項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)策劃管理規(guī)程

1、HT-SJ-01項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)策劃管理規(guī)程施行日期2010年5月1日批準(zhǔn)人總經(jīng)理解釋機(jī)構(gòu)總經(jīng)理辦公會主控部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部上一環(huán)節(jié)文件下一環(huán)節(jié)文件子流程名稱HT-PI-02項(xiàng)目拓展及投資論證管理流程HT-TZ-04項(xiàng)目啟動管理流程HT-MB-01項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法（限額設(shè)計(jì)）HT-SJ-02設(shè)計(jì)委托管理辦法LC01項(xiàng)目定位和產(chǎn)品策劃流程LC02設(shè)計(jì)委托書編審流程修訂記錄日 期修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人一、流程概述及流程要素表目的或期望為了確保項(xiàng)目定位滿足公司產(chǎn)品戰(zhàn)略和市場競爭要求，通過科學(xué)、審慎地分析，并綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品定位的各專業(yè)意見，確定項(xiàng)目的整體定位（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）

2、，并輸出設(shè)計(jì)策劃結(jié)論，以指導(dǎo)下一階段的概念設(shè)計(jì)、營銷推廣整體思路等工作。依據(jù) 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資策劃書適用范圍本辦法適用于公司所有新獲取項(xiàng)目的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃管理。管理理念 項(xiàng)目定位要符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃； 設(shè)計(jì)策劃要基于項(xiàng)目的整體定位，要符合公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)則、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃應(yīng)綜合考慮和平衡各專業(yè)意見，并可委托專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)協(xié)助； 項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃書應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，項(xiàng)目定位一經(jīng)確定，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不得以任何理由推諉責(zé)任。術(shù)語解釋【項(xiàng)目定位】：是根據(jù)項(xiàng)目本身所具有的屬性和特點(diǎn)，確定項(xiàng)目針對的目標(biāo)消費(fèi)群體、市場迎合點(diǎn)以及產(chǎn)品風(fēng)格等，并考慮產(chǎn)品的市場差異性和引

3、導(dǎo)性?！驹O(shè)計(jì)策劃】是在明確項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，按照市場需求對多種產(chǎn)品方案進(jìn)行測算比較，并提出產(chǎn)品的最優(yōu)配置建議，一般需要包括場地分析、樓型配比、規(guī)劃排布、單體布局（非必需）等。職責(zé)分工與工作接口關(guān)系公司總經(jīng)理組織召開專題會議，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)策劃書。分管領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)部做好項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作，審核設(shè)計(jì)策劃書。規(guī)劃設(shè)計(jì)部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作，編報(bào)設(shè)計(jì)策劃書； 負(fù)責(zé)專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)的選擇和委托。相關(guān)部門投資策劃部、營銷管理部等相關(guān)部門參與項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作。項(xiàng)目公司配合（主責(zé)部門是經(jīng)營開發(fā)部）公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部的工作。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（注意事項(xiàng)）與相關(guān)KPI指標(biāo)或獎懲措施關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（注意事項(xiàng)）1.投資論證會

4、后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要盡快啟動項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作。2.項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作應(yīng)納入設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，并進(jìn)行績效考核。3.選擇和委托專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)期間，不應(yīng)影響項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)部自行工作，更不可完全依靠專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成。KPI指標(biāo)或獎懲措施公司項(xiàng)目公司崗位1.項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性 2.項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃工作的及時性、有效性配合工作的有效性（周邊績效）設(shè)計(jì)策劃書是否滿足規(guī)定要求流程輸入、輸出和作業(yè)模板流程輸入、輸出輸入輸出1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2. 項(xiàng)目投資策劃書設(shè)計(jì)策劃書作業(yè)模板設(shè)計(jì)策劃書模板二、流程圖示三、工作程序1.項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)策劃工作啟動1.1 新項(xiàng)目取得后即行啟動項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)策劃工作，

5、并將此工作納入新項(xiàng)目啟動工作內(nèi)容之一。1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)部應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資策劃書的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)則，以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，擬定階段性工作計(jì)劃，并按審批、備案后的工作計(jì)劃落實(shí)相關(guān)工作。1.3 如果項(xiàng)目屬于某一產(chǎn)品系列，項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)策劃應(yīng)滿足“產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”的要求。2.項(xiàng)目定位2.1 項(xiàng)目定位是指項(xiàng)目的整體定位，包括項(xiàng)目的市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、成本控制目標(biāo)等。2.2 項(xiàng)目定位應(yīng)以有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值最大化為目的。2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)部應(yīng)首先提出不同定位組合下的多種定位方案供會議評審。.項(xiàng)目定位與策劃報(bào)告3.1 項(xiàng)目定位基本確定后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編

6、制項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容要點(diǎn)包括：（1）宏觀市場分析（經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場預(yù)測等）；（2）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項(xiàng)目SWOT分析）；（3）客戶群體分析（客戶群類別細(xì)分、購房動機(jī)分析、價(jià)格承受能力）；（4）項(xiàng)目定位（市場定位描述、目標(biāo)客戶群體描述、）；（5）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計(jì)建議、戶型設(shè)計(jì)建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務(wù)建議、物業(yè)管理建議；必選內(nèi)容包括-產(chǎn)地分析/密度指標(biāo)分析、樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強(qiáng)排方案、單體布局）； （六）項(xiàng)目開發(fā)方案及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；（七）營銷賣點(diǎn)提煉。3.2 項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告審批：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織擬訂項(xiàng)目定位及

7、產(chǎn)品策劃報(bào)告，相關(guān)部門給予專業(yè)配合。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)部在公司總經(jīng)理辦公會或?qū)ｎ}會議上匯報(bào)主要內(nèi)容，總經(jīng)理辦公會或?qū)ｎ}會議審批并提出報(bào)告修改意見，交規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行修訂完善。（3）項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會或?qū)ｎ}會議審議通過、公司總經(jīng)理審批。4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃書4.1 在項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告經(jīng)公司總經(jīng)理審批后兩周時間內(nèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部應(yīng)進(jìn)一步完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃書。4.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃書審議、審批程序同項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告。在公司總經(jīng)理審批前，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)簽認(rèn)。4.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃書是編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。5.附則5.1 鑒于項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)策劃工作的特殊性，項(xiàng)目定位和策劃人員在日常工作中應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶等方面的研究，以不斷提高項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)策劃能力。5.2 公司營銷策劃部、預(yù)算采購部等相關(guān)部門應(yīng)積極配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部的工作，按規(guī)定要求及時提供市場調(diào)查報(bào)告、客