國有劃撥土地估價(jià)方法

1、國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知 （國土資發(fā) 200144 號），為 國有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公 益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、 、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土 地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時(shí) 也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。實(shí)際上，伴隨城市土地市場的進(jìn)一 步改革，國家土地管理局已于 199

2、8年 2月 17日發(fā)布的第 8 號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫 行規(guī)定，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)， 應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。 對國有企業(yè)改革中涉及 的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租 賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價(jià)值 屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場中有所體現(xiàn)，明晰這些價(jià)值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進(jìn) 行土地收益的分配具有重要意義。一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根 據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地

3、使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%. 標(biāo)定 地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條 件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素 的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需 要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成及其基本估 價(jià)方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論。二、劃撥用地的價(jià)值

4、構(gòu)成及其基本估價(jià)方法 新的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時(shí) 最常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國 土資源部對城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定， 即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的， “五通一平” （或“七通一平”） 土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地 區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對象評估價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn) 地價(jià)測算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的 表達(dá)方式可以

5、有級別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價(jià)一 般是指具有級別的地面熟地價(jià)。對于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由 3 大部分組成：土地取得成本、 土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià) 值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取 得成本。其基本公式是：土地價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) * 因素修正系數(shù)。對于劃撥用地的估價(jià)，我們同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格 時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得

6、土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開 發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國有土地租賃 的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收 益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價(jià)值 時(shí)，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、 日期、 區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。 出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價(jià)格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價(jià)值的方 法。其基本計(jì)算公式是：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 = 出讓土地使用權(quán)價(jià)格 土地

7、使用權(quán)出讓金，或者：劃撥土 地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格x（1 出讓金比例）。三、案例分析 根據(jù)劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成，劃撥熟地的土地價(jià)格主要由土地的平均取得和開發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生 地的土地價(jià)值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。本案例的估價(jià)對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區(qū) 500 ，000 平方米，占用的是耕地，專用水庫1，500 ，000平方米，占用耕地 500 ，000 平方米，非耕地 1， 000 ，000 平方米。經(jīng)過估價(jià)人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解， 發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設(shè)定為“五通一平”（通路、通上下水、通熱和通電及土地平整）的 I 類工

8、 業(yè)劃撥用地，其基本價(jià)值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)成本。專用水庫的情況比較復(fù)雜，首先當(dāng)?shù)氐母睾头?耕地的征地成本不同，其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別，水庫水壩的建造 成本一般都計(jì)入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒有實(shí)現(xiàn)五通一平的 II 類工業(yè)劃撥用地，其基本 價(jià)值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為 IIa （非耕地）和 IIb （耕地）兩種生地類型。本估價(jià)報(bào)告擬分別 對這 3 種工業(yè)用地類型進(jìn)行評估。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （以下簡稱規(guī)程 ），通行的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法 （假設(shè)開發(fā)法） 、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等。本次估價(jià)擬采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行綜

9、合評估。（一）、土地價(jià)值評估過程1 、I 類工業(yè)劃撥土地價(jià)格評估（1 ）成本法 以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費(fèi) 用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)+利息 +利潤土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。征地費(fèi)用主要包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用。根據(jù)中華人民共和國土地管理法 辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的 30 倍。具體 倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商

10、定。蓮花市實(shí)施的是2000 年某省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法 ，三費(fèi)總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25 倍。蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表 1 計(jì)算：表 1 不同耕地產(chǎn)值表類別 優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物 糧食作物 劣質(zhì)農(nóng)田級別 一類 二類 三類產(chǎn)值（元 / 畝） 5000 1300 800產(chǎn)值（元 / 平方米） 7.5 1.95 1.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實(shí)際征地的情況，確定 I 類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的 20 倍，即39 元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括： 耕地占用費(fèi)， 土地管理費(fèi)等等， 按征地費(fèi)的 6.26% 計(jì)，合計(jì) 2.44 元 / 平方米。則土地取得費(fèi)為 41.44 元平

11、方米。 土地開發(fā)費(fèi)：本評估項(xiàng)目所指土地開發(fā)費(fèi)為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根 據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費(fèi)用，土地“五通一平”的基本費(fèi)用 20 元 / 平方米。利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為 2 年，投資利息率按目 前建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率 5.31 計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入，土地開發(fā)費(fèi)為 2 年中均勻投入。則利息=2 X（ 41.44 X 5.31 %+ （ 41.44 X（5.31 %） 2） + （ 20 X 5.31 %）=4.4+0.12+1.06= 5.58 元/ 平方米 利

12、潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時(shí)，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng) 計(jì)算利潤，綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤率為 8%。則利潤=（41.44+20 ）X 8%= 4.92 元/ 平方米最終土地價(jià)格確定：依據(jù)成本法測算地價(jià)公式：I 類國有劃撥土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi)+利息 +利潤=41.44 20 5.58 4.92=71.94 元/ 平方米 或 47960 元/ 畝（ 2）基準(zhǔn)地價(jià)法根據(jù)（蓮花政字 200312 號）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè) 3 級地價(jià)區(qū)的 外圍地區(qū)，上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。其基本計(jì)算公式為：土地

13、價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) * 因素修正系數(shù) 期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系 數(shù)為 1.03 ；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對象位于工業(yè) 3 級地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數(shù)為 0.80 ； 權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照 40% 的出讓金計(jì)算， 權(quán)屬因素修正 系數(shù)為 0.60 ；最終土地價(jià)格確定：I 類國有劃撥土地價(jià)格 = 適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *區(qū)位因素修正系數(shù) *權(quán)屬因素修正

14、系 數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/ 平方米）或 49440.00 元/ 畝（3 ）加權(quán)平均法獲得 I 類國有劃撥土地價(jià)格由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取 I 類國有劃撥土地價(jià)格，考慮到兩種對本類土地估價(jià)都 比較客觀，因此分別賦予權(quán)重 0.5 ，結(jié)果如下：I 類國有劃撥土地價(jià)格 =0.5* 成本法結(jié)果 +0.5* 基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果 =0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元 / 平方米或 48700 元 / 畝2 、II 類劃撥土地價(jià)格評估（1 ）成本法 評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地

15、 的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價(jià)報(bào)告作為生地其價(jià)值?；竟綖椋捍雷诘赝恋貎r(jià)格 =土地取得費(fèi)稅費(fèi) +利息 +利潤 土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。根據(jù)蓮花電廠水庫 周邊土地的實(shí)際情況，確定 II 級工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的 18 倍，即 35.1 元/ 平方米。有 關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計(jì) 2.19 元/ 平方米。對于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的 12 倍，即 23.4 元 / 平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地 管理費(fèi)等等，合計(jì) 1.46 元/ 平方米。則：耕地土地取得費(fèi)為 37.2

16、9 元平方米，非耕地土地取得費(fèi)為 24.86 元平方米。 利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為 1 年，投資利 息率按建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率 5.31 計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入。則：耕地土地取得費(fèi)利息=37.29 X 5.3= 1珂8元/平方米非耕地土地取得費(fèi)利息=24.86 X 5.3=11.32元/平方米利潤：綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤率為8 。則：耕地土地利潤=37.29 X 8%98元/平方米，非耕地土地利潤=24.86 X 8%分元/平方米。最終土地價(jià)格確定：依據(jù)成本法測算地價(jià)公式：土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) +

17、土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi)+利息+利潤II類國有劃撥耕地土地價(jià)格 =37.29 + 1.98 + 2.98 =42.25 元/平方米 或28166.67 元/畝II類國有 劃撥非耕地土地價(jià)格 =24.86 1.32 1.99 =28.17元/平方米 或 18780 元/畝（2）基準(zhǔn)地價(jià)法根據(jù)（蓮花政字 200312 號）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè) 3 級地價(jià)區(qū)的 外圍地區(qū)，上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。基準(zhǔn)地價(jià)法的基本計(jì)算公式為： 土地價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) * 因素修正系數(shù) 期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)

18、為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系數(shù)為 1.03 ；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的，因素修正系數(shù)為 0.70 ； 權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照 40% 的出讓金計(jì)算， 權(quán)屬因素修正 系數(shù)為 0.60 ；土地熟化程度的修正：由于委估對象的價(jià)格定義是生地，土地熟化程度的修正系數(shù)為 0.70 ； 土地利用類型的修正：由于委估對象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對非耕地增加修正系數(shù)為 0.65 ； 最終土地價(jià)格確定： II 類國有劃撥耕地土地價(jià)格 = 適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *區(qū)位 因素修正系數(shù) * 權(quán)屬因素修正 =150*1*1.03*0.70*0.60*0.70=45.42 （元/平方米）或 30280 元/ 畝II 類國有劃撥非耕地土地價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià) *期日修正系數(shù) * 年期修正系數(shù) *區(qū)位因素修正系數(shù) *權(quán) 屬因素修正 * 土地熟化程度修正 =150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65=29.52 （元/平方米）或 19680 元/ 畝（3 ）加權(quán)平均法獲得 II 類國有劃撥土地價(jià)格 由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取 II 類國有劃撥土地價(jià)