解析杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索

1、杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇是為了更好地贏得利潤(rùn)，這也是企業(yè)的最終目標(biāo)，因此所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。從目前市場(chǎng)中可以看到，杭城比較大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式中最常見(jiàn)的是“出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四大模式。一、完全出售，投資者具備經(jīng)營(yíng)自主權(quán)商業(yè)地產(chǎn)出售完成之后，開(kāi)發(fā)商基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。一方面投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，另一方面，開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資。此種模式大多在社區(qū)型商業(yè)中體現(xiàn)，主要原因在于開(kāi)發(fā)商同時(shí)也是項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)商，由于受到資金壓力的因素，秉著開(kāi)發(fā)即銷售的想法，在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后，借鑒

2、住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以銷售為目的，快速回籠資金。此類項(xiàng)目在大型社區(qū)的商業(yè)配套中不勝枚舉。比如，位于良渚板塊的正中心良渚十六街區(qū)，規(guī)劃在地下區(qū)域設(shè)大型超市、電影院、溜冰場(chǎng)以及電玩廳，地上區(qū)域一分為二，用層高5米的大型商鋪打造一條餐飲街，用小型商鋪打造類似于湖濱名品街庭院式的商業(yè)街區(qū)。此外，還有商務(wù)套房，面積從80多平方米到300多平方米都有。底層是商鋪、上層是套房、頂層帶有閣樓和露臺(tái)。這樣的設(shè)置，即將投資、經(jīng)營(yíng)、休閑、聚會(huì)等多重功能整合在一起。產(chǎn)權(quán)出售，使其成為經(jīng)營(yíng)者的固定財(cái)產(chǎn)，不僅可以進(jìn)行長(zhǎng)期維護(hù)，建立自己獨(dú)特的經(jīng)銷風(fēng)格，博得廣大消費(fèi)者的感性認(rèn)識(shí)，在一定的基礎(chǔ)上進(jìn)行穩(wěn)步發(fā)展，還可將其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃

3、，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，收益=銷售收入。二、租售結(jié)合，靈活性和可控性皆有開(kāi)發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過(guò)引進(jìn)主力店，實(shí)行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商業(yè)組團(tuán)購(gòu)物中心、時(shí)尚購(gòu)物街、精品商場(chǎng)組成，2.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、6000平方米的時(shí)尚購(gòu)物街、1.5萬(wàn)平方米的精品商場(chǎng)，提供集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑及商務(wù)等為一體的高檔、多層次、全方位服務(wù)。購(gòu)物中心以出

4、租的形式經(jīng)營(yíng)：世紀(jì)聯(lián)華、肯德基、五星電器、美食館、流行旗艦店、溫馨家居館、時(shí)尚魅力館、紳士精品館、運(yùn)動(dòng)休閑館等各類業(yè)態(tài)；時(shí)尚購(gòu)物街以出售的方式經(jīng)營(yíng)：底商總建筑面積約6000平方米，有23個(gè)復(fù)式時(shí)尚店面，店鋪面積180-300多平方米，規(guī)劃金融服務(wù)業(yè)和時(shí)尚品牌店；精品商場(chǎng)以出租、出售、聯(lián)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)。精品商場(chǎng)位于金海城商業(yè)組團(tuán)的南部，共分五層，總建筑面積約為1.5萬(wàn)平方米，以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主。此外，位于閑林板塊的杭州宏豐家居城項(xiàng)目集“環(huán)保、節(jié)能、智能”型家居材料賣場(chǎng)、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、配套公寓于一體，系杭州城西多元家居復(fù)合業(yè)態(tài)，具有強(qiáng)大輻射力的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目商鋪

5、采取了有控制出售，目前開(kāi)發(fā)的一期22萬(wàn)平方米的商鋪中，銷售不到6萬(wàn)平方米，剩余的開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。在合適的租售比例下，可保證開(kāi)發(fā)商即可獲得短期資金回籠，同時(shí)又能通過(guò)出租獲得長(zhǎng)期租金。通常情況下，開(kāi)發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，同時(shí)引入主力店品牌商家的進(jìn)駐則更能提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，收益=部分銷售收入+部分長(zhǎng)期租金收益。三、售后返租，規(guī)避市場(chǎng)初期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)售出后，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回

6、報(bào)、帶租約銷售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場(chǎng)，一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住等銷售過(guò)程中。比如，杭州宏豐家居城出售的部分商鋪中，要求業(yè)主在簽訂銷售合同前必須先簽一份委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同，合同規(guī)定，業(yè)主將商鋪全權(quán)委托給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，時(shí)間為十年：前三年一次性從總房?jī)r(jià)中讓利；第四年到第十年，開(kāi)發(fā)商按跟客戶簽約合同總價(jià)的8.86%來(lái)支付客戶租金。此經(jīng)營(yíng)方式省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，免去商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，確保市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主規(guī)避

7、了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此模式運(yùn)作，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)發(fā)展商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，收益=銷售收入+長(zhǎng)期租金收益。四、只租不售，持續(xù)有效管理提升商業(yè)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)，對(duì)所有的商業(yè)物業(yè)采取只租不售的形式，期望通過(guò)租賃持續(xù)性獲利，這種模式需要開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)上。比如，正在開(kāi)發(fā)的星光大道項(xiàng)目是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、旅游和運(yùn)動(dòng)于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積為30萬(wàn)平方米，基本由華聯(lián)自己

8、經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理等。整條大道以步行街貫穿，分為A、B、C、D四大區(qū)塊，現(xiàn)在啟動(dòng)的是15萬(wàn)平方米的CD區(qū)，其中設(shè)置主題餐廳、健身中心、美容、KTV、銀行書(shū)店、各類專賣店，預(yù)計(jì)2009年初CD區(qū)先開(kāi)街；AB區(qū)有7萬(wàn)多平方米的購(gòu)物中心，以購(gòu)物商業(yè)為主，結(jié)合餐飲、娛樂(lè)和運(yùn)動(dòng)，重點(diǎn)招商是百貨店，主題商場(chǎng)、電影院、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)這樣一些功能業(yè)態(tài)，AB區(qū)預(yù)計(jì)2011年開(kāi)街運(yùn)營(yíng)。另一個(gè)開(kāi)發(fā)商完全自主經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)地產(chǎn)是地處錢(qián)江新城核心區(qū)的杭州萬(wàn)象城，由多元化控股企業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)與香港最大的房地產(chǎn)商新鴻基聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總建筑面積80萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商將長(zhǎng)期完全持有物業(yè)，通過(guò)招租途徑，有70%

9、來(lái)自深圳萬(wàn)象城老業(yè)主。項(xiàng)目自06年底開(kāi)始動(dòng)工， 2009年大型購(gòu)物中心開(kāi)始營(yíng)業(yè)，所有項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2013年完成。目前開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心約24萬(wàn)平方米，在業(yè)態(tài)設(shè)置上，零售面積占總面積40%，餐飲面積占總面積20%，休閑娛樂(lè)面積占總面積20%，剩余20%的面積做一些家居裝飾、教育服務(wù)等。只租不售的運(yùn)營(yíng)模式是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主流模式，與分散銷售產(chǎn)權(quán)相比較更利于項(xiàng)目的長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)營(yíng)。“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”的運(yùn)營(yíng)模式，由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司提供系統(tǒng)有效的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，走可持續(xù)發(fā)展之路。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，收益=長(zhǎng)期租金收益+商業(yè)物業(yè)升值收益。杭州未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念（1）物業(yè)管理、商業(yè)管理將進(jìn)化為“資產(chǎn)管理”

10、越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到需要將物業(yè)管理、商業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。在這種思想的引導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商還會(huì)涉及酒店、會(huì)展、體育、道路港口設(shè)施等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從某種意義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的延續(xù)價(jià)值是靠經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)出來(lái)的，例如可以通過(guò)促動(dòng)買賣、租賃來(lái)升值硬件資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，尤其在搞長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，物業(yè)管理（資產(chǎn)管理）成為極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)品牌，增強(qiáng)融資能力，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)，有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。（2）從策劃單一商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澇鞘邪l(fā)展空間、提升城市文化功能在策劃商業(yè)物業(yè)的定位時(shí)，應(yīng)更多地從宏觀的角度進(jìn)行考慮，商業(yè)物業(yè)如何與相鄰區(qū)域甚至整個(gè)城市目前以及將來(lái)的發(fā)展空間相結(jié)合。譬如杭州即將進(jìn)行的河坊街二期改造，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)策劃定位就應(yīng)當(dāng)與城市文化及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展空間相結(jié)合，不能僅僅按照簡(jiǎn)單的商業(yè)空間考慮。商業(yè)地產(chǎn)是非常個(gè)性化的資本載體，運(yùn)作的理念也是豐富而易變的