區(qū)別：使用率、實(shí)用率、得房率、分?jǐn)偮?、分?jǐn)傁禂?shù)、土地分?jǐn)傁禂?shù)

1、使用率、實(shí)用率、得房率、分?jǐn)偮?、分?jǐn)傁禂?shù)、土地分?jǐn)傁禂?shù)使用率和實(shí)用率的區(qū)別一、了解使用率和實(shí)用率的區(qū)別，先要了解以下幾個(gè)概念：1、銷售面積：也就是建筑面積，因其中既包括房屋本身的建筑面積，又包括分?jǐn)偟拿娣e。2、套內(nèi)使用面積：就是所謂的地毯面積，是指房子真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當(dāng)然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi)，但陽臺(tái)除外。3、套內(nèi)墻體面積：算法較復(fù)雜，因?yàn)槊刻追课荻加泻袜従庸灿玫膲妥约要?dú)用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。4、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：封閉陽臺(tái)全算，未封閉陽臺(tái)算一半面積。（按照國家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2005

2、)中 3.0.18條規(guī)定，建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。）5、套內(nèi)建筑面積：即2、3、4總和。二、“分子”多變，使用率算法有不同使用率的分母是統(tǒng)一的，即“銷售面積”，但因開發(fā)商對(duì)使用率的計(jì)算方法不統(tǒng)一，分子便有了以下幾種變化：1.套內(nèi)建筑面積÷銷售面積。因分子中包括了套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽臺(tái)面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。也被稱為“實(shí)用率”。2.套內(nèi)使用面積÷銷售面積。分子中刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)面積，這個(gè)公式算出來的使用率較低，因此不被多數(shù)開發(fā)商接受。又因這是買房人真正可使用的居室面積占購買面積的比例，也被稱為“使用率”。一般高層塔樓在7

3、2%75%之間，板樓在78%80%之間。三、使用率計(jì)算，關(guān)鍵看分?jǐn)偭硕嗌倨椒矫卓瓷先タ趶揭恢碌摹颁N售面積”每個(gè)項(xiàng)目也大相徑庭。這主要表現(xiàn)在一些可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。據(jù)了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標(biāo)計(jì)算分?jǐn)偛淮罂赡埽钊菀住白⑺钡氖俏飿I(yè)管理用房這塊，比如類似值班室、警衛(wèi)的休息室等地方。得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”值。  套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 一般情況下，多層住宅的得房率最高，基本控制在8590%，小高層得房率約8085%，高層一般在7580

4、%，部分酒店式公寓因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)、公攤較多等原因得房率較低，低的有僅65%。辦公樓為5560%。通常情況下，贈(zèng)送面積是不計(jì)入得房率的，購房者在置業(yè)時(shí)除了在詢問得房率之外，還應(yīng)問清楚是否有贈(zèng)送面積，贈(zèng)送面積是否計(jì)入得房率。一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例也就越高。其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷?。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位。而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶高容積率，但得房率通常僅為75%，因?yàn)槌穗娞菥⑴潆姍C(jī)房等都算作公攤外，一層多戶的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。除了建筑形態(tài)不同

5、，有些開發(fā)商會(huì)通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺(tái)和大飄窗。綜上所述得房率應(yīng)該就是實(shí)用率。分?jǐn)偮剩汗媒ㄖ娣e÷（套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積）分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積）這兩種算法的結(jié)果一般差距較大。 測繪處預(yù)算出來的公攤面積的數(shù)據(jù)，是按照“分?jǐn)傁禂?shù)”算的.分?jǐn)傁禂?shù)就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e與套內(nèi)建筑面積的比值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（K）= （總建筑面積-套內(nèi)建筑面積總和）÷ 套內(nèi)

6、建筑面積總和分?jǐn)傁禂?shù)（K）= 分?jǐn)偯娣e÷套內(nèi)建筑面積通常在無電梯的多層建筑中，公攤系數(shù)在510這個(gè)范圍內(nèi)都是正常的，超出10的也有可能，不過少見。 在有電梯的板式小高層建筑中，公攤系數(shù)通常在1520之間。 在有電梯的板式高層建筑中，公攤系數(shù)通常在18-25之間。 在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤系數(shù)通常在1822之間。 在有電梯的塔式高層建筑中，公攤系數(shù)通常在2030之間。一般來說，單一使用功能的住宅樓，公攤系數(shù)只有一個(gè)。如是兩種使用功能的商住樓時(shí)，由于各層布局不同，公用建筑面積的部位范圍不同，就可能出現(xiàn)多個(gè)公攤系數(shù)。如是多種使用功能的綜合樓時(shí)，出現(xiàn)多個(gè)公共面積分?jǐn)傁禂?shù)的可能性更大。

7、土地分?jǐn)傁禂?shù)物權(quán)法第九十三條規(guī)定“動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四條規(guī)定“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”。當(dāng)這座建筑物的開發(fā)商售出其中的某一部分，該塊土地使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也隨之轉(zhuǎn)移，最后購得這座建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)。土地分?jǐn)傁禂?shù)=用地面積/房產(chǎn)證總面積你戶用地面積=土地分?jǐn)傁禂?shù)乘以你戶的建筑面積（確權(quán)的建筑面積）。多層單一用途土地面積分?jǐn)偟姆椒ㄒ话闱闆r下按照各單元（或?qū)樱┙ㄖ娣e分?jǐn)偡ㄓ?jì)算（依本業(yè)主房產(chǎn)建筑面積占整棟樓建筑面積的比例計(jì)算）。層數(shù)越多其分?jǐn)偮试叫。浞謹(jǐn)偟耐恋孛娣e越小，反之，則越大，

8、即與層數(shù)成反比。一般30層高層住宅的分?jǐn)偮?.06左右，6層多層住宅的分?jǐn)偮蕿?.36左右。建筑占地面積通常是指地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，包括與建筑物相連的天井、突出地面的車庫、圍護(hù)等部分。不計(jì)入宗地面積的范圍有：無明確使用權(quán)屬的巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河灘、水溝、排水溝；已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)用地的；其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。雖然開發(fā)商當(dāng)初是把這塊地全部買下來，但并不是全部分給小業(yè)主的，如小區(qū)道路、綠地等公共部位不分?jǐn)偨o小業(yè)主。整座建筑物占用的土地只有一塊，在實(shí)物形態(tài)上是不可分的，如果本宗地屬按份共

9、有的土地使用權(quán)，就沒有獨(dú)用使用權(quán)面積。只有別墅有獨(dú)立使用權(quán)面積。獨(dú)用面積是指土地使用權(quán)人單獨(dú)使用的土地使用權(quán)面積。例:101屋的房產(chǎn)證面積40平方米, 201屋的房產(chǎn)證面積50平方米,102屋的房產(chǎn)證面積60平方米,202屋的房產(chǎn)證面積70平方米。S用地=S建占=100平方米，S此棟屋房產(chǎn)共=220平方米。此棟共4家人， 主人分別是101、102、201、202根據(jù)公式：土地分?jǐn)傁禂?shù)=用地面積/房產(chǎn)證總面積 此棟土地分?jǐn)傁禂?shù)=100/2200.454545（實(shí)際是0.45454545）。所以四家分?jǐn)偟耐恋孛娣e分別為： S101=（100/220）×40=18.18平方米,S201=（

10、100/220）×50=22.73平方米，S102=（100/220）×60=27.27平方米,S202=（100/220）×70=31.82平方米。另舉例：一住宅樓占地面積為 1000平方米，6層樓，一梯二戶二單元，共24戶，其中，A戶型建筑面積為12012戶和B戶型12戶140平方米12戶。試計(jì)算其土地分?jǐn)偯娣e。平均每戶分?jǐn)偼恋孛娣e=1000÷24=41.67。不同面積的戶型乘以相應(yīng)的折算系數(shù)，平均戶型面積=（120+140）÷2=130，A戶型系數(shù)=120÷130=0.923，B戶型系數(shù)=140÷130=1.077。A

11、戶型土地證面積=41.67×0.923=38.46，B戶型土地證面積=41.67×1.077=44.88。也可以這樣計(jì)算：該部分土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積。A戶型土地面積=120÷（120×12+140×12）×1000=38.46，B戶型土地面積=140÷（120×12+140×12）×1000=44.88。多層多用途土地面積分?jǐn)偟姆椒ū容^復(fù)雜，典型的形態(tài)是下面一層或幾層為為商業(yè)、以上為住宅的樓房。由于建筑用途不同，地價(jià)不同，各層建筑物價(jià)值不同，土地使用者應(yīng)分?jǐn)偟亩愘M(fèi)就不同，土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同，其享有的土地面積也不相同。在地價(jià)中，商業(yè)用地地價(jià)高于住宅用地地價(jià)，如果不同用途不同層數(shù)的建筑物需