杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則

1、杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則（暫行）第一章    總  則第一條  為規(guī)范拆遷安置房項目代建管理，明確代建資格準入、代建招標、代建雙方職責、資金管理以及獎罰規(guī)定等有關內(nèi)容，加快拆遷安置房代建工作的實施推廣，根據(jù)關于推行杭州市拆遷安置房項目代建制的實施意見（試行）（杭政辦函2008397號）和相關法律、法規(guī)，結合我市拆遷安置房項目建設管理實際，特制定本實施細則。第二條  各拆遷安置房建設主體（以下簡稱建設主體）負責組織實施各自項目的代建管理工作；各區(qū)政府（管委會）應建立拆遷安置房代建管理組織機構，負責指導轄區(qū)內(nèi)項目代建工作。第三條

2、  建設項目中包含有城市居民和農(nóng)轉(zhuǎn)非居民兩類拆遷安置房的,以項目建議書批復中明確的兩類安置房所占比例高的一類來確定項目性質(zhì)；兩類拆遷安置房所占比例相等的項目，參照城市居民拆遷安置房項目執(zhí)行。城市居民拆遷安置房一律實施代建制，農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房鼓勵實施代建制。第四條  拆遷安置房項目代建單位實行資格準入制度，市建設行政主管部門對符合安置房代建資格準入條件的單位實行代建單位預選名錄管理。建設主體應通過招標程序在代建單位預選名錄中擇優(yōu)選擇代建單位。第五條  拆遷安置房項目代建分全過程代建和分階段代建兩種形式；其中分階段代建包括項目前期階段代建和實施階段代建，以取得初步

3、設計批復為分界點。第二章    預選名錄管理第六條  市建設行政主管部門根據(jù)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、資金實力、業(yè)績、信譽、專業(yè)技術人員配備等因素，對申報進入代建預選名錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行資格審查，并負責代建單位預選名錄的日常管理工作。第七條  同時具備下列條件的，可申報進入代建預選名錄：（一）符合杭政辦函2008397號文件第四條要求（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)達到本條要求，且在其下屬控股項目公司中按控股比例折算的注冊資金部分超過人民幣1億元以上的視作符合要求）；（二）申請前3年內(nèi)在杭州市開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目和代建拆遷安置房項目累計竣工建筑面積達20萬平方米以

4、上（含20萬平方米）的，或者申請上一年在杭州市開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目和代建拆遷安置房項目施工建筑面積達12萬平方米以上（含12萬平方米）的（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其下屬控股項目公司完成的開發(fā)業(yè)績可一并計入）；（三）在編專職從事工程技術、經(jīng)濟等相關專業(yè)技術人員總數(shù)不少于30人，其中具備高級技術職稱的人員不少于5人；（四）有良好的企業(yè)信譽，近兩年內(nèi)無不良信用記錄的。第八條  申報進入代建預選名錄需提交以下資料：（一）加入預選名錄申請表（一式兩份，電子文檔）；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復印件；（三）驗資報告復印件；（四）單位組織結構及管理制度說明；（五）項目負責人、技術負責人、具有專業(yè)技術職稱人員資格證

5、書以及單位和以上人員養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等社?；鹄U納證明復印件；（六）單位業(yè)績證明資料；（七）辦公場地證明材料；（八）其它需要提供的資料。其中上述第（二）、（三）、（五）項申報時需同時提供資料原件，核對確認后原件予以返還。第九條  代建單位預選名錄申報每年二次,申報時間為每年6月與12月。市建設行政主管部門對申報單位進行資格審查后，對符合條件的單位予以公示，公示無異議后報杭州市拆遷安置房項目推進聯(lián)席會議確認，并發(fā)放代建預選名錄卡。第十條  代建預選名錄卡有效期為三年，期滿后須重新申報，經(jīng)市建設行政主管部門和杭州市拆遷安置房項目推進聯(lián)席會議審核確認后換發(fā)新卡。第三章 

6、;   代建招標管理第十一條  代建項目一般應通過公開招標選擇代建單位；采用邀請招標方式選擇代建單位的，建設主體需報市政府批準同意。第十二條  代建單位招標評標小組由建設主體代表和工程管理、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟等方面的專家組成，人數(shù)為七人以上（含七人）單數(shù)，其中建設主體代表不超過三分之一，其余三分之二以上的成員在市建設工程招投標專家?guī)熘谐槿‘a(chǎn)生，專家分類根據(jù)安置房代建評標的專業(yè)特點和需求設置。評標小組成員名單在中標結果確定前應當保密。評標專家與投標單位有利害關系，可能影響對投標公正評審的，應當主動提出回避。第十三條  投標文件由技術標、資信標、商務

7、標組成。代建評標采用綜合評估法，評分標準分為技術部分、資信部分、商務部分，總分值為100分，其中技術部分為60分，資信部分為25分，商務部分為15分。各投標人的綜合得分為技術部分、資信部分、商務部分的得分總和，綜合得分最高的投標企業(yè)為中標者（綜合得分相同的，實行商務標低價者中標）。第十四條  評標時評標小組成員依據(jù)法律法規(guī)和招標文件要求，重點對企業(yè)業(yè)績、信譽、專業(yè)技術人員配備，工程管理大綱或管理方案、方案設計的合理和可行性，對工程的理解特別是節(jié)點、難點工程實施保障措施，投資、工期、質(zhì)量、安全等管理目標及保障措施，代建管理費報價等因素進行審議評分。第四章  

8、0; 代建雙方職責第十五條  項目代建實行合同制管理，代建單位確定之日起30日內(nèi)，建設主體與代建單位簽訂代建管理合同，明確項目代建的范圍及投資、質(zhì)量、工期、安全等方面的要求，明確雙方權利義務、履約保證方式、代建管理費及支付方式、合同爭議解決方式等。第十六條  建設主體履行下列職責：（一）牽頭組織各自拆遷安置房項目代建招標工作，編制招標文件，報市建設工程招標辦備案，并依法擇優(yōu)選定代建單位；（二）負責提出項目使用功能配置和建設標準等；（三）負責項目建議書的編制及相關報批手續(xù)；（四）負責與代建單位簽訂代建管理合同；（五）負責落實項目建設資金，并按代建合同約定支付和結算資金；（六）

9、依據(jù)項目代建方式不同，需協(xié)助或負責工程勘察設計招標工作，辦理或協(xié)助辦理各項前期報批手續(xù)。依據(jù)合同約定，做好征地拆遷等建設條件的落實、協(xié)調(diào)工作；（七）負責項目設計全過程決策；（八）負責組織項目竣工驗收，監(jiān)督代建單位對建設工程質(zhì)量、安全、進度的管理；（九）其它合同約定的事項。第十七條  代建單位履行下列職責：（一）按照代建合同約定組織或參與建設工程施工、監(jiān)理、設備、材料采購的招標工作，在工作中應回避有利益關系的單位；（二）進行工程質(zhì)量、進度、投資、安全文明施工等全過程科學管理，涉及文物、環(huán)境、綠化等其它需要保護的，按市有關規(guī)定執(zhí)行；（三）辦理工程實施階段涉及的相關報審報批等各類手續(xù)；（四

10、）根據(jù)合同約定對重大工程變更的報審；（五）進行資金使用計劃的申報；（六）依據(jù)項目代建方式不同，需負責或協(xié)助工程勘察設計招標工作，辦理或協(xié)助辦理各項前期報批手續(xù)。（七）審核設計文件、督促和檢查設計進度，確保項目按建設主體要求以及相關部門審批意見進行設計；（八）做好工程進度報表的審核、簽證，按月向建設主體上報工程進度、質(zhì)量、安全、文明施工和資金使用情況，并按項目進度要求上報年度投資建設計劃；（九）組織工程中間驗收、分戶檢驗、專項驗收；負責完成竣工備案、配套確認等工作；負責工程決算的初步審核和上報；按合同約定向建設單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)；辦理項目房地產(chǎn)權屬登記手續(xù)；落實質(zhì)量保修期內(nèi)的保修責任，及時處理

11、因施工質(zhì)量等引起的各類投訴；（十）按照工程檔案管理有關規(guī)定，對代建各個環(huán)節(jié)建立健全有關檔案；負責工程技術資料的整理匯編和移交城建檔案館等工作；負責在辦理工程移交時一并將工程檔案及相關資料向建設主體和有關部門移交；（十一）代建單位實施項目代建管理過程中，應接受有關部門組織的檢查、考核、審計等監(jiān)督管理；（十二）其它合同約定的事項。第五章    資金管理第十八條  代建單位負責編制年度項目資金的使用計劃，并依據(jù)相關合同、工作進度、完成工程量等，做好各項資金撥付的審核工作，并將審核結果及相關資料報建設主體。第十九條  根據(jù)相關單位對資金撥付的審核結果，

12、建設主體審定后將資金撥付至代建單位設立的代建項目專項資金帳戶或?qū)①Y金直接撥付給項目承建單位、設備供應商及相應的收款（用款）單位。第二十條  代建管理費用由代建單位在投標時自行報價，其中：（一）全過程代建管理費用：以經(jīng)審定的工程決算總投資額（包括勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費等）為基數(shù)，費率最高不得超過3%；（二）分階段代建管理費用1、前期階段代建管理費用：原則上以項目勘察設計（不含施工圖設計）費用和工程前期費用為基數(shù)，費率最高不得超過3%；2、建設階段代建管理費用：原則上以項目建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費為基數(shù)，費率最高不得超過3%。代建管理單位除收取

13、代建管理費用外，不得再收取其他任何費用（獎勵費用除外）。第二十一條  代建管理費為代建單位在項目實施、驗收階段發(fā)生的管理費，不包括項目招標代理、勘察設計和監(jiān)理、決算審核委托等咨詢服務費用。第二十二條  實行代建的項目應當以建設主體委托相關部門或咨詢機構審核后確認的初步設計概算（以下簡稱經(jīng)確認的初步設計概算，包括勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費等）作為最高投資控制限額。但有下列情形之一的，由代建單位提出，經(jīng)相關部門或咨詢機構審核確認后，報建設主體同意，可做調(diào)整：（一）不可抗力；（二）國家政策調(diào)整；（三）符合有關工程變更相應規(guī)定，累計變更金額超過經(jīng)確認的

14、初步設計概算10或超過500萬元以上的。第六章    獎懲規(guī)定第二十三條  有下列情形之一的，建設主體可對代建主體實施獎勵：（一）與項目最高投資限額相比，代建項目在確保質(zhì)量、不降低標準和減少工程內(nèi)容的前提下，通過優(yōu)化設計方案和施工方案而節(jié)省的工程投資，其工程決算經(jīng)財政、審計等部門審定確認后，由代建單位提出申請，可給予一定獎勵。獎勵標準為所節(jié)約資金的10%，節(jié)約資金獎勵最高限額不超過200萬元。（二）在保證質(zhì)量的前提下，代建項目實際交付工期比合同約定工期提前的，可給予一定獎勵，工期提前獎勵最高限額不超過50萬元。第二十四條  代建單位未能完全履行代建合同，致使工期延長、投資增加或質(zhì)量不合格，所造成的損失或投資增加額按合同約定從代建單位的履約保證金中補償（履約保證金為代建合同金額的15%）；履約保證金額不足的，相應扣減代建項目管理費；扣減代建項目管理費不足的，由代建單位賠償，并在代建合同中約定。第二十五條  因建設主體原因，未能完全履行項目代建管理合同，給代建單位造成損失的，按合同約定由建設主體負責賠償。第二十六條  代建單位有下列情形之一的，市建設行政主管部門取消其代建資格，且三年內(nèi)不得再次申請進入預選名錄：（一）將代建項目擅自委托其它單位或個人進行代建管理的；（