六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法

1、六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法第一章總 則第一條 為進一步提高物業(yè)服務水平，規(guī)范物業(yè)服務收費行 為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，促進物業(yè)服 務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、國務院物業(yè) 管理條例和安徽省物業(yè)管理條例等法規(guī)，結合本市實際，制 定本辦法。第二條 本辦法適用于六安市中心城區(qū)范圍內的物業(yè)服務收費 及其管理工作。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指具有物業(yè)服務資質的 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域 內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng) 護、管理，維護管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使 用人收取的

2、費用。第四條 六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務指導價收費標準由市 價格行政主管部門負責制定，并對其監(jiān)督管理。六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準由市房地產(chǎn)行政主管 部門負責制定，并對其服務質量進行監(jiān)督管理。第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平 相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵循國家的有關法律法規(guī)，嚴 格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。第六條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘 物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè) 服務收費通過市場競爭形成。第二章物業(yè)服務第七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質， 不得超越資質等

3、級承接物業(yè)服務業(yè)務。從事物業(yè)管理的人員應當按 照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建 設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。第八條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：（一）以為業(yè)主服務為宗旨，提高服務質量和水平；（二）按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng) 護、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務；（三）按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況；（四）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；（五）協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動；（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服 務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責

4、任。第九條 選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會或建設單位訂 立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括下列事項：（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；（三）物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理；（四）公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序 維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業(yè)服務質量標準；（七）物業(yè)服務費用收取標準和方式；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）物業(yè)服務合同期限；（十）雙方的權利義務；（十一）違約責任；（十二）物業(yè)服務合同終止、解除條件；（十三）其他事項。第十條 物業(yè)服務一般包括以下內容：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維

5、修、養(yǎng)護和管 理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理 和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理;（四）車輛停放服務管理；（五）安全防范和秩序維護工作；（六）裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)檔案等資料管理；（八）業(yè)主委托的其他公共性服務內容。第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以米取包干制或者酬金制的 方式約定物業(yè)服務收費標準。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈 虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額 提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的 支出，結余或者不足均由業(yè)主

6、享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制的物業(yè)服務收費按合同約定辦理。第十二條 物業(yè)服務的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物 業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：（一）服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；（五）物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊;（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費 用，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應當通過

7、專項維修資金予以列 支，不得計入物業(yè)服務成本。第十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于兩次向全體業(yè)主張榜 公布住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的收支情況和服務項目和服務工作開展 情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見。第三章 收費管理第十四條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費中的物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務 費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅（含已改變使用性質的住宅）、別墅（含獨棟、雙拼、 聯(lián)排、疊加）物業(yè)服務費和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務 費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市 場調節(jié)價。物業(yè)

8、服務企業(yè)不得以任何理由向業(yè)主或物業(yè)使用人收取管理 費、保證金和各種形式的押金、工本費等（國家、省另有規(guī)定的除 外）。第十五條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費實行分等定價。市價格行 政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內 容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準，并適時向 社會公布。第十六條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，業(yè)主委員會 成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約 定，業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)合同中 約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費出現(xiàn)爭議的，由質疑方委托 有資質的評估機構進行成本核算或機構評估，并依據(jù)評估結果，雙 方約

9、定物業(yè)服務收費標準。第十七條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，按 照六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準六安中心城區(qū)住 宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費收費標準，擬定前期物業(yè)服務方案，確定 物業(yè)服務等級標準，在收費標準范圍內，按規(guī)定實行公開招投標， 中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同 中明確。前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)綜合服務費的計費方式、計費 起始時間，并同時約定服務等級標準、收費標準。第十八條 建設單位招投標的前期物業(yè)綜合服務收費標準，一 般按照不超過六安中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準三級物 業(yè)服務等級確定標準。開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用，小 區(qū)配套設施和

10、綠化環(huán)境未能到位的，建設單位應按物業(yè)綜合服務費 標準的1530%卜貼給業(yè)主，具體比例由建設單位與物業(yè)企業(yè)約第十九條 開發(fā)建設單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的商品房 買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，作為商品房買賣 合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認，并在商品房銷售時一 并向業(yè)主公示。第十二條 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選 聘物業(yè)服務企業(yè)；具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務等級和相應的收費標準在物業(yè)服務合同 中約定。第二十一條物業(yè)綜合服務費（含住宅躍層或閣樓），以房屋所有權證登記的建筑面積計算。未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測

11、繪部門實測的房 屋建筑面積計算，未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服 務費。第二十二條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費自交付之日起次月由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承 擔。交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通 知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內 無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。業(yè)主或物業(yè)使用人辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月以上未入住 的，業(yè)主在向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒负螅蛇m當降低物業(yè)收費標 準，具體降低幅度由雙方協(xié)商。第二十三條物業(yè)綜合服務費應按月收取。業(yè)主

12、與物業(yè)服務企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超 過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務 合同期限。第二十四條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應及 時到物業(yè)服務企業(yè)登記備案，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人按規(guī)定交 納。第二十五條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行安徽省服 務價格登記證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當向價格行政主 管部門辦理備案和申領安徽省服務價格登記證。物業(yè)服務企業(yè)申請備案應提供以下資料：1、物業(yè)服務收費標準備案申請；2、物業(yè)服務企業(yè)資質證書；3、房產(chǎn)主管部門認定的物業(yè)服務等級；4、與建設單位、業(yè)主、業(yè)主委員會約定的物業(yè)服務合同；5、業(yè)主委員會或業(yè)主大會

13、意見；6、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證；7、其它需要說明提供的相關資料。經(jīng)審查符合條件的，價格主管部門下達同意收費標準備案函， 物業(yè)服務企業(yè)據(jù)此辦理安徽省服務價格登記證。第二十六條 物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè) 應當在物業(yè)服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，按照物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定，公布物業(yè)服務收費標準、等級標準，亮證收費，物 業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主有權拒付。第四章 停車收費第二十七條住宅小區(qū)內符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業(yè)服務企業(yè)人員提供管理服務 的，按規(guī)定可以收取停放服務費。第二十八條停放車輛收費，在小區(qū)業(yè)主委員會成立前由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務

14、企業(yè)合同約定；業(yè)主委員會成立后，收費應當經(jīng)業(yè) 主大會同意。收費標準按六安中心城區(qū)住宅小區(qū)車輛停放服務收 費標準執(zhí)行，收費標準為最高標準，各小區(qū)根據(jù)條件可以降低。 停車費收益的30%用于補貼物業(yè)綜合服務費，70%納入專項維修資 金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十九條住宅物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。第三十條 實施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務收費的物業(yè)服務企 業(yè)，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛 進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護等服 務工作。第五章共用設施設備收費第三十一條 住宅物業(yè)服務區(qū)域內，公共照明、消防設施、景 觀水

15、系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設施設備運行費，納入物業(yè)綜合服務 費中，不得再另行分攤收取。電梯運行維護檢測費用和二次供水增壓水泵運行維護費用，在 初期前期物業(yè)服務階段， 成本無法核算時， 電梯運行維護檢測費按 最高不超過0.40兀/平方米、二次供水運行維護費按最高不超過0.20元/平方米收取，待運行規(guī)范、能夠單獨立表計量、核實運行 成本后，根據(jù)電梯運行維護檢測成本和二次供水運行維護成本據(jù)實 分攤收取，年終核算，多退少補，定期公布費用收支。電梯運行費和二次供水費具體標準，由物業(yè)服務企業(yè)在不超過 規(guī)定標準的范圍內與業(yè)主具體約定。連續(xù)六個月以上未入住的住 戶，經(jīng)書面向物業(yè)企業(yè)備案后，是否收取電梯運行費和二

16、次供水費 雙方約定，最高不超過居住戶收費標準的一半。沒有或按規(guī)定不需 要提供電梯運行和二次供水的用戶不得收取電梯運行費和二次供水 費，底層住戶不收取電梯運行費用。第三十二條 物業(yè)服務區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通 信、數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù) 費，具體標準在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收 取手續(xù)費等額外費用。第三十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動 的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意 后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)綜合 服務費，70%納入專項維修

17、資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使 用。第六章裝飾裝修收費第三十四條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝飾裝修垃圾的，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標 準按建筑面積每平方米不高于2.5元收取。裝飾裝修垃圾清運費一 次性收取。裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前應與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務企業(yè)的管理。因裝修造成共 用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發(fā)生額， 由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主和物業(yè)使用人收取任何形式的裝飾裝 修管理費和保證金。第七章責任與義務第三十五條物業(yè)服務企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同約定的服務

18、內容提供服務。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約 定以外的服務，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務收費由雙方約 定O第三十六條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設單位，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同 約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，應按照物業(yè)服務合同約定承擔違 約責任，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè) 服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從 其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務 費用。第三十七條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內 容，提高收費標準。第八章監(jiān)督管理第三十八條加強對物業(yè)服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監(jiān)管。物業(yè)服務企業(yè)構成