工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準備；2、申請資質(zhì)等級審批；3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準；4、辦理工商注冊登記；5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準項目建議書；7、辦理企業(yè)名稱登記；8、送審合資或合作合同、章程；9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書；10、辦理企業(yè)登記開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；2、企業(yè)法人變更登記費；3、企業(yè)法人年度檢驗費；4、補、換、領(lǐng)證照費第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意

2、向書；2、初步確定開發(fā)方案；3、申報規(guī)劃要點；4、申報、審批項目建議書；5、編制項目可行性研究報告；6、申報、審批項目可行性研究報告項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計 1、申報選址定點；2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設(shè)工程勘察招、投標；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計；13

3、、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見；15、落實市政公用設(shè)施配套方案；16、報審市政配套方案；17、市政各管理部門提出市政配套意見；18、市政管線綜合開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費：1、工程勘察（測量）費；2、工程設(shè)計費；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建設(shè)工程費；7、建設(shè)工程勘察招標管理費；8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費；9、古建園林工程設(shè)計費第四：開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申

4、請；4、主管部門實地勘察；5、土地估價報告的預(yù)審；6、委托地價評估；7、辦理核定地價手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥：13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請、14、主管部門現(xiàn)場勘察、15、劃撥用地申請的審核、報批、16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用：17、征用集體土地用地申請、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補償安置協(xié)議、21、確定勞動力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田

5、基金、耕地占用稅等稅費、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實勞動力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價補償工作、32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費：1、地價款（土地出讓金）；2、資金占用費；3、滯納金；4、土地使用費；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設(shè)維護管理費；7、土地閑置費；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；9、城市土地使用稅；10、地價評估費；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地管理費；13、土地補償費；14、青苗及樹木補償費；15、地上物補償費；16、勞動力安置費；17、超轉(zhuǎn)人員安置

6、費；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：1、委托進行拆遷工作、2、辦理拆遷申請、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置、11、發(fā)放運作拆遷補償款、12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、13、移交拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強制拆遷 開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費：1、房屋拆遷補償費；2、搬家補助費；3、提前搬家獎勵費；4、臨時安置補助費（

7、周轉(zhuǎn)費）；5、清理費；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費；8、一次性異地安置補助費；9、房屋拆遷管理費；10、房屋拆遷服務(wù)費第六:項目的開工、建設(shè)、竣工階段 項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費、4、交納自來水廠建設(shè)費、5、交納污水處理廠建設(shè)費、6、交納供熱廠建設(shè)費、7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費、8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計單位出報批圖、10、出施工圖、11、編制、報送工程檔案資料，交納檔

8、案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標：16、辦理招標登記、招標申請、17、招標準備、18、招標通告、19、編制招標文件并核準、20、編制招標工程標底、21、標底送審合同預(yù)算審查處確認、22、標底送市招標辦核準，正式申請招標、23、投標單位資格審批、24、編制投標書并送達、25、召開招標會，勘察現(xiàn)場、26、召開開標會議，進行開標、27、評標、決標、28、發(fā)中標通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理：31、辦理質(zhì)

9、量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費、35、辦理開工前審計、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工：43、施工場地的“三通一平”、44、施工單位進場和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收：47、辦理單項工程驗收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書、49、商品住宅性能認

10、定、50、竣工統(tǒng)計登記、51、辦理竣工房屋測繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費：1、三通一平費、2、自來水廠建設(shè)費、3、污水處理廠建設(shè)費、4、供熱廠建設(shè)費、5、煤氣廠建設(shè)費、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）、9、開發(fā)管理費、10、城建綜合開發(fā)項目管理費、11、建筑行業(yè)管理費、12、綠化建設(shè)費、13、公園建設(shè)費、14、綠化補償費、15、路燈維護費、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）、18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）、19、外部供電工程貼費（電貼費）、20、建安工程費、21、建設(shè)工程招投標管理費、22、

11、合同預(yù)算審查工本費、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費、24、竣工圖費、25、建材發(fā)展補充基金、26、實心黏土磚限制使用費、27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費、29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費、30、超計劃用水加價、31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七：開發(fā)項目的經(jīng)營階段開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售：1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證；2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所；3、與購房者簽訂認購書；4、簽訂正式買賣契約；5、辦理簽約公證；6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；9、外銷商品房抵押登記；10、樓宇

12、交付入住手續(xù)；11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售：12、提交完成建設(shè)項目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證、15、銷售項目備案、16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售、17、與購房者簽訂認購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：25、房屋出租權(quán)的確認、26、申請房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租

13、賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項管理：31、房屋出租權(quán)的確認、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理房屋租賃安全合格證、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押：36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費：1、營業(yè)稅、2、城市維護建設(shè)稅、3、教育費附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、12、房屋所有權(quán)證工本費、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費、14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費、15、房屋買賣登記費、16、房屋買賣手續(xù)費、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費、20、房屋租賃登記費、21、房屋估價手續(xù)費、22、房屋公證估價手續(xù)費、23、房地產(chǎn)價格評估費、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八：開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序：