第二講節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標程序

1、11 第第八八章章 房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目招投標招投標合同的訂立程序合同的訂立程序內(nèi)容內(nèi)容1.復(fù)習(xí)2.第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標 2.1施工招標程序3.案例分析3 招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行貨物貨物、工程工程和和服務(wù)服務(wù)采購時，采購時，達成交易的一種方式。達成交易的一種方式。一、招標投標的概念一、招標投標的概念招標招標招標人依法提出招標項目及其相應(yīng)的要求和條件，通招標人依法提出招標項目及其相應(yīng)的要求和條件，通過發(fā)布過發(fā)布招標公告招標公告或發(fā)出或發(fā)出投標邀請書投標邀請書吸引潛在投標人參吸引潛在投標人參加投標的行為。加投標的行為。 投標投標投標人投標人響應(yīng)招

2、標文件響應(yīng)招標文件的要求，參加投標競爭的行為的要求，參加投標競爭的行為 。采購方采購方(買方）買方）供應(yīng)方供應(yīng)方（賣方）（賣方） 復(fù)習(xí)： 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目招投標概述房地產(chǎn)項目招投標概述4二、招標投標的法律性質(zhì)二、招標投標的法律性質(zhì)招標行為招標行為要約邀請要約邀請投標行為投標行為 法律法律 性質(zhì)性質(zhì)要約要約確定中標人行為確定中標人行為 性質(zhì)性質(zhì) 法律法律 法律法律 性質(zhì)性質(zhì)承諾承諾 復(fù)習(xí)： 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目招投標概述房地產(chǎn)項目招投標概述中標通知書中標通知書 生效生效 時間時間中標通知書發(fā)出中標通知書發(fā)出5四、招標投標活動應(yīng)遵循的基本原則四、招標投標活動應(yīng)遵循的基本原則誠實信用誠實

3、信用 復(fù)習(xí)： 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目招投標概述房地產(chǎn)項目招投標概述招標投標法招標投標法第第5條規(guī)定：條規(guī)定：“招標投標活動應(yīng)當遵循招標投標活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。公開、公平、公正和誠實信用的原則?！?復(fù)習(xí)：復(fù)習(xí)： 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目招投標概述強制招標強制招標五、強制招標的項目范圍和規(guī)模標準五、強制招標的項目范圍和規(guī)模標準法律規(guī)定法律規(guī)定某些類型某些類型的采購項目，凡是達到的采購項目，凡是達到一定數(shù)額一定數(shù)額的，必須通過招標進行，否則采的，必須通過招標進行，否則采購單位要承擔法律責任。購單位要承擔法律責任。招標投標法招標投標法第第3條規(guī)定：條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)進

4、行下在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標。工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標?！睆娭普袠说膹娭普袠说膬纱髽藴蕛纱髽藴省绊椖糠秶椖糠秶睒藴蕵藴省耙?guī)模標準規(guī)模標準”標準標準7復(fù)習(xí)：復(fù)習(xí)： 第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述“項目范圍項目范圍”的的兩大標準兩大標準“公共利益或公眾安全公共利益或公眾安全”標準標準資金來源標準資金來源標準使用國有資金的項目使用國有資金的項目國家融資的建設(shè)項目國家融資的建設(shè)項目8第一節(jié)第一節(jié)

5、建設(shè)工程招投標概述建設(shè)工程招投標概述1.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目2.全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目3.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目（一）強制招標的項目范圍（一）強制招標的項目范圍針對項目性質(zhì)針對項目性質(zhì)針對資金來源針對資金來源9國家發(fā)改委出臺國家發(fā)改委出臺工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定中規(guī)定各類工程建設(shè)項目，包括工程勘察、設(shè)計、施工、中規(guī)定各類工程建設(shè)項

6、目，包括工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標：達到下列標準之一的，必須進行招標：施工施工單項單項合同合同估算估算價價200萬元萬元以上以上貨物貨物采購采購單項單項合同合同估算估算價價100萬元萬元以上以上服務(wù)服務(wù)采購采購單項單項合同合同估算估算價價50萬元萬元以上以上項目總投資額項目總投資額3000萬元萬元以上以上（二）強制招標的規(guī)模標準（二）強制招標的規(guī)模標準10（三）強制招標的例外（三）強制招標的例外招標投標法招標投標法第第66條規(guī)定：條規(guī)定：“涉及國家安全、國家秘密、搶險救涉

7、及國家安全、國家秘密、搶險救災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情況，況，不適宜招標不適宜招標的項目，按照國家有關(guān)規(guī)定可以不進行招標。的項目，按照國家有關(guān)規(guī)定可以不進行招標?！惫こ探ㄔO(shè)項目施工招標投標辦法工程建設(shè)項目施工招標投標辦法第第12條的規(guī)定，工程建設(shè)條的規(guī)定，工程建設(shè)項目有下列情形之一的，依法可以不進行施工招標：項目有下列情形之一的，依法可以不進行施工招標：1.1.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)而不適宜招標的；涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)而不適宜招標的；2.2.屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)

8、民工的；屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；3.3.施工主要技術(shù)采用特定的專利或者專有技術(shù)的；施工主要技術(shù)采用特定的專利或者專有技術(shù)的；4.4.施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；5.5.在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的；在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的；6.6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形；11案例：鞋廠廠房是否涉及公眾安全招標糾紛案 【背景資料背景資料】 某中外合資鞋業(yè)公司，投資某中外合資鞋業(yè)公司

9、，投資16001600萬元萬元( (資金自籌資金自籌) )興興建廠房。有關(guān)部門以廠房涉及公眾安全為由，要求項建廠房。有關(guān)部門以廠房涉及公眾安全為由，要求項目進行招投標。鞋業(yè)公司認為，該項目不是目進行招投標。鞋業(yè)公司認為，該項目不是3 3號令所規(guī)號令所規(guī)定的關(guān)系定的關(guān)系公眾安全項目，不屬于強制招標項目公眾安全項目，不屬于強制招標項目，因而，因而決定不招標，并下令開工。有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后，以應(yīng)當決定不招標，并下令開工。有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后，以應(yīng)當招標為由，欲對其做出行政處罰，并會同供電部門對招標為由，欲對其做出行政處罰，并會同供電部門對其采取了停電措施。后經(jīng)政府協(xié)調(diào)，事件得到了妥善其采取了停電措施。后經(jīng)政府

10、協(xié)調(diào)，事件得到了妥善大處理。大處理。 12【案情分析案情分析】 關(guān)系公共利益、公眾安全的項目，屬于純公共產(chǎn)關(guān)系公共利益、公眾安全的項目，屬于純公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品，其最大的特點是項目具有安全性。品或準公共產(chǎn)品，其最大的特點是項目具有安全性。因此公眾安全不能理解為安全生產(chǎn)，以及對某一部分因此公眾安全不能理解為安全生產(chǎn)，以及對某一部分人有安全影響的意義。否則每個項目都要成為關(guān)系公人有安全影響的意義。否則每個項目都要成為關(guān)系公眾安全的項目。本案中的廠房眾安全的項目。本案中的廠房不屬于基礎(chǔ)設(shè)施項目，不屬于基礎(chǔ)設(shè)施項目，也不屬于公用事業(yè)項目，也不屬于公用事業(yè)項目，且不使用國有資金，因而不且不使用國有資金

11、，因而不是強制招標項目。不能以安全生產(chǎn)為借口，要求其進是強制招標項目。不能以安全生產(chǎn)為借口，要求其進行招投標，因此本案中有關(guān)部門的做法欠妥。行招投標，因此本案中有關(guān)部門的做法欠妥。13三、招標的方式三、招標的方式（一）公開招標（一）公開招標（Open TenderingOpen Tendering）1.1.定義定義又稱又稱競爭性競爭性招標，是指招標人以招標，是指招標人以招標公告招標公告的的方式邀請方式邀請不特定不特定的法人或者其他組織投標。的法人或者其他組織投標。 2.2.優(yōu)點優(yōu)點（1 1）可為所有的承包人提供一個平等競爭的機會；）可為所有的承包人提供一個平等競爭的機會；3.3.缺點缺點（2

12、2）業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低工程造價，）業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低工程造價，提高工程質(zhì)量和縮短工期。提高工程質(zhì)量和縮短工期。（1 1）由于參與競爭的承包人可能很多，會增加資格）由于參與競爭的承包人可能很多，會增加資格預(yù)審和評標的工作量；預(yù)審和評標的工作量；（2 2）有可能出現(xiàn)故意壓低投標報價的投機承包人，）有可能出現(xiàn)故意壓低投標報價的投機承包人，以低價擠掉對報價嚴肅認真而報價較高的承包人。以低價擠掉對報價嚴肅認真而報價較高的承包人。 14（二）邀請招標（二）邀請招標（Invited TenderingInvited Tendering）1.1.定義定義又稱又稱選擇性選擇性招標、招

13、標、有限競爭性有限競爭性招標，是指招標人以招標，是指招標人以投標邀請書投標邀請書的方式邀請的方式邀請?zhí)囟ㄌ囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。的法人或者其他組織投標。 招標投標法招標投標法“11”“11”條規(guī)定，條規(guī)定，國家重點項目國家重點項目或或地方重點項目地方重點項目不適宜不適宜公開招標的，經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計劃部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府公開招標的，經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計劃部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準批準，可以進行邀請招標。，可以進行邀請招標。根據(jù)根據(jù)工程建設(shè)項目施工招標投標辦法工程建設(shè)項目施工招標投標辦法第第11條，對于應(yīng)當公開招標的施工條，對于應(yīng)當公開招標的施工招標項目，有下列情形之一的，經(jīng)批準

14、可以進行邀請招標：招標項目，有下列情形之一的，經(jīng)批準可以進行邀請招標：1項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的；項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的；2受自然地域環(huán)境限制的；受自然地域環(huán)境限制的；3涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標但不宜公開招標的；涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標但不宜公開招標的；4擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的；擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的；5法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。15( (二二) )特點特點不使用公開的公告形式，而是投標邀請書不使用公開的公告形式

15、，而是投標邀請書接受邀請的單位才是合格的投標人接受邀請的單位才是合格的投標人投標人的數(shù)量有限（不少于投標人的數(shù)量有限（不少于3 3個）個）公開招標與邀請招標的區(qū)別公開招標與邀請招標的區(qū)別一、發(fā)布信息的方式不同一、發(fā)布信息的方式不同二、競爭的范圍不同二、競爭的范圍不同三、公開的程度不同三、公開的程度不同四、時間和費用不同四、時間和費用不同16案例案例【背景材料背景材料】 有兩個項目被直接發(fā)包，理由是一個項目涉及國家安全，有兩個項目被直接發(fā)包，理由是一個項目涉及國家安全，另一個項目屬于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的。另一個項目屬于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的?！締栴}問題】你認為這個理由充分嗎？你認為這個

16、理由充分嗎？【分析分析】 對于涉及國家安全的項目，分為兩種情況：不適宜招標的對于涉及國家安全的項目，分為兩種情況：不適宜招標的和適宜招標但不適宜公開招標的。前者經(jīng)批準可以不招標而直和適宜招標但不適宜公開招標的。前者經(jīng)批準可以不招標而直接發(fā)包，后者則經(jīng)批準后需要邀請招標。所以，僅僅以涉及國接發(fā)包，后者則經(jīng)批準后需要邀請招標。所以，僅僅以涉及國家安全為由就不招標是不合適的。家安全為由就不招標是不合適的。 對于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的項目，不適宜招標經(jīng)批對于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的項目，不適宜招標經(jīng)批準可以不招標。這個理由是充分的。準可以不招標。這個理由是充分的。17三、房地產(chǎn)項目招投標的分類三

17、、房地產(chǎn)項目招投標的分類（一）建設(shè)工程項目總承包招標（一）建設(shè)工程項目總承包招標 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標 又稱建設(shè)工程項目又稱建設(shè)工程項目全過程全過程招標，在國外通常被稱為：招標，在國外通常被稱為：“交鑰匙交鑰匙”工程發(fā)包工程發(fā)包方式，是指從項目建議書開始，包括可行性研究、勘察設(shè)計、設(shè)備材料采方式，是指從項目建議書開始，包括可行性研究、勘察設(shè)計、設(shè)備材料采購、工程施工、生產(chǎn)準備、投料試車，直至竣工投產(chǎn)、交付使用的購、工程施工、生產(chǎn)準備、投料試車，直至竣工投產(chǎn)、交付使用的建設(shè)全建設(shè)全過程招標過程招標。（二）建設(shè)工程項目勘察招標（二）建設(shè)

18、工程項目勘察招標招標人就擬建工程項目的勘察任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人招標人就擬建工程項目的勘察任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交勘察方案及費用、報價勘察方案及費用、報價等內(nèi)容的投等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選擇中標的勘察單位來完成工標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選擇中標的勘察單位來完成工程項目的勘察任務(wù)。程項目的勘察任務(wù)。18（三）建設(shè)工程項目設(shè)計招標（三）建設(shè)工程項目設(shè)計招標 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標招標人就擬建工程項目的設(shè)

19、計任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人招標人就擬建工程項目的設(shè)計任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交設(shè)計方案設(shè)計方案或或設(shè)計概念及報價設(shè)計概念及報價等內(nèi)容等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選定中標的設(shè)計單位來完的投標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選定中標的設(shè)計單位來完成工程項目設(shè)計任務(wù)。成工程項目設(shè)計任務(wù)。（四）建設(shè)工程項目施工招標（四）建設(shè)工程項目施工招標根據(jù)招標人擬建工程項目的施工任務(wù)發(fā)出招標公告或投標邀請書，由投標根據(jù)招標人擬建工程項目的施工任務(wù)發(fā)出招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定的時間內(nèi)根據(jù)

20、招標文件的要求提交包括人在規(guī)定的時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交包括施工組織設(shè)計、工期、質(zhì)施工組織設(shè)計、工期、質(zhì)量、進度及報價量、進度及報價等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家評審，從中擇優(yōu)選定等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家評審，從中擇優(yōu)選定施工承包單位。施工承包單位。19 19981998年年1 1月月8 8日中央決定建設(shè)國家大劇院，投資日中央決定建設(shè)國家大劇院，投資25.525.5億元人民幣，億元人民幣，外匯額度外匯額度1 1億美元，建設(shè)規(guī)模億美元，建設(shè)規(guī)模1212萬平方米，用四年時間建成。國家萬平方米，用四年時間建成。國家大劇院是中國最高表演藝術(shù)中心，其設(shè)計必須富有明顯個性，表現(xiàn)大劇院是中國最

21、高表演藝術(shù)中心，其設(shè)計必須富有明顯個性，表現(xiàn)出既有民族文化特色又有時代精神的內(nèi)涵。為了達到這個目標，國出既有民族文化特色又有時代精神的內(nèi)涵。為了達到這個目標，國家大劇院業(yè)主委員會組織了兩輪面向國際的設(shè)計方案競賽，共收到家大劇院業(yè)主委員會組織了兩輪面向國際的設(shè)計方案競賽，共收到國內(nèi)外設(shè)計方案國內(nèi)外設(shè)計方案6969個，其中國外個，其中國外3737個。設(shè)計方案的評選由我國內(nèi)地、個。設(shè)計方案的評選由我國內(nèi)地、香港以及國外的香港以及國外的1111名建筑領(lǐng)域名師組成的評委會負責，并向社會各名建筑領(lǐng)域名師組成的評委會負責，并向社會各界廣泛征求意見。第一輪競賽選出了法國巴黎機場公司、德國界廣泛征求意見。第一輪

22、競賽選出了法國巴黎機場公司、德國HPPHPP國際建筑設(shè)計有限公司等國際建筑設(shè)計有限公司等5 5個設(shè)計單位的設(shè)計方案。第二輪競賽除個設(shè)計單位的設(shè)計方案。第二輪競賽除了第一輪了第一輪5 5家優(yōu)勝者外，業(yè)主另外還邀請家優(yōu)勝者外，業(yè)主另外還邀請4 4家設(shè)計單位參加。最后選家設(shè)計單位參加。最后選中法國人保羅中法國人保羅安德森的方案。安德森的方案。案例：國家大劇院設(shè)計方案競賽案例案例：國家大劇院設(shè)計方案競賽案例【背景資料背景資料】20 這是采用概念設(shè)計招標的成功范例，它帶給我們很多啟迪。目這是采用概念設(shè)計招標的成功范例，它帶給我們很多啟迪。目前國內(nèi)通常的設(shè)計招標存在一些問題，達不到招標競爭的目的。究前國內(nèi)

23、通常的設(shè)計招標存在一些問題，達不到招標競爭的目的。究其原因是在沒有明確設(shè)計方案前提下開展招標，使設(shè)計方案不具有其原因是在沒有明確設(shè)計方案前提下開展招標，使設(shè)計方案不具有可比性，評標也帶有很強的主觀性，在此情況下將設(shè)計招標演變?yōu)榭杀刃?，評標也帶有很強的主觀性，在此情況下將設(shè)計招標演變?yōu)橐詢r格為主的不規(guī)范競爭。我們認為，以價格為主的不規(guī)范競爭。我們認為，設(shè)計招標與施工招標有很大設(shè)計招標與施工招標有很大的不同，大多數(shù)的設(shè)計招標，應(yīng)以設(shè)計方案競賽為前提的不同，大多數(shù)的設(shè)計招標，應(yīng)以設(shè)計方案競賽為前提，并應(yīng)當允，并應(yīng)當允許在一些設(shè)計競賽中進行設(shè)計方和招標評委會的概念設(shè)計許在一些設(shè)計競賽中進行設(shè)計方和招標

24、評委會的概念設(shè)計“談判談判”。因此，我們在工程項目的設(shè)計中應(yīng)該積極提倡概念設(shè)計招標。因此，我們在工程項目的設(shè)計中應(yīng)該積極提倡概念設(shè)計招標?！景咐治霭咐治觥?1（五）建設(shè)工程項目監(jiān)理招標（五）建設(shè)工程項目監(jiān)理招標 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標招標人就擬建工程項目的監(jiān)理任務(wù)，發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符合招標人就擬建工程項目的監(jiān)理任務(wù)，發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符合招標文件規(guī)定的建設(shè)監(jiān)理單位參加，競爭承接工程項目相應(yīng)的各階段的監(jiān)招標文件規(guī)定的建設(shè)監(jiān)理單位參加，競爭承接工程項目相應(yīng)的各階段的監(jiān)理任務(wù)。理任務(wù)。（六）建設(shè)工程項目材料、設(shè)備招

25、標（六）建設(shè)工程項目材料、設(shè)備招標招標人就擬建工程項目中的材料、設(shè)備發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符招標人就擬建工程項目中的材料、設(shè)備發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符合招標文件規(guī)定的材料、設(shè)備供應(yīng)商投標競爭來獲得材料、設(shè)備的采購合合招標文件規(guī)定的材料、設(shè)備供應(yīng)商投標競爭來獲得材料、設(shè)備的采購合同。同。第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標一、房地產(chǎn)項目施工承發(fā)包和施工招投標 .施工承發(fā)包的意義 .施工承發(fā)包的概念23（一）施工發(fā)包應(yīng)當具備的條件（一）施工發(fā)包應(yīng)當具備的條件（P127）在招標程序開始前應(yīng)完成的準備工作和應(yīng)滿足的有關(guān)條件。在招標程序開始前應(yīng)完成的準備工作和應(yīng)滿足的有關(guān)條件。履履行行審審批批手手

26、續(xù)續(xù)落落實實資資金金來來源源1招標人已經(jīng)依法成立；招標人已經(jīng)依法成立；2施工的初步設(shè)計方案已獲批準；施工的初步設(shè)計方案已獲批準；3已列入國家和地方的年度建設(shè)計劃；已列入國家和地方的年度建設(shè)計劃；4工程施工所需的施工圖紙及相應(yīng)的技術(shù)資料工程施工所需的施工圖紙及相應(yīng)的技術(shù)資料已齊備已齊備；5有相應(yīng)資金或者資金來源已經(jīng)有相應(yīng)資金或者資金來源已經(jīng)落實落實。24一、建設(shè)工程招標人一、建設(shè)工程招標人招標投標法招標投標法第第8 8條：條：“招標人是依照本法規(guī)定提出招招標人是依照本法規(guī)定提出招標項目，進行招標的標項目，進行招標的法人法人或者或者其他組織其他組織?！保ㄒ唬┱袠巳耸欠ㄈ嘶蚱渌M織（一）招標人是法人

27、或其他組織個人不能成為招標人個人不能成為招標人 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標房地產(chǎn)項目施工招標投標（二）招標人必須提出招標項目、進行招標（二）招標人必須提出招標項目、進行招標（二）施工發(fā)包的方式（三）施工承包 1.概念 2.條件26二、施工招標投標程序二、施工招標投標程序（一）施工招標程序（一）施工招標程序施工招標可以是項目的施工招標可以是項目的全過程全過程招標、招標、單位工程單位工程招標、招標、特殊專業(yè)特殊專業(yè)工程工程的招標，但不得對單位工程的的招標，但不得對單位工程的分部分項工程分部分項工程進行招標。進行招標。Eg. 施工招標可針對（施工招標可針對（ ）進行招標。）進行招標。A.樁

28、基礎(chǔ)工程樁基礎(chǔ)工程 B.地下室工程地下室工程 C.磚石工程磚石工程 D.抹灰工程抹灰工程27招標招標準備準備階段階段招標招標階段階段決標決標成交成交階段階段施工招標程序（分為三個階段）施工招標程序（分為三個階段）二、施工招投標程序二、施工招投標程序 成立招標小組、進行招標登記施工招標程序 編制招標文件、發(fā)布招標信息 接受投標報名、組織資格預(yù)審、發(fā)放招標文件 組織現(xiàn)場踏勘、召開標前答疑會、編制備忘錄 成立評標小組、接受投標文件 開標、評標、定標 簽發(fā)中標通知書 簽訂合同29招標投標法招標投標法確立了招標人確立了招標人自行招標自行招標和招標代理機構(gòu)和招標代理機構(gòu)代理招標代理招標兩種兩種制度。制度。

29、1 1、自行招標、自行招標 （1 1）法定條件）法定條件招標投標法招標投標法第第“12”12”條條編制招標文件的能力編制招標文件的能力組織評標的能力組織評標的能力1.成立招標工作小組成立招標工作小組（三）招標人的招標資格（資質(zhì)）（三）招標人的招標資格（資質(zhì)）30國家計委國家計委20002000年年7 7月月1 1日頒布的日頒布的工程建設(shè)項目自行招標試行辦法工程建設(shè)項目自行招標試行辦法對對自行招標的能力自行招標的能力做出具體規(guī)定。做出具體規(guī)定。（1 1）具有項目）具有項目法人法人資格（或者法人資格）；資格（或者法人資格）； （2 2）具有與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技）具有與招標項目規(guī)模

30、和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面專業(yè)技術(shù)力量專業(yè)技術(shù)力量；（3 3）有從事同類工程建設(shè)項目招標的）有從事同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗經(jīng)驗；（4 4）設(shè)有專門的）設(shè)有專門的招標機構(gòu)招標機構(gòu)或者擁有或者擁有3 3名以上名以上專職招標業(yè)務(wù)人員專職招標業(yè)務(wù)人員；（5 5）熟悉和掌握）熟悉和掌握招標投標法招標投標法及相關(guān)的法律法規(guī)；及相關(guān)的法律法規(guī)；第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標房地產(chǎn)項目施工招標投標31（2 2）對自行招標實行）對自行招標實行備案制度備案制度招標投標法招標投標法第第12條第條第3款規(guī)定，依法必須進行招標的項目，款規(guī)定，依法必須

31、進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應(yīng)當向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。招標人自行辦理招標事宜的，應(yīng)當向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。目的目的防止自行招標人在不具備招標能力的情況下擅自招標，防止自行招標人在不具備招標能力的情況下擅自招標，或隨意變更招標程序和評標標準，造成招標工作混亂?；螂S意變更招標程序和評標標準，造成招標工作混亂。一方面，確立了招標人自行招標的決策權(quán)一方面，確立了招標人自行招標的決策權(quán)一方面，規(guī)定了必要的事后監(jiān)督要求一方面，規(guī)定了必要的事后監(jiān)督要求第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標房地產(chǎn)項目施工招標投標322 2、招標的委托代理、招標的委托代理（1 1）招標代理機構(gòu)）招標代理機構(gòu) 第

32、三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標房地產(chǎn)項目施工招標投標是指依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供是指依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的相關(guān)服務(wù)的社會中介組織社會中介組織。通用條件通用條件須依法成立須依法成立是社會中介組織是社會中介組織 須從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)須從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)33性質(zhì)性質(zhì)社會社會中介中介組織組織不是一級行政機關(guān)、不不是一級行政機關(guān)、不是從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)委托代理關(guān)系委托代理關(guān)系與行政機關(guān)和其他國家機與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)不得存在隸屬關(guān)系或者關(guān)不得存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系其他利益關(guān)系（2 2）特定條件）特定條件營業(yè)場所、相應(yīng)資

33、金營業(yè)場所、相應(yīng)資金專專業(yè)業(yè)力力量量評標委員會人選的技術(shù)、經(jīng)濟方評標委員會人選的技術(shù)、經(jīng)濟方面的專家?guī)烀娴膶＜規(guī)?4第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目施工招標投標房地產(chǎn)項目施工招標投標（3 3）招標代理機構(gòu)的資格及其認定）招標代理機構(gòu)的資格及其認定認認定定其資格由國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的建設(shè)行政其資格由國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的建設(shè)行政主管部門認定。（其設(shè)立不需有關(guān)行政主管部門審批）主管部門認定。（其設(shè)立不需有關(guān)行政主管部門審批）資格資格甲級甲級乙級乙級35（一）招標準備階段（一）招標準備階段招標招標組織組織準備準備招標招標條件條件準備準備招標招標文件文件準備準備1.招標申請、

34、報建招標申請、報建屬于招標范圍的工程項目都屬于招標范圍的工程項目都必須報建，并由建設(shè)行政必須報建，并由建設(shè)行政主管部門審批。主管部門審批。2.資格審查文件和招標文件編制與送審資格審查文件和招標文件編制與送審36（1 1）資格審查文件）資格審查文件招標單位招標單位根據(jù)招標項目的特點，單方面闡述自己對根據(jù)招標項目的特點，單方面闡述自己對資格審查資格審查的條件和具體要求。的條件和具體要求。投標人要過的第一關(guān)投標人要過的第一關(guān)資格預(yù)審資格預(yù)審資格后審資格后審?fù)稑饲巴稑饲伴_標后開標后37（2 2）招標文件）招標文件招標文件的編制招標文件的編制是招標準備工作中是招標準備工作中最為重要最為重要的一環(huán)，其作用

35、為的一環(huán)，其作用為 ：投標人的投標依據(jù)投標人的投標依據(jù)簽訂合同的基礎(chǔ)簽訂合同的基礎(chǔ)招標單位招標單位根據(jù)招標項目的特點和需要，單方面闡述根據(jù)招標項目的特點和需要，單方面闡述招標條件和具體要求招標條件和具體要求的意思表示。的意思表示。38（1）標底的定義）標底的定義由招標單位自行編制或委托具有編制標底資格和能力的代理機構(gòu)代理編制，由招標單位自行編制或委托具有編制標底資格和能力的代理機構(gòu)代理編制，并按規(guī)定并按規(guī)定報經(jīng)審定報經(jīng)審定的招標工程的的招標工程的預(yù)期價格預(yù)期價格。（2）標底的作用）標底的作用（1）衡量投標單位報價的尺度。）衡量投標單位報價的尺度。（2）評標的重要指標。）評標的重要指標。（3）使

36、建設(shè)單位預(yù)先明確招標工程的投資額度，）使建設(shè)單位預(yù)先明確招標工程的投資額度，并據(jù)此籌措資金和安排建設(shè)資金。并據(jù)此籌措資金和安排建設(shè)資金。（4）上級主管部門核實建設(shè)規(guī)模的依據(jù)。）上級主管部門核實建設(shè)規(guī)模的依據(jù)。3.工程標底的編制工程標底的編制39（3 3）標底的審定）標底的審定在投標截止日期后，報經(jīng)招標管理機構(gòu)審查，在投標截止日期后，報經(jīng)招標管理機構(gòu)審查，未經(jīng)審查的標底一律無效。未經(jīng)審查的標底一律無效。（4 4）注意）注意一個工程只能編制一個標底一個工程只能編制一個標底招標人設(shè)有標底的，標底必須保密招標人設(shè)有標底的，標底必須保密 招標項目可以不設(shè)標底招標項目可以不設(shè)標底40（二）招標階段（二）招

37、標階段2.對投標人進行資格審查對投標人進行資格審查資格預(yù)審資格預(yù)審資格后審資格后審資格預(yù)審的內(nèi)容一般包括資格預(yù)審的內(nèi)容一般包括五個五個方面的內(nèi)容方面的內(nèi)容1.具有獨立訂立合同具有獨立訂立合同的權(quán)利的權(quán)利2.具有圓滿履行合具有圓滿履行合同的權(quán)利同的權(quán)利3.以往承擔類似項目的業(yè)績情況以往承擔類似項目的業(yè)績情況4.沒有處于被責令停業(yè)，財產(chǎn)沒有處于被責令停業(yè)，財產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)5.在最近幾年內(nèi)沒有與騙取合同在最近幾年內(nèi)沒有與騙取合同有關(guān)的犯罪或嚴重違法行為有關(guān)的犯罪或嚴重違法行為1.刊登招標公告或發(fā)出投標邀請書刊登招標公告或發(fā)出投標邀請書413.發(fā)售招標文件發(fā)售招標文件1

38、）招標文件的有關(guān)規(guī)定）招標文件的有關(guān)規(guī)定（1）招標文件的出售）招標文件的出售工程建設(shè)項目施工招標投標辦法工程建設(shè)項目施工招標投標辦法第第15條的規(guī)定，招標人應(yīng)當按條的規(guī)定，招標人應(yīng)當按招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點出售招標文件。自招標文招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點出售招標文件。自招標文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5個工作日個工作日。（2）招標文件的內(nèi)容）招標文件的內(nèi)容1投標邀請書；投標邀請書；2投標人須知；投標人須知；3合同主要條款；合同主要條款；4投標文件格式；投標文件格式；5采用工程量清單招標的，應(yīng)當提供工程量清單；

39、采用工程量清單招標的，應(yīng)當提供工程量清單；6技術(shù)條款；技術(shù)條款；7.設(shè)計圖紙；設(shè)計圖紙；8評標標準和方法；評標標準和方法；9投標輔助材料。投標輔助材料。424.勘察現(xiàn)場勘察現(xiàn)場5.投標預(yù)備會（答疑會投標預(yù)備會（答疑會/標前會議）標前會議）6.投標文件的編制與遞交投標文件的編制與遞交目的目的使投標人了解施工場地和周圍環(huán)境情況，以獲取投標單位認使投標人了解施工場地和周圍環(huán)境情況，以獲取投標單位認為有必要的信息。為有必要的信息。招標人的答疑方式招標人的答疑方式以信函方式以信函方式書面解答書面解答，解答內(nèi)容同時，解答內(nèi)容同時送達送達所有所有獲得招標文件的投標人獲得招標文件的投標人召開投標預(yù)備會，以召開

40、投標預(yù)備會，以會議記錄形式會議記錄形式將解答內(nèi)容將解答內(nèi)容送達所有投標人送達所有投標人 投標文件應(yīng)完全按照招標文件的各項要求編制，投標文件應(yīng)完全按照招標文件的各項要求編制，并在投標截止時間前按規(guī)定的地點遞交給招標單位。并在投標截止時間前按規(guī)定的地點遞交給招標單位。43招標投標法招標投標法第第23條規(guī)定，招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要條規(guī)定，招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的的澄清澄清或者或者修改修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以日前，以書面形式書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的通知所有招標文件收受人。該澄

41、清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。內(nèi)容為招標文件的組成部分。自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日日。（3）招標文件的澄清和修改）招標文件的澄清和修改（4）投標文件的準備時間）投標文件的準備時間招標投標法招標投標法第第24條規(guī)定，在招標文件中，招標人應(yīng)當確定投標人條規(guī)定，在招標文件中，招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的編制投標文件所需要的合理時間合理時間；但是，；但是，依法必須進行招標的項目依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，自招標文件開

42、始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短最短不得少于不得少于20日日。44案例案例3【背景材料背景材料】 2006年年6月月8日，招標人發(fā)出招標文件。招標文件中規(guī)定了日，招標人發(fā)出招標文件。招標文件中規(guī)定了提交投標文件截止的日期為提交投標文件截止的日期為2006年年6月月25日。某投標人認為這日。某投標人認為這個時間的規(guī)定違反了個時間的規(guī)定違反了招標投標法招標投標法。因為。因為招標投標法招標投標法第第24條規(guī)定：條規(guī)定：“招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不