土增稅的五種納稅籌劃技巧

1、土增稅的五種納稅籌劃技巧土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個稅種，也是國家 對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自 身土地增值稅的特點(diǎn)和一些優(yōu)惠政策，在遵守現(xiàn)行稅收法規(guī)的前提下， 通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資、開發(fā)和收益分配等活動的調(diào)整，尋求企 業(yè)收益和稅收負(fù)擔(dān)的最佳配比，從而實現(xiàn)稅后收益最大化。本文探討 了土地增值稅的幾個籌劃技巧。一、收入分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負(fù)擔(dān)是土地增值稅和營業(yè)稅。 土地增值稅的征收實行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適 用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格，就可以降低 房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

2、。運(yùn)用收入分散法進(jìn)行土 地增值稅籌劃的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可 以分開單獨(dú)處理的部分（如房屋里的設(shè)施）從整個房地產(chǎn)中分離。當(dāng) 住房初步完工但還沒有安裝設(shè)備及進(jìn)行裝潢、裝飾時，便可以和購買 者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾 合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅， 而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅范圍，不必再計征土地 增值稅。二、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。 按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、

3、福利 費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生 數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和 其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增 加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人 事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產(chǎn)項目中去。例 如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作 的同時參加該項目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊?分到房地產(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除， 而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從 而達(dá)到節(jié)稅目的。三、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法

4、我國土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率計征，納稅人的土地增值 額占扣除項目金額比重不同，其適用的稅率就不同。在收入不變的情 況下，開發(fā)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的重要組成 部分，其金額越高，應(yīng)納稅額越??；反之，應(yīng)納稅額越大。因此，納 稅人應(yīng)盡可能擴(kuò)大費(fèi)用列支比例，以節(jié)約稅款。但要注意的是列支比 例并不是越大越好，在必要時適當(dāng)減少費(fèi)用開支效果可能更好。這種 方法主要針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，因這類企業(yè)同時進(jìn)行幾處 房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地區(qū)的開發(fā)成本比例可能因物價或其他原因 相差較大，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的項目土地增值率高低不同。這種不均衡狀態(tài)實際上會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)在計算 土地增值稅時可將所有開發(fā)項目綜合起來考慮，通過綜合計算增值率 來降低整體增值率，進(jìn)而達(dá)到降低整體稅率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，?獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率 過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。四、利息支出籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會因借款產(chǎn)生 大量利息費(fèi)用，計算土地增值稅時，利息費(fèi)用的不同扣除方法也會對 應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計算土地增值 稅時有兩種扣除率，即 5%或10%.假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用 權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為

6、a，為該項目借款發(fā)生的利息支出為b.若該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱?供金融機(jī)構(gòu)貸款證明時，允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為(5% Xa + b),否則允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為10% Xa ,令兩者相等就可以得出：b = 5% Xa.企業(yè) 在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行預(yù)算時，如預(yù)計該項目在開發(fā)過程中主要依 靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)成本和土地價款合計的5%時，應(yīng)對利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時計算分?jǐn)偫⒅С?。?外，應(yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利 息支出能夠作為單獨(dú)扣除項目。相反，預(yù)計開發(fā)過程中借款不多，禾U 息費(fèi)用率較低，預(yù)計不會超過土地價款和開發(fā)成

7、本合計的5%時，企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項目據(jù)實扣除。企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項目據(jù)實扣除時，應(yīng)根據(jù)具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多 少；企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關(guān)證明 文件取得的難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除的具體比例（該比例不是一定的，稅法規(guī)定計算開發(fā)費(fèi)用扣除率的比例，由各省、自 治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。還應(yīng)明確，企業(yè)超過貸款期限部分和加 罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時，應(yīng)按規(guī)定使用貸款， 盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)

8、土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi) 1200萬元，財務(wù) 費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融 機(jī)構(gòu)證明，不將利息支出據(jù)實扣除，則該企業(yè)能扣除開發(fā)費(fèi)用最高限 額為：（1000 + 1200 ）X10% = 220 （萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明， 將利息費(fèi)用作為單獨(dú)項目據(jù)實扣除，該企業(yè)所能扣除開發(fā)費(fèi)用的最高 限額為：200 +（ 1000 + 1200 ）X5% = 310 （萬元）。可見，在這種情 況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項目據(jù)實扣除是更有利的選擇。五、建房方式籌劃法按稅法規(guī)定，某些建房行為因未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)

9、屬轉(zhuǎn)移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以 利用這些規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開發(fā)項目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收 取代建房屋報酬的行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然代建房行為取 得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移， 其收入屬于勞務(wù)收入的性質(zhì)， 故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍。采用代建房屋 方式不僅可以免繳土地增值稅，而且還可以減少營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，因為 按照我國營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房屋只需按建筑 業(yè)3%的稅率繳納營業(yè)稅；而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋

10、后出售的， 不但要繳納土地增值稅，還要按建筑業(yè)3%的稅率和銷售不動產(chǎn) 5%的稅率繳納營業(yè)稅，很明顯后者的稅負(fù)比前者重得多。如果房地產(chǎn)企業(yè) 在開發(fā)之初就確定最終用戶，那么采用代建房方式更有利于實現(xiàn)企業(yè) 利潤最大化。這就要求企業(yè)在大力開發(fā)項目之余，應(yīng)主動發(fā)展代建房 屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設(shè)計和建造，對客戶的需 求滿足率高，在某種程度上可以提高企業(yè)的競爭力，更有利于企業(yè)的 發(fā)展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進(jìn)度支付的，因 此在開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對較小。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作建房方式開發(fā)項目。我國稅法規(guī)定，對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暫免征收土地增值稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用 權(quán)并準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的 資金，這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而 言，一幢住房中土地價款所占比例相對較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分 得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分住房前，各方都不繳納土地增值稅，只有在建成 后轉(zhuǎn)讓屬于自己那部分時，才就這部分繳納土地增值稅。