項目經(jīng)濟(jì)測算

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項目經(jīng)濟(jì)測算1. 如何評判項目是否可行1.1 靜態(tài)預(yù)算：利潤預(yù)期利潤=收益成本稅費(fèi)反推取地價格=收益其他成本預(yù)期利潤稅費(fèi)1.2 動態(tài)預(yù)算：資金平衡2. 經(jīng)濟(jì)測算的基本步驟4個步驟，10張表2.1 指標(biāo)整理2.1.1 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第一步：整理用地指標(biāo)首先，將能手收集的項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行整理，首先按照地塊進(jìn)行分類。各地塊用地規(guī)劃要求：用地性質(zhì)、用地面積（平方米）、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑規(guī)模、綠地率。其次，按照是否能夠出讓進(jìn)行分類用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模2.1.2 規(guī)劃設(shè)計第二步：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案整理按照規(guī)劃設(shè)計方案，分產(chǎn)品類型梳理項目指標(biāo)。住宅車位數(shù)量

2、和面積的確定地塊項目建設(shè)規(guī)模表編號用地性質(zhì)建筑面積（平方米）1總建筑面積2地上可出讓建筑面積2.1商業(yè)建筑面積2.2住宅建筑面積3地下建筑面積3.1可售地下車位面積3.2地下人防面積4車位（個）4.1地上車位4.2可售地下車位4.3人防車位5公共配套設(shè)施2.1.3 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)第三步：確定建安成本指標(biāo)第四步：確定經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)參數(shù)主要包括稅率、利率和城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項。2.1.4 開發(fā)銷售進(jìn)度3. 靜態(tài)估算3.1 投資估算土地成本土地出讓金招拍掛成交價格土地出讓金補(bǔ)交補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)：按出讓文件規(guī)定，未規(guī)定的按出讓金的計算土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)若是招拍掛方式拿地則已包含在成交價款里，不需要單獨(dú)計算土地

3、契稅以上三項之和的3-4%工程成本前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項目前期的策劃、規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)用支出建筑安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)其他開發(fā)成本開發(fā)期間稅費(fèi)可按建筑安裝費(fèi)的8-15%計算其他費(fèi)用一般約占投資額的2-3%不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用前期工程費(fèi)釋義前期工作咨詢費(fèi)主體建安費(fèi)的0.2-0.5%地質(zhì)勘探、測繪費(fèi)、勘察報告審查費(fèi)3元/平方米建筑規(guī)劃設(shè)計費(fèi)主體建安費(fèi)的1.6%市政設(shè)計費(fèi)按建筑設(shè)計取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取環(huán)境評估費(fèi)詳見香滿園環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)軟件計算交通評價費(fèi)按地上面積：1元/平方米施工圖審查費(fèi)按地上建筑面積3.5

4、元/平方米標(biāo)底編制費(fèi)概算價格的2-3，計算鋼筋量16元/噸工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價格的0.66招標(biāo)代理費(fèi)三通一平費(fèi)（土方臨時水電）20元/平方米工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按主題建安工程的0.1-0.2%收?。皇┕るA段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取新材料基金（非磚混結(jié)構(gòu)可退90%）、水泥專項基金（可退）8元/平方米，中標(biāo)水泥量3元/噸地下人防工程面積及地下車位面積：十層以上的建筑，應(yīng)修建“滿堂紅”（單體建筑的標(biāo)準(zhǔn)面積）防控地下室，可按其十層標(biāo)準(zhǔn)面積計算；十層（不含十層）一下，基礎(chǔ)埋深不超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的2%修建，十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深面積超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的3%修建。在投

5、標(biāo)過程中，對不同的建筑類型無法精確到?jīng)]動樓座單體的情況下，狄璇人防面積可按照項目總狄航建筑面積的3%計算。根據(jù)項目預(yù)計規(guī)劃的總戶數(shù)記憶結(jié)合項目可實現(xiàn)的建筑形式，按照35-40/車位的標(biāo)準(zhǔn)估算地下車位面積。地下車位比例按照項目規(guī)范要求和品質(zhì)情況確定，地下車位面積40/個。、紅線內(nèi)小市政：是指建筑2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程各行的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按照工程量估計。暗箱費(fèi)用一般范圍：150-400元/平方米普通住宅：250元/平方米高檔住宅（公寓、寫字樓）：400元

6、/平方米銷售收入：是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或者自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目得勁經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施收入和自營收入。銷售收入=售價基數(shù)*售價年均漲幅*銷售面積租金收入=租金基數(shù)*租金年均漲幅*租金面積3. 動態(tài)估算3.1 投資估算動態(tài)3.2 現(xiàn)金流量3.3 資金平衡4. 敏感性分析4.1 敏感點一4.2 敏感點二1、經(jīng)濟(jì)測算的核心思路利潤=收益成本稅費(fèi)反推取土地價格=收益其他成本稅費(fèi)預(yù)期利潤2、收集基礎(chǔ)指標(biāo)3、核算成本和費(fèi)用總投資究竟要花多少錢？類型工程或費(fèi)用名稱土地成本1土地成本開發(fā)成本前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用期間費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用4、核算收入和利潤（銷售、租賃、自營）收入經(jīng)營稅費(fèi)土地增值稅所得稅凈利潤5