酒店某五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、鶴山市新雁山酒店(五星級(jí))項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)(討論稿)一項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目地塊位于廣東省鶴山市大雁山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，相距鶴山城區(qū)沙坪鎮(zhèn) 10 分鐘 車(chē)程。地塊北臨水源充沛的西江，與佛山市轄下的九江區(qū)隔江相望：西面緊靠通 衢市肆的佛開(kāi)高速公路，有進(jìn)入地塊的開(kāi)口；東、南兩面背靠綠茵蔥蘢的大雁山 風(fēng)景區(qū)。地塊總用地 65 萬(wàn)平方米，其中有 14 萬(wàn)平方米的水域，酒店建設(shè)用地位 于其中。鶴山市位于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)通往粵西地區(qū)的交通要沖，境內(nèi)佛開(kāi)高速、江鶴高 速、廣湛公路和江肇公路貫穿，建設(shè)中的江門(mén)至佛山高速公路也將于 2007 年開(kāi) 通。鶴山還有國(guó)家一類口岸，具有每天 2 個(gè)來(lái)回香港的客用航班和 3000 n 屯級(jí)

2、的貨輪泊位。鶴山市距離廣州新白云國(guó)際航空港僅 l5 小時(shí)。地塊-d,時(shí)車(chē)程以 內(nèi)的半徑范圍，包括了廣州、佛山、順德、南海、江門(mén)、中山等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。 二開(kāi)發(fā)意向1開(kāi)發(fā)意向 一作為“雁山一山水名城”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互助性項(xiàng)目，對(duì)分拆出售的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和售后服務(wù)提供強(qiáng)力支持，創(chuàng)造整體地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和財(cái)務(wù)價(jià)值最大化： 一完成五星級(jí)酒店自身的建設(shè)設(shè)置和經(jīng)營(yíng)體系，完善集團(tuán)酒店板塊的結(jié)構(gòu)性建設(shè)，成為珠三角地區(qū)高層次的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目： 一創(chuàng)造住宅小區(qū)和酒店結(jié)合、分拆出售地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性酒店結(jié)合的新經(jīng)營(yíng)管理模式，建立集團(tuán)自身酒店品牌。2規(guī)劃主題滿足國(guó)家旅游局五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求，設(shè)定以市場(chǎng)條件、地產(chǎn)服務(wù)和集團(tuán) 空源三

3、大原則的經(jīng)營(yíng)，功能，使之成為當(dāng)?shù)孛鶜w的、最高級(jí)的會(huì)務(wù)、公務(wù)、 政府接待以及民間交往的社交場(chǎng)所。以注重環(huán)保、保護(hù)生態(tài)環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)主題，如創(chuàng)造水景環(huán)境的同時(shí)，解決 空調(diào)冷卻水源(減少淋水塔的景觀污染)；又如建設(shè)中水系統(tǒng)和污水凈化系統(tǒng)的同 時(shí)，營(yíng)造濕地環(huán)境。3總體規(guī)劃要求1)規(guī)劃原則統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)(根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)展情況)。 充分利用地塊依山畔水的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造地區(qū)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二、不可追仿的景觀優(yōu)勢(shì)。新酒店客房的大部分單位必須正面見(jiàn)到水景，酒店的大堂必須正對(duì)優(yōu)良水 景，酒店客房之間的水景景觀視線必須無(wú)相互遮擋。充分協(xié)調(diào)酒店和住宅兩種產(chǎn) 品彼此間的建設(shè)布局和功能流線關(guān)系，使兩種產(chǎn)品都具有均好性。預(yù)留新

4、酒店第二期開(kāi)發(fā)的建設(shè)條件。2)規(guī)劃出發(fā)點(diǎn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，酒店和住宅兩種不同特性的產(chǎn)品應(yīng)具有各自的特色，同時(shí)又必須相互協(xié)調(diào)，具有統(tǒng)一的形象與風(fēng)格，奪周邊的景觀資源須運(yùn)用到極致：地塊布局合理、管理流線暢順：令 有效整合項(xiàng)目地塊的整體景觀設(shè)計(jì)：令項(xiàng)目中可分拆銷(xiāo)售的產(chǎn)品(如住宅等)和不可分拆銷(xiāo)售的產(chǎn)品(如酒店)的 用地界線應(yīng)相當(dāng)獨(dú)立、完整，建筑物亦相應(yīng)獨(dú)立，以便于產(chǎn)品的分隔和銷(xiāo)售；奪住宅的配套服務(wù)設(shè)施，除住戶獨(dú)享的住客會(huì)所外，其他通用會(huì)所功能與 酒店的配套毆施安排結(jié)合公用：奪充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的均衡性和地塊開(kāi)發(fā)的完整性，保證建成項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng) 必備條件。t_三市場(chǎng)的調(diào)研及分析1原雁山酒店的客

5、源分析 由于新酒店建設(shè)地塊座落于大雁山風(fēng)景區(qū)，距離鶴山市城區(qū)有 15 分鐘車(chē)程， 地塊當(dāng)?shù)氐目驮从袆e于市區(qū)的酒店(偏重于餐飲和娛樂(lè))，具有相對(duì)的獨(dú)立性。根據(jù)政府資料，大雁山風(fēng)景區(qū) 2003-2005 年分別接待了 l76 萬(wàn)人、189萬(wàn)人和 l94 萬(wàn)人，以此計(jì)算，每年都有 34的增長(zhǎng)率，雁山酒店 2004 年和2005 年分別接待了住店總?cè)舜螢?633 萬(wàn)人和 53 萬(wàn)人。很顯然，大雁山風(fēng)景 區(qū)的客源不是雁山酒店客房的主體客源。_ 我們收集了雁山酒店的 2004 年、2005 年和 2006 年 1ll 月的客房統(tǒng)計(jì)資料， 分析新酒店建設(shè)地塊的客源市場(chǎng)。為了方便分析，我們把 2006 年 1

6、ll 月的每月平均值 xl2，作為 2006 年的接 待總量。1)會(huì)議團(tuán)體和散客客源的用房數(shù)量分析說(shuō)明：(1)三年中最高的客房出租率為 6349，地區(qū)內(nèi)原有客源并不充沛；(2)客房整體出租率下降，唯 2006 年的會(huì)議團(tuán)體客源較上年同期有上升，流 失的客源主要集中在散客客源，相信與酒店經(jīng)營(yíng)方法和設(shè)施老化有直接關(guān)聯(lián)。 小結(jié)：隨著調(diào)整經(jīng)營(yíng)方法和設(shè)施設(shè)備的更新，流失的散客客源有望回流，恢復(fù)到2004 年的接待水 平。2)客源結(jié)構(gòu)的分析說(shuō)明：(1)會(huì)議團(tuán)體客源流失比例最高的為鶴山、江門(mén)的本地客源，2006 年與 2004年相比，流失f 比例達(dá)到 l383276，與地區(qū)內(nèi)新建酒店多，接待條件進(jìn)步有關(guān)，客

7、戶有了 新的消費(fèi)選擇。南海、佛山、廣州等周邊城市的會(huì)議客源不但不降，反而上升， 其中廣州地區(qū)會(huì)議客源 2006 年比 2005 年同期上升 605，表明了珠三角經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)，區(qū)域間的企業(yè)交往增強(qiáng)有關(guān)。港澳臺(tái)、境外、其他城市的會(huì)議客源變 化甚微：(2)散客客源流失比例最高的為鶴山、江門(mén)的本地客源和港澳臺(tái)、境外、其 他城市的客源，2006 年與 2005 年同期相比，分別達(dá)到 752和 l003。 小結(jié)：本地的會(huì)議客源和散客客源以及港澳臺(tái)、境外、其他城市的散客客源如此 高比例的流失，除了從經(jīng)營(yíng)上尋找原因，追蹤流失去向，還必須對(duì)比對(duì)手酒店的 硬件接待設(shè)施，作為新酒店功能設(shè)置和原雁山酒店更新改造的依

8、據(jù)；南海、佛山、廣州地區(qū)為酒店的主體客源市場(chǎng)。3)不同地區(qū)、城市的團(tuán)體會(huì)議客源和散客客源的人均用房和房?jī)r(jià)分析說(shuō)明：(1)三年中，無(wú)論是不同市場(chǎng)來(lái)源的客源，還是會(huì)議團(tuán)體和散客客源，房?jī)r(jià)都是大幅度滑 落：，r (2)2006 年與 2005 年相比，客房出租率下降 1153 個(gè)百分點(diǎn)，但由于房?jī)r(jià)的滑落，酒店客房方面的收入減少幅度競(jìng)達(dá)到 7518。 小結(jié)：必須認(rèn)真檢討房?jī)r(jià)大幅滑落的原因，作為新、舊酒店功能設(shè)置的借鑒十 分必要。4)團(tuán)體會(huì)議客源和散客客源選擇房型的分析說(shuō)明：無(wú)論會(huì)議團(tuán)體客源，還是散客客源，選擇主樓客房類別的比例均高于選擇 別墅和觀湖樓客房類別的比例。 小結(jié)：可作為酒店建設(shè)和改造時(shí)客房功

9、能設(shè)置的參考。2地塊周邊 1 小時(shí)車(chē)程 內(nèi)部分城市 4-5 星級(jí)酒店資料附件三3客源資源開(kāi)發(fā)的建議按照現(xiàn)階段酒店市場(chǎng)條件，在大雁山地塊建設(shè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的時(shí)機(jī)尚欠成 熟，其主要表現(xiàn)在地區(qū)內(nèi)缺乏足夠引為收入支柱的五星級(jí)酒店商務(wù)客源。為此， 新酒店作為“雁山一山水名城”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容之一，除對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供強(qiáng)力支 持，又必須保證酒店自身合理的投資回報(bào)，酒店的發(fā)展定位和營(yíng)銷(xiāo)策略需要根據(jù) 地塊項(xiàng)目資源作出調(diào)整就顯得十分必要。我們認(rèn)為，地塊酒店和地塊房地產(chǎn)之間必須表現(xiàn)為互助性關(guān)系，酒店的建設(shè)提升了房地產(chǎn)的品位，同時(shí)承擔(dān)為業(yè)主提供售后的服務(wù)功能，而房地產(chǎn)的業(yè)主作為 當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)的客源群體而成為酒店?duì)I銷(xiāo)的對(duì)象。

10、按照集團(tuán)提，供的資料，地塊房 地產(chǎn)建設(shè)面積達(dá)到 65 萬(wàn)平方米，各類戶型的住宅總數(shù)約有 4000 個(gè)，房地產(chǎn)的主 要銷(xiāo)售地區(qū)為鶴山周邊的佛山、南海、順德、廣州等珠三角富裕人群。據(jù)調(diào)查，2005 年順德地區(qū)大型(國(guó)家性和國(guó)際性)的會(huì)展就有 24 次，其中有些為每年舉辦 的國(guó)家定點(diǎn)大型展覽會(huì)，如“順德國(guó)際家用電器博覽會(huì)”等，僅 2005 年家用電器 博覽會(huì)就有 516 家企業(yè)和 383 家商家參展，參觀人數(shù)達(dá)到 45286 人次。這些展覽 會(huì)除了在順德會(huì)展中心設(shè)主會(huì)場(chǎng)，還在相關(guān)地區(qū)設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，如樂(lè)從家具展、樂(lè) 從塑料展、樂(lè)從鋼材洽談會(huì)、倫教木工機(jī)械展、倫教涂料化工展等。經(jīng)濟(jì)交往的 日見(jiàn)頻繁，為酒店

11、帶來(lái)高消費(fèi)的商業(yè)客源際遇。從以上對(duì)雁山酒店的市場(chǎng)分析， 目前本地區(qū)的主體客源地與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)地區(qū)完全吻合，如果能夠合理引入這 些富裕消費(fèi)群體，不但使房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格得到支持，更重要為酒店提供了高消 費(fèi)的客源基礎(chǔ)。為了充分發(fā)揮酒店和房地產(chǎn)之間的互助作用，我們建議： 一酒店的功能設(shè)置在滿足五星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，更必須符合房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì) 象對(duì)酒店服務(wù)的需求，以銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求為主導(dǎo)，創(chuàng)造量身合體的營(yíng)銷(xiāo)策略： 一以房產(chǎn)業(yè)主為酒店的金卡會(huì)員，以會(huì)員作為酒店的主體服務(wù)對(duì)象，設(shè)定系列 性的?？蛢?yōu)惠計(jì)劃； 一作為集團(tuán)發(fā)展項(xiàng)目，從項(xiàng)目啟動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和酒店開(kāi)發(fā)必須緊密結(jié)合，建 立合作的工作機(jī)制，除了保證各自項(xiàng)目

12、開(kāi)發(fā)進(jìn)度上的銜接，更主要為資源的合理 共享和計(jì)劃的及時(shí)修整。如房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員除了承擔(dān)房產(chǎn)銷(xiāo)售，還需接受酒店知識(shí) 培訓(xùn)，房產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)束后，部分營(yíng)銷(xiāo)人員轉(zhuǎn)入酒店銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)會(huì)員(業(yè)主)服務(wù)和業(yè) 務(wù)拓展工作。4項(xiàng)目酒店主體客源群體的設(shè)定 1)客戶定位 根據(jù)以上的分析，按照消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，地塊酒店的客源市場(chǎng)由兩大板塊組成：第 1 板塊為原雁山酒店客源 通過(guò)設(shè)施設(shè)備的改造和經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，恢復(fù)到 2004 年的接待水平，客房年平均出租率達(dá)到 60，平均房?jī)r(jià)恢復(fù)到 t300 元，即全年客房需求量為： 182 問(wèn) x 60x 365 天=39858 間年酒店餐飲主要滿足于住店客源早餐、會(huì)議團(tuán)體每餐、本地婚宴等

13、六型餐飲服務(wù) 功能。，第 2 板塊為新酒店客源 這部分客源以會(huì)員為主體客源，再輔以部分高消費(fèi)群體奪客源目標(biāo)會(huì)員消費(fèi)高層次國(guó)內(nèi)外公司、協(xié)會(huì)會(huì)議客戶本地及周邊城市政府接待客戶高消費(fèi)的旅游團(tuán)隊(duì)客戶國(guó)內(nèi)外康體養(yǎng)生的消費(fèi)群體探親訪友的海外及港澳臺(tái)客人高消費(fèi)的自駕車(chē)客戶高爾夫球場(chǎng)的消費(fèi)客戶與周邊城市同等級(jí)酒店房源置換的客戶公司協(xié)議客戶自主上門(mén)的散客以上客源平均房?jī)r(jià)為 550 元，平均出租率為 60，即全年客房需求量為：200 間 x 60x 365 天=43800 間年 新酒店鉸飲以宴請(qǐng)服務(wù)為主流產(chǎn)品，邀請(qǐng)各地名廚短期挾藝表演，配合會(huì)員資源，創(chuàng)造特色服務(wù)、個(gè)性服務(wù)品牌。 兩個(gè)板塊的客源在消費(fèi)行為和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

14、上有差異，設(shè)定不同的收費(fèi)結(jié)構(gòu)，并不代表服務(wù)檔次有差別，五星級(jí)酒店必須提供滿足星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，而是針對(duì)不 同的客源消費(fèi)行為和需求，設(shè)定有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)策略和服務(wù)規(guī)范，增強(qiáng)酒店的經(jīng) 營(yíng)適應(yīng)性，合理使用酒店設(shè)施資源。第一經(jīng)營(yíng)年的組合酒店平均客房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)可 達(dá)到 450 元間。2)客戶預(yù)測(cè)說(shuō)明：以上部分客源為目前旅游市場(chǎng)的新因素，具有培養(yǎng)發(fā)展前景。 按照以上測(cè)算，目標(biāo)客源的用房需求理論數(shù)據(jù)為：l00出租率的情況下，需要264 間客房，即，96358 間365 天=26399 間天 換而言之，70客房出租率的情況下，客房的理論需求數(shù)為 377 問(wèn)客房。四酒店設(shè)計(jì)建議1酒店的功能組團(tuán)和布局，-從以上的市場(chǎng)資

15、料顯示，將來(lái)地塊酒店功能設(shè)置上存在 以下幾組主要的矛盾：一主體窯源的消費(fèi)觀念有差異。即原雁山酒店的主體客源 與房產(chǎn)業(yè)主(會(huì)員)之間的消費(fèi)差異。如果我們不建新酒店，僅通過(guò)原酒店改造，顯然撬動(dòng)不了地塊房地產(chǎn)的整體銷(xiāo)售；通過(guò)以上的市場(chǎng)分析，我們也不能放棄原酒店的現(xiàn)成客源，畢竟占據(jù) 目標(biāo)住房客源的 4136(見(jiàn)客戶預(yù)測(cè))。他們之間的差異會(huì)反映在酒店整體經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的規(guī)范上：一主體客源的消費(fèi)行為有差異。當(dāng)?shù)鼐哂休^大的會(huì)議和娛樂(lè)客源市場(chǎng)，也將 成為酒店的重要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，這兩部分客源相互間有互補(bǔ)，如同樣具有大的客流量， 大的停車(chē)條件。大的音量分貝等，但兩部分客源的高峰運(yùn)營(yíng)時(shí)間有差異，所以在 公共設(shè)施和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的

16、利用上容易產(chǎn)生互補(bǔ)。但這兩部分客源在酒店功能流線、 交通流線、作息安排、行為舉止、文化索求等方面與房產(chǎn)業(yè)主(會(huì)員)的需求卻有 較大差異，處理不好就可能種好了梧桐樹(shù)，引不來(lái)金鳳凰(吸引不了廣州等經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)的周邊城市購(gòu)房客源)；一星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)上的差異。為滿足新酒店五星級(jí)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，必須對(duì)原雁山酒店進(jìn)行改造，如果合理組合，原有酒店的公共輔助設(shè)施和行政輔助設(shè)施的建設(shè) 面積都能為新酒店所用，減少重復(fù)建設(shè)和投資。為此，我們建議：1)新酒店和原雁山酒店部分組合成一家 300 個(gè)客房規(guī)模的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店， 保留原雁山酒店的主樓客房，形成新酒店 200 客房，原雁山酒店改造后保留 100 客房(約占 30)的綜

17、合接待規(guī)模：2)新酒店與原有酒店建筑保持一定距離(不能太遠(yuǎn))，避免不需要的相互影響， 兩種經(jīng)營(yíng)環(huán)境和兩種服務(wù)規(guī)范(不是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有差別，而是針對(duì)不同經(jīng)營(yíng)范疇， 設(shè)定不同的服務(wù)規(guī)范)，新酒店的選址最好近水面：3)新酒店建筑面積控制在 25000 平方米左右(以上面積含新建多功能宴會(huì)會(huì) 議組合和娛樂(lè)組團(tuán)面積)，約每個(gè)客房的公圍面積為 l20 平方米，這面積指標(biāo)基 本符合當(dāng)前的五星級(jí)酒店建設(shè)數(shù)據(jù)早期的五星級(jí)酒店面積指標(biāo)略小，主要差別在于五星級(jí)客房面積改變，以及現(xiàn)在酒店都建設(shè)較大面積的娛樂(lè)等部分面積所致。附上早期幾家經(jīng)典五星級(jí)酒店的建設(shè)數(shù)據(jù)：與以上相比，新酒店的客房數(shù)少，公圍面積比例也會(huì)略大。由于公圍面

18、積比例大， 建設(shè)投資也上升，建議設(shè)計(jì)公司在滿足功能設(shè)置的前提下，應(yīng)該合理控制公圍面 積的配比：4)新建的多功能宴會(huì)會(huì)議組合和娛樂(lè)組團(tuán)，選址考慮在原雁山酒店建筑附近(左 側(cè)或后面)，或結(jié)合在原雁山酒店建筑內(nèi)。該兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容都具有人流集散量大、 停車(chē)泊位要求多等特點(diǎn)。兩項(xiàng)內(nèi)容的建筑建議各成組團(tuán)，以減少相互影響，保持 宴會(huì)會(huì)議設(shè)施的高檔次。兩項(xiàng)內(nèi)容的停車(chē)泊位可以兼容。多功能宴會(huì)會(huì)議組合的 廚房功能與原雁山酒店設(shè)備兼容。娛樂(lè)組團(tuán)與原雁山酒店的保齡球和游泳池形成 組合。2原雁山酒店的功能設(shè)施評(píng)估 我們對(duì)原雁山酒店的功能設(shè)施按現(xiàn)行的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。6 共用系統(tǒng)智能化、消防安全、+計(jì)算 機(jī)107 空調(diào)

19、、自備電源、導(dǎo)向系統(tǒng)108 前廳空間面積、地面裝飾、墻飾209燈具、照明、保險(xiǎn)箱等6 10 總服務(wù)臺(tái)裝飾、標(biāo)志、區(qū)域合理5 11 客房小會(huì)議室、套房數(shù)量、電視 機(jī)8 12 70客房面積不小于20 Ill1013客房高度、床寬度、+地面1214墻面、天花、家具、衣柜1015 燈具、電視機(jī)尺寸、電視節(jié) 目1216電話、酒吧、文具、客用指 南等1517客房衛(wèi)生間面積、裝修、面 盆7 18 浴缸、恭桶、衛(wèi)生間設(shè)備10- 19 餐飲中餐、宴會(huì)廳、面積1020裝飾、墻面、地面、家具、 燈具8 2l 照明、餐具、布局、送餐流 線1022廚房布局8 23大堂n巴裝修、氛圍、整體1024會(huì)議廳面積、數(shù)量、會(huì)議設(shè)

20、 備1525 電梯數(shù)量、裝飾、指示6 26公共衛(wèi)生問(wèn)4 27娛樂(lè)設(shè)施KTV、桌球、乒乓球、游 戲機(jī)室4 28精品商店、美容美發(fā)、風(fēng)情 表演4 29 桑那浴、按摩室、游泳池面 積1030保齡球、網(wǎng)球、其它8 3l 客房安全電子門(mén)鎖、噴淋4 32員工設(shè)施食堂、更衣室、浴室、宿舍4 33培訓(xùn)室、娛樂(lè)室、員工電梯4 34合計(jì)266國(guó)家旅游局星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定五星級(jí)酒店的評(píng)定分值為 420 分，四星級(jí)酒店的評(píng)定分值為 330 分。以上雁山酒店的設(shè)施配置中，娛樂(lè)設(shè)施和員工設(shè)施可以與 新酒店建設(shè)直接套用，即新酒店_可以從原雁山酒店至少獲得 34 個(gè)分值，其余的 386 個(gè)分值必須從新設(shè)置的 功能配置上得到保證

21、。目前情況判斷，原雁山酒店距離四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)已有差距，必須通過(guò)更新改造來(lái) 提高。3新酒店建設(shè)規(guī)劃用地 以新建酒店 25000平方米計(jì)算，其中多功能宴會(huì)會(huì)議組合 3500 平方米，娛樂(lè)組團(tuán) 6500 平方米(部分與原雁山酒店的娛樂(lè)部分相結(jié)合)。即，1)新酒店主體為庭院建設(shè)，中心高度約為 20-25 米間(客房層控制在 56層以內(nèi))17000 平方米6 層=2833 平方米2)多功能宴會(huì)會(huì)議組合，為 2 層建筑，中心高度(多功能宴會(huì)大廳)保證 7 米。3000 平方米2 層=1500 平方米3)娛樂(lè)組團(tuán)為 4 層建筑，中心高度約為 l315 米之問(wèn) 6500 平方米4 層=1625平方米 2833+1

22、5004-1625=5958 平方米(約 9 畝)考慮到新酒店的第二期建設(shè)(根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展，有可能增加部分客房面積， 目前可作為酒店的綠化景觀用地)，以及地面停車(chē)的泊位(每輛以 30 平方米計(jì)，200 個(gè)車(chē)位，包含多功能宴會(huì)會(huì)議組合和娛樂(lè)組團(tuán)車(chē)位)，需要增加 8000 平方米。 即，新建酒店的第一期規(guī)劃用地：1 5958 平方米(建筑用地)+6000 平方米(地面車(chē)位)一 11958 平方米(約 18 畝)第 二期酒店規(guī)劃用地為：2000 平方米(約 3 畝)說(shuō)明：車(chē)位數(shù)量按照有關(guān)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)需求而定，考慮地面停車(chē)主要為減少初 始投資，如能結(jié)合現(xiàn)有停車(chē)條件，可以減去用地的計(jì)劃指標(biāo)。4建設(shè)計(jì)劃建議

23、先行肆設(shè)新酒店、多功晦宴會(huì)會(huì)議組合和娛樂(lè)組團(tuán)，保證此三杏新建營(yíng)業(yè)功 能能夠同時(shí)啟用。由于新酒店建設(shè)位址與原雁山酒店有一定距離，建設(shè)工地對(duì)雁 山酒店的日常經(jīng)營(yíng)影響不大。多功能宴會(huì)會(huì)議組合和娛樂(lè)組團(tuán)均為低層作業(yè)，施 工期短，只要注意晚間施工的噌音和照明，盡量減少對(duì)雁山酒店客房的滋擾，這 樣能夠保留原雁山酒店的客源市場(chǎng)：新酒店、多功能宴會(huì)會(huì)議組合和娛樂(lè)組團(tuán)建成，形成完整的接待能力和經(jīng)營(yíng) 形象，盡快配合房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)工作；完成原雁山酒店的更新改造工作，組合形成 300 問(wèn)客房規(guī)模的接待能力和市 場(chǎng)占有率，盡早啟動(dòng)五星級(jí)酒店星級(jí)評(píng)定工作。5設(shè)計(jì)主題 由于新酒店位于住宅建筑群體之中，酒店的建筑風(fēng)格適宜鮮明亮

24、麗，外觀造型獨(dú)具一格，具備地塊建筑中的標(biāo)志形象，并預(yù)留可持續(xù)發(fā)展的空間，使項(xiàng)目建 成后五年內(nèi)都是本地區(qū)身份不可替代的象征。項(xiàng)目將以國(guó)際化高規(guī)格的服務(wù)理念，接納多層次的高消費(fèi)客源群體，成為當(dāng) 地最高級(jí)的會(huì)務(wù)、公務(wù)、政府接待以及民間交往的社交會(huì)所。設(shè)計(jì)原則奪符合旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定(GB-T143082003)或更新版本中 五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求。奪最大限度地將周邊的自然資源融入酒店的景觀環(huán)境，酒店大堂必須正面 水景，保證視線的開(kāi)闊。新酒店的景觀、交通安排與周邊公共設(shè)施充分結(jié)合，有 效體現(xiàn)項(xiàng)目紅線內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)與周邊公共景觀空間的銜接。奪按會(huì)議休閑類酒店的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，無(wú)論在整體與細(xì)部設(shè)計(jì)都應(yīng)體

25、現(xiàn)項(xiàng) 目高檔的形象和感受。建議室內(nèi)設(shè)計(jì)及外墻裝飾可根據(jù)地理風(fēng)貌和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格賦予 酒店特定的建筑主題，在酒店行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生補(bǔ)缺立異的效果，也是酒店長(zhǎng)期保持經(jīng) 營(yíng)形象的所需。冷由于酒店接待大量的會(huì)議，必須充分考慮會(huì)議宴會(huì)接待通道利大型運(yùn)載 工具流線的合理性。奪夜總會(huì)、KTV、桑拿、SPA 等娛樂(lè)設(shè)施要體現(xiàn)高檔次。與酒店主體設(shè)施作適當(dāng)分離，要使各自場(chǎng)所客人間的交通安排流暢，方便住客使用又不干擾客房、 餐飲和商務(wù)空間。， 令多功能宴會(huì)會(huì)議廳力爭(zhēng)做到對(duì)手無(wú)法復(fù)制，按壟斷當(dāng)?shù)卮笮汀⒏咭?guī)格、多功能會(huì)議、宴會(huì)市場(chǎng)的方向設(shè)計(jì)。奪不設(shè)置大型固定式的會(huì)議設(shè)施，通過(guò)多功能廳及其綜合配套功能解決會(huì)議 客源的需求。令建議在臨水

26、位置布置高檔大堂吧、西餐廳、咖啡廳。奪統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐频旰蜕虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，最終達(dá) 到整體設(shè)計(jì)規(guī)模。- 奪充分考慮鶴山地區(qū)高星級(jí)酒店客源環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特性，以最確切的市場(chǎng) 定位、最適用的功能設(shè)置、最合理的設(shè)計(jì)手法和最經(jīng)濟(jì)的技術(shù)方式達(dá)到最理想的 項(xiàng)目建設(shè)效果。五酒店功能設(shè)置客房部分 為了滿足客房數(shù)量的要求，客房標(biāo)準(zhǔn)層可以考慮過(guò)道兩邊設(shè)置客房，酒店大部分客房的正面景觀必須面向水景，樓層服務(wù)用房和設(shè)備用房設(shè)置在背向水面方 向。臨水面的部分客房可以考慮設(shè)置大型退臺(tái)，形成獨(dú)享的空中花園空間，成為 經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)點(diǎn)。部分客房可以根據(jù)建筑立面風(fēng)格，設(shè)置相同建筑元索的陽(yáng)臺(tái)。客房 面積(不包括衛(wèi)生

27、問(wèn)和門(mén)廊)不小于 30 時(shí)。建議：1)客房的主要面積及尺寸指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房面積30m2(不包括室內(nèi)衛(wèi)生間和門(mén)廊面積)建議建筑尺寸：45m x lOm(墻中尺寸)建議客房室內(nèi)凈高不低于 32m。，衛(wèi)生間使用面積不小于 8m2(如 25x32m)標(biāo)準(zhǔn)客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)：fr，r18x2OmL 2x2Om客房層走廊 l8m，客房門(mén)凹進(jìn) 02-03m， 形成交叉通行的錯(cuò)位服務(wù)員模數(shù)控制在 14 間員工說(shuō)明： 客房面積國(guó)家旅游局的“旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定”GBTl4308-2003 中要求：五星 級(jí)飯店 70客房的面積(不包括衛(wèi)生間和門(mén)廊面積)，達(dá)到 30 in，白金五星級(jí)的 普通客房面

28、積不小于 36m2。中國(guó)建設(shè)部旅游旅館設(shè)計(jì)暫時(shí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)酒店的客房面積為 45 盯間。 國(guó)際酒店管理品牌喜來(lái)登的客房標(biāo)準(zhǔn)面積為 45 胛(53x85m)。我們認(rèn)為，國(guó)家旅游局“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)客房面積的要求不斷擴(kuò)大，酒店客 房的面積一旦確定，將來(lái)也是最不容易作出調(diào)整和改造的設(shè)施內(nèi)容。客房面積略 大一些，也方便休閑旅游項(xiàng)目的安排?？头扛叨?客房的室內(nèi)高度，國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”在普通客房高度方面有不低于 3m 的標(biāo)準(zhǔn)(房?jī)?nèi)凈高度)。按照國(guó)際酒店管理公司的經(jīng)驗(yàn)，客房高度略高一些，適合于休閑客房的布置(采用中央照明等)，采光和景觀也比較好。 目前華南地區(qū)新建成的五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房的室內(nèi)高度一般為

29、 332In(凈高)。為此，建議客房室內(nèi)凈高不低于 32In0客房衛(wèi)生問(wèn) 國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”中要求客房衛(wèi)生間面積 4 一-8m2，但在衛(wèi)生 設(shè)施的布置上要求，做到淋浴間和浴缸分開(kāi)設(shè)置，即需要在衛(wèi) 生間中設(shè)置臉盆、座廁、浴盆、淋浴間四大件，同時(shí)做到干濕分開(kāi)。以此標(biāo)準(zhǔn)， 衛(wèi)生間的面積需達(dá)到 8m2 以上才能做到較為合理的設(shè)置。目前華南地區(qū)新建成的五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房衛(wèi)生間面積一般為 89 m。為此，建議客房衛(wèi)生間的使用面積不小于 8 時(shí)。標(biāo)準(zhǔn)客床 國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)單人床和雙人床的寬度尺寸分別要求在10135m 和 I522m 范圍之間，其中雙人床部分的大尺寸顯然包含了多套房(

30、總統(tǒng)房)的因素。床墊的長(zhǎng)度不小于 19m。 國(guó)際酒店管理公司對(duì)標(biāo)準(zhǔn)客房的客床尺寸有不同的規(guī)格，我們選用了喜來(lái)登和索菲特的標(biāo)準(zhǔn)客房的客床規(guī)格作為參考數(shù)值。 客床尺寸多，會(huì)影響床上布件的互換率，增加布件儲(chǔ)存規(guī)格和數(shù)量。 為此，建議標(biāo)準(zhǔn)客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)為 18x2Om 和12x2Om。周邊部分高星級(jí)新建酒店的客房數(shù)據(jù)房型分析說(shuō)明：標(biāo)準(zhǔn)房 Standard Room單床 Double Beds-2Oxl8mxl 雙床 Twin beds-2Oxl2mx2 國(guó)家旅游 局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有對(duì)酒店客房中單床和雙床的數(shù)量作具體規(guī)定。 國(guó)際酒店管理公司也沒(méi)有統(tǒng)一的技術(shù)要求，往往在具體的

31、個(gè)案中針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 提出設(shè)置要求，既定的設(shè)置比例在今后的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，也能做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整?？紤]到項(xiàng)目酒店主流客源中的會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)客源因素，雙床設(shè)置的數(shù)量參 考了深圳香格里拉大酒店的比例。雙連房 Connect ing Rooms=一間單床房連結(jié)一間雙床房，兩房之間用雙道門(mén)隔開(kāi)，平時(shí)可分開(kāi)銷(xiāo)售。 這種房型在國(guó)際酒店管理公司中比較常見(jiàn)，日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中與標(biāo)準(zhǔn)客房的銷(xiāo)售 沒(méi)有區(qū)別，在特殊情況時(shí)能夠滿足房型的變化需求。如廣州天河商旅索菲特就設(shè) 置了 5這科一房型的標(biāo)準(zhǔn)客房。殘疾情房 Disabled Guestrooms。，r，國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”有此要求，一個(gè)酒店的殘疾人客房數(shù)量“不少 于客房

32、總數(shù)的 l?；蛏儆?1”，由于該類客房在實(shí)際銷(xiāo)售中有一定的困難，極 大部分商務(wù)酒店都設(shè)置 1 間此類型客房，以保證評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的不缺項(xiàng)。國(guó)際酒店管 理公司也十分重視此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，在廣州天河商旅索菲特設(shè)置一間此類房型的客房。 國(guó)家旅游局至今并沒(méi)有對(duì)殘疾人客房確定具體的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和裝修要求，而國(guó)際酒店管理公司在中國(guó)境內(nèi)適用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中也只是十分簡(jiǎn)單的要求：注：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及尺寸選之雅高索菲特酒店品牌，僅作參考 標(biāo)準(zhǔn)套房 Suites國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)套房數(shù)量比例要求在 1030之間。在實(shí)際銷(xiāo)售中，套房的利用率和經(jīng)濟(jì)效益普遍不很高，經(jīng)常作為標(biāo)準(zhǔn)客房不敷應(yīng)用時(shí) 的免加費(fèi)用的替換房。國(guó)際飯店管理公司沒(méi)有統(tǒng)

33、一的技術(shù)要求，往往按照具體個(gè)案的實(shí)際情況提出 功能設(shè)置要求。根據(jù)國(guó)際酒店常規(guī)房型設(shè)置，一般比例為客房總數(shù)的 5-,10。 國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”還有三種結(jié)構(gòu)以上的套房和豪華套房的具體 要求，其中豪華套房至少有臥室 2 問(wèn)、會(huì)客室、餐廳、書(shū)房各一間以及 3 個(gè)衛(wèi)生 間。為此，建議設(shè)置多套房來(lái)滿足評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)多套房也是酒店檔次的標(biāo)志。 在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，多套房可以組合成多個(gè)單元套房(四套房+三套房)出租，以減低多套房的空置率。無(wú)煙區(qū)客房 Non Smoking Rooms。目前國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”尚未有具體規(guī)定，相信必定會(huì)成為新版標(biāo) 準(zhǔn)的增設(shè)內(nèi)容。國(guó)際酒店管過(guò)公司對(duì)此都十分在意，喜來(lái)登

34、、皇冠假日和索菲特 等品癬酒店都要求最少為酒店客房總數(shù)的 30。行政樓層 Executive Floor-國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”有設(shè)置行政樓層的要求。這種做法在國(guó)際酒店 行業(yè)中已經(jīng)十分普遍，但幾乎所有酒店管理公司都沒(méi)有具體的比例要求，一般占 客房總數(shù) 1520。根據(jù)我們對(duì)國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)的分析，建議項(xiàng)目酒店設(shè)置比例 不小于 l 個(gè)樓層。行政樓層建議設(shè)置在建筑物頂部，進(jìn)入行政樓層需要在電梯中使用特殊的鎖卡，樓層設(shè)有行政酒廊，提供免費(fèi)早餐和飲料，有接待廳，提供行政樓層客人的 入店、離店的服務(wù)，也設(shè)有提供行政樓層客人使用的小型會(huì)議室等。標(biāo)準(zhǔn)客房層的服務(wù)、設(shè)備客房層走廊： 寬度：l8m樓層布件房、

35、洗消問(wèn)、員工衛(wèi)生間：29 盯間樓技術(shù)房(新風(fēng)機(jī)房等)參照相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定客用電梯及電梯廳參 照效果設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定服務(wù)電梯及電梯廳參照相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定消防 通道參照相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定說(shuō)明：客房層走廊尺寸 國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有具體的要求。國(guó)際酒店設(shè)計(jì)規(guī)范中高標(biāo)準(zhǔn)酒店的走廊寬度為 l519m，客房門(mén)凹進(jìn)0203m：索菲特標(biāo)準(zhǔn)為 l618 而(廣州天河商旅索菲特為 l7m)；新 建的皇冠假日標(biāo)準(zhǔn)為 i7-19m。樓層布件房、洗消問(wèn)、員工衛(wèi)生問(wèn)國(guó)家旅游局的“星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有具體的要求。，r 由于該部分設(shè)置直接影響客房經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中的管理效果和服務(wù)質(zhì)量，國(guó)際酒店 管理公司都十分在意，我們根據(jù)

36、國(guó)際酒店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際酒店的資料，以 40 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房的樓層服務(wù)用房面積參考數(shù)值為不小于 29 Ill?？头坎糠置娣e估算凈面積225 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房 X 45 時(shí)客房l0125 mI 估算面積 EstimatedGross Areas+1511644 ml餐飲部分+建議： 餐飲功能設(shè)置及面積估算-康體部分建議：康體部分不包含娛樂(lè)組團(tuán)的功能設(shè)置和面積估算大堂及公共區(qū)域部分_，o 建議： 大堂及公共區(qū)域功能設(shè)置及面積估算行政辦公區(qū)域部分建議：行政辦公區(qū)域功能設(shè)置及面積估算設(shè)備用房部分建議：設(shè)備用房功能設(shè)置及面積估算多功能宴會(huì)會(huì)議組合部分(與新酒店建筑分離建設(shè))建議：多功能宴會(huì)會(huì)議組合功能設(shè)置及面積估

37、算娛樂(lè)組團(tuán)部分(與新酒店建筑分離建設(shè))建議：娛樂(lè)組團(tuán)部分功能設(shè)置及面積估算停車(chē)場(chǎng)建議：停車(chē)場(chǎng)功能設(shè)置及面積估算功能部位面積合計(jì)附件：-，一新酒店功能組團(tuán)分布和經(jīng)營(yíng)流線 二新酒店功能流線及日均流量估算表三周邊 l 小時(shí)車(chē)程范圍 45 星級(jí)酒店建設(shè)規(guī)模和房?jī)r(jià)資料2006 年 12 月 12 日能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功。著名的效率提升大師博思.崔西説：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思.崔西有一個(gè)著名的論斷：“一次做好一件事

38、的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力?！?把問(wèn)題想透徹 把

39、問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。 不找借口 美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功。著名的效率提升大師博思.崔西説：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思.崔西有一個(gè)著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)