開發(fā)商交房時必須有

1、開發(fā)商交房時必須有“四書一證一表 ”：（住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定 書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表、 面積實(shí)測報告書收房的程序和注意事項(xiàng)一、最佳收房流程1、核驗(yàn)業(yè)主材料2、業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅 質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明，竣工驗(yàn)收備案 表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收5、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15 日內(nèi)解決的，雙

2、方應(yīng) 當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議8、業(yè)主簽署入住交接單二、收房注意事項(xiàng)1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金 （房屋總額的 2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入 住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問題交物 業(yè)慢慢維修。在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約 定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的 責(zé)任。無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契 稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付

3、房屋的前提。在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維 修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、收房不應(yīng)以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi) 用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共 維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦 費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi) 用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向 業(yè)主交付房屋的，由

4、此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。其他問題有：面積誤差問題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配 套和共用設(shè)施不健全。3、購房簽約時細(xì)化條款在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項(xiàng)目延期交房極 為普遍，因此簽訂購房合同時，關(guān)于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務(wù) 求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點(diǎn)問 題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出 現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應(yīng)明確 約定公攤的具體項(xiàng)目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。 （如規(guī)定：合

5、同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出 3%時，購房人有權(quán)退 房。）4、收房時必須仔細(xì)查看的文件律師告訴記者，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制 要求的。第二是我們常說的 "兩書 "-" 質(zhì)量保證書 "和 "使用說明書 "，這是建設(shè)部商 品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)，看是否 與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。驗(yàn)房過程中的六大問題買房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自

6、己的住房，購房者往往 要花費(fèi)好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個步驟都是經(jīng)過精心考慮 的。可對于大多數(shù)購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而 來。交房程序如何？常見的交房陷阱有哪些？交房時又該注意些什么？為此， 本刊針對房屋驗(yàn)收過程中常見的一些問題，教你見招拆招，輕松入住新房。問題一：未能按時交房按合同約定，發(fā)展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞 給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時限一般在 收樓通知書寄出 30 天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后 期限之日

7、起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收 的地點(diǎn)。問題二：開發(fā)商證書不全驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書，索取住宅使用說 明書、住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格 證，竣工驗(yàn)收備案表（簡稱 “三書一證一表 ”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表 格，如住戶驗(yàn)房交接表、驗(yàn)收意見表（如樓宇驗(yàn)收記錄表）等。只有 證件齊全了，才能簽署入住單。時下不少樓盤 “三書一證一表 ”不齊全，特別是建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書與 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完 成，有關(guān)部門無法驗(yàn)收。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房

8、。如果確實(shí)被要求收房，也要在住 戶驗(yàn)房交接表、驗(yàn)房記錄表等相關(guān)文件中寫明未見X文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。問題三：先簽文件后驗(yàn)房先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商 采取先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。對策：購房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如 當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明 “未驗(yàn)房 ”等字樣，驗(yàn)房時如出現(xiàn) 情況，也可與發(fā)展商討說法。問題四：開發(fā)商大事化小對業(yè)主在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu) 性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè) 法

9、不讓業(yè)主將問題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題， 無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登 記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。問題五：小區(qū)配套不 xx驗(yàn)房時，業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合 合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。對策：在簽訂購房合同時，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可 作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時即可按合同所載的條文及開發(fā)商在 售樓時的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還可以通過業(yè)主委員會與發(fā)展商協(xié)商解決。問題六：巧立名目亂收費(fèi)雖然物價局已對入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個別發(fā)展商到交房時仍巧 立名目進(jìn)行收費(fèi)。對策：收樓時要提前了解物價局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要 求的款項(xiàng)相對照。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時向 發(fā)展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，一定要先簽訂 物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納