及銷售形勢的好轉，逐漸樹立其品牌形象，另外，一期熱銷對二期銷售做了很好的鋪墊。有所為花園銷售也有類似的經(jīng)歷。5邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)4) 關于景觀是該項目的賣點。該項目由上海同濟大學設計院設計，由浙江園林設計院、寧波美苑綠化裝飾公司進行設計，一期現(xiàn)房分為 2 個組團，每個組團 4 棟 200。第一組團以園林綠化為主，引進南

7、方植物；第二組團，以小橋流水為主，營造江南水鄉(xiāng)氛圍。二期中，其綠化景觀與整體環(huán)境是和諧的。5) 項目整體本項目為高檔色社區(qū)，各方面的配套和建設，在邯鄲都是一流的；品現(xiàn)于細節(jié)，該項目的采用中空雙層，保溫、隔音效果好，置身臨街的四層，對這一點有體會。小區(qū)物業(yè)采取紅外，今日小區(qū)、組團、單元入戶門都要刷卡，可以安系統(tǒng)比較完善，和已入住業(yè)主聊天進一步驗證：居住的安全感。項目配套：該項目周邊商業(yè)配套基本成熟，并已只配套園林式商業(yè)步行街，可集購物、休閑、欣賞于一體。從車庫問題，可以推測到，該項目的也是逐步調(diào)整、逐漸明晰的。如果項目真正為高檔社區(qū)，車庫、車位應是一個重要問題，在某一方面可能會制約銷售。一期未建

8、車庫，停車要停到第二組團，也就是未開工的空地上。二期一樓全部為層車庫，經(jīng)調(diào)整后與“高檔”和諧了很多。目前，該項目的是明確的：從價格上 3300 元/平方米，是邯鄲的最高價位。房屋類型上，建有別墅，低密度也是衡量項目檔次的一個標準；戶型上，二期最小戶型 120 平方米，高總價，高單價，直接高端客戶。2、聯(lián)興苑6邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)該項目為中低檔社區(qū)，和環(huán)境毫無特色，基本屬于過時的房地產(chǎn)，但該項目銷售形勢比較不錯。2002 年，該項目在建設階段預售，在銷售不暢的情況下，委托石家莊公司進行銷售，今年 5 月份開始，該公司采取大量派單的方式進行推廣，截至目前派達到 80 萬份，銷售業(yè)績明顯，一期售罄，

9、二期銷售率達到 70。派單，是一種常見的推廣且推廣費用最低，但在一定程度上顯現(xiàn)項目檔次較低，信任度較差的缺點。5 月份后曾經(jīng) 2 次到聯(lián)興苑探盤，每次銷售處都很多客戶，從衣著各方面觀察，客戶為中低收入者，可以，該項目的、目標客戶選擇、配合是正確的，故是一個的案例。3、同仁花園同仁花園在工程未開工時開始預售，開盤初期銷售形勢極好，其主要的賣點就是地段。目前，一期 5 棟基本售罄，業(yè)主開始入住，二期 8 棟開始預售，只剩下靠近小區(qū)深處的部分單元。該項目樓間距近，主力戶型設計不是很令人滿意，價格在 22002880 元/平方米之間，一期未體現(xiàn)園林等特色，但銷售很好的重要就是地段地處和平路與光明大街的

10、交叉路口。看來，地段對于房地產(chǎn)項目來說，還是決定銷售的重要因素。4、香舍今年 4 月，邯鄲舉辦房地產(chǎn)行業(yè)培訓，邀請北京教授來邯講座，在會上該教授也多次提起該項目，項目大規(guī)模炒做隨即展開，如在市內(nèi)位置顯赫的路樹立巨幅牌、在中華7邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)大街兩側，在施工現(xiàn)場進行圍墻包裝等，所有一切一個主題：原版法國城市別墅。該項目于 4 月份開盤，一期建成 60 套，5 月份踩盤知還有 10 余套，單價在 2800 元/平方米，本月踩盤知還有 4 套待售，以最低總價 77 萬元的價格出售（折合單價 3000 元/平方米）。銷售否認價格上調(diào)，但不能掩蓋該開發(fā)商是通過“突出總價” 的策略進行調(diào)價的事實。被

11、稱為“河畔”的，只是一個面積不足 10 平方米的一個小河塘，可以想像在稱的，建成后，也會是一個微縮的景觀?？傮w印象：Ø目前邯鄲市內(nèi)各項目的銷售形勢普遍較好。Ø各項目價格也進一步上漲。Ø由于市區(qū)范圍較小，各樓盤情況家喻戶曉，更主要的是市場競爭不激烈。各項目推廣力度較小，比較簡單，但業(yè)績不俗。Ø邯鄲缺乏真正的高端豪宅房地產(chǎn)，連城別苑有此趨向。Ø作為投資型客戶，市內(nèi)房屋的升值空間更大、風險更小。8邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第二部分目標客戶市場一、二期成交客戶分析1、有所為花園二期工程成交客戶區(qū)域分布情況有所為花園二期工程成交客戶區(qū)域分布情況邯鋼客戶介分析：

12、從上表分析可知，邯鋼客戶帶來的直接、間接客戶數(shù)量達到 31套，占邯鄲客戶總量的40，作為一個所占的份額應該是值得關注并引起我們高度重視的?，F(xiàn)分析邯鋼客戶還有一定潛力，但若形成二期開盤初期的批量可能性不大，但應挖掘類似，實現(xiàn)。2、邯鄲客戶用途分析邯鄲客戶居住所占比例最小，部分人考慮到生活便利程度和交通便捷程度考慮到在此居??；部分人考慮到孩子受教育的情況，也到這里居住，只有少數(shù)的偏大者看到這里環(huán)境，會考慮在此居住。其他客戶46套紹成交8套邯鋼客戶23套邯鄲客戶77套成安客戶33套二期工程成交110套邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)度假型客戶主要是 40 歲左右的企事業(yè)、公務，該類客戶有一定資金積累，目的為假日

13、休閑，這里的住宅為第二套、甚至是第三套住宅。另一類客戶為投資型客戶，該類客戶目的是看好物業(yè)升值空間。但從邯鄲代表項目市場可知，市內(nèi)房地產(chǎn)升值空間大，升值速度快，風險較小。而成安的項目升值速度慢。以連城別例：該項目 2003 年 4 月份開盤的格為 1960 元/平方米，現(xiàn)在價格為 2400元/平方米，二期未開盤，定價為 3300 元/平方米。再例：同仁花園 2003 年 3 月份一期開盤頂層價格為 1460 元/平方米，目前，二期頂層價格為 2200 元/平方米。而有所為花園一期均價 970 元/平方米，目前二期均價達到 1279 元/平方米。如果投資，客戶注定會選擇哪些回報率高的項目，而有所

14、為項目的發(fā)展取決于成安縣的發(fā)展，未來的趨勢是不定數(shù)。通過以上分析，建議重點引導投資兼度假型客戶。3、各戶型銷售率及客戶區(qū)域分布目前 130 型為難點戶型，目前售出 3 套；豪華型多為邯鄲客戶，隨著位置較好單元的減少，成交數(shù)量也隨之減少。因整個項目目標客戶以邯鄲為主，故使有所為花園二期工程銷售速度放慢。普通型以成安客戶為主，因 180 型帶車庫戶型，成安客戶較多；目前，剩余較多得戶型為 160 型。1、2004 年來訪客戶數(shù)量及成交情況分析分析：3 月份，有所為花園二期工程開盤，3 月底在邯鄲展開宣傳，客戶來訪、成交有顯著提高；4 月份，隨著宣傳推廣的升入，有所為花園創(chuàng)造了成交率的 30；5 月

15、份，有五一大型活動的烘托，來訪略有減少，成交率也降低為 18；68 月份，客戶來訪保持在 90 人以上，但成交率為 11，這一成交率與 2003 年平均成10邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)交率相一致。以上數(shù)字說明，有所為花園二期現(xiàn)在有一定的客戶積累，應篩選并這些客戶展開宣傳。目前成安客戶認同北區(qū)（北區(qū)剩余 12 套），邯鄲客戶對區(qū)域問題不太敏感，故銷售應側重南區(qū)，重點戶型為 160 型。2、來訪客戶成交率分析1)成安客戶：對項目很熟悉，但接受價格程度低，是導致成交率較低主要；2)邯鄲客戶：位置是影響成交的主要因素。一般來說，城市交通網(wǎng)絡的發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展的關聯(lián)最強。健全發(fā)達的交通網(wǎng)絡，將成為城市發(fā)展的。

16、交通發(fā)展催生新板塊，路網(wǎng)延伸可以為新板塊注入活力。成安與邯鄲之間交通還算便利，但缺乏有利的交通網(wǎng)絡系統(tǒng)的支持，如公共交通系統(tǒng)的配套。如解決交通問題，會淡化“位置”的弱勢，使本項目升值空間顯現(xiàn)，促進銷售。11邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第三部分項目優(yōu)勢分析有所為花園項目最大的項目優(yōu)勢：低價別墅（價格低，不代表品質低）、大規(guī)模低密度居住區(qū)有所為花園北區(qū)全景圖有所為花園南區(qū)全景圖私屬庭院平頂花園STOW 分析詳見有所為花園二期工程全案12邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第四部分現(xiàn)行價格策略根據(jù)工程形象和工程進度，有所為花園二期已經(jīng)全部封頂，以準現(xiàn)房姿態(tài)出現(xiàn)，價格進一步上調(diào)。1、本次價格建議分戶型進行調(diào)整：u關于 130

17、：目前 130 是目前的難點戶型，以成安客戶為主。u關于 160、180 型：這兩種是剩余比較多的戶型，以后不再建，沒有可比性。u關于豪華型：現(xiàn)在待售豪華型為靠近道路，價格較高和接近學校商鋪，位置較差的房屋，銷售難度較大,可與北新區(qū)形成價差，促進南區(qū)豪華型銷售。2、綜合以上分析，將價格方案調(diào)整為：u房價漲價 10 元/平方米；u南區(qū)成 9、安 9 不漲，即 180H 型不漲。uNN 區(qū)定價：低限 1350 元/平方米，最高不不超過 1340 元/平方米。u執(zhí)行時間：8 月 12 日。13邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第五部分 銷售現(xiàn)場布置一、現(xiàn)場布置1、柱廊包裝柱廊是進入項目，做好包裝，有利于營造熱銷氣

18、氛。由于材料，柱廊看起來較臟，由于正在施工期，如進行重新粉刷，效果很難保持。故用新型裝飾材料進行包裝。南北兩區(qū)柱廊用彩帶環(huán)繞，形成奪目的效果，營造熱銷氣氛。柱廊用以下材料進行包裝：2、景觀1) 景觀是南區(qū)的重要賣點，是優(yōu)秀環(huán)境的重要體現(xiàn)，盡快完善南區(qū)景觀非常關鍵。景觀與施工現(xiàn)場以彩帶相隔，使展示區(qū)、施工區(qū)涇渭分明，即可以保證看房客戶的安全，也可以體現(xiàn)項目正規(guī)管理。盡快完成綠化，現(xiàn)在不是綠化的季節(jié)，可盆栽或草坪擺放在四級花壇中，形象直接影響客戶的第一印象。2) 在十一前夕，綠化工作一定要全面完成而且一定要多種樹。建議：南區(qū)每戶小院門前要種植一棵樹，夏天，排列成行，綠樹成蔭，加之小區(qū)及景觀的綠化，

19、會提升項目整體形象，促進銷售。3、現(xiàn)場：通往南區(qū)景觀道路，保證看房路線暢通、整潔。目前涉及工程施工，需工程部門配合。14邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)4、關于樣板間其他樓盤和一期銷售經(jīng)驗證明，樣板間的作用不容忽視。目前，豪華型還存量 20 套并是未來北新區(qū)的戶型，做好引導：體現(xiàn)平頂、錯層的優(yōu)點，掩蓋客廳小、廚房不好利用的弊端，很重要。爭取利用公司內(nèi)部關系，將安三 1 號作為樣板間進行裝修，公司給予一定補助，作為公司樣板間向客戶開放。目前存在問題：工程進度可以盡快具備裝修條件，由于新房較潮濕，如立即裝修，木質裝修材料會變形、霉變，但此項工作應該加快進行。建議：采用新型裝修材料裝修樣板間，體現(xiàn)樣板性，引導客

20、戶裝修趨勢，避免傳統(tǒng)裝修材料、方式給后期管理帶來麻煩。如：木制窗套容易發(fā)黑、變形等，具體是裝修材料本身的弊端還是工程質量的，很難界定。5、銷售大廳布置目前銷售大廳存在以下問題需要處理：銷售大廳布置主要采取輕質紗進行裝飾，達到以下效果：6、條幅1) 南區(qū)柱廊巨幅有所為花園，實現(xiàn)中產(chǎn)生活理想現(xiàn)房售罄，準現(xiàn)房熱銷中！售樓專線：2) 條幅：Ø 熱烈祝賀有所為花園二期工程封頂大吉Ø 歡迎蒞臨有所為花園，參觀品鑒！15邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)Ø回歸自然的生活，在這里Ø優(yōu)質生活特區(qū)有所為花園Ø別墅生活 中產(chǎn)居住首選Ø低密度聯(lián)體別墅 稀缺之選Ø

21、有所為花園10 萬平米低密度 大社區(qū)Ø有所為花園，引導郊區(qū)化生活概念Ø締造城市人的幸福生活有所為花園Ø完善配套 成熟社區(qū)生活Ø建設新成安，你我職責Ø有所為公司全力以赴建設新邯鄲Ø選擇有天、有地、有水、有景的生活Ø大規(guī)模低密度住宅，邯鄲只此一家Ø有所為花園別墅 盡情展現(xiàn)舒適生活Ø有所為花園二期，全城熱賣！3)商鋪：Ø 有所為花園一期售罄，二期銷售率達到 70Ø 歡迎韓國客商進駐有所為商城4)有所為花園有所為花園二期準現(xiàn)房，數(shù)量有限，敬請把握！7、氛圍營造南區(qū)也應該設計背景音樂系統(tǒng)，可能，

22、使之與北區(qū)用一套系統(tǒng)。每當音樂響起，16邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)南北區(qū)互相呼應，體現(xiàn)社區(qū)完整性，同一性。目前，南區(qū)尚未考慮此問題 ，故提出建議。另外，現(xiàn)在北區(qū)也要形成定時音樂的習慣，給人以高雅格調(diào)、輕松感覺，體現(xiàn)小區(qū)的品味。17邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)第六部分投放計劃一、投放原則在房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)作為其中重要的一個環(huán)節(jié)，有其一般所應遵循的原則，具體為：1、銷推廣費用一般為物業(yè)總價值（市場承認并可實現(xiàn)的價值）的 5%左右，其中投入約為 3%。2、于宣傳之于銷售有一定滯后效應（隨各地消費者對的敏感程度不同而不同），所以在中，的投放應遵循“先行”的原則。其包括兩方面的含義：一方面指投放時間的超前性；另一方面

23、指費用投放的超前性。二、投放靈活性房地產(chǎn)的投放與房地產(chǎn)策略緊密結合，根據(jù)市場發(fā)展的狀況，有相當大的靈活性和藝術性，即投放要有一定的節(jié)律。如：1、根據(jù)市場淡、旺變化的情況，確定投入的變化；2、根據(jù)其他投放的情況，避實就虛，以彰顯效果；3、根據(jù)各階段銷售計劃、銷售目標，制定的投放額度等諸多方面。三、投入分析根據(jù)上述思路，對于本項目，第一期開發(fā)別墅全部售罄，第二期開盤在邯鄲進行推廣，目前，銷售近三分之一并且兩期邯鄲客戶累計成交近百戶。根據(jù)對目標客戶的分析，邯鄲客邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)戶依然是我們首要的目標客戶，在持續(xù)期投入考慮調(diào)高在邯鄲投入比例，這也是該項目在邯鄲投入力量最大的一次宣傳，以延續(xù)良好的銷

24、售勢頭。四、目前銷售階段分析項目每一期銷售都分為銷售前期、銷售中期、銷售后個階段，的投入與每個階段的銷售計劃、銷售策略、銷售目標相。對于本項目的二期而言，已處于銷售中期，為項目銷售的主要階段，隨著工程封頂、竣工，如果推廣得力，將項目的成交進入整個銷售的期；五、投放實施計劃現(xiàn)將今年上半年推廣方式及效果進行如下評估：注：以上效果沒有考慮投放時機等綜合因素。參考以上評估，制定如下投放計劃：1、電視有所為花園以前推廣經(jīng)驗證明，電視范圍廣、受眾面大，圖，文、聲并茂，速度快，但駐留時間短、受時間局限，且需要連續(xù)性和持續(xù)性。但由于費用較低且效果明顯，次推廣的主要。1) 邯鄲由聯(lián)立獨家。二期開盤，選擇的是二套

25、的套播，每次 30 秒，每天 8 次，時間不固定，高密度、高率，效果較好。2) 本次計劃在黃金時段，確保高收視率并有利于樹立品牌形象，時間為聯(lián)19邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)播與邯鄲之間，時間為 30 秒的。3) 邯鄲主要欄目有邯鄲、綠色邯鄲、新視窗、就業(yè)橋等十幾個欄目。結合房地產(chǎn)特點，根據(jù)時段、各欄目特點綜合比較，擬在百味之家居欄目，該欄目為專業(yè)房地產(chǎn)欄目，以情景劇方式，形式新穎，介紹詳細。2、報紙報紙范圍廣、速度快，圖文并茂、性強，是樹立品牌的最好，但費用較高，可提升項目檔次、形象，作為輔助形式，適當進行投放。邯鄲報紙有邯鄲日報、邯鄲晚報、中原商報、邯鄲廣播電視報，經(jīng)比較分析，邯鄲晚報以為主，量大

26、，為擬訂選定投放，計劃投放 2 次。3、路牌路牌適合做樓盤整體形象，而不適合于細節(jié)繁復的訊息傳遞，可利用其特性與其他相配合。達到立體的宣傳效果。因成安與邯鄲有一段交通距離，初次來訪客戶來訪，需打聽才可找到，故在成安擬設立大型路牌，突出項目形象的作用，樹立品牌形象。在路牌設計上應參考以下方案：5、車載20邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)車載性強，區(qū)域廣，受眾廣泛。由于出租車車主經(jīng)常在拿到第一筆錢后，將廣告撕掉，對于甲方來說難以。如果短，不能達到其效果，還要承擔制作費，故計劃不利用出租車在邯鄲進行車體宣傳。選定路線：邯鄲 2 路市內(nèi)環(huán)路、33 路貫串中華大街，采取以上線路投放車體廣告。6、DM名流名品為邯鄲市

27、以為主的自辦，印刷精美，整體感觀質感較好，免費投遞給客戶要求的特定人群。更重要的已經(jīng)初步建立了一套比較完整的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫涵蓋了市內(nèi)各行業(yè)的精英階層，如機關、行政事業(yè)、金融、電力系統(tǒng)等所有具備消費能力的的主流人群，也就是該有很強的性只做給有錢人看，而且實名投遞。為本次利用 DM投遞的載體。六、創(chuàng)意及設計要求1.方案應體現(xiàn)新穎，獨特，形成本項目所獨有的特色；方案表現(xiàn)出項目宏偉、大氣、氣勢磅礴的規(guī)模效應的同時，要體現(xiàn)現(xiàn)代、典雅、華貴的特色。2.深度挖掘項目三大優(yōu)勢1)項目的稀缺性2)項目為中產(chǎn)生活的代名詞3)項目倡導的引領郊區(qū)化的生活模式3.各形式的內(nèi)容（包括色彩、標志、格調(diào)等）、賣點要高度統(tǒng)一。

28、21邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)七、小結本次投放發(fā)布，做到對不同媒介進行有效的組合，從“海、陸、空”的各個路線進行出擊，實現(xiàn)效應的利益最大化。另在投放過程中，根據(jù)各效果及時進行跟蹤合評估，并將據(jù)此對推廣方案進行調(diào)整。八、宣傳口徑根據(jù)一、二兩期，客戶符合年初制定的第一目標客戶即 40 歲左右的企事業(yè)二次置業(yè)者。根據(jù)目標客戶特點，本次宣傳，以“有所為花園實現(xiàn)中產(chǎn)的理想”為進行宣傳，提升項目品質。引導客戶一種聯(lián)想：有車的生活很愜意，但這中產(chǎn)并不是中產(chǎn)的全部，有一套鄉(xiāng)間別墅，追求品質生活，才與“中產(chǎn)”相匹配的觀念。以此概念進行引導，可打動兩類人的心理，一、已是中產(chǎn)，二，渴望成為中產(chǎn)。雖然這一，可能會挫傷一部分

29、人的自尊，但根據(jù)我們的目標，如能把握住以上兩類人，足矣。九、費用預算第七部分策略一、1、重點客戶群跟蹤今年邯鋼客戶是我們一個重要的客戶群，這樣的客戶群提高了銷售速度。應該肯定的是22邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)邯鄲還有其他類似的客戶群可以形成，如最近已經(jīng)接觸的岳城水庫。一方面要繼續(xù)跟蹤已有的重點客戶，一方面要發(fā)掘新的客戶群。對于如岳城水庫等，可暗中和主要領導接觸，可以以紅包、扣點等方式，利用其在的作用，給個人利益，促成大量。目前邯鄲鐵路醫(yī)院有房補政策，即沒有享受到購房補助的職工，現(xiàn)在購房可以得到34 萬元的購房補助。這一政策與邯鋼相似，應利用此契機進行跟蹤。2、積極調(diào)動老客戶有利因素作用為實現(xiàn)全年的銷

30、售目標，加快銷售速度，提高老客戶介紹新客戶的積極性，在的銷售工作中，老客戶介紹新客戶，特制定以下政策及方案：時間：2004 年 9 月 1 日2004 年 12 月 31 日1)成交新客戶的房價：Ø 凡老客戶介紹新客戶成交的，如單戶，成交新客戶享受 10 元/的房價。Ø 凡老客戶介紹新客戶成交的，如集體（5 戶以上，含 5 戶），成交新客戶享受 20元/的房價。2)老客戶的：Ø老客戶介紹新客戶成交的，累計成交客戶 1 戶至 5 戶的（含 5 戶），按每套房 300 元老客戶。Ø老客戶介紹新客戶成交的，累計成交客戶至 6 戶以上的（含 6 戶），按每套房

31、1000 元老客戶。Ø老客戶領取時間，必須在成交新客戶購房合同簽定后領取。3)其它Ø 在以上期間，如發(fā)現(xiàn)銷售員有舞弊現(xiàn)象，立刻辭退。23邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)Ø 在以上期間，如發(fā)現(xiàn)老客戶有舞弊現(xiàn)象，除扣除該舞弊房屋的外，將取消其今后的一切及政策。該方案在比較常見，在邯鄲沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒，現(xiàn)利用兩名成交客戶試行，發(fā)現(xiàn)不足及需要補充之處及時調(diào)整。二、活動在房地產(chǎn)項目推廣過程中，除了推廣外，活動推廣也非常重要，這兩種推廣方式互相補充，密切，使整個推廣過程更加完善、有效。企業(yè)整合本身的，通過具有創(chuàng)意的活動或，使之成為大眾關心的話題，吸引媒體與消費者參與，從而達到提升企

32、業(yè)及樓盤形象，以及促進銷售的目的。1)2)3)4)5)6)新客戶人數(shù)不夠多時新項目導入市場速度必須加快時市場競爭特別激烈時企業(yè)想加強力度時主要競爭對手積極舉辦活動時企業(yè)想獲得消費者或路徑等方面的情報時1、二期工程封頂儀式8 月 18 日，利用二期工程封頂?shù)墓こ绦蜗筮M度，邀請參加和參加。全面介紹有所為花園作為成安縣第一個招商引資項目建設及銷售情況，突出邯鄲及岳城水庫管理局等，在成安營造熱銷、搶購的氛圍，推進銷售。24邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)2、參加“情系貧困大學生希望工程捐助”公益活動8 月 25 日，參加關于事業(yè)是非商業(yè)性的一種軟宣傳，較容易得到受眾的關注并成為有新聞價值的話題。企業(yè)從事公益事業(yè)，不僅能塑造卓越的企業(yè)形象，還可以增強消費者的信心，可謂一舉兩得。有所為公司在“情系貧困大學生希望工程