民政部房屋日常維修養(yǎng)護(hù)方案

1、一、房屋日常養(yǎng)護(hù)維修方案(一)樓地面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修 （詳見下表）樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對(duì)樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。通常需要注意以下幾個(gè)主要的方面： .保證經(jīng)常用水房間的有效防水 對(duì)廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間積水

2、而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。 .避免室內(nèi)受潮與蟲害 由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會(huì)通過毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。 建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由

3、于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對(duì)蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。 .控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用 裝飾材料的副作用主要是針對(duì)有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對(duì)它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。 如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。

4、0;(二)墻臺(tái)面及吊頂工程的日常養(yǎng)護(hù)維修 （詳見下表）墻臺(tái)面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以，做好對(duì)它的養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。 墻臺(tái)面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無論對(duì)哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性的要求： .定期檢查，及時(shí)處理 定期檢查一般不少于每

5、年次。對(duì)容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對(duì)于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺(tái)面、踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。 .加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處 墻臺(tái)面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺(tái)面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。 .保持清潔與常用的清潔方法 經(jīng)常保持墻臺(tái)面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的。灰塵與油膩

6、等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐蝕等。 .注意日常工作中的防護(hù) 各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺(tái)面，防止撞擊。遇有可能損傷臺(tái)面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺(tái)面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)覓煳锲?，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。 .注意材料所處的工作環(huán)境 遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺(tái)面及

7、吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。 .定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性 由于墻臺(tái)面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。 (三)門窗工程的日常養(yǎng)護(hù)維修 （詳見下表）門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲

8、、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面： .嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時(shí)關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長(zhǎng)期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。 .經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延 門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)

9、及時(shí)修理或申請(qǐng)?zhí)幚恚乐箤?duì)其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。 .定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對(duì)于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤(rùn)滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤(rùn)滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。 .北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長(zhǎng)期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 .加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理 禁止在窗臺(tái)上放置易對(duì)窗戶產(chǎn)生腐蝕作用

10、的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會(huì)產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。 (四)樓梯的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表） 無論木質(zhì)樓梯還是鋼質(zhì)樓梯、鐵藝樓梯等，在使用的過程中都要注意防潮、防火和防撞擊。1、要經(jīng)常檢查各部件連接部位，防止松動(dòng)或是被蟲蛀蝕。因?yàn)闃翘莅惭b時(shí)，雖然工程師已將它們緊緊連為一體，可隨著溫度與濕度的不斷變化，各構(gòu)件都在發(fā)生著細(xì)微的物理變化。 2、如果不慎發(fā)生被水浸泡，應(yīng)該在發(fā)現(xiàn)后盡快擦干，并讓其自然干燥，嚴(yán)禁使用電熱器烘干或在陽光下暴曬。 3、長(zhǎng)時(shí)間暴曬在強(qiáng)烈的日光下，或房間內(nèi)溫度

11、的急劇升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，應(yīng)盡量避免。 4、木制樓梯 或加以金屬或其它材質(zhì)的構(gòu)件，通常都會(huì)因?yàn)樗?、磨損、蟲蛀或是真菌的侵襲而受損，這些都可以由專業(yè)人員修復(fù)。但更重要的是前期的保養(yǎng)，妥善保養(yǎng)可以在很大程度上延長(zhǎng)樓梯的使用壽命。 5、木質(zhì)樓梯受潮，木制構(gòu)件易變形、開裂、油漆也會(huì)脫落。金屬樓梯也有木質(zhì)構(gòu)件，而且金屬受潮也會(huì)生銹，所以樓梯日常的清潔切不可用大量的水擦洗，可用清潔劑噴灑在其表面然后用軟布擦拭。 6、踏步板扶手等經(jīng)常與人接觸的部位相對(duì)其它構(gòu)件壽命較短，因此要定期上專用蠟或地板蠟保護(hù)。另外，雖然有些踏步板上的漆面為光固化耐磨漆，但是耐磨也是相對(duì)而言的，就其自身而言也有一定

12、的使用壽命。為避免木制踏步板在使用一段時(shí)間后出現(xiàn)局部的嚴(yán)重磨損，可在樓梯廊道中央踏步上鋪設(shè)一條地毯，亮度由主人自己來選擇，也可以咨詢專業(yè)的設(shè)計(jì)師。這樣不僅起到保護(hù)樓梯的作用，還可以在某種程度上點(diǎn)綴一下整個(gè)空間。 7、清潔樓梯鋼件時(shí),宜用干的軟布擦拭，不得用水沖洗。 8、清潔樓梯踏步時(shí)，宜用吸塵器或擰干的抹布除塵，不得用水沖洗。 9、切勿用砂紙打磨樓梯表面。 10、搬運(yùn)物品上樓時(shí)，注意防止硬件物體表面刮傷樓梯表面。 11、建議在樓梯口放一塊蹭腳墊，以減少沙土對(duì)踏步的磨損。 12、如不慎將水灑在樓梯上，應(yīng)及時(shí)擦干。 13、如果踏步上有特殊污漬，請(qǐng)用柔和中性清潔濟(jì)和溫水擦拭，不得用鋼絲球、酸和強(qiáng)堿清

13、潔。 14、除去樓梯表面污漬的辦法： A、瀝青、橡膠、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶劑進(jìn)行清潔。 B、粉筆、蠟筆、和口紅，可以用酒精清潔。 C、蠟、口香糖，我們可以用塑料膜包一塊放在污漬上，然后小心刮掉。 (五)通風(fēng)道的日常養(yǎng)護(hù)維修 （詳見下表）由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對(duì)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)道。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保

14、風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意： .住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成損害。 .不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。 .物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。 .檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。 .通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。 (六)地

15、基基礎(chǔ)的日常養(yǎng)護(hù)維修 （詳見下表）地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作： .堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生 地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。 .防止地基浸水 地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止

16、漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。 .保證勒腳完好無損 勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。 .防止地基凍害 在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對(duì)按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將

17、門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。 (七)屋面工程的日常養(yǎng)護(hù)維修（詳見下表）屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動(dòng)，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對(duì)其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。 屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會(huì)加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞

18、和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對(duì)防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效，以延長(zhǎng)其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。 .定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài) 一般非上人屋面每季度清掃次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長(zhǎng)，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。 .定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理 定期組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)屋面各種設(shè)施的工

19、作狀況按規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對(duì)非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對(duì)正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 .建立大修、中修、小修制度 在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長(zhǎng)其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。 .加強(qiáng)屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先

20、要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對(duì)屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會(huì)導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對(duì)屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對(duì)人或物造成危險(xiǎn)。 .建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍 屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對(duì)較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。 (八)垃圾道的日常養(yǎng)護(hù)維修 一般住宅

21、樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對(duì)其不夠愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修清除。平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意： .指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。 .搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道

22、，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。 .不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾。 .垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。 .垃圾斗、出垃圾門每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用。 .垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。(九)安全疏散設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)維修1.火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備要求、火災(zāi)應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志應(yīng)是經(jīng)國(guó)家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)部門檢測(cè)合格的產(chǎn)品，有國(guó)家消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)部門出具的檢驗(yàn)報(bào)告及出廠合格證，其型號(hào)規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；火災(zāi)應(yīng)急照明

23、燈、疏散指示標(biāo)志外觀應(yīng)無缺陷，在其明顯部位應(yīng)設(shè)有耐久性名牌標(biāo)識(shí)，內(nèi)容清晰，設(shè)置牢固。 、火災(zāi)應(yīng)急照明燈宜安裝在墻面上或頂棚上，應(yīng)安裝牢固可靠，不得有明顯松動(dòng)。、安全出口的疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的疏散指示標(biāo)志燈宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面高度1.00m以下的墻面上；疏散走道的疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于20米，人防工程疏散指示標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于15米；疏散指示標(biāo)志燈應(yīng)安裝牢固可靠，不得有明顯松動(dòng)。、火災(zāi)應(yīng)急照明燈應(yīng)牢固、無遮擋，狀態(tài)指示燈正常；切斷正常供電電源后，應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于30 min；應(yīng)急照明工作狀態(tài)

24、的持續(xù)時(shí)間不應(yīng)小于90 min，且不小于燈具本身的標(biāo)稱的應(yīng)急工作時(shí)間；疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.5lx；人員密集場(chǎng)所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.0lx；樓梯間內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.0lx；地下工程疏散照明的地面照度不應(yīng)低于5.0 lx；消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房、配電室、防煙與排煙機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需正常工作的其它房間的消防應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證正常照明的照度。、疏散指示標(biāo)志應(yīng)牢固、無遮擋，疏散方向的指示應(yīng)正確清晰；自發(fā)光疏散指示標(biāo)志，當(dāng)正常光源變暗后，應(yīng)自發(fā)光，其亮度應(yīng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，持續(xù)時(shí)間不應(yīng)低于20min；燈光疏散指示標(biāo)志，狀態(tài)指示燈應(yīng)正常。工

25、作狀態(tài)時(shí)，燈前通道地面中心的照度不應(yīng)低于1.0lx。切斷正常供電電源后，應(yīng)急工作狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間不應(yīng)小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應(yīng)急工作時(shí)間不應(yīng)小于30 min。、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)的擴(kuò)音機(jī)儀表、指示燈應(yīng)顯示正常，開關(guān)和控制按鈕動(dòng)作靈活；監(jiān)聽功能正常；揚(yáng)聲器外觀完好，音質(zhì)清晰；應(yīng)能用話筒播音；應(yīng)在火災(zāi)報(bào)警后，按設(shè)定的控制程序自動(dòng)啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急廣播；播音區(qū)域應(yīng)正確、音質(zhì)應(yīng)清晰。環(huán)境噪聲大于60dB的場(chǎng)所，火災(zāi)應(yīng)急廣播應(yīng)高于背景噪聲15dB。 、消防控制室應(yīng)能控制和顯示消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志系統(tǒng)的主電工作狀態(tài)和應(yīng)急工作狀態(tài)；應(yīng)能分別通過手動(dòng)和自動(dòng)控制集中電源型消防應(yīng)急照明和疏散指示

26、標(biāo)志系統(tǒng)和集中控制型消防應(yīng)急照明系統(tǒng)從主電工作狀態(tài)切換到應(yīng)急工作狀態(tài)。2. 系統(tǒng)的每日檢查和巡查系統(tǒng)的使用或管理維護(hù)單位，每日應(yīng)對(duì)設(shè)置的疏散樓梯、安全出口、防火門、疏散出口、疏散通道、消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等設(shè)施進(jìn)行逐個(gè)逐項(xiàng)檢查或巡查，并認(rèn)真填寫記錄。、查看疏散樓梯、安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、堵塞或上鎖。、查看火災(zāi)應(yīng)急照明燈的外觀，安裝牢固程度，應(yīng)急燈工作狀態(tài)。、查看疏散指示標(biāo)志的外觀和位置,核對(duì)指示方向，疏散指示標(biāo)志工作狀態(tài)。、查看防火門、防火卷簾處的警示線內(nèi)是否存放物品或被遮擋。3.系統(tǒng)半年檢查和試驗(yàn)每半年應(yīng)檢查和試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志和火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)的下列功能

27、，并按要求填寫相應(yīng)的記錄。、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈的轉(zhuǎn)換時(shí)間。檢查方法：模擬交流電源故障，觀察其是否順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)，用秒表測(cè)試轉(zhuǎn)換時(shí)間。標(biāo)準(zhǔn)要求：正常交流電源供電切斷后，火災(zāi)應(yīng)急照明燈及疏散指示標(biāo)志燈應(yīng)順利轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)；自帶電源型的火災(zāi)應(yīng)急照明燈，其應(yīng)急轉(zhuǎn)換時(shí)間不應(yīng)大于5秒。、火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度。檢查方法：用照度計(jì)測(cè)量相關(guān)場(chǎng)所火災(zāi)應(yīng)急照明燈的照度，看其是否符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。、應(yīng)急電源故障報(bào)警功能。檢查方法：使應(yīng)急電源輸出主線路與任一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)急電源聲、光報(bào)警情況和其它支路火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)；手動(dòng)消除故障信號(hào)，再使應(yīng)急電源與另一支路連接線斷路或短路，觀察應(yīng)

28、急電源聲、光報(bào)警情況和其它支路火災(zāi)應(yīng)急燈具工作狀態(tài)。標(biāo)準(zhǔn)要求：當(dāng)應(yīng)急電源的充電器與電池之間的連接線斷路、短路，應(yīng)急輸出主線路與支路連接線短路、短路，應(yīng)急控制回路斷路、短路時(shí)，應(yīng)急電源發(fā)出聲、光故障信號(hào)，并指示故障類型。聲故障信號(hào)手動(dòng)消除，當(dāng)有新的故障信號(hào)時(shí)，聲故障信號(hào)應(yīng)再啟動(dòng)。光故障信號(hào)在故障排除前應(yīng)保持；其任一支路故障不應(yīng)影響其它支路的正常工作。、火災(zāi)應(yīng)急照明自動(dòng)啟動(dòng)功能。檢查方法：使一集中控制型火災(zāi)應(yīng)急燈具防火分區(qū)的火災(zāi)探測(cè)器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，觀察該防火分區(qū)內(nèi)火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動(dòng)作情況及消防控制設(shè)備信號(hào)顯示情況。標(biāo)準(zhǔn)要求：控制室消防控制設(shè)備接到火災(zāi)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)輸出使受其控制的火災(zāi)應(yīng)急燈具投入工

29、作的信號(hào)，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)，并向消防控制設(shè)備反饋其動(dòng)作信號(hào)。當(dāng)集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電后，應(yīng)急電源應(yīng)立即投入工作，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)。、火災(zāi)應(yīng)急照明現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)功能。檢查方法：操作集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具上的試驗(yàn)按鈕，切斷主電源，同時(shí)手動(dòng)啟動(dòng)應(yīng)急電源上的強(qiáng)制啟動(dòng)按鈕，觀察火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動(dòng)作情況。標(biāo)準(zhǔn)要求：集中電源型火災(zāi)應(yīng)急燈具的主電源斷電后，現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)啟動(dòng)應(yīng)急電源上的強(qiáng)制啟動(dòng)按鈕，火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)及時(shí)投入工作。、火災(zāi)應(yīng)急照明遠(yuǎn)程啟動(dòng)功能。檢查方法：在消防控制設(shè)備上手動(dòng)啟動(dòng)一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具的控制按鈕，觀察受其控制的火災(zāi)應(yīng)急照明燈具動(dòng)作情況及消防控制設(shè)備信號(hào)顯示情況。手動(dòng)啟動(dòng)強(qiáng)制

30、按鈕，觀察受其控制的所有火災(zāi)應(yīng)急照明燈具是否轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。標(biāo)準(zhǔn)要求：在控制室消防控制設(shè)備上手動(dòng)啟動(dòng)某一防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具控制裝置，受其控制的火災(zāi)應(yīng)急燈具應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急工作狀態(tài)，消防控制設(shè)備應(yīng)有該防火分區(qū)火災(zāi)應(yīng)急燈具動(dòng)作的反饋信號(hào)顯示。在消防控制設(shè)備上手動(dòng)啟動(dòng)強(qiáng)制按鈕，所有火災(zāi)應(yīng)急燈具均應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)急狀態(tài)。、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)功能。在消防控制室用話筒對(duì)所選區(qū)域播音，檢查音響效果；在自動(dòng)控制方式下，分別觸發(fā)兩個(gè)相關(guān)的火災(zāi)探測(cè)器或觸發(fā)手動(dòng)報(bào)警按鈕后，核對(duì)啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急廣播的區(qū)域、檢查音響效果；公共廣播擴(kuò)音機(jī)處于關(guān)閉和播放狀態(tài)下，自動(dòng)和手動(dòng)強(qiáng)制切換火災(zāi)應(yīng)急廣播，用聲級(jí)計(jì)測(cè)試啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急廣播前的環(huán)境噪音，當(dāng)大于6

31、0dB時(shí)，重復(fù)測(cè)量啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急廣播后揚(yáng)聲器播音范圍內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)的聲壓級(jí)，并與環(huán)境噪音對(duì)比。（十）電梯的定期維護(hù)及檢修方案1、曳引機(jī)的保養(yǎng)（1）減速箱箱體內(nèi)的油量應(yīng)保持在油針成油鏡的標(biāo)定范圍，油的規(guī)格應(yīng)符合要求。潤(rùn)滑油脂潤(rùn)滑的部位，應(yīng)擰緊油盅蓋。一般一個(gè)月應(yīng)擠加一次。應(yīng)保證箱體內(nèi)潤(rùn)滑油的清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)雜質(zhì)明顯時(shí)應(yīng)換新油。一般對(duì)新使用的減速箱，半年應(yīng)更換新油。應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當(dāng)電梯在換向時(shí)發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯事動(dòng)時(shí)，應(yīng)采取措施減少軸承的軸向游隙。應(yīng)使軸承的溫升高于60，箱體內(nèi)的油溫不超過85，否則應(yīng)停機(jī)檢查原因。當(dāng)軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時(shí)，

32、應(yīng)孝慮更換軸承。當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時(shí)，應(yīng)進(jìn)行大修，內(nèi)容是異簽中心距或換掉蝸輪蠟桿。（2）制動(dòng)器應(yīng)保證制動(dòng)器的動(dòng)作靈活可靠，各活動(dòng)關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤(rùn)滑油定期潤(rùn)滑。對(duì)磁鐵，必要時(shí)可加石墨粉潤(rùn)滑。制動(dòng)瓦在松開時(shí)，與制動(dòng)輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大超過0.7毫米，當(dāng)間隙過大時(shí)，應(yīng)調(diào)整。制動(dòng)器應(yīng)保持足夠的制動(dòng)力矩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)調(diào)整制動(dòng)彈簧。當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動(dòng)瓦磨損導(dǎo)致鉚釘頭外露時(shí)，應(yīng)更換制動(dòng)瓦。（3）曳引輪應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤(rùn)滑。對(duì)于帶切口半圓槽，當(dāng)繩槽磨損至切口深度少于2毫米時(shí)，應(yīng)垂車?yán)K槽，但姬修車后切口下面的輪軸厚度不應(yīng)小于曳

33、引繩直徑。（4）曳引電動(dòng)機(jī)及速度反饋裝置應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)各部分的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動(dòng)機(jī)內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動(dòng)機(jī)內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵。對(duì)使用滑動(dòng)軸承的電動(dòng)機(jī)，應(yīng)注意油槽內(nèi)的油量是否達(dá)到油線，同時(shí)應(yīng)保持油的清潔。當(dāng)電動(dòng)機(jī)使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時(shí)，應(yīng)更換軸承。應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對(duì)機(jī)殼的絕緣電阻，交口降至允許值以下（主機(jī)線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐），應(yīng)采取措施提高絕緣性能。2、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng)（1）應(yīng)使全部曳引繩的張力保持一致，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松緊不一時(shí)，應(yīng)通過繩頭彈簧加以調(diào)整（相互拉力差應(yīng)在5%以內(nèi)）。（2）曳引繩使用年

34、久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時(shí)可在繩的表面薄薄地涂一層潤(rùn)滑油。（3）應(yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機(jī)械損傷，是否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達(dá)到更換標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)立即停止使用，更換新繩。（4）應(yīng)保持曳引繩表面清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時(shí)，應(yīng)用煤油擦干凈。（5）在截短或更換曳引繩，需要重新對(duì)繩頭錐套澆注巴氏合金時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事。（6）應(yīng)保證電梯在頂層端站平層時(shí)，對(duì)重與緩沖器間應(yīng)有足夠間隙，當(dāng)向于曳引繩伸長(zhǎng)，使間隙過小甚至碰到緩沖器時(shí)，可將對(duì)重下面的調(diào)整墊摘掉，如不能以此解決問題，則應(yīng)截短曳引繩，重新澆注蠅頭。3、限速器與安全鉗的保養(yǎng)（1）應(yīng)保證限速器轉(zhuǎn)動(dòng)

35、靈活，對(duì)速度變化反應(yīng)靈敏，其旋轉(zhuǎn)部分潤(rùn)滑應(yīng)保持良好，一般一周應(yīng)加油一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時(shí)，應(yīng)加以清洗。（2）應(yīng)使限速器張緊裝置轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，一般每周應(yīng)加油一次，每年清洗一次。（3）應(yīng)保證安全鉗動(dòng)作靈活，提拉力及提升高度均應(yīng)符合要求，在季檢中應(yīng)加以檢查。4、導(dǎo)軌和導(dǎo)靴的保養(yǎng)（1）對(duì)配用滑動(dòng)導(dǎo)靴的導(dǎo)軌，應(yīng)保持良好潤(rùn)滑，要定期在油厘件添加潤(rùn)滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔。（2）滑動(dòng)導(dǎo)靴靶對(duì)工作面磨損過大，會(huì)影響電梯的運(yùn)行平穩(wěn)性，一般對(duì)側(cè)工作，磨損量不應(yīng)超過1毫米（雙側(cè)），內(nèi)端面不超過2毫米，超過時(shí)應(yīng)更換。（3）應(yīng)保證彈性滑動(dòng)導(dǎo)靴對(duì)導(dǎo)軌的壓緊力，當(dāng)因靴襯磨損而引起松馳時(shí)，應(yīng)加以調(diào)整。（4）

36、應(yīng)使?jié)L動(dòng)導(dǎo)靴滾輪滾動(dòng)良好，當(dāng)發(fā)現(xiàn)磨損不均，應(yīng)加以修車，當(dāng)發(fā)現(xiàn)脫圍、過分磨損時(shí)，應(yīng)更換。（5）在年檢中，應(yīng)詳細(xì)檢查導(dǎo)軌連接板處螺栓的緊固情況，并應(yīng)對(duì)全部壓板螺栓進(jìn)行一次重復(fù)擰緊。（6）當(dāng)安全鉗動(dòng)作后，應(yīng)及時(shí)修光鉗塊夾緊處的導(dǎo)軌工作面。5、轎門、廳門和自動(dòng)門鎖的保養(yǎng)（1）當(dāng)門滾輪的磨損導(dǎo)致門扇下墜及墊斜時(shí)，應(yīng)調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時(shí)調(diào)整撞輪位置，保證合適間隙。（2）應(yīng)經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動(dòng)裝置的工作情況，對(duì)于鋼絲繩或聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時(shí)，應(yīng)予張緊，對(duì)于擺桿式和撐臂式聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)使各轉(zhuǎn)動(dòng)關(guān)節(jié)處轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，各固定處不應(yīng)發(fā)生松動(dòng)，當(dāng)出現(xiàn)廳門與轉(zhuǎn)門動(dòng)作不一致時(shí)，應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查調(diào)整。（3）應(yīng)保

37、持自動(dòng)門鎖的清潔，在季檢時(shí)應(yīng)檢查保養(yǎng)，對(duì)于必須做潤(rùn)滑保養(yǎng)的門鎖，應(yīng)定期加潤(rùn)滑油。（4）應(yīng)保證門鎖開關(guān)工作可靠，應(yīng)注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接，佩接及粘跡現(xiàn)象。6、自動(dòng)門機(jī)的保養(yǎng)（1）應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時(shí)的速度變化異常時(shí)，應(yīng)立即做檢查調(diào)整。（2）對(duì)于皮帶傳動(dòng)的開門機(jī)，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松馳時(shí)應(yīng)加以張緊，對(duì)于鏈傳動(dòng)的開門機(jī)，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力。（3）自動(dòng)門機(jī)各轉(zhuǎn)動(dòng)部分，應(yīng)保持良好的潤(rùn)滑，對(duì)于要求人工潤(rùn)滑的部位，應(yīng)定期加油。7、緩沖器的保養(yǎng)（1）對(duì)于彈簧緩沖器，應(yīng)保護(hù)其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆。（2）對(duì)于油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高

38、度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時(shí)，應(yīng)添加（保證油的粘度相同）。（3）油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防銹油漆。（4）每年以轎箱檢修速度，進(jìn)行一次油壓緩沖器的復(fù)位試驗(yàn)。8、重量補(bǔ)償裝置的保養(yǎng)（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償鍵在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生較大噪聲時(shí)，應(yīng)檢查消音繩是否折斷。（2）對(duì)予補(bǔ)償繩，其設(shè)予底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)導(dǎo)活，上下浮動(dòng)靈活，對(duì)需要人工潤(rùn)滑部位，應(yīng)每月檢查，添加潤(rùn)滑油。9、導(dǎo)向輪及反繩輪的保養(yǎng)（1）應(yīng)經(jīng)常用軟刷和吹風(fēng)清除屏體及全部電器上的積塵，保持清潔。（2）應(yīng)經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導(dǎo)線和接線柱應(yīng)無松動(dòng)現(xiàn)象，動(dòng)觸頭連接的導(dǎo)線接頭應(yīng)無斷裂現(xiàn)象。（3）應(yīng)

39、保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時(shí)，應(yīng)用細(xì)齒銼刀修整平滑（忌用砂布），并將屑末擦凈。（4）更換控制屏內(nèi)熔斷時(shí)，應(yīng)保證熔斷絲的額定電流與回路電源額定電流相一致。對(duì)電動(dòng)機(jī)回路，熔絲的額定電流應(yīng)為電動(dòng)機(jī)額定電流的2.53倍。10、三相橋式硒整流器的保養(yǎng)（1）為保護(hù)整流堆不發(fā)生超負(fù)荷緞路，應(yīng)注意選用正確的熔斷絲。（2）整流堆工作一定時(shí)期后，會(huì)產(chǎn)生老化，當(dāng)輸出功率有所降低時(shí)，可提高變壓器次觸電壓而得到補(bǔ)償。（3）整流堆長(zhǎng)期在放不用，也會(huì)產(chǎn)生老化，使本身功率損耗增大，當(dāng)存放超過3個(gè)月以上再投入使用前，應(yīng)先進(jìn)行“成影試驗(yàn)”，一般可按如下步驟進(jìn)行：先加50%額定電壓，歷時(shí)15分鐘；再加75%額定

40、電壓，歷時(shí)15分鐘；最后加至100%額定電壓。11、選層器的保養(yǎng)（1）經(jīng)常檢查轉(zhuǎn)動(dòng)鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換。（2）保持動(dòng)觸頭盤（桿）運(yùn)行靈活，視需要加注潤(rùn)滑油，減速器及各傳動(dòng)部位，均應(yīng)保證足夠潤(rùn)滑，注意添加潤(rùn)滑油。（3）經(jīng)常檢查動(dòng)、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力并適當(dāng)調(diào)整，當(dāng)過度磨損時(shí)，應(yīng)予更換。（4）保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應(yīng)用細(xì)銼刀修平。（5）注意保持傳動(dòng)鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松弛時(shí)，應(yīng)予張緊。12、安全保護(hù)開關(guān)的保養(yǎng)（1）每月應(yīng)對(duì)各安全保護(hù)開關(guān)進(jìn)行一次檢查，試去表面塵垢，核實(shí)觸頭接觸的可靠性、觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應(yīng)銼平，嚴(yán)重

41、對(duì)應(yīng)更換。（2）極限開關(guān)應(yīng)靈敏可靠，每次進(jìn)行一次越程檢查，視其能不能可靠地?cái)嚅_主電器。13、機(jī)房和井道的保養(yǎng)（1）機(jī)房應(yīng)禁止無關(guān)人員進(jìn)入，在維修人員離開時(shí)，應(yīng)鎖門。（2）應(yīng)注意不讓雨水浸入機(jī)房，平時(shí)保持良好通風(fēng)，并注意機(jī)房的溫度調(diào)節(jié)。（3）機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置易燃，易爆及腐蝕性物品，同時(shí)保證機(jī)房中滅火設(shè)備的可靠性。（4）底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時(shí)應(yīng)及時(shí)排除，并做干燥處理。房屋日常養(yǎng)護(hù)維修檢查表（一）名 稱編號(hào)地址檢查人負(fù)責(zé)人檢查時(shí)間年 月 日檢查項(xiàng)目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1地面 墻臺(tái)面 2基礎(chǔ) 承重部件 承重墻3屋角 隔熱層 接地面4內(nèi)

42、墻角5通風(fēng)道 吊頂 6門窗 樓梯護(hù)欄 墻面檢測(cè)方法直觀法 刺探法 儀器檢測(cè)法 計(jì)算法整體質(zhì)量評(píng)定完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞備 注共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期表共用設(shè)施重大維修工程項(xiàng)目年限（年）區(qū)內(nèi)道路室外照明溝、渠、池、井消防設(shè)施批電設(shè)備導(dǎo)視牌給排水管道123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修 大修 更換共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案序號(hào)類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙1、每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面。道牙、人行道板進(jìn)行翻新2、路面翻新面積應(yīng)控制在每年1以內(nèi)，其他控制在每年5以內(nèi)，逐年遞增10翻新工作

43、由工程管理部委托有關(guān)施工單位實(shí)施2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對(duì)于破損燈具及有化線路的燈具進(jìn)行更換由工程管理部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修柱頭燈蔵地?zé)?溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井內(nèi)雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補(bǔ)換36綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每月修剪一次5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備1、每周檢

44、查控制設(shè)備一次2、每季度檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3、每年保養(yǎng)水泵一次4、空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次由工程管理部組織實(shí)施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測(cè)一次管道固定碼3、每半年維護(hù)一次閥門由工程管理部負(fù)責(zé)維修閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌1、每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次2、每年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次3、每5年更換一次標(biāo)識(shí)由工程管理部組織實(shí)施警示牌9其他共

45、用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度檢查一次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施圍墻大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙1、路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)使局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能2室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀2、照明系統(tǒng)正常有效啟用3、照明設(shè)施線路完好率達(dá)99以上柱頭燈蔵地?zé)?溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程2、井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程1、池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時(shí)清理，出口暢順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化

46、糞池閥門井4園林綠化綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停水、停電2、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、設(shè)施正常有效使用2、外觀完好，標(biāo)識(shí)清楚3、關(guān)敏、準(zhǔn)確報(bào)警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌ABC國(guó)際標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)程1、標(biāo)識(shí)清潔美觀2、按放穩(wěn)固3、標(biāo)識(shí)清晰警示牌9其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常檢

47、查表名 稱編號(hào)地址檢查人負(fù)責(zé)人檢查時(shí)間年 月 日檢查項(xiàng)目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1區(qū)內(nèi)道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設(shè)施3機(jī)電設(shè)備4公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視、其他共用設(shè)施檢測(cè)方法直觀法 刺探法 儀器檢測(cè)法 計(jì)算法整體質(zhì)量評(píng)定完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞備 注消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺(tái)1各類指示燈（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無燒損半年4各電器元件接線端子及

48、端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固，無燒損半年5各電源、信號(hào)如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象半年6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺(tái)表面除塵用干凈布、毛刷除去表面灰塵無塵每日集成報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺

49、絲刀逐個(gè)緊固各端連接牢固，不松動(dòng)半年5信號(hào)（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7報(bào)警按鈕盒直觀目測(cè)按鈕盒完好、無松動(dòng)1個(gè)月集中報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”健）切換健前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端連接

50、牢固，不松動(dòng)半年5信號(hào)（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換導(dǎo)線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距離探測(cè)器20處噴向探頭紅色指示燈半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)在距深測(cè)器50處向深測(cè)器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，無燒損半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動(dòng)半年3機(jī)械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤(rùn)滑油無銹損且表面涂有潤(rùn)滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年

51、5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無松動(dòng)半年6報(bào)警按鈕盒直觀目測(cè)完好無損1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測(cè)完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鏈有損壞更換備件，若無損加機(jī)油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測(cè)，關(guān)開關(guān)防大門消防通道通暢，防火門開閉自如1年排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動(dòng)半年3控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨或更換觸點(diǎn)完好，控制啟停正常半年4控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個(gè)月5排煙閥微動(dòng)開關(guān)及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固端子無松動(dòng)，微動(dòng)開關(guān)固定良好1個(gè)月排煙閥

52、復(fù)按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復(fù)位按鈕控制無誤，排煙窗開啟靈活1年加壓送風(fēng)系統(tǒng)1加壓送風(fēng)機(jī)除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，控制啟停正常半年3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無燒損或松動(dòng)半年4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測(cè)送風(fēng)口百葉窗位置正常3個(gè)月5控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈燈亮1個(gè)月消防系統(tǒng)控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測(cè)電源指示正常，開關(guān)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1個(gè)月2控制柜內(nèi)各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好、無松動(dòng)半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號(hào)）線如有破損用絕緣膠帶包扎導(dǎo)線無破損或老化現(xiàn)象半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵