論商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理

1、論商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理李建華 吉林大學(xué)法學(xué)院 教授 我國物權(quán)法第70條確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)類型。在建筑物區(qū)分所有權(quán)行使中,可能會產(chǎn)生其與其他權(quán)利的沖突。本案探討的焦點問題之一,即修改前的章程中約定:經(jīng)營管理有關(guān)事項,須經(jīng)擁有本樓宇所有房屋產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟利益相同的業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上表決通過。該約定的效力如何認(rèn)定?其實質(zhì)是如何解決商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的沖突。這屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他權(quán)利沖突的類型之一。結(jié)合司法實踐,以我國現(xiàn)行立法規(guī)定為根據(jù),歸納建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他權(quán)利的沖突類型,總結(jié)解決權(quán)利沖突的規(guī)則,對于及時、有效地解決民事糾紛,更好地維護權(quán)

2、利人的合法權(quán)益,無疑具有重要意義。一、 商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的相互獨立性及其關(guān)聯(lián)性本案中,商鋪業(yè)主對其購買的商鋪依法享有經(jīng)營權(quán),其權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主對商鋪享有的所有權(quán),即業(yè)主對商鋪享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。該種商鋪業(yè)主所有權(quán)具有自權(quán)性、全面性、整體性、彈力性、恒久性的特點 1。業(yè)主基于其商鋪所有權(quán)而派生了商鋪業(yè)主的經(jīng)營權(quán),該種權(quán)利盡管派生于所有權(quán),但仍基本具有其獨立性,商鋪業(yè)主按照其意思對商鋪享有經(jīng)營管理權(quán)。經(jīng)營權(quán)具有以下特點:其一,客體的單一性。經(jīng)營權(quán)的客體即每個商鋪業(yè)主所購買的商鋪,不包括其他;其二,內(nèi)容的私利性和營利性。經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容主要體現(xiàn)為業(yè)主的個人私利,一般情況下與

3、其他業(yè)主的利益無關(guān);業(yè)主享有經(jīng)營權(quán)的目的,主要是為了通過經(jīng)營管理活動而獲取營利;其三,行使的自主性。商鋪業(yè)主對其商鋪享有的經(jīng)營管理權(quán),具有充分的自主性。即業(yè)主有權(quán)決定如何行使該種權(quán)利,既可以決定自己行使,也可以決定委托他人行使,不受他人意志的支配或者干預(yù)。同時,本案中商廈的每個業(yè)主因購買了同一商廈的不同部分而彼此之間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)我國物權(quán)法第70條規(guī)定,所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征在于:其一,客體的復(fù)雜性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體主要是建筑物,但不限于

4、建筑物,除了建筑物之外,還包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車庫、車位以及其他公共場所、公用設(shè)施等,其范圍已經(jīng)從建筑物拓展到整個小區(qū)。 2其二,內(nèi)容兼有私有性與公益性,且具有整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容,不僅事關(guān)業(yè)主的私有利益,而且還涉及整個建筑物內(nèi)全部所有權(quán)人的共同利益或者全體所有權(quán)人的公共利益,因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有和行使,不能完全由業(yè)主個人決定,而應(yīng)受到全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人的整體公共利益和共同意志的制約;而且建筑物區(qū)分所有權(quán)是“在整體建筑物上體現(xiàn)權(quán)利的整體性。” 3其三,權(quán)利行使的自行性和委托性。建筑物區(qū)分所有權(quán)中,業(yè)主對其專有部分的所有權(quán)可自行行使,同時,由于“多個業(yè)主形成了共同的

5、生活和居住關(guān)系,各個業(yè)主都享有共同管理權(quán),他們不僅需要委托他人管理其共有財產(chǎn),而且需要制定規(guī)則來規(guī)范他們的共同生活,” 4因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共同管理權(quán)具有行使上的委托性。本案中,商鋪業(yè)主之間的建筑物區(qū)分所有權(quán)也具有上述特征。由于商鋪業(yè)主的經(jīng)營權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)具有各自不同的性質(zhì)和特征,因而,兩者是彼此獨立的民事權(quán)利。商鋪業(yè)主分別依法享有其經(jīng)營權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)。商鋪業(yè)主的經(jīng)營權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)不僅是彼此獨立的民事權(quán)利,而且兩種民事權(quán)利在主體、客體、內(nèi)容等具有多方面的關(guān)聯(lián)性。首先,兩者在權(quán)利主體上具有部分的重合性;其次,兩者在權(quán)利客體上具有部分重合性;再次,兩者在權(quán)利內(nèi)容上具有緊密

6、的聯(lián)系性和重合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是由業(yè)主對專有部分的所有權(quán)、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)所構(gòu)成。其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主對專有部分的所有權(quán)與業(yè)主經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)性權(quán)利即所有權(quán)之間的關(guān)系最為密切。兩種權(quán)利的權(quán)能具有大部分的重合性。我國物權(quán)法第39條規(guī)定:“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”同時,物權(quán)法第71條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！睋?jù)此,商鋪業(yè)主的專有權(quán)實質(zhì)為所有權(quán),但即使如此,仍不能將業(yè)主的專有權(quán)與一

7、般所有權(quán)相混同。原因在于:其一,商鋪業(yè)主的專有權(quán)是其享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分,與其享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)的行使密不可分;其二,由于“建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性,故業(yè)主對專有部分行使專有權(quán)應(yīng)受到一定的限制。” 5商鋪業(yè)主的經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)之間的明顯區(qū)別性和彼此的獨立性,決定了不應(yīng)將兩者混同或者混淆,也由此決定了兩種權(quán)利的行使規(guī)則是完全不同的。同時,兩種民事權(quán)利的關(guān)聯(lián)性,決定了兩種不同民事權(quán)利行使規(guī)則可能會產(chǎn)生沖突,對此,應(yīng)在司法實踐中尋求解決兩種不同權(quán)利行使的沖突規(guī)則。這是本案分析和探討的前提條件和基本切入點。二、 商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的行使不應(yīng)屬于業(yè)主共同決定

8、的事項或者物業(yè)管理的范疇如上分析,商鋪業(yè)主派生于其所有權(quán)的經(jīng)營權(quán),業(yè)主有權(quán)按照所有權(quán)的行使規(guī)則行使其經(jīng)營權(quán),業(yè)主有權(quán)決定自己行使其經(jīng)營權(quán),也有權(quán)決定委托他人行使其經(jīng)營權(quán),業(yè)主對此享有充分的自主權(quán),而不受他人意志的支配和干預(yù)。業(yè)主行使其經(jīng)營權(quán)過程中,只會受到與所有權(quán)行使過程中的相同限制。但商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的行使不應(yīng)屬于業(yè)主共同決定的事項或者物業(yè)管理的范疇。首先,業(yè)主經(jīng)營權(quán)不屬于業(yè)主共同決定的事項。我國物權(quán)法第76條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

9、者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第5項和第6項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總數(shù)人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定欠款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”我國物業(yè)管理條例第11條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(5)籌集和使用專項維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7

10、)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”物業(yè)管理條例第12條第3款規(guī)定:“業(yè)主大會決定本條例第11條第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第11條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”從我國物權(quán)法、物業(yè)管理條例的上述規(guī)定分析,由業(yè)主共同決定的事項都是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項,而商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容并不應(yīng)屬于業(yè)主共同決定的事項,而應(yīng)屬于業(yè)主自行決定的事項。其次,業(yè)主經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容不屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權(quán)范圍。“業(yè)主大會是業(yè)主依法成立的自治組織,是建

11、筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)” 6衡量業(yè)主經(jīng)營權(quán)內(nèi)容是否應(yīng)屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權(quán)范圍,需要從以下兩方面分析:一方面,業(yè)主經(jīng)營權(quán)的目的與對建筑物進行物業(yè)管理的目的不同。業(yè)主享有經(jīng)營權(quán)的目的,主要是為了通過其對商鋪的經(jīng)營、管理活動而實現(xiàn)其營利目的。而由業(yè)主大會決定的職權(quán)范圍,主要屬于基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生的或者說是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的對共同管理事項進行物業(yè)管理的事項。根據(jù)我國物業(yè)管理條例第1條的規(guī)定,物業(yè)管理的目的,主要是為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。此點與業(yè)主經(jīng)營權(quán)的目的完全不同。另一方面,業(yè)主經(jīng)營權(quán)不屬

12、于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的職權(quán)范圍。根據(jù)我國物業(yè)管理條例第2條的規(guī)定,物業(yè)管理主要是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。盡管該第2條界定的物業(yè)管理的內(nèi)容中包括了“管理”的事項,但分析該條規(guī)定的整體內(nèi)容和主要立法本意,該條中的“管理”主要不是指“經(jīng)營性管理”,而是在物業(yè)管理活動中對共同事項進行的一般性管理。同時,我國物權(quán)法有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的物業(yè)管理的規(guī)定內(nèi)容中,也沒有明確包含對建筑物區(qū)分所有進行“經(jīng)營性管理”的內(nèi)容?；谝陨戏治隹梢?有關(guān)業(yè)主商鋪的經(jīng)營權(quán)行使

13、問題即商鋪的自主經(jīng)營或者委托經(jīng)營事項,既不應(yīng)屬于業(yè)主共同決定的事項,也不應(yīng)屬于業(yè)主大會決定的物業(yè)管理的職權(quán)范圍,而應(yīng)屬于商鋪業(yè)主按照意思自治原則決定的內(nèi)容。由此分析,本案中所涉章程中有關(guān)商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容的法律適用和效力認(rèn)定問題,就需要進一步進行探討。三、本案所涉章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)內(nèi)容的法律適用及效力認(rèn)定1.本案應(yīng)適用我國物權(quán)法、物業(yè)管理條例的規(guī)定。盡管有關(guān)商鋪的自主經(jīng)營或者委托經(jīng)營事項不屬于業(yè)主共同決定的事項,也不屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的法定職權(quán)范圍,但由于有關(guān)商鋪的經(jīng)營管理事項的內(nèi)容是通過召開業(yè)主大會的形式及其由此制定章程而規(guī)定的,直接涉及物權(quán)法、物業(yè)管理條例中規(guī)定的業(yè)主大會

14、的法定職權(quán)以及業(yè)主大會所定事項的法律效力的認(rèn)定問題,因此,本案應(yīng)適用物權(quán)法、物業(yè)管理條例的規(guī)定來認(rèn)定。2.本案所涉章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)內(nèi)容的效力認(rèn)定。本案所涉章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)內(nèi)容不應(yīng)認(rèn)定為對全體商鋪業(yè)主有效。其理由在于:首先,如前所述,本案章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容,既不屬于業(yè)主共同決定的事項,也不屬于業(yè)主大會所決定的物業(yè)管理的法定職權(quán)范圍。簡言之,本案章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)內(nèi)容已經(jīng)明顯違反了我國物權(quán)法、物權(quán)管理條例的規(guī)定,且本案中的少數(shù)商鋪業(yè)主對此不予認(rèn)可。其次,業(yè)主大會決定有效的基本條件“必須是符合法律、法規(guī)及章程,不違背社會道德,不損害國家、公共和他人利益的決定。” 4

15、78本案章程中有關(guān)業(yè)主商鋪經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容損害了少數(shù)商鋪業(yè)主經(jīng)營自主權(quán)。盡管大多數(shù)商鋪業(yè)主認(rèn)定章程中有關(guān)商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容,這可視為該大多數(shù)商鋪業(yè)主行使其經(jīng)營權(quán)的方式,即該大多數(shù)商鋪業(yè)主同意以章程形式?jīng)Q定授權(quán)業(yè)主代表大會選聘、解聘商廈經(jīng)營管理企業(yè),但這種方式?jīng)]有尊重或者剝奪了少數(shù)商鋪業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán),必然造成對少數(shù)商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)的侵害。因此,章程中有關(guān)商鋪業(yè)主經(jīng)有權(quán)的內(nèi)容不僅不應(yīng)對少數(shù)商鋪業(yè)主有效,而且少數(shù)商鋪業(yè)主有權(quán)根據(jù)物權(quán)法第78條第2款的規(guī)定行使撤銷權(quán),請求人民法院予以撤銷。作為雖然不屬于本案討論范圍,但作為與本案有關(guān)的另一問題是,若由全體業(yè)主參加的業(yè)主大會通過章程一致性決定了商廈經(jīng)營權(quán)內(nèi)

16、容的(或者全體業(yè)主一致性地認(rèn)可章程的內(nèi)容),則應(yīng)認(rèn)定其為有效,而不能以違反物權(quán)法、物業(yè)管理條例為由而認(rèn)定無效。其理由在于:盡管商廈經(jīng)營權(quán)不屬于業(yè)主共同決定的物業(yè)管理的范疇,也不屬于業(yè)主大會決定的法定職權(quán)范圍,而屬于業(yè)主自主決定的內(nèi)容,但若所有的業(yè)主參加業(yè)主大會,且一致決定了商廈經(jīng)營權(quán)內(nèi)容的,可視為每位業(yè)主對業(yè)主大會就其商鋪經(jīng)營權(quán)行使的內(nèi)容進行了委托授權(quán),即由業(yè)主作為被代理人對作為代理人的業(yè)主大會進行了委托授權(quán)。業(yè)主大會基于每位業(yè)主的委托授權(quán)而可決定將商廈委托第三人經(jīng)營管理。但對此仍需作嚴(yán)格的限定:其一,必須是每位業(yè)主都參加業(yè)主大會,且所有業(yè)主一致性地同意或者認(rèn)可有關(guān)商廈經(jīng)營權(quán)事項的決議。于此場合,商鋪業(yè)主有權(quán)行使一票否決權(quán)。其二,基于我國民法通則第65條對委托代理中委托授權(quán)的要求,業(yè)主大會做出有關(guān)商廈經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容必須明確、特定和具體,不能含糊不清,以確保有關(guān)商廈經(jīng)營權(quán)事項決定的合法性和有效性。注釋:1郭明瑞.民法(第二版)M.北京:高等教育出版社,2007:230-231.2王利明.物權(quán)法研究(