深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險VIP

1、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險第3章深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃及其風(fēng)險分析3.1 深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介紹深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)源于深圳市，始創(chuàng)于1993年，是深圳市成立時間最長，規(guī)范化、專業(yè)化、規(guī)模化程度較高，品牌知名度和美譽度較高，集房屋規(guī)劃設(shè)計、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售、房產(chǎn)出租、物業(yè)管理和維修服務(wù)為一體的集團公司。下設(shè)深圳萬科房地產(chǎn)深圳公司、深圳萬科房地產(chǎn)廣州公司、深圳萬科房地產(chǎn)湖南公司、深圳萬科房地產(chǎn)湖北公司、深圳萬科房地產(chǎn)重慶公司、深圳萬科房地產(chǎn)珠海公司、深圳萬科房地產(chǎn)中山公司、深圳萬科房地產(chǎn)東廉公司、深圳萬科房地產(chǎn)評估有限公司等二十一個子公司。深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家從

2、事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的股份制公司，其主要經(jīng)營活動包括:規(guī)劃設(shè)計、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售、房產(chǎn)出租、物業(yè)管理和維修服務(wù)等。該公司擁有自己的建筑施工隊、廣告公司、裝修公司，從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)、城市配套設(shè)施建設(shè)、小區(qū)園林綠化等。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈以及公司規(guī)模的擴大，深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將業(yè)務(wù)進一步拓展到城市配套設(shè)施建設(shè)和小區(qū)綠化等方面。深圳萬科房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容決定其應(yīng)繳稅，其需要繳納營業(yè)稅（銷售房屋、出租房屋而繳）、城市維護建設(shè)稅（流轉(zhuǎn)稅的附加稅）、土地增值稅（房屋建造產(chǎn)生收益而繳）、企業(yè)所得稅、印花稅（銷售等合同需貼花）、房產(chǎn)稅（出租房屋而繳）等。深圳萬科房地

3、產(chǎn)企業(yè)每年的納稅支出占其收入的10%左右，是其比例較高一大支出。深圳萬科房地產(chǎn)企業(yè)為控制成本，減輕稅負(fù)，增加企業(yè)價值，在其設(shè)立、開發(fā)、銷售、持有和清算等各個階段，進行了一系列的稅收籌劃。下面分階能存在的段分別講述深圳萬科房地產(chǎn)企業(yè)進行的稅收籌劃，并分析其各種方案可風(fēng)險。3.2 深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃及其風(fēng)險案例分析3.2.1 設(shè)立階段稅收籌劃及其風(fēng)險案例分析深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年在上海、重慶、大連分別開發(fā)房地產(chǎn)項目，項目的利潤總額分別為500萬元、1000萬元和-1000萬元（假設(shè)年終所得稅無納稅調(diào)整事項）?，F(xiàn)有兩種開發(fā)主體（子公司或分公司）可供選擇，具體方案如下。方案一:以

4、子公司為開發(fā)主體。表3.1子公司企業(yè)所得稅計算表金額單位:萬元序號公司名稱應(yīng)納稅所得額稅率企業(yè)所得稅額1上海子公司50025%1252重慶子公司100025%2503大連子公司-100025%0合計-375方案二:以分公司為開發(fā)主體。從以上可以看出，如果以子公司為開發(fā)主體，深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年整體需繳納企業(yè)所得稅375萬元;而如果以分公司為開發(fā)主體，深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年則只需繳納企業(yè)所得稅125萬元。方案二與方案一相比，可節(jié)稅250萬元。因此，從企業(yè)整體稅務(wù)考慮，深圳萬科企業(yè)會選擇在這三個地區(qū)分別成立分公司。深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立分公司進行稅收籌劃時，可能存在分公司

5、的開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的納稅風(fēng)險乃至經(jīng)營風(fēng)險會牽連到總公司。也就是說，深圳萬科企業(yè)選擇分公司作為開發(fā)主體，考慮的問題不夠全面，可能存在片面性風(fēng)險，可能會因為開發(fā)主體的經(jīng)營失敗而致使整個集團公司面臨破產(chǎn)風(fēng)險。此外，由于分公司非獨立核算，進行的會計核算可能并沒有那么準(zhǔn)確，而致使納稅申報資料不夠全面、準(zhǔn)確，面臨違法違規(guī)的風(fēng)險。3.2.2 開發(fā)階段稅收籌劃及其風(fēng)險案例分析（一）甲房地產(chǎn)項目合作開發(fā)方介紹甲房地產(chǎn)項目是深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱深圳萬科）和B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B方）合作建設(shè)項目，深圳萬科方投資土地，而B方投資資金，雙方共同開發(fā)建設(shè)深圳萬科項目。其中深圳萬科、B雙方的具體概況如下：深圳

6、萬科方成立以來主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，曾開發(fā)的項目有春安花園、瀟湘嶺秀一期等。2000-2006年間曾享受企業(yè)所得稅兩免三減半優(yōu)惠政策。承土二青司學(xué)士加明崔計劉青由時單苣:萬元1.;.；律+內(nèi).雷r裳田1COC15-：DCC一樸甘B方主要經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，高科技產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、文化藝術(shù)品、旅游產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)等的投資，投資咨詢等。自成立之日起，享受軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部辦企業(yè)免征營業(yè)稅優(yōu)惠政策。（二）甲房地產(chǎn)項目經(jīng)營介紹1 .基本業(yè)務(wù)模式甲房地產(chǎn)項目由AB雙方合作建設(shè)開發(fā)，其中A方投資土地，而B方投資資金。甲房地產(chǎn)開發(fā)所需的施工許可證、預(yù)售證等及商品房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證年由A方辦理；房地產(chǎn)所需資

7、金、房地產(chǎn)具體開發(fā)業(yè)務(wù)、商品房的銷售由B方負(fù)責(zé),2 .成本分配甲房地產(chǎn)項目的成本由A、B雙方共同投入，其中其土地成本和前期各種費用支出是雙方合作前的投資，是A方進行合作的基礎(chǔ)，界定為A方的開發(fā)成本。其在開發(fā)中發(fā)生的各種成本費用，由B方出資，作為B方的開發(fā)成本。3.收入分配收入按雙方的投資比例分配。商品房銷售收入在銷售收到房款時按比例分配，B方按實收銷售額開征收款專用發(fā)票，據(jù)此各自繳納營業(yè)稅和附加稅。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時由A方負(fù)責(zé)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。4.稅費負(fù)擔(dān)約定對于營業(yè)稅及企業(yè)所得稅，按照各自獲取的收入依照稅收政策的規(guī)定自行繳納;對于土地增值稅，按照合作各方成本分?jǐn)偙壤?fù)擔(dān)。合作前發(fā)生的土地增值

8、稅、印花稅由B方負(fù)擔(dān)，作為投資開發(fā)的成本項目。雙方關(guān)于稅費繳納的約定可能只是一種理想，因為A方作為土地投入方，是甲房地產(chǎn)開發(fā)項目的會計主體。同時銷售不動產(chǎn)發(fā)票是A方開具的，A方應(yīng)全額繳納房屋銷售的營業(yè)稅和附加稅。為此，A、B雙方需通過一定的合作開發(fā)模式，滿足上述約定。(三)甲房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式確定的稅收籌劃方案1.甲房地產(chǎn)在建項目買斷模式AB雙方簽訂一個整體項目轉(zhuǎn)讓合同，由B方全部買斷A房地產(chǎn)開發(fā)項目。即在甲房地產(chǎn)項目投入建造期間，A方將在建工程整體轉(zhuǎn)讓給B方，由B方全盤接管。此模式下的具體操作細(xì)則及相關(guān)會計處理如下:(1)甲房地產(chǎn)項目前期投入期間，B方主要以債權(quán)形式投資。甲房地產(chǎn)項目前期

9、投入期間，B方對合作開發(fā)項目的投入主要采取債權(quán)形式投資，其中B方已經(jīng)支付的對外合同價款約定為對A方的借款，A方需支付B方利息費用。2009年B方對外簽訂合同5項，合同總價款193.73萬元，截止2009年5月31日B方已支付64.8萬元。簽訂的合同及已經(jīng)支付的合同價款情況，如表4.3所示。除特別說明外，單位為萬元。A方投入的土地使用權(quán)以及B方支付的合同款，分別計入開發(fā)成本。A方會計處理：借：開發(fā)成本一在建A房地產(chǎn)項目1,841.49貸：無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)1,647.76長期應(yīng)付款一B方193.73B方會計處理：借：應(yīng)收賬款一A方193.73貸:銀行存款64.8應(yīng)付賬款128.93(2)甲房地

10、產(chǎn)項目整體轉(zhuǎn)讓前，B方繼續(xù)投資。按城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，在建項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%Z上。深圳萬科房地產(chǎn)項目的預(yù)計總投資額為1.45億元，則在建項目轉(zhuǎn)讓時，最小投資額為:14,500*25%=3,625（萬元）。33工土對外2甚分居皮第二m包5月*1日支忖帽發(fā)urm怖才J“1”2ID9.I13O*rrm，25is15德unir臺hi精1宜日”.法！用二nc.7i21gli325匕/杏科n17口班”券幄不閉”力HTi3I加計11擔(dān)wt乙公司支付的各種款項累積債權(quán)的會計處理借：應(yīng)收賬款一A方3,625貸:銀行存款(各種應(yīng)付款等)3,625A方對應(yīng)的會計處理：借：開發(fā)成本一A房地產(chǎn)項

11、目3,625貸：長期應(yīng)付款一B方3,625（3）甲房地產(chǎn)項目整體轉(zhuǎn)讓，相關(guān)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳稅金。以甲房地產(chǎn)項目評估價值進行整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時評估甲房地產(chǎn)項目總價值，估測應(yīng)該與前期投入持平或略有增加。這里設(shè)定增值率為5%。則在建項目轉(zhuǎn)讓時的評估價值為:土地暫估價值=458*36,616.985=16,770,579.13（元）=1,677.06（萬元）B方累積投資額=193.73+3,625=3,818.73（萬元）在建項目轉(zhuǎn)讓時的賬面價值=1,647.76（土地成本）+3,818.73=5,466.49（萬元在建項目轉(zhuǎn)讓時的評估價值=（1,677.06+3,818.73）*（1+5%）=5,770.

12、58（萬元）A方轉(zhuǎn)讓甲房地產(chǎn)項目損益=5,770.58-5,466.49=304.09（萬元）A方轉(zhuǎn)讓時的會計處理:借:銀行存款1,951.85（5,770.58-3,818.73）長期應(yīng)付款3,818.73貸：開發(fā)成本一A房地產(chǎn)項目5,466.49營業(yè)外收入轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收益304.09轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅收計算如下:轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加=5,770.58*5%（1+7%+3%）=320.27（萬元）應(yīng)繳企業(yè)所得稅=304.09*25%=76.02（萬元）相關(guān)總稅負(fù)=320.27+76.02=396.29（萬元）（4）B方后期投入，最后實現(xiàn)A房地產(chǎn)銷售，收回投資。該環(huán)節(jié)利用B方的稅收優(yōu)惠政策，享受

13、營業(yè)稅減免，收益實現(xiàn)全部在B方若所得稅也享受優(yōu)惠政策，則該環(huán)節(jié)總稅負(fù)為零。2.B方整體收購A方模式為享受B方的各種稅收優(yōu)惠，需把A方投資的土地變更到B方，為此B方也可采取資本運作模式即B方整體收購A方的資本運作模式。此模式下具體操作細(xì)則及相關(guān)稅收測算如下:(1)通過企業(yè)分立進行資產(chǎn)剝離。A方剝離一部分優(yōu)良資產(chǎn)，進行企業(yè)分立，成立一家房地產(chǎn)開發(fā)公司一新A方。在資產(chǎn)剝離過程中，若資產(chǎn)評估增值，需要就增值部分繳納企業(yè)所得稅。(2)B方整體收購A方。按照A方2008年末的資產(chǎn)負(fù)債表進行測算，A方的資產(chǎn)負(fù)債率為52.20%,超過50%，可以實現(xiàn)整體收購方案。企業(yè)合并過程中，對A方增值部分征收企業(yè)所得稅。

14、這里假設(shè)A方凈資產(chǎn)增值率為10%,20%2008年末A方凈資產(chǎn)為3,011.72萬元。在增值率為10%勺情況下，凈資產(chǎn)增值額為:3,011.72*10%=301.17(萬元)，則應(yīng)納企業(yè)所得稅為:301.17*25%=75.29(萬元);若增值率為20%，則應(yīng)納企業(yè)所得稅為:3,011.72*20%*25%=150.58(萬元)。如果合并時非股權(quán)支付額不超過所支付的股本票面價值20%的，企業(yè)合并可享受免稅優(yōu)惠。(3)B方后期投入，最后實現(xiàn)A房產(chǎn)銷售，收回投資。該環(huán)節(jié)利用B方的稅收優(yōu)惠政策，享受營業(yè)稅減免，收益實現(xiàn)全部在B方若所得稅也享受優(yōu)惠政策，則該環(huán)節(jié)總稅負(fù)為零。實際上本例的主要籌劃目標(biāo)是為

15、享受B方免繳營業(yè)稅和所得稅的稅收優(yōu)惠政策，A方須把A項目的土地變更到B方名下。為此，甲乙雙方有兩種模式變更土地，分別為：B方買斷A房地產(chǎn)項目和B方整體收購A方。通過測算知，兩種模式下轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅負(fù)不同，前者總稅負(fù)為396.29萬元，而后者在凈資產(chǎn)增值率為20%的情況下，稅負(fù)也僅為150.58萬元，從稅負(fù)角度評價，后者更為節(jié)稅。兩種風(fēng)險。因模式面臨風(fēng)險不同。首先，采用買斷方式進行的稅收籌劃存在違法違規(guī)為城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定在建項目需要投入25%以上才可以進行整體轉(zhuǎn)讓。因此，稅收籌劃人員沒有注意到此規(guī)定甚至根本不知道此規(guī)定的存在A方很可能在A項目投入未及25%寸就整體轉(zhuǎn)讓給B方，違反了城市房地產(chǎn)

16、轉(zhuǎn)讓規(guī)定，因此造成一定損失。其次，采用整體收購模式進行的稅收籌劃可能存在成本偏高的風(fēng)險。因為整體收購模式下會產(chǎn)生較多非稅成本，如企業(yè)分立、合并時產(chǎn)生很多工商手續(xù)費、評估成本等，可能會出現(xiàn)相關(guān)成本高于稅收收益的風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用兩種模式進行稅收籌劃都可能存在政策變動風(fēng)險即B方可能會由于稅收政策的改變不再能享受免稅待遇，那么對應(yīng)的稅收籌劃方案可能會因此變得不再有任何意義。同時，兩種模式下也可能出現(xiàn)認(rèn)定差異風(fēng)險因為稅收籌劃人員認(rèn)定B方能享受免稅待遇，而當(dāng)?shù)卣鞫悪C關(guān)可能不認(rèn)定B方符合免稅條件，因此不承認(rèn)B方免稅，要求B方補交稅款，并可能給予一定的罰款3.2.3 銷售階段稅收籌劃及其風(fēng)險案例

17、分析深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年開發(fā)了一個普通住宅項目，銷售面積為20000平方米，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為8000萬元(不含銷售稅金及附加)，通過市場分析，價格初步確定為5000-5500元/平方米之間?，F(xiàn)有兩種定價方案可供選擇，分別為:方案一:一是價格為5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠。該項目銷售需繳納的營業(yè)稅金及附加稅費為550萬元(2X5000X5.5%)。土地增值稅計算具體見表3.4。.1育土一二時&淡*盤桓卜tnVin根,了一1C.OCOm?為尸_.|上JUL度后L.1匚口幻田、可小石-IIis萬0、8一玨噂J3兄工HUFMsr.L4SD：LC.DCC-5.

18、55t)中帥*I4旭，他,Hi二*L.伊，汽土瓠聃區(qū)職u-.7.aI仁用v,fz.rj二，加，：也I沖謠增鞏.因此，深圳萬科企業(yè)該項目銷售收益為1450萬元(2X5,000-8,000-550)。方案二：一是價格為5200元/平方米，不享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠。該項目銷售營業(yè)稅金及附加為572萬元(2X5200X5.5%)。土地增值稅計算具體見表3.50載聲第二li同士/通X於產(chǎn)耳薨dtti葩.也寧VL在,、打工,riTn-JI1fjr.j業(yè)胤1門L1.,1；”.，！-c1?.1”用上L滬1hfiy心7心心h第二76$4*404ftA:，血.土也用赫星*J皿，_1-1;孑北7儂，因此，

19、深圳萬科企業(yè)該項目銷售收益為1,279.60萬元(2X5,200-8,000-572-548.40)。從以上可以看出，方案二比方案一單價提高了200元/平方米，總收入增加了400萬元(200X2),但企業(yè)收益卻減少了170.40萬元(1,450-1,279.60)。綜合納稅成本以及最終收益來看，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇方案一的定價是最有利的。深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行上述銷售定價的稅收籌劃時，可能出現(xiàn)由于稅收籌劃人員專業(yè)素質(zhì)較低，而致使土地增值稅前可扣除項目金額估計不夠準(zhǔn)確、合理，致使選擇的定價不是最優(yōu)價格，而出現(xiàn)錯誤籌劃的可能性。止匕外，也有可能出現(xiàn)深圳萬科房地產(chǎn)公司認(rèn)為的可稅前扣除的項目，而稅

20、務(wù)機關(guān)不予認(rèn)定，而出現(xiàn)認(rèn)定差異的風(fēng)險。總之，房地產(chǎn)公司利用銷售定價進行的稅收籌劃，有可能出現(xiàn)定價不夠合理準(zhǔn)確，有可能出現(xiàn)定價偏高而使房屋銷售比較困難，也有可能出現(xiàn)定價偏低而使應(yīng)取得的收益喪失。3.2.4 持有階段稅收籌劃及其風(fēng)險案例分析深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的寫字樓用于對外出租，公司計劃年租金收入為2,000萬元，該價格包含水電費、物業(yè)管理費。該公司可通過合理分解租金進行納稅籌劃。深圳萬科企業(yè)需成立一個物業(yè)公司，收取租金中的500萬元作為水電費和物業(yè)物業(yè)管理費。籌劃前后稅費的比較見表3.6。深圳萬科在該稅收籌劃中的總收入（2000萬元）并沒有減少，相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加（110萬元）自然也

21、不會減少;不過由于租金減少了500萬元，房產(chǎn)稅會自然的減少60萬元（500*12%）。理論上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本構(gòu)成因素包括:房屋折舊費、維修費、管理費、利息、土地使用費、房產(chǎn)稅、利潤、稅金、保險費。租金包括了理論上應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)的一切費用，如物業(yè)費、管理費房產(chǎn)稅等等。此外，稅務(wù)機關(guān)一般制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)對逃避房產(chǎn)稅的問題。因此，深圳萬科房地產(chǎn)公司通過分解租金進行的稅收籌劃，可能存在最后確定租金偏低，顯得不夠合理，而不被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為偷逃稅最終面臨補稅的風(fēng)險。這是由于稅務(wù)機關(guān)和深圳萬科企業(yè)所站立場不同，對租金所包含內(nèi)容的認(rèn)識不同，而出現(xiàn)的認(rèn)定差

22、異風(fēng)險。3.2.5 清算階段稅收籌劃及其風(fēng)險案例分析深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年7月份要進行土地增值稅清算，該公司開發(fā)的產(chǎn)品為一棟24層建筑物，地上兩層為商鋪，也就是通常說的底商，三層以上為SOH3字間?，F(xiàn)有兩種清算單位可供選擇，具體為：方案一，分別以底商和SOHO清算單位，分別計算增值額，分別確定對應(yīng)的土地增值稅稅率，分別計算繳納土地增值稅；方案二，以整棟建筑物為清算單位，合并匯總計算增值額，確定土地增值稅稅率，合并計算繳納土地增值稅。兩種方案下的土地增值稅測算，具體見表3.7。A35；足勢親捕上廣”救好比響k比也卻比比岐：QIP-孫中.1由訃山心5CC僧一，但至qqiniitXxCcn、r%UOKlMChJO：.5孔0iJJAbtc-若法M，7。門UxiSfcl*t-而男碼Wil35D(llC-21Ei：43.3?S,JJSfiWTL5J3.一，1r5