歷史文化街區(qū)開發(fā)特點及趨勢

1、歷史文化街區(qū)發(fā)展趨勢及特點在經(jīng)歷了同質(zhì)化放量增長階段之后，商業(yè)地產(chǎn)競爭的慘烈使“主題化”成為開發(fā)商關(guān)注的焦點，體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)和影視地產(chǎn)等主題地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。其中，以歷史文化為主題的商業(yè)街區(qū)開發(fā)備受青睞。歷史文化商業(yè)街區(qū)使傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明得以融合，既體現(xiàn)本土傳統(tǒng)文化，又展現(xiàn)現(xiàn)代時尚生活。當(dāng)前，體現(xiàn)本土文化認(rèn)同和現(xiàn)代生活方式的商業(yè)街區(qū)，如香港 蘭桂坊 、 上海新天地 和南京 1912等，成為城市的商業(yè)文化名片和現(xiàn)代城市運(yùn)營的點睛之筆。其實， 商業(yè)街區(qū)自古以來就有，并經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，但歷史文化商業(yè)街區(qū)與一般的商業(yè)街區(qū)和商鋪 是有很大區(qū)別的。歷史文化商業(yè)街區(qū)獨(dú)具特色的歷史文化底

2、蘊(yùn)決定其特定的生存條件和獲利方式，在商業(yè)地產(chǎn)競爭異常激烈的今天，只有采取符合其內(nèi)在規(guī)律的開發(fā)策略才可能取得成功。目前，以歷史文化商業(yè)街區(qū)形式出現(xiàn)的地產(chǎn)開發(fā)模式，在國內(nèi)還處于起步階段。那么，歷史文化商業(yè)街區(qū)的開發(fā)有怎樣的特點典型的歷史文化商業(yè)街區(qū)經(jīng)歷了何種涅槃才換來如今的光彩未來的歷史文化商業(yè)街區(qū)將朝著怎樣的趨勢發(fā)展上海易居房地產(chǎn)研究院在對商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，提出歷史文化街區(qū)的開發(fā)特點、運(yùn)營模式和發(fā)展趨勢等。今精選部分成果與您分享，希望對志于商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)界同仁有所幫助。歷史文化商業(yè)街區(qū)，指的是在有一定歷史文化底蘊(yùn)和傳統(tǒng)特色的區(qū)域地段，注入“文化、休閑、創(chuàng)意”元素，將其策劃改造成為具

3、有“國際性、文化性、時尚性”的休閑娛樂場所。歷史文化商業(yè)街區(qū)讓傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明得以融合，既體現(xiàn)本土傳統(tǒng)文化，又展現(xiàn)現(xiàn)代時尚生活。當(dāng)前， 體現(xiàn)本土文化認(rèn)同和生活方式的商業(yè)街區(qū)，已經(jīng)被廣泛認(rèn)為是更具親和力和更可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)典模式，如香港蘭桂坊、上海新天地、南京1912等。歷史文化商業(yè)街區(qū)側(cè)重文化脈絡(luò)和歷史傳承，通常以所在區(qū)域的歷史資源和元素為文化類型，適當(dāng)劃分各區(qū)域功能，建設(shè)一流現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施以滿足消費(fèi)者的需要；同時， 借助歷史文化的傳播性、感染力以及先進(jìn)設(shè)施的便捷性、現(xiàn)代感，歷史文化商業(yè)街區(qū)創(chuàng)造了一種新的休閑娛樂體驗方式，讓人們享受現(xiàn)代生活的同時感受歷史，品味過去。特點1：以特定的歷史文化

4、作背景成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)的共性之一，是項目本身或周邊擁有集中的歷史建筑群，有特定的歷史文化底蘊(yùn)，成為城市規(guī)劃的重點區(qū)域。我國近代建筑文化產(chǎn)生于特定的歷史環(huán)境，凝聚了早期建筑向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的優(yōu)秀成果。隨著人們認(rèn)識的一步步深入，近代建筑文化逐漸成為當(dāng)代新的傳統(tǒng)文化。政府和企業(yè)在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時也開始關(guān)注這種文化帶來的影響力，在開發(fā)經(jīng)營商業(yè)街時， 充分挖掘原有自然條件之外能對項目價值產(chǎn)生影響的歷史、社會和文化因素，選擇最能表現(xiàn)地域歷史積淀的特定文化作為商業(yè)街的文化背景，最終打造了眾多經(jīng)典項目。*1三E2F?磔tHK片黑 哼巨式看足技t非，明薄審必=力.及共小小.我。窗鼻等量就文,Q有王區(qū)開笑號點

5、交£國二 聿暴無費(fèi)二等圖為歷史文化商業(yè)街區(qū)一一以特定的歷史文化為背景特點2:以特定的消費(fèi)人群為導(dǎo)向成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)的共性之二，是擁有一群喜愛歷史文化與現(xiàn)代感交融的消費(fèi)者，以他們的關(guān)注點為導(dǎo)向，打造出獨(dú)具特色的商業(yè)文化。一般來說，歷史文化商業(yè)街區(qū)廣泛受到年輕人的歡迎，他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力，比較注重生活享受和文化品味， 希望通過對未曾經(jīng)歷的傳統(tǒng)或異域文化的懷舊，來追尋一種舒適的生活狀態(tài)和精神狀態(tài)。為了滿足特定人群的消費(fèi)需求，成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)都會引入創(chuàng)新理念， 在歷史文 化和現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合的空間里采取新穎的商業(yè)營銷模式，從體驗式設(shè)計、商品陳列、活動舉辦等方面給予消費(fèi)者不同的體

6、驗。成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)的共性之三，是廣泛地引入前沿、 時尚、消費(fèi)傾向明顯的豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，如餐廳、酒吧、商店等，人們在這里輕松進(jìn)行消費(fèi)的同時，也完成了懷舊的 歷程。以歷史文化為特色的商業(yè)街區(qū)，在引入酒吧、藝術(shù)等國際時尚元素的同時，支持本土?xí)r尚創(chuàng)意力量的集合發(fā)展，通過具有創(chuàng)意性的購物、餐飲、娛樂、休閑、體育、會展、旅游等場所，創(chuàng)造和傳播時尚，引領(lǐng)時尚消費(fèi)經(jīng)營。無論是南京1912、香港蘭桂坊還是寧波老外灘， 成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)無一不是既有 歷史文化特色，又具現(xiàn)代時尚風(fēng)采。這些集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化為一體的時尚休閑步行 街，已經(jīng)逐漸成為濃縮城市人文精神和歷史風(fēng)采、引領(lǐng)時尚的現(xiàn)代“城市客廳

7、”。特點3:以豐富的時尚業(yè)態(tài)為支撐成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)的共性之三，是廣泛地引入前沿、 時尚、消費(fèi)傾向明顯的豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，如餐廳、酒吧、商店等，人們在這里輕松進(jìn)行消費(fèi)的同時，也完成了懷舊的 歷程。以歷史文化為特色的商業(yè)街區(qū)，在引入酒吧、藝術(shù)等國際時尚元素的同時，支持本土?xí)r尚創(chuàng)意力量的集合發(fā)展，通過具有創(chuàng)意性的購物、餐飲、娛樂、休閑、體育、會展、旅游等場所，創(chuàng)造和傳播時尚，引領(lǐng)時尚消費(fèi)經(jīng)營。無論是南京1912、 香港蘭桂坊還是寧波老外灘，成功的歷史文化商業(yè)街區(qū)無一不是既有歷史文化特色，又具現(xiàn)代時尚風(fēng)采。這些集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化為一體的時尚休閑步行街，已經(jīng)逐漸成為濃縮城市人文精神和歷史風(fēng)采

8、、引領(lǐng)時尚的現(xiàn)代“城市客廳”。歷史文化商業(yè)街區(qū)的開發(fā)應(yīng)秉承六大原則：延續(xù)性和時代性原則、整體保護(hù)和動態(tài)保護(hù)原則、保護(hù)和利用相結(jié)合原則、風(fēng)貌改造原則、建筑改造原則、公眾參與原則，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)運(yùn)營。此外，在歷史文化商業(yè)街區(qū)的開發(fā)過程中，還應(yīng)注重以下幾個方面：建筑的改造建筑的改造包括傳統(tǒng)老建筑和新建筑，根據(jù)大量歷史遺跡改造實踐，主要有維修原有建筑、更新建筑、改造建筑內(nèi)部三種模式?？臻g高度和尺度的控制歷史街區(qū)空間高度與尺度的整體協(xié)調(diào)是開發(fā)改造的重點之一，因為新的高大的建筑有可能破壞原有街道空間的尺度和比例。小規(guī)模改造整體實施的有機(jī)更新方式這是一種小范圍、小規(guī)模、 小尺度的，以逐步恢復(fù)街

9、區(qū)歷史風(fēng)貌為目的，進(jìn)行漸進(jìn)式“整舊如舊”的開發(fā)與更新方式。街道格局的改造改造過程中，盡量保持原有街道的骨架格局，同時適當(dāng)拓寬重要出入口或通道，開辟小型開敞空間或場所，以適應(yīng)現(xiàn)代生活需要?；A(chǔ)設(shè)施的改善改善歷史街區(qū)的生活基礎(chǔ)設(shè)施條件，增加服務(wù)設(shè)施；同時要全面考慮改造所用材料與街區(qū)原有材料、整體風(fēng)貌的協(xié)調(diào)問題，不要造成新舊沖突。街區(qū)功能、性質(zhì)的調(diào)整根據(jù)歷史街區(qū)的歷史特色以及在城市生活中的功能作用，合理地把握街區(qū)功能與性質(zhì)，進(jìn)行功能保持或功能變更。總部基地不僅是總部經(jīng)濟(jì)的重要載體，也是工業(yè)地產(chǎn)的主要開發(fā)模式之一。2011年，上海易居房地產(chǎn)研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢團(tuán)隊在周建成博士的親自帶領(lǐng)下對上海市所有典型

10、總部基地項目進(jìn)行了實地調(diào)研，包括中邦MOHO張江潤和國際總部園、上?？偛繛?、總部1號等。上?？偛炕仨椖恳话阋?guī)模較大、容積率較低，多建在外環(huán)之外；產(chǎn)品類型以獨(dú)棟辦公樓和小高層寫字樓 為主； 價格上， 受區(qū)位和土地用地規(guī)劃性質(zhì)的影響較大；入駐企業(yè)主要是大型企業(yè)行政研發(fā)中心以及中小型公司企業(yè)總部。周建成博士認(rèn)為，創(chuàng)新性的工業(yè)地產(chǎn)將會是繼住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)后，支撐中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長的第三極。上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購物區(qū)，屬于“市中心的中心”， 它以獨(dú)特的石庫門建筑為基礎(chǔ)改造而成，已經(jīng)成為一個展現(xiàn)上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點。項目概況：中西合璧、新舊結(jié)合上海新天地及所處的太平橋改造項目

11、由香港瑞安集團(tuán)投資，整個太平橋改造項目包括新天地商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店/ 服務(wù)式公寓及人工湖綠地五種物業(yè)形態(tài)。整個太平橋改造項目分三期開發(fā)，第一期工程一一新天地廣場占地 3萬平方米，建筑面積約6萬平方米，于2000 年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄 又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會商 百貨公司建筑群等交相輝映，是建筑設(shè)計以及整體布局一直受到國上海新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌,業(yè)旅游景點，與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路 上海著名的都市旅游景觀點。開發(fā)運(yùn)營：分層定位、創(chuàng)新設(shè)計、特色布局上海新

12、天地是區(qū)域改造的經(jīng)典案例，它的規(guī)劃定位、內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商們的青睞。1、規(guī)劃定位：步步深入，層層提高上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化，通過定位的步步深入，達(dá)到內(nèi)涵的層層提高。上海新天地第一階段的定位較淺，還沒能深刻挖掘石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。在這一階段，客戶群體主要鎖定上海中高端客戶群 以及小資時尚一族。上海新天地第二階段的定位是要將其打造成一個上海市中心最具有歷史文化特色的都這一階段，客戶定位不僅僅局市旅游景點，這就要求其要有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。限于上海本地，也包括到達(dá)上海的中外游客。上海新天地最后階段的定位是成為一個國際交流和聚會的場所。

13、客戶定位更加高端化， 希望能吸引國內(nèi)外知名人士的到來，進(jìn)而帶動整個商圈的人氣和氛圍。在定位層層深化的過程中，上海新天地不斷提高和豐富其內(nèi)涵，以歷史文化底蘊(yùn)和時尚商業(yè)業(yè)態(tài)的完美結(jié)合，成為歷史文化商業(yè)街區(qū)的翹楚。上海新天地規(guī)劃定位的三個階段|第三階嶼位把新天地障設(shè)成為一個國際貸遍和疆 會的地方.汪石庫門IE疏式遭的基國上賽予它斷的 面北轉(zhuǎn)值.雙逋吭一片初生命力的天f ,二階段定位：）6上潮!送她比成為上;H有歷史文化特的都市假蒂景點上;眄1%利之處個HTfr般定位 第調(diào)定位罩臺性匕甩上涮S 天地建漫成TK炊.媒樂一迫物.籟涮 和文化等一體的布臺體圖為上海新天地規(guī)劃定位的三個階段2、建筑設(shè)計：整舊如

14、舊，翻新創(chuàng)新外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，上海新天地的設(shè)計及施工以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦， 務(wù)求貼近它原來的面貌。內(nèi)部翻新創(chuàng)新：現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。3、整體布局：源自歷史，強(qiáng)化特色上海新天地分為南里和北里，兩者新舊結(jié)合，交相輝映。南里以反映時代特征的現(xiàn)代建筑為主，包括總建筑面積達(dá)萬平方米的購物、娛樂、 休閑中心， 并配合少量石庫門建筑。南里進(jìn)駐了各有特

15、色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，還包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院和極具規(guī)模的一站式健身中心，為各地的消費(fèi)者和游客提供了一個多元化和高品位的休閑娛樂場所。北里以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑理念、裝潢設(shè)計和時尚設(shè)備，有多家高級消費(fèi)場所以及擁有世界各地菜式的餐廳，同時四周鄰接精致典雅的名店及餐廳酒吧，充分展現(xiàn)了上海新天地的國際元素和文化特點。石庫門老房子與時尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著上海新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里成為眾多媒體的焦點。關(guān)鍵成功因素：區(qū)位優(yōu)勢、傳承中創(chuàng)新、專業(yè)化運(yùn)營管理上海新天地成功的關(guān)鍵因素主要體現(xiàn)在其選址、建筑設(shè)計、經(jīng)營模式

16、、招商以及推廣策略等五個方面。1、區(qū)位優(yōu)勢上海新天地位于上海盧灣區(qū)，緊鄰熱鬧的淮海路，處于“市中心的中心”。 淮海路商圈是上海高檔消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時尚商家，吸引了上海乃至全國各地觀光購物的時尚人士，消費(fèi)力量非常強(qiáng)大。而且上海新天地周邊本身就有高檔住宅區(qū)作為購買力和消費(fèi)力的支撐。2、建筑設(shè)計上傳承中創(chuàng)新建筑設(shè)計上，瑞安集團(tuán)精準(zhǔn)把握石庫門這一海派文化的精髓，保留大量舊建筑，并在此基礎(chǔ)上注入新的生命力，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上，保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南北兩個地塊。3、管理者與經(jīng)

17、營者相分離的經(jīng)營模式瑞安集團(tuán)堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，有效實現(xiàn)了管理者與經(jīng)營者的分離。物業(yè)所有者同時也是管理者，完全可以控制街區(qū)未來的發(fā)展方向，有利于上海新天地后期的統(tǒng)一招商和運(yùn)營。4、圍繞主題，統(tǒng)一招商瑞安集團(tuán)制定了一套嚴(yán)格的招商標(biāo)準(zhǔn)，要求商家在主題上與上海新天地主題特色相一致。 南里和北里的招商都嚴(yán)格契合國際交流和聚會的主題，招租對象均是來自世界各地的知名品牌，其中85%的現(xiàn)有租戶來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。同時，對應(yīng)都市旅游文化景點的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實現(xiàn)。上海新天地招商與推廣裝畸圖為上海新天地一一招商與推廣策略5、持續(xù)推廣

18、，整體公關(guān)上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營都是以市場為導(dǎo)向，有著周密的安排。為爭取最佳的宣傳時間，上海新天地在2001年年中建成，這為上海新天地在此后的一年里，抓住了 “中國共產(chǎn)黨建黨80周年紀(jì)念”、“ APEC會議”、“ 2002年上海申博成功”三個關(guān)鍵的宣傳機(jī)會， 從而把上海新天地推向了全國和世界。與此同時，上海新天地還持續(xù)地積極發(fā)起、參與、組織、承辦一系列各種規(guī)模的公眾活動，擴(kuò)大了其知名度和影響力。隨著歷史文化商業(yè)街區(qū)對帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益增大，它的開發(fā)已不再是一個單純的建筑設(shè)計或者舊城改造問題，而是演變成了某種文化的保護(hù)、傳承與再利用。因此，歷史文化商業(yè)街區(qū)的開發(fā)也開始由傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代模式轉(zhuǎn)變。歷史文化商業(yè)街區(qū)的發(fā)展越勢暝他推口I和事痛誦&醫(yī)堂古二苣業(yè)部京9族之七及L琴素弓手第笠朝|法亶京史文£與大盆溝尊為瓦魴美軍圖為歷史文化商業(yè)街區(qū)的發(fā)展趨勢科學(xué)規(guī)劃建設(shè)歷史文化商業(yè)街區(qū)傳統(tǒng)的歷史文化商業(yè)街區(qū)通常是按照常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，對原有建筑進(jìn)行大拆大建，缺乏前瞻性規(guī)劃，使得原有的珍貴遺產(chǎn)在重新建造過程中丟失了其原有的神韻，造成歷史的遺憾。而現(xiàn)代模式的歷史文化商業(yè)街區(qū)吸收了過往的慘痛教訓(xùn)，改建之前會進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在保留原有歷史風(fēng)味的基礎(chǔ)上