深圳市住房公積金制度存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

1、 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目：深圳市住房公積金制度存在的問(wèn)題及題目：深圳市住房公積金制度存在的問(wèn)題及 對(duì)策研究對(duì)策研究 深圳市住房公積金制度存在的問(wèn)題及對(duì)策研究摘要我國(guó)住房公積金制度是為解決城鎮(zhèn)職工，特別是中低收入職工的住房問(wèn)題而發(fā)展起來(lái)的一種住房金融保障制度。經(jīng)過(guò)了將近 20 年的不斷完善，深圳市住房公積金制度在保障城鎮(zhèn)職工住房問(wèn)題上取得了非常顯著的成績(jī)，但是深圳市住房公積金制度同時(shí)還存在各種缺陷和低效率，備受社會(huì)各界的指責(zé)。本文通過(guò)分析深圳市住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀，并著重從深圳市住房公積金制度覆蓋面、使用效率、管理效率等幾個(gè)方面研究目前深圳市住房公積金制度存在的問(wèn)題，對(duì)深圳市住

2、房公積金制度未來(lái)的發(fā)展提出相關(guān)建議與對(duì)策。關(guān)鍵詞：深圳市，住房公積金，保障制度，對(duì)策 GUANGZHOU HOUSING PROVIDENT FUND SYSTEM PROBLEMS AND COUNTERMEASURESABSTRACTHousing fund system in China is to address urban workers, especially the housing problems of low-and middle-income workers and the development of a housing finance security system.

3、After nearly 20 years of continuous improvement, Guangzhou City housing accumulation fund system in the protection of urban workers, housing issues and achieved very significant results, Guangzhou City housing fund system also exists a variety of problems, much of the community accused.Through the a

4、nalysis of the current development of the Guangzhou City housing fund system, and focus from the Guangzhou City housing accumulation fund system coverage, the use of the aspects of efficiency, management efficiency study the problems of housing accumulation fund system in Guangzhou City, Guangzhou C

5、ity housing fund system development suggestions and countermeasures.Key words: Guangzhou, Housing Provident Fund, security system, countermeasures 目錄目錄1導(dǎo)論 .11.1 研究目的及意義 .11.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 .12深圳市個(gè)人住房公積金制度發(fā)展現(xiàn)狀.32.1 深圳市住房公積金歸集情況.32.2 深圳市住房公積金繳存基數(shù)、比例情況 .43深圳市個(gè)人住房公積金制度的存在問(wèn)題分析 .63.1 住房公積金覆蓋率不高.63.2 住房公積金使用效率不高

6、.63.3 住房公積金管理效率低.73.4 住房公積金收益率較低.74深圳市個(gè)人住房公積金制度的發(fā)展對(duì)策 .94.1 政府指引我國(guó)個(gè)人住房公積金制度的發(fā)展對(duì)策 .94.2 個(gè)人使用住房公積金的相關(guān)建議.115 結(jié)論.12參考文獻(xiàn).13致謝.14 第 1 頁(yè) 共 14 頁(yè)1導(dǎo)論1.1 研究的目的及意義根據(jù)我國(guó)于 1999 年頒布、2002 年修訂的住房公積金管理?xiàng)l例 ，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。我國(guó)住房公積金制度主要目的是為解決城鎮(zhèn)職工，特別是中低收入職工的住房問(wèn)題。經(jīng)過(guò)了將近 20 年的不斷

7、完善，深圳市住房公積金制度在保障城鎮(zhèn)職工住房問(wèn)題上取得了非常顯著的成績(jī)，但是深圳市住房公積金制度同時(shí)還存在各種缺陷和低效率，備受社會(huì)各界的指責(zé)。本文研究的目的在于立足我國(guó)住房公積金制度，針對(duì)其在深圳市的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其中存在的不足與尚待完善的地方，對(duì)此制度的發(fā)展和完善提出相關(guān)的建議。深圳市住房公積金制度發(fā)展的時(shí)間比較短暫，經(jīng)驗(yàn)也比較有限，再加上住房問(wèn)題的特點(diǎn)，政府在今后如何對(duì)這一制度做出指引是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的挑戰(zhàn)。1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1 國(guó)外的研究現(xiàn)狀根據(jù)美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕馬斯洛于 1943 年在人類(lèi)激勵(lì)理論論文中所提出的馬斯洛需求層次理論（Maslows hierarchy of n

8、eeds） ，人類(lèi)最基本的需求是生理需求，其次是安全需求。1由此可見(jiàn)，人類(lèi)對(duì)住房的需求是與生俱來(lái)的，而且是最基本的。這也是為什么房子在人們心目中占據(jù)如此重要地位的原因，居者有其屋是世界人民的共同理想。因此，住房問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一大重要問(wèn)題，更是世界各國(guó)共同的困擾。面對(duì)這個(gè)重大的難題，各國(guó)政府根據(jù)自身國(guó)情紛紛出臺(tái)了各種各樣的住房保障制度，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。國(guó)外通過(guò)公共住房金融提供住房補(bǔ)貼，分為以下幾類(lèi)：通過(guò)私營(yíng)銀行補(bǔ)貼利息通過(guò)特定基金補(bǔ)貼利息通過(guò)減稅補(bǔ)貼利息政府支持的住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃政府提供保證或擔(dān)保直接資助購(gòu)房資金國(guó)有住房銀行。分析國(guó)外公共住房金融體系的特征，借鑒他們各自的優(yōu)勢(shì)，有利于完

9、善我國(guó)的住房保障體系。2英國(guó)住房保障制度：一是對(duì)中低收入階層實(shí)行住房補(bǔ)貼辦法；二是面對(duì)買(mǎi)不起住房和老弱殘等弱勢(shì)群體適度建設(shè)公房；三是強(qiáng)制性從住房開(kāi)發(fā)企業(yè)中劃出一定比例的 第 2 頁(yè) 共 14 頁(yè)住宅，由政府控制，用于救助；四是各級(jí)政府建立廉租住房基金。推動(dòng)我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展。新加坡中央公積金和公共組屋制度使國(guó)民積極為自己的住房、養(yǎng)老等方面提前做準(zhǔn)備。韓國(guó)公共住房保障體系：一是實(shí)物補(bǔ)助型的租賃住房政策；二是現(xiàn)金補(bǔ)助型的貸款制度。3M謝若登教授指出：積累資產(chǎn)應(yīng)面向所有人開(kāi)放，給不同的人以不同的補(bǔ)貼和激勵(lì)。對(duì)大多數(shù)的人，存款將沒(méi)有補(bǔ)貼；但對(duì)窮人，存款補(bǔ)貼可作為住房配給資金。41.2.2 國(guó)內(nèi)的

10、研究現(xiàn)狀截至 2007 年末，我國(guó)住房公積金繳存總額 1.6 萬(wàn)億萬(wàn)，繳存余額達(dá) 9605 億萬(wàn)，實(shí)際繳存職工人數(shù) 7187.91 萬(wàn)人，已累計(jì)為 830.04 萬(wàn)戶(hù)職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款8565.90 億元。5公積金制度在解決廣大城鎮(zhèn)中低收入居民的居住困難問(wèn)題方面發(fā)揮了重要作用。施鈞在 2009 年 8 月提出在住房公積金的政策中存在“馬太效應(yīng)”即表示窮者愈窮、富者愈富的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。為了避免“窮幫富” ，增強(qiáng)制度吸引力。6曹振良在回顧和分析我國(guó)住房制度改革歷程基礎(chǔ)上,提出應(yīng)針對(duì)不同收入家庭的承受能力建立住房供應(yīng)體系,對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供給政策,保障各收入家庭都能解決居住問(wèn)題，推動(dòng)國(guó)

11、家住房保障體系的發(fā)展。7楊紅旭在 2007 年 10 月提出中等偏下收入者的夾心層是政策的疏漏，引起社會(huì)對(duì)中低收入困難家庭的關(guān)注。8之后有多方學(xué)者提出一些解決問(wèn)題的方案。如方和榮2007 年 10 月指出廈門(mén)市致力解決“夾心層”住房困難的方案。9總之，從上述的研究中可以看到，對(duì)住房公積金制度的研究有從現(xiàn)象總結(jié)，具體問(wèn)題具體分析，也有從理論上進(jìn)行了論述。但是都沒(méi)有從具體地方制度的角度的對(duì)住房公積金制度的運(yùn)行效率、問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策進(jìn)行剖析，如何評(píng)價(jià)哪些原因影響制度的效率，應(yīng)當(dāng)如何改進(jìn)與發(fā)展等問(wèn)題。因此，本文選取了深圳市住房公積金制度為研究重點(diǎn)，擬對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入探討。 第 3 頁(yè) 共 14 頁(yè)2深

12、圳市個(gè)人住房公積金制度發(fā)展現(xiàn)狀住房公積金制度是我國(guó)在推行住房制度改革過(guò)程中，為解決城鎮(zhèn)職工住房消費(fèi)問(wèn)題而推行的一項(xiàng)強(qiáng)制性的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金制度。作為住房實(shí)物分配向貨幣分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的重要形式，它已成為基礎(chǔ)性制度和核心制度。1991 年，在借鑒新加坡住房公積金制度成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，上海率先建立了住房公積金制度。住房公積金制度的建立實(shí)現(xiàn)了住房分配機(jī)制的轉(zhuǎn)換，改變了住房建設(shè)高投入低產(chǎn)出的惡性循環(huán)，推進(jìn)了住房建設(shè)的發(fā)展。1994 年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定發(fā)布后，住房公積金制度在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推行，成為我國(guó)政策性住房金融的基礎(chǔ)。深圳市住房公積金制度起始時(shí)間相對(duì)較早，1992 年深圳

13、市政府正式試點(diǎn)住房公積金制度。1999 年深圳市政府按照住房公積金管理?xiàng)l例正式成立住房公積金管理委員會(huì)，同時(shí)成立住房公積金管理中心，住房公積金制度正式在深圳市建立。10深圳市是我國(guó)繼上海之后較早試行住房公積金制度的地區(qū)之一，同時(shí)也是我國(guó)在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題上較為成功的地區(qū)之一。深圳市一直堅(jiān)持“公平共享、解困扶弱”的原則，建立了包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等在內(nèi)的住房保障體系。2002 年住房公積金管理中心從原有的住房辦獨(dú)立出來(lái)，成為一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位。2.1 深圳市住房公積金歸集情況自深圳市住房公積金制度建立以來(lái)，已經(jīng)取得了顯著的成效。截止至 2008 年年底，全市

14、共有 28533 個(gè)單位的 231.07 萬(wàn)名職工繳存了住房公積金，歷年累計(jì)住房公積金歸集總額 1009.51 億元，歸集余額 541.56 億元。11根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)所得，深圳市住房公積金年歸集總額逐年增加，從 2002 年的 44.59 億元增長(zhǎng)到 2008 年的 202.92 億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 30%左右。這與深圳市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，工人收入水平不斷增加有關(guān)。住房公積金是從職工工資中提取一定比例的資金逐漸積累起來(lái)，從住房公積金歸集增長(zhǎng)率方面來(lái)看，2002 年至 2004 年處于上升期，從 2004 年至 2007 年增長(zhǎng)率逐年下滑，2007 年至 2008 年又處于上升時(shí)期。這與深圳

15、市經(jīng)濟(jì)在 2002 年至 2003 年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。深圳市工業(yè)和建筑業(yè)自 2003 年起連續(xù)數(shù)年出現(xiàn)增長(zhǎng)率下滑的狀況。而住房公積金與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。在住房公積金歸集上面，工業(yè)企業(yè)的貢獻(xiàn)最大，因此，工業(yè)和建筑業(yè)的增長(zhǎng)下滑會(huì)反映在住房公積金的歸集上。同時(shí)，從深圳市 第 4 頁(yè) 共 14 頁(yè)全市工資增長(zhǎng)情況上來(lái)看，深圳市工資總額增長(zhǎng)率也從 2003 年起逐年遞減，平均工資增長(zhǎng)率自 2002 年起連續(xù) 4 年減少。而我們知道住房公積金與職工的工資收入與企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。因此，這才會(huì)出現(xiàn)深圳市住房公積金歸集額不斷增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率自 2003 年起逐年下滑的狀況。122.2 深

16、圳市住房公積金繳存基數(shù)、比例情況深圳市住房公積金制度在繳存方面，根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和城鎮(zhèn)居民工資水平，制訂了詳細(xì)的住房公積金繳存比例。自 1992 年建立住房公積金制度以來(lái)，不斷完善繳存制度，盡量做到公平與效率的均衡。自 1992 年以來(lái)，深圳市住房公積金制度在繳存方面經(jīng)歷了較為大的變革，一共分為 6 個(gè)階段。第一個(gè)階段，從 1992 年住房公積金制度建立時(shí)至 1995 年，這段時(shí)間是按照基本工資繳納住房公積金，這時(shí)期基本上處于試點(diǎn)和摸索階段，各項(xiàng)制度也相當(dāng)不完善。1995 年至 1997 年為公積金制度發(fā)展的第二階段，這段時(shí)期主要是考慮到住房公積金歸集額不足，增長(zhǎng)速度緩慢的原因，深圳市決

17、定按照工資總額繳納住房公積金。1997 年至 1998 年為公積金制度的第四階段，這期間的主要調(diào)整是考慮到工資收入水平的差異，實(shí)行對(duì)不同的城鎮(zhèn)居民執(zhí)行不同的繳存比例，以減輕低收入者的負(fù)擔(dān)。1999 年國(guó)家頒布了住房公積金管理?xiàng)l例 ，2002年又對(duì)條例進(jìn)行了修改，使得住房公積金制度的執(zhí)行有了更為詳細(xì)的法律規(guī)定。2006年為了防止由于住房公積金制度的原因而造成貧富分化加劇影響社會(huì)安定，進(jìn)而規(guī)定了住房公積金繳存的最高繳存基數(shù)。2007 年起又在以前的基礎(chǔ)上規(guī)定，超過(guò)月平均工資一定限額的住房公積金資金需要繳稅，以防止住房公積金成為少數(shù)富人逃稅的工具，由此造成社會(huì)的不公平。2008 年深圳市職工月平均工

18、資為 3780 元，相應(yīng)的 2009 年度住房公積金繳存基數(shù)上限為 18900 元(3780 元5)。13可見(jiàn)，住房公積金制度也是出于不斷完善的過(guò)程之中，在實(shí)際執(zhí)行中的公平與效率問(wèn)題是可以兼顧的。不是如某些學(xué)者提出的公積金制度加大了社會(huì)的貧富分化，影響社會(huì)的穩(wěn)定，應(yīng)該廢除公積金制度的說(shuō)法。充分了解深圳市住房公積金在實(shí)際運(yùn)行中的繳存政策，不僅能夠?qū)ψ》抗e金的繳存和歸集中存在的效率問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)也有助于我們?cè)诔浞终J(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)行的政策進(jìn)行完善，提高深圳市住房公積金制度的效率，同時(shí)保持制度的連續(xù)性和穩(wěn)定性。通過(guò)以上兩個(gè)方面的數(shù)據(jù)對(duì)深圳個(gè)人住房公積金制度的現(xiàn)狀描述，可以看出來(lái)：深圳市是我國(guó)繼上

19、海之后較早試行住房公積金制度的地區(qū)之一，同時(shí)也是我國(guó)在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題上較為成功的地區(qū)之一。深圳市一直堅(jiān)持“公平共享、解困扶弱” 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè)的原則，建立了包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等在內(nèi)的住房保障體系。其中，住房公積金主要是解決商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的貸款需求，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房主要針對(duì)低收入者，占全市居民的四分之一，其資金既有政府提供的資金支持，同時(shí)也有住房公積金的盈余資金補(bǔ)充。因此，深圳市住房公積金制度運(yùn)行效率的高低，不僅關(guān)系中等收入階層的購(gòu)房問(wèn)題，同時(shí)也與廣大低收入者的購(gòu)房夢(mèng)密切相關(guān)。下面我們就結(jié)合深圳市個(gè)人住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀具體研究深圳市住房公積金制度所存在的

20、問(wèn)題。 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè)3深圳市個(gè)人住房公積金制度的存在問(wèn)題分析3.1 住房公積金覆蓋率不高住房公積金覆蓋率是指城鎮(zhèn)職工實(shí)際繳存的人數(shù)占城鎮(zhèn)職工總?cè)藬?shù)的比例，不僅包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的在職職工，還包括個(gè)體工商業(yè)者、進(jìn)城務(wù)工人員以及其他在職職工。深圳市住房公積金制度自 1992 年建立以來(lái)，發(fā)展速度很快。至 2008 年全市（含番禺、花都、從化、增城，不含廣鐵分中心業(yè)務(wù)）新增繳存單位 3125 個(gè)，繳存職工 30.13 萬(wàn)人，如果公積金制度能夠覆蓋深圳市所有城鎮(zhèn)職工，將會(huì)為城鎮(zhèn)職工的住房狀況改善

21、提供強(qiáng)大的資金支持。但是，深圳市住房公積金覆蓋率卻是一直不高，基本上處于 50%左右。142002 年國(guó)家對(duì)住房公積金管理?xiàng)l例進(jìn)行了修訂，擴(kuò)展了住房公積金覆蓋面，將民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等在職職工納入保障范圍。2003 年深圳市按照新的住房公積金管理?xiàng)l例成立了住房公積金管理中心，從房改辦分立出來(lái)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，2003 年 SARS 開(kāi)始在中國(guó)蔓延造成恐慌，影響了深圳市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，在 2003 年深圳市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，公積金覆蓋率也由2002 年的 61%下降到 2005 年的 44%?？傊?，從 2003 年開(kāi)始，深圳市經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了一些列的調(diào)整之后，深圳市住房公積金管理中心也加大了對(duì)住

22、房公積金的宣傳和征集的力度，由 2005 年開(kāi)始增長(zhǎng)速度逐漸加快，覆蓋率也逐年提高。目前，深圳市住房公積金覆蓋率達(dá)到 54%以上，覆蓋率逐年提高。但同時(shí)我們也要注意到，還有很多私營(yíng)企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶(hù)以及進(jìn)城務(wù)工人員被排除在制度之外，不能夠享受到住房公積金制度的優(yōu)惠。所以在如何提高住房公積金的覆蓋率方面還需要在制度和具體執(zhí)行方面不斷改進(jìn)和提高。3.2 住房公積金使用效率不高住房公積金使用效率是指住房公積金歸集的資金用于正常提取、公積金貸款和保值增值方面的效率。住房公積金使用效率主要通過(guò)兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映，住房公積金的資金使用率和資金運(yùn)用率，這一指標(biāo)是住房公積金運(yùn)行效率的核心指標(biāo)。資金使用率和運(yùn)用

23、率反映了住房公積金提高居民住房水平的狀況。截至 2008 年底，全國(guó)尚有3193.02 億元住房公積金沉淀在銀行未得到有效使用，住房公積金運(yùn)用率 53.54%。廣 第 7 頁(yè) 共 14 頁(yè)東省的住房公積金運(yùn)用率僅 50.22%，低于全國(guó)水平。其中，深圳市也有逾 181 億元公積金沉淀。住房公積金整體使用效率不高的問(wèn)題較為突出。盡管沉淀資金占繳存余額比率逐年下降，但住房公積金運(yùn)用率始終在 30%-60%間徘徊，使用效率不高。15在公積金使用方面，地區(qū)之間的差異也很大。東部地區(qū)的部分城市公積金已經(jīng)出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題，如深圳市的兩區(qū)兩縣辦事處近兩年都需要向本部借錢(qián)放貸，而中西部地區(qū)不少城市資金卻大量沉

24、淀，貸款運(yùn)用率僅為 20%-30%。3.3 住房公積金管理效率低我國(guó)住房公積金制度的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。各個(gè)機(jī)構(gòu)之間以及機(jī)構(gòu)和存儲(chǔ)人之間實(shí)際上是委托代理關(guān)系。委托方能夠借助受托方的有關(guān)優(yōu)勢(shì)，以最少的資源實(shí)現(xiàn)高成本的目標(biāo)，而受托方則能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，提高市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。深圳市住房公積金制度就是按照住房公積金管理?xiàng)l例建立的資金委托代理管理機(jī)制。住房公積金在實(shí)際運(yùn)行中是一種委托代理與監(jiān)督的關(guān)系。如果制度設(shè)計(jì)合理，執(zhí)行高效，這種委托代理行為將會(huì)產(chǎn)生極大的效益，節(jié)約社會(huì)資源。但是從深圳市住房公積金的實(shí)際運(yùn)行來(lái)看，由于這

25、種委托代理關(guān)系的存在，從而導(dǎo)致整個(gè)公積金管理的低效率。申請(qǐng)公積金貸款，首先需要向銀行提交申請(qǐng)資料，經(jīng)申辦銀行審核。這一過(guò)程大約需要 15 至 25 個(gè)工作日，然后將資料送市公積金中心貸款部審核，這一過(guò)程大約需要 15 個(gè)工作日。最后簽合同劃款還需要 4 個(gè)工作日。在順利的情況下，整個(gè)流程大約需要 1 個(gè)半月左右。但是同期商業(yè)銀行貸款各種手續(xù)辦理和放款只需要 1 個(gè)月不到的時(shí)間。存在這種差距的主要原因就在于委托代理關(guān)系的存在影響了銀行工作的積極性。這種委托代理關(guān)系的效率損失還不僅于此。從深圳市住房公積金的實(shí)際運(yùn)行來(lái)看，住房公積金管理中心是核心，房管會(huì)和財(cái)政部門(mén)和住房公積金管理中心是同級(jí)單位，這種

26、管理實(shí)際上是同級(jí)多頭監(jiān)管，在實(shí)際運(yùn)行中的效果并不好。住房公積金管理委員會(huì)不是常設(shè)機(jī)構(gòu)，因此，管委會(huì)的決策也就流于形式；公積金管理中心是隸屬于深圳市政府的一個(gè)行政化機(jī)構(gòu)，同級(jí)財(cái)政部門(mén)只對(duì)其提供的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審核，監(jiān)督非常脆弱；銀行與管理中心也和大客戶(hù)與銀行的關(guān)系沒(méi)有多少區(qū)別，對(duì)資金的流動(dòng)很難起到實(shí)質(zhì)的監(jiān)督作用。3.4 住房公積金收益率較低公積金的收益率主要是指公積金的保值增值，是公積金制度設(shè)計(jì)效率的直接體現(xiàn)。公積金的增值收益是指公積金管理部門(mén)利用公積金開(kāi)展的業(yè)務(wù)活動(dòng)中收入和支出的差 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè)額。 住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金歸集的資金只能限定在三個(gè)方面，保證公積金存儲(chǔ)人正常

27、的提取，滿(mǎn)足公積金貸款的需求和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。因此住房公積金增值收益也主要來(lái)源于住房公積金存款利息、貸款利息和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債收益。深圳市住房公積金近年來(lái)雖然一直在增加，2002 年為 0.73 億元，至 2009 年已經(jīng)達(dá)到 5.15 億元。但是增值收益增長(zhǎng)率很不穩(wěn)定，時(shí)高時(shí)低，時(shí)正時(shí)負(fù)。這是由于住房公積金制度在資金使用方面管理嚴(yán)格，缺乏創(chuàng)新導(dǎo)致。大量資金只能用于公積金貸款、購(gòu)買(mǎi)收益率相對(duì)較低的國(guó)債，投資過(guò)于單一，容易因?yàn)槟稠?xiàng)變動(dòng)而導(dǎo)致收益大幅變動(dòng)，同時(shí)也就不能為城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源，達(dá)不到提高低收入家庭和困難職工家庭的住房水平的目的。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，深圳市住房公積金歸集余額逐年增加，從 2002

28、 年的 106.41億元到 2009 年已經(jīng)達(dá)到 463.41 億元，但是增值收益率并沒(méi)有逐年遞增，而是呈現(xiàn)波動(dòng)上升。2002 年至 2003 年上升，至 2004 年有較為明顯的下降，從 0.83降為0.29，下降了 O.54 個(gè)百分點(diǎn)。這段時(shí)問(wèn)正值是 SARS 在中國(guó)盛行的時(shí)期，房地產(chǎn)交易量下滑，公積金貸款人數(shù)減少，并且深圳市住房公積金管理中心才成立不久，進(jìn)行了大量的機(jī)構(gòu)改革和業(yè)務(wù)調(diào)整。此后公積金收益率逐漸上升至 2009 年已經(jīng)達(dá)到1.11。16總體來(lái)看，深圳市住房公積金增值收益率呈上升趨勢(shì)，但是很不穩(wěn)定，波動(dòng)較大。說(shuō)明住房公積金制度的保值增值仍然是當(dāng)前需要積極關(guān)注的焦點(diǎn)?？傊钲谑凶?/p>

29、房公積金制度在增值收益方面任務(wù)任重道遠(yuǎn)，如何保值增值，穩(wěn)定提高住房公積金的增值收益，為城鎮(zhèn)居民尤其是低收入者和困難家庭職工提供更強(qiáng)有力的住房保障，提高其住房水平，是當(dāng)前的一項(xiàng)重要的課題。 第 9 頁(yè) 共 14 頁(yè)4 深圳市個(gè)人住房公積金制度的發(fā)展對(duì)策4.1 政府指引我國(guó)個(gè)人住房公積金制度的發(fā)展對(duì)策4.1.1 住房公積金制度應(yīng)覆蓋所有城鄉(xiāng)不論是城市或者農(nóng)村，都應(yīng)建立住房公積金制度，因?yàn)椴徽摰靥幊鞘羞€是鄉(xiāng)村，家家都需要住房，人人都需要安居。因此，住房公積金制度的目標(biāo)應(yīng)該是覆蓋城鄉(xiāng)?，F(xiàn)階段實(shí)施起來(lái)可能存在一定的難度，但可以采取兩步走的辦法，通過(guò)“城市包圍農(nóng)村”的具體措施：首先在城市實(shí)現(xiàn)全覆蓋，然后再

30、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)全覆蓋。目前，可對(duì)城市，特別是大城市建立的強(qiáng)制性更加嚴(yán)格，對(duì)村鎮(zhèn)建立的強(qiáng)制性可以相對(duì)寬松一些。比如暫時(shí)只在建制鎮(zhèn)和人口較為集中、經(jīng)濟(jì)條件較好的村鎮(zhèn)建立住房公積金制度，其他隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展逐步建立。可以將現(xiàn)階段的工作重點(diǎn)放在城市和建制鎮(zhèn)，力爭(zhēng)在“十二五”期間使城市和建制鎮(zhèn)普遍建立起這一制度。4.1.2 住房公積金制度應(yīng)惠及所有勞動(dòng)者在住房公積金制度覆蓋的地域范圍內(nèi)，凡年滿(mǎn) 18 周歲或者參加工作的勞動(dòng)者都必須建立起住房公積金制度，因?yàn)?18 歲已經(jīng)完成了義務(wù)教育和職業(yè)技術(shù)教育階段的全部學(xué)業(yè)，具備了參加社會(huì)勞動(dòng)的條件。住房公積金制度可以區(qū)別不同的勞動(dòng)對(duì)象，采取不同的政策措施為他們建立住房

31、公積金制度。對(duì)穩(wěn)定就業(yè)人員，實(shí)行用工單位強(qiáng)制繳存；對(duì)靈活就業(yè)人員，實(shí)行自愿繳存。自愿繳存的住房公積金先由個(gè)人繳存，然后按所繳存資金的一定比例（如 50%）在規(guī)定范圍內(nèi)由政府補(bǔ)助，或者在繳納個(gè)稅時(shí)用以抵扣，或者用管理機(jī)構(gòu)在實(shí)現(xiàn)的增值收益分配中所提取的專(zhuān)項(xiàng)資金適當(dāng)彌補(bǔ)，以體現(xiàn)制度的公平。此外，住房公積金制度在惠及所有勞動(dòng)者的同時(shí)，也要對(duì)不同的群體采取不同的住房公積金繳存制度。由于當(dāng)前住房公積金繳存采取的是單位和個(gè)人按月繳納住房公積金，對(duì)于進(jìn)城務(wù)工人員和個(gè)體工商戶(hù)常常存在無(wú)法監(jiān)管的問(wèn)題。深圳市住房公積金的繳存也是按照收入的百分比繳存，雖然對(duì)不同收入采取不同的繳存比例，但是對(duì)社會(huì)群體并沒(méi)有進(jìn)行區(qū)分，這

32、也是繳存率不高的原因之一。因此，首先已明確的法律規(guī) 第 10 頁(yè) 共 14 頁(yè)定所有城鎮(zhèn)在職職工都必須擁有住房公積金賬戶(hù)。其次將不同的群體區(qū)分丌來(lái)，采取不同的繳存制度。一般企事業(yè)單位職工較為容易監(jiān)管，可以采取按月繳納的方式。而對(duì)于進(jìn)城務(wù)工人員和個(gè)體工商戶(hù)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性較大，監(jiān)管不易，可以采取半年或者一年繳交一次的辦法。通過(guò)監(jiān)督賬戶(hù)而非監(jiān)督個(gè)人的辦法進(jìn)行管理，不僅節(jié)約成本，而且能最大限度的提供住房公積金的覆蓋率。4.1.3 提高住房公積金的使用效率新加坡的公積金是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)保障制度，提供多樣化的社會(huì)保障方式。與此相比而言，我國(guó)的公積金制度顯得單一、作用非常有限，所以應(yīng)積極拓寬公積金的使用范圍

33、，使公積金的功能進(jìn)一步完善和多元化的發(fā)展，不僅可用于購(gòu)房貸款，還可用于還貸、養(yǎng)老、醫(yī)療、補(bǔ)充失業(yè)金等各個(gè)方面。加大對(duì)中低收入職工住房消費(fèi)的支持力度，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，積極擴(kuò)大公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低貸款門(mén)檻，豐富貸款品種，簡(jiǎn)化貸款程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量?，F(xiàn)階段為確保儲(chǔ)戶(hù)利益，減少資金沉淀，提高公積金使用效率，應(yīng)放寬或取消公積金使用和提取限制，最大限度地發(fā)揮公積金的保障和互助功能。深圳市在提高住房公積金使用效率，解決中低收入者住房問(wèn)題上，采取的不是區(qū)別利率的政策，而是對(duì)于低收入者提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。雖然這種措施會(huì)在短時(shí)期內(nèi)改善部分低收入者的居住條件，但是這項(xiàng)措施進(jìn)行的時(shí)間緩慢，需要幫助的人

34、數(shù)眾多，甚至造成有些開(kāi)著寶馬車(chē)住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，給監(jiān)管造成極大的壓力。因此，住房公積金制度在貸款利率方面應(yīng)該實(shí)行和個(gè)人收入所得稅同類(lèi)型的累進(jìn)制利率，給予困難職工無(wú)息貸款，低收入者低息，高收入者較少優(yōu)惠的公積金利率制度。能夠提高中低收入者的購(gòu)房能力，提高公積金的使用效率。4.1.4 加強(qiáng)對(duì)住房公積金制度的管理建立規(guī)范的運(yùn)行管理機(jī)制和完善的監(jiān)督制度是必不可少的。住房公積金中心要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立和完善各項(xiàng)內(nèi)控制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理監(jiān)管和內(nèi)部審計(jì)，確保住房公積金的安全和增值；對(duì)已被擠占挪用的公積金，要采取有力措施，追查有關(guān)人員責(zé)任。要大力推進(jìn)住房公積金管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，進(jìn)一步健全和完善住房公積金

35、歸集、提取、貸款、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、檔案管理等業(yè)務(wù)管理辦法，規(guī)范業(yè)務(wù)流程和操作規(guī)程。財(cái)政、審計(jì)等職能部門(mén)要加強(qiáng)經(jīng)常性審計(jì)監(jiān)督，住房基金中，要主動(dòng)接受和配合財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。同時(shí)，建立嚴(yán)格的信息披露制度，定期向社會(huì)公布公積金的收支等重大事項(xiàng)，接受社會(huì)監(jiān)督，提高住房公積金管理的透明度。 第 11 頁(yè) 共 14 頁(yè)例如，可以考慮在深圳進(jìn)行住房公積金管理公司試點(diǎn)。當(dāng)前住房公積金管理的委托代理模式，突出的特點(diǎn)是住房公積金管理中心權(quán)力失去監(jiān)督和制約、無(wú)法對(duì)中心人員產(chǎn)生激勵(lì)，公積金歸集和管理以及公積金的保值增值都缺乏保障，損害了繳存人員的利益。因此，可以在深圳先行試點(diǎn)將住房公積金管理中心改制設(shè)立為具

36、備現(xiàn)代基金經(jīng)營(yíng)管理特征的具有獨(dú)立法人性質(zhì)的住房公積金管理公司。這種制度安排不僅理順了利益各方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，節(jié)約成本，同時(shí)也具備了利潤(rùn)最大化的激勵(lì)機(jī)制。4.2 個(gè)人使用住房公積金的相關(guān)建議目前，許多繳存者的公積金都在賬戶(hù)里卻棄之不用，原因是多方面的。一些人認(rèn)為，公積金只能用來(lái)貸款。其實(shí)，公積金除用于貸款外，還可用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房等。但不管什么原因，都影響了公積金的使用效率，造成了公積金的浪費(fèi)，因?yàn)楣e金的計(jì)息利率相對(duì)較低，而且如果不提取，就只能等退休的時(shí)候才能領(lǐng)出來(lái)，因此，應(yīng)該盡量使公積金“活”起來(lái)，讓其發(fā)揮應(yīng)有的作用。首先，已用商業(yè)貸款而沒(méi)有使用公積金貸款且還款壓力較大的購(gòu)房

37、者，可以持購(gòu)房合同、貸款合同等憑證按規(guī)定時(shí)間到本地住房公積金管理中心提取公積金用于還貸。許多地方規(guī)定，買(mǎi)房一次性付款后，半年內(nèi)可以提取自己的公積金和補(bǔ)充公積金。當(dāng)然，也可以采取公積金沖還貸款的方式，比如直接用于貸款扣款，公積金沖還貸款后幾個(gè)月之內(nèi)自己可以不用再還貸款；或者用于本金的沖還，這樣每月的還款額就可以相應(yīng)減少，其中自然可以少付一部分貸款利息，從而減少貸款支出。其次，對(duì)于已有商業(yè)貸款而沒(méi)有使用公積金貸款的，即使還款壓力不大，也可以提取公積金用于還貸，這樣可以將省出來(lái)的資金用于其他投資或者消費(fèi)等用途。比如，隨著生活水平的不斷提高，汽車(chē)越來(lái)越成為非常重要的代步工具，但一般家庭在買(mǎi)房時(shí)就已經(jīng)負(fù)

38、債累累，買(mǎi)車(chē)幾乎成為“奢望” 。如果特別想成為有車(chē)一族，且公積金沒(méi)有有效使用，就可以適當(dāng)變通一下，以實(shí)現(xiàn)自己的汽車(chē)夢(mèng)。再次，對(duì)于已有住房或者購(gòu)房時(shí)為一次性付款和已經(jīng)全部還清貸款的，也要在合法的前提下，考慮給自己的公積金尋找一個(gè)更能有效發(fā)揮其效用的途徑。比如，可以考慮使用住房公積金來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套住房用于投資或出租，以避免公積金的閑置浪費(fèi)，而且在目前通脹形勢(shì)比較嚴(yán)重的情況下，購(gòu)買(mǎi)住房也具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。另外，目前住房公積金的計(jì)息利率相對(duì)較低，如果個(gè)人有較為豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，可以考慮將公積金用于投資，以賺取更多的收益，提高家庭的生活品質(zhì)17。 第 12 頁(yè) 共 14 頁(yè) 5 結(jié)論深圳市住房公積金制度自運(yùn)行以來(lái)，不斷完善改進(jìn)，取得了顯著的效果，但是公積金制度的運(yùn)行效率還有待提高。公積金覆蓋率較低，基本上處于 54%左右，公積金使用率和運(yùn)用率也不高，并且兩者差距約 15 個(gè)百分點(diǎn)，