房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)--文獻綜述

1、【精品文檔】如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)-文獻綜述.精品文檔.本科畢業(yè)設計(論文)文獻綜述學 院專業(yè)學生姓名學號指導教師職稱合作導師職稱論文題目房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)文獻綜述1.研究現(xiàn)狀：中介機構是市場經(jīng)濟體系的重要組成部分，在經(jīng)濟發(fā)展過程中具有重要的作用，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，中介服務的加強是必然的趨勢，目前中介服務已滲透到經(jīng)濟生活的各個領域。中介機構迅速發(fā)展，服務內容基本上涵蓋了傳統(tǒng)行業(yè)門類，并向新興行業(yè)拓展。為了加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，對房地產(chǎn)中

2、介服務進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。1) 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。2) 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。3) 房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計約50的新建商品房銷售和90的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不

3、認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項，分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要銀行產(chǎn)權轉讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助銀行。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者

4、的合法權益。2.發(fā)展趨勢：在我國，房產(chǎn)中介行業(yè)的管理仍然限于傳統(tǒng)的方式，中介商彼此都是信息孤立，難以為公眾提供及時、互動的信息，阻礙了房產(chǎn)交易市場的健康、快速發(fā)展。未來，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)將朝著信息化之路前進，從而實現(xiàn)房產(chǎn)交易中共享信息的功能，增加交易的機會，縮短交易的時間。3.研究成果：根據(jù)社會功能特征分類，房產(chǎn)中介屬于咨詢類的社會中介機構，它由房地產(chǎn)專業(yè)人士組成，運用專業(yè)知識為有房地產(chǎn)需求的市場主體提供所需的智力服務。房產(chǎn)中介機構具有聯(lián)系面廣，掌握信息量大，服務渠道多等特點，對宏觀土地、金融等方面的政策有比較深入的了解和研究，與微觀層面供需主體交往甚密，因而可以提供準確、及時、全面的房產(chǎn)供求

5、、價格和其他方面的信息咨詢服務。隨著房地產(chǎn)二級市場的開放和住房商品化成為新的經(jīng)濟熱點，房地產(chǎn)交易中介的問題愈加突出，中介參與“炒房”、哄抬房價、以中介之名行詐騙之實的現(xiàn)象屢有發(fā)生，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。這些問題的存在，既不利于中介機構本身的發(fā)展，也不利于整個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。從業(yè)人員素質偏低。由于房產(chǎn)中介機構的超常發(fā)展，加之目前對中介機構監(jiān)管沒有到位，使得某些中介機構出現(xiàn)魚龍混雜的局面。房地產(chǎn)經(jīng)紀人太多太濫，文化水平、法律意識、政策水平偏低，整體素質不高，絕大多數(shù)沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，缺乏必要的專業(yè)知識。有大量的不具備資格者混跡其中，導致服務質量的低劣和交易中的欺騙、違規(guī)、犯罪行為

6、的不絕。不講誠信，違規(guī)經(jīng)營。一些城市的房介是在技術、管理、品牌上進行競爭，這是房產(chǎn)中介故意不安排買賣雙方見面，在沒有任何書面委托的情況下，隱瞞訂立合同有關的重要事實，提供虛假情況，損害委托人利益的結果，具有明顯的欺詐性質。當前某些房產(chǎn)中介機構和某些從業(yè)人員，置自身的信譽于不顧，收費既不規(guī)范也不合理，亂收費、收費隨意性大，一味追求創(chuàng)收，很少考慮職業(yè)道德和社會影響。同樣的服務項目，同樣的服務標準，相同性質的中介機構收費差異很大。行業(yè)結構不合理，中介體系發(fā)育不健全。房地產(chǎn)屬于熱門行業(yè)，房產(chǎn)中介機構數(shù)量多，呈現(xiàn)遍地開花的現(xiàn)象，新樓盤還未開盤，其周圍就已經(jīng)駐扎了有大量的房產(chǎn)中介機構。但是又缺乏一流、有影

7、響的、有權威的中介機構。整體行業(yè)結構呈現(xiàn)散、小狀態(tài)，所發(fā)揮的中介功能較弱，所必需的一些服務環(huán)節(jié)，無法承擔或無相應的機構承擔。職能定位不準確。有些房產(chǎn)中介機構的定位很不明確，有的從開業(yè)至今就根本沒有定位。房產(chǎn)中介機構開展的服務項目有隨意性，包括房產(chǎn)買賣、房屋租賃、職業(yè)介紹，婚姻介紹、建筑維修等等，因為原界定的某項服務不怎么賺錢就不干了，而某項業(yè)務有利可圖就改換門面又干起了新業(yè)務。業(yè)務范圍太寬，任何地段任何品質的房源都要作，沒有形成特色。缺乏規(guī)范的內部管理體制和模式。房產(chǎn)中介機構基本上以私企形式出現(xiàn)，從業(yè)人員的收入也跟完成的業(yè)務額掛鉤，各自為各自的私人利益拉業(yè)務，存在不良競爭，又缺乏約束機制，導致

8、管理的不科學。即使有中介之間信息互通也僅限于同業(yè)的親戚朋友，從而也造成房產(chǎn)中介體系的不順暢。法律法規(guī)不健全。由于國家尚未出臺統(tǒng)一的管理條例，目前缺少統(tǒng)一規(guī)范中介機構的法律法規(guī)體系，因此在人員構成、內部管理、業(yè)務運作和收費標準等方面都存在不少問題。各行業(yè)的社會中介基本上無章可循，各自為政現(xiàn)象比較突出。影響了中介機構的發(fā)展，也不利于政府的宏觀調控和社會的管理監(jiān)督。在這個共生體系中，各房產(chǎn)中介之間并不是“惡性”競爭的關系，而是一種分工合作和伙伴關系。各個獨立房介的特征包括經(jīng)營規(guī)模、職能定位、所在區(qū)域等，以及共生環(huán)境的差異，都會使房介之間采用不同的共生方式。內部環(huán)境信息包括內部管理的組織結構、懲罰激勵

9、制度等，外部環(huán)境信息包括宏觀經(jīng)濟狀況、政府的政策、新聞媒體的曝光等通過友情鏈接的方式輸入到共生關系中，通過共生組織的整合功能，形成新的數(shù)據(jù)庫信息，再次作用于獨立的房介，從而可以影響房介的經(jīng)營規(guī)模、在行業(yè)中的地位、主營業(yè)務收入、市場占有率、商業(yè)信譽以及企業(yè)文化的形式和經(jīng)營理念的改善等，而且共生單元與共生環(huán)境之間的關系是動態(tài)的、不斷變化的。4.發(fā)展趨勢：在西方發(fā)達國家，房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)已經(jīng)成熟，尤其是基于Web應用技術環(huán)境下的不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)行業(yè)中的應用日趨完善，其運作模式已經(jīng)從連鎖店的線性管理轉變?yōu)榭绲貐^(qū)，跨領域的扁平化管理，從而獲得了顯著的經(jīng)濟、社會效益。在我國，隨著國民生活水平的

10、不斷提高，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和居民租房需求的多元化帶動了房產(chǎn)中介的發(fā)展，雖然存在著比較多的中介網(wǎng)站，但中介的信息化管理還不夠成熟，不夠完善，不能對提高效率、降低成本、共享資源等方面起到至關重要的作用。在我國，房產(chǎn)中介行業(yè)的管理仍然限于傳統(tǒng)的方式，中介商彼此都是信息孤立，難以為公眾提供即使、互動的信息，阻礙了房產(chǎn)交易市場的健康、快速發(fā)展。未來，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)將朝著信息化之路前進，從而實現(xiàn)房產(chǎn)交易中共享信息的功能，增加交易的機會，縮短交易的時間。5.存在問題：目前房地產(chǎn)市場存在的欺詐行為問題1) 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企

11、業(yè)和私有房產(chǎn)權人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產(chǎn)中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。從法理上說，房產(chǎn)中介機構主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀

12、行為。經(jīng)紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%5%之間提取傭金。而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了法律規(guī)定。2) 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。有些房產(chǎn)中介不申領營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。

13、按照工商部門的有關規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定注冊登記，卻又在正常營業(yè)。根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。3) 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。4) 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不

14、公正的規(guī)定。實際上很多房產(chǎn)中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。5) 各類房地產(chǎn)廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。而很多房產(chǎn)中介機構在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對所謂“特價

15、房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產(chǎn)交易”沒有去標注其產(chǎn)權特點，等到消費者交付款項時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當。7.系統(tǒng)定位：這個網(wǎng)站的核心功能是在網(wǎng)絡上提供房產(chǎn)中介服務，即一個網(wǎng)上的房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)。用戶可以方便地在線瀏覽豐富的房產(chǎn)信息，也可以在線發(fā)布各種房產(chǎn)信息。與現(xiàn)實世界顧客到房產(chǎn)中介所得程序不同，我們需要對用戶的身份進行一定程度的控制。這是因為網(wǎng)上的并不是真實的物品，需要到現(xiàn)實世界種來完成交易，所以必須對顧客的身份及發(fā)布的信息進行審核。查證以后才進行實際的交易，避免造成不必要的人力、物力的損失。綜合以上要求，這個房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)需要至少應該具有以下幾個功能。（1）將需要在網(wǎng)絡上發(fā)布的房產(chǎn)信息加以歸總和分類，建立一個基本的網(wǎng)絡房產(chǎn)信息分類體系，據(jù)此來設計房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。然后在網(wǎng)站上按照分類體系分別設置不同的板塊，用戶可以通過瀏覽不同的板塊來找到所需要的房產(chǎn)信息。（2）對用戶進行注冊會員制管理方式，非會員用戶只能在網(wǎng)站上瀏覽，但是不能發(fā)布任何房產(chǎn)信息。網(wǎng)站的注冊會員可以在每次進