項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書.總結(jié)

1、××項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書××公司年月日1目錄1 摘要1.1 公司簡(jiǎn)介1.2 項(xiàng)目概況1.3 公司宗旨1.4 市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略1.5 技術(shù)與管理支持1.6 公司及管理1.7 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)1.8 融資需求及投資回報(bào)2 項(xiàng)目介紹2.1 項(xiàng)目來源2.2 項(xiàng)目選址2.3 項(xiàng)目特點(diǎn)2.4 項(xiàng)目技術(shù)難點(diǎn)及解決方案2.5 項(xiàng)目目標(biāo)及進(jìn)度安排3 市場(chǎng)分析3.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述3.2 市場(chǎng)化分3.3 目標(biāo)市場(chǎng)選擇3.4 市場(chǎng)定位分析4 營(yíng)銷計(jì)劃4.1 產(chǎn)品組合4.2 計(jì)劃與控制4.3 價(jià)格決策4.4 營(yíng)銷渠道4.5 溝通與促銷4.6 廣告宣傳4.7 銷售隊(duì)伍與管理25 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)5

2、.1 項(xiàng)目成本費(fèi)用分析5.2 銷售收入預(yù)測(cè)5.3 資金運(yùn)用分析5.4 現(xiàn)金流量分析5.5 損益分析5.6 敏感性分析5.7 建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制6 融資要求及說明6.1 項(xiàng)目投資需求6.2 投資組合建議6.3 項(xiàng)目融資目標(biāo)6.4 融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析7 風(fēng)險(xiǎn)因素7.1 經(jīng)營(yíng)歷史的限制7.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)7.3 住宅消費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn)7.4 資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)7.5 市場(chǎng)認(rèn)知3××項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書1 摘要1.1 公司簡(jiǎn)介1.2 項(xiàng)目概況1.7 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目總投資？人民幣，預(yù)測(cè)銷售總收入？人民幣，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)292.9%，投資回收期 1.3 年，凈現(xiàn)值（ Ic=15%

3、）為 24，450 萬(wàn)元人民幣，累計(jì)利潤(rùn)為 36，693 萬(wàn)元，參悟前景非?？春谩D表：建議經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)圖（歷年財(cái)務(wù)狀況示意：銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）1.8 融資需求及投資回報(bào)項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷售收入滾動(dòng)投入后續(xù)建設(shè)工程，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施。1、融資需求計(jì)劃融資 5850 萬(wàn)元人民幣，采取銀行貸款的方式，年利息為5.31%。計(jì)劃貸款期 1 年。其他資金由公司投入，計(jì)劃投資3.5 年。2、全部投資的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 292.9%投資回收期： 1.3 年全部投資的投資利潤(rùn)率：313%3、融資后股本的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 1290

4、.7%股本投資回收期： 1.1 年股本的投資利潤(rùn)率： 623%42 項(xiàng)目介紹2.1 項(xiàng)目來源5 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)5.1 項(xiàng)目成本費(fèi)用分析本項(xiàng)目估算總投資 91533 萬(wàn)元，如表 1 和表 2 所示。表 1成本費(fèi)用構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目投資（萬(wàn)元）占總投資比例 %1土地費(fèi)66927.32前期費(fèi)用43144.73小市政36524.04建安工程費(fèi)6572571.85管理費(fèi)用39444.36預(yù)備費(fèi)53585.77銷售費(fèi)用19482.1總計(jì)91553表 2 年度成本費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目投資年度投資（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）12341建設(shè)投資9153372843662735772118505.2 銷售收入預(yù)測(cè)總銷售收入 154728 萬(wàn)

5、元，收入構(gòu)成如表3：序項(xiàng)目建筑面積平米售價(jià)銷 售 收年度銷售收入（萬(wàn)元）號(hào)（平方（元/平入第2年第3年第4年米）米）（萬(wàn)元）1獨(dú) 立 別1.258005917443814795墅2高檔公 7.2420025811213314480寓3中檔公 14.5350043078359287150寓4 小高層 1.5 躍層11合計(jì)1547287459257081230555.3 資金運(yùn)用分析項(xiàng)目第一年需籌集7284 萬(wàn)元建設(shè)資金，銷售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金12549 萬(wàn)元，以后各建設(shè)期可用銷售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資金平衡，詳見表4表 4資金來源于運(yùn)用表序項(xiàng)目年份合計(jì)（萬(wàn)號(hào)第 1 年第 2 年34元）1資金

6、來源72847459257081230551620121.1自籌資金72841.2銷售收入7459257081230551547282資金運(yùn)用72844950044907163971180892.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3所得稅63 盈余資金（1-2）5.4 現(xiàn)金流量分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)收益： Ic=15%營(yíng)業(yè)稅： 5%城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%教育費(fèi)附加： 3%所得稅按 33%（按免征增值稅計(jì)）2、評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：稅后內(nèi)部收益率： FIRR=292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）：24450 萬(wàn)元；投資回收期： 1.3 年稅前內(nèi)部收益率： FIRR=418.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=1

7、5%）：36899 萬(wàn)元投資回收期 1.2 年。全部投資的投資利潤(rùn)率 =（36638÷11710） *100%=313%。根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見表5 所示的年度現(xiàn)金流量表。表 5年度現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1現(xiàn)金流入7459257081230551547281.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3所得稅3凈現(xiàn)金流量（ 1-2）74累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.3）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率418.1%292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）36899 萬(wàn)元24450 萬(wàn)元

8、投資回收期1.22 年1.29 年5.5 損益分析本項(xiàng)目累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)36638 萬(wàn)元，損益分析如表6 所示表 6 損益表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341銷售收入2銷售稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖：歷年財(cái)務(wù)狀況示意圖（柱圖） ：銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)85.6 敏感性分析本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格和單位平方米造價(jià)很敏感，臨界點(diǎn)為-36.6%和+62.4%，對(duì)土地費(fèi)用相對(duì)不敏感， 臨界點(diǎn)為 +792%，因此項(xiàng)目實(shí)施中必須充分掌握市場(chǎng)行情，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格暴動(dòng)時(shí)采取妥當(dāng)措施處置，并嚴(yán)格控制建筑工程投資，使單位平方米造價(jià)不超過預(yù)定界限，詳見表 7表 7 敏

9、感性分析表內(nèi)容變化情況IRR（稅后）與正常比敏感性正常情況292.9%土地費(fèi)用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+792%8.2%臨界點(diǎn)單位平米造價(jià)+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%臨界點(diǎn)銷售價(jià)格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%臨界點(diǎn)5.7 建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流控制建設(shè)投資進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制詳見附表1、2、36 融資要求及說明6.1 項(xiàng)目投資需求1、投資與滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷售收入滾動(dòng)投

10、入后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施2、資金平衡根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案和銷售方案， 項(xiàng)目于第 2 年第 2 季度可大致完成收支平衡。平衡前期共 4 個(gè)季度為資本投入期，其后收入逐漸大于支出為資本盈余期。93、資本投入期費(fèi)用（單位：萬(wàn)元）土地征用費(fèi)用584030%項(xiàng)目前期費(fèi)832.8開辦費(fèi)（項(xiàng)目準(zhǔn)備金10%）52520%項(xiàng)目準(zhǔn)備金1051.610%管理費(fèi)394.4銷售大廳（小區(qū)會(huì)所建設(shè)費(fèi)60%）348.0市政工程費(fèi)（大市政費(fèi)30%）461.4預(yù)售準(zhǔn)備金（銷售費(fèi)20%）389.6樣板樓建設(shè)費(fèi)1721.0合計(jì)： 11573.86.2 投資組合建議土地方（萬(wàn)元人民幣）：5850占 50%建設(shè)經(jīng)營(yíng)方（萬(wàn)元人

11、民幣） ： 5850占 50%稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.9%投資回收期（年）：1.3全部投資的投資利潤(rùn)率：313%6.3 項(xiàng)目融資目標(biāo)計(jì)劃融資 5850 萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目股權(quán) 50%，計(jì)劃投資期 1 年，融資方式為銀行貸款，貸款年利率為 5.31%。即第二年底還清本息共計(jì) ;6161 萬(wàn)元。6.4 融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目第一年需籌資 7284 萬(wàn)元建設(shè)資金，其中 5850 萬(wàn)元為銀行貸款； 1434 萬(wàn)元為自籌資金， 銷售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金 12549 萬(wàn)元，以后各建設(shè)期可用銷售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資金平衡，詳見表 8表 8資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)（萬(wàn)第1年234元）101資

12、金來源1.1自籌資金1.2銀行貸款1.3銷售收入2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3盈余資金（1-2）2 現(xiàn)金流量分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)收益率： Ic=15%營(yíng)業(yè)稅： 5%城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%教育費(fèi)附加： 3%所得稅按 33%（按免征增值稅計(jì)）2、評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：稅后內(nèi)部收益率： FIRR=1290.7%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%） 24，956 萬(wàn)元，投資回收期： 1.08 年稅前內(nèi)部收益率： FIRR=1897%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%） :37328 萬(wàn)元投資回收期 1.05 年自籌資金（股本）的投資利潤(rùn)率 =（ 36431÷5850）*10

13、0%=623%根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見表 9 所示的年度現(xiàn)金流量表。表 9 年度現(xiàn)金流量表 ( 萬(wàn)元 )11序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341現(xiàn)金流入1.1銀行貸款1.2銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3凈現(xiàn)金流量（ 1-2）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.4）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1897%1290.7%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）37328 萬(wàn)元24956 萬(wàn)元投資回收期1.05 年1.08 年3 損益分析本項(xiàng)目累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)到36431 萬(wàn)元，損益分析如表1012表 10損益表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第

14、1 年2341銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費(fèi)7284用4利息費(fèi)用3115利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)1759912174665836431建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖 （柱圖：1-4 年 銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）7 風(fēng)險(xiǎn)因素7.1 經(jīng)營(yíng)歷史的限制本公司成立于 2001 年，雖然項(xiàng)目發(fā)起人有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，但是 7.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)7.3 住宅消費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn)7.4 資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)7.5 市場(chǎng)認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)高強(qiáng) : 你好!附件是融資商業(yè)計(jì)劃書的框架和主要部分投資方會(huì)非常注重項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)期收益的分析, 并且會(huì)追求每個(gè)數(shù)據(jù)的可靠來歷 .所以準(zhǔn)備資料時(shí) , 請(qǐng)客觀的進(jìn)行分析和計(jì)算 , 每個(gè)數(shù)據(jù)都要能自圓其說 , 能夠有足夠的說服力 . 他們對(duì)這種分析的專業(yè)性 嚴(yán)謹(jǐn)性和客觀性非?？粗?.13商業(yè)計(jì)劃書上用到的數(shù)據(jù)應(yīng)該有對(duì)應(yīng)的計(jì)算書.如果他們要深究可以隨時(shí)提供 .計(jì)劃書中的很多部分的工作你們已經(jīng)做的挺好了 , 可能還需要營(yíng)銷策劃 工程前期 預(yù)算及財(cái)務(wù)的參與 , 公司項(xiàng)目折現(xiàn)率的確定理論上應(yīng)該參照集團(tuán)其他項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)來定 .財(cái)務(wù)分析中的敏感性分析 現(xiàn)金流測(cè)算 現(xiàn)金流折現(xiàn)等計(jì)算可能需要學(xué)過相應(yīng)知識(shí)的人來做 , 可以找了解這個(gè)項(xiàng)目又有專業(yè)知識(shí)的人配合 .書是我們時(shí)代的生命 別林斯基書籍是巨大的力量 列寧書是人類進(jìn)步的階梯 高爾基書籍是人類知識(shí)的總統(tǒng) 莎士比亞書籍是人類思