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1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程第一:房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備;2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批;3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn);4、辦理工商注冊(cè)登記;5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書;7、辦理企業(yè)名稱登記;8、送審合資或合作合同、章程;9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;10、辦理企業(yè)登記開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi);2、企業(yè)法人變更登記費(fèi);3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi);4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二:開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目,簽定合作意
2、向書;2、初步確定開發(fā)方案;3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn);4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書;5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi);2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三:開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、申報(bào)選址定點(diǎn);2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;4、辦理人防審核;5、辦理消防審核;6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查;8、落實(shí)環(huán)?!叭龔U”治理方案;9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批;10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo);11、委托地質(zhì)勘探;12、委托初步設(shè)計(jì);13
3、、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查意見;15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案;16、報(bào)審市政配套方案;17、市政各管理部門提出市政配套意見;18、市政管線綜合開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi):1、工程勘察(測(cè)量)費(fèi);2、工程設(shè)計(jì)費(fèi);3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi);4、竣工檔案保證金;5、臨時(shí)用地費(fèi);6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi);7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi);8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi);9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四:開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓:1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2、辦理建設(shè)用地委托釘樁;3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申
4、請(qǐng);4、主管部門實(shí)地勘察;5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審;6、委托地價(jià)評(píng)估;7、辦理核定地價(jià)手續(xù);8、辦理土地出讓審批;9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同;10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證;11、領(lǐng)取正式國有土地使用證;12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥:13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用:17、征用集體土地用地申請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確定勞動(dòng)力安置方案、22、區(qū)(縣)房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田
5、基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi):1、地價(jià)款(土地出讓金);2、資金占用費(fèi);3、滯納金;4、土地使用費(fèi);5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi);6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi);7、土地閑置費(fèi);8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi);9、城市土地使用稅;10、地價(jià)評(píng)估費(fèi);11、出讓土地預(yù)訂金;12、征地管理費(fèi);13、土地補(bǔ)償費(fèi);14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi);15、地上物補(bǔ)償費(fèi);16、勞動(dòng)力安置費(fèi);17、超轉(zhuǎn)人員安置
6、費(fèi);18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金;19、耕地占用稅第五:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序:1、委托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、10、召開拆遷動(dòng)員會(huì),進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、13、移交拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷 開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi):1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi);2、搬家補(bǔ)助費(fèi);3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi);4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(
7、周轉(zhuǎn)費(fèi));5、清理費(fèi);6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi);7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi);8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi);9、房屋拆遷管理費(fèi);10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六:項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作:1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃、3、交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費(fèi)、4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、10、出施工圖、11、編制、報(bào)送工程檔案資料,交納檔
8、案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表,辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo):16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請(qǐng)招標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并送達(dá)、25、召開招標(biāo)會(huì),勘察現(xiàn)場(chǎng)、26、召開開標(biāo)會(huì)議,進(jìn)行開標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、28、發(fā)中標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理:31、辦理質(zhì)
9、量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開工前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費(fèi),簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工:43、施工場(chǎng)地的“三通一平”、44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收:47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收,領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書、49、商品住宅性能認(rèn)
10、定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、51、辦理竣工房屋測(cè)繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi):1、三通一平費(fèi)、2、自來水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)(大市政費(fèi))、9、開發(fā)管理費(fèi)、10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、11、建筑行業(yè)管理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、13、公園建設(shè)費(fèi)、14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、15、路燈維護(hù)費(fèi)、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)(小區(qū)配套費(fèi))、18、電源建設(shè)集資費(fèi)(用電權(quán)費(fèi))、19、外部供電工程貼費(fèi)(電貼費(fèi))、20、建安工程費(fèi)、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、22、
11、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工圖費(fèi)、25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、超計(jì)劃用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七:開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售:1、辦理外銷商品房預(yù)(銷)售許可證;2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所;3、與購房者簽訂認(rèn)購書;4、簽訂正式買賣契約;5、辦理簽約公證;6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證;7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記;8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記;9、外銷商品房抵押登記;10、樓宇
12、交付入住手續(xù);11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售:12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)(銷)售許可證、15、銷售項(xiàng)目備案、16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理:25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租
13、賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理:31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理房屋租賃安全合格證、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押:36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi):1、營業(yè)稅、2、城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費(fèi)附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八:開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序:
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