房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理總復(fù)習(xí)1

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理總復(fù)習(xí)1.精品文檔.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題型及分值：一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題1分，共計(jì)40分） 二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，共計(jì)30分）三、判斷題（共15題，每題1分，共計(jì)15分）四、計(jì)算題（共1題， 15分）考試形式:開卷一、概念復(fù)習(xí)：1房地產(chǎn)的位置的固定性是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。  2下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是土地使用權(quán)出讓3一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格高于價值定價法所確定的價格。 4. 城鎮(zhèn)

2、土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積5 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。 6.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上 7.一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35一45。 8.利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。 9從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小10風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大11房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。 12對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大

3、小的衡量指標(biāo)包括開發(fā)利潤、成本利潤率、投資回報率 13.銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。 14敏感性分析的方法和步驟:(1)找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。 (2)分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍 (3)對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。 15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 16個人住房抵押貸款期限可長達(dá)30年。 17貸款擔(dān)保是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔(dān)保并不一定能確保

4、貸款得以足額償還。 貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。 18.貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。 19市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 20獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作21申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價的50% 。 22在對消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時，涉及調(diào)查消費(fèi)者類別、消費(fèi)者購買能力、消費(fèi)者購買習(xí)慣等。23消費(fèi)者社會階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。 24下列各項(xiàng)費(fèi)用中，屬于開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是三通一平費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用、水文地質(zhì)勘探費(fèi)。

5、0;25在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指新建商品房租售市場26借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為汽球法27經(jīng)濟(jì)評價選擇評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率 28一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險越小29在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中估價師的主要工作內(nèi)容。 30開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)31監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于組合投資管理的工作內(nèi)容 32房地產(chǎn)投資

6、信托按信托性質(zhì)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 33編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 34判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其代理的成功率35土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 36. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。37. 三級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應(yīng)占職工總數(shù)的70以上38. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門實(shí)施城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃要求管理各項(xiàng)建設(shè)活動的重要法律憑證。39.土地征用是我國土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的惟一

7、方式。40房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在變現(xiàn)性差、投資額巨大、投資回收周期長、需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn) 41銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到抵押物的流動性、貸款期限的長短 、通貨膨脹的預(yù)期、所處的市場條件 、還要考慮到抵押物價值取得的情況。 42金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果、財務(wù)評價指標(biāo) 43寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度主要參考消費(fèi)價格指數(shù)、商業(yè)零售價格指數(shù)。44.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面。 45對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價值下降以及租客要

8、求更大的租金折扣等后果。 46投資者可以控制的風(fēng)險包括資本價值風(fēng)險 、持有期風(fēng)險、比較風(fēng)險 47居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括普通住宅、公寓、別墅等。  客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。 48房地產(chǎn)市場的功能有配置存量房地產(chǎn)資源和利益、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化、指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃 、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 、顯示房地產(chǎn)市場需求的變化。 49確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（1）對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。 （2）控制混凝土質(zhì)量 方面 (3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和

9、評定辦法 50 房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 .51.營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 52.城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營業(yè)稅稅額的7和3。營業(yè)稅稅率現(xiàn)為5%。 53分析市場趨勢的方法主要有：購買者意圖調(diào)查法、 銷售人員意見綜合法 、專家意見法、時間序列分析法、相關(guān)分析法 54按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場細(xì)分會出現(xiàn)三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好 55盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 56財務(wù)評價的輔助報表包括總投資估算表、經(jīng)營成本表、借款償還

10、表。 損益表、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表為基本報表。 57購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。 58房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù). 59在置業(yè)投資中,運(yùn)營費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收入越低,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越弱 60多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨(dú)立的。 61投資機(jī)會研究和初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。 62名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應(yīng)對承租人進(jìn)行選擇。 63財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要為借款的利息。 64投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然

11、周期的變化。 65市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。 66 中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。 67雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 68資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。 69資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 70對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的

12、監(jiān)管下預(yù)售 71在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除 72.存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)三級市場 73.我國目前個人住房抵押貸款的利率采用的是可調(diào)利率.74.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收。  75.企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)可免征房產(chǎn)稅.  76.建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工可申請延期，延期以兩次為限，每次不超過三個月  77.維修基金的代管服務(wù)屬于常規(guī)性的公共服務(wù)78.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。  79.土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套

13、費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)屬于土地費(fèi)用。80.在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性.81.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。82.當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是挑戰(zhàn)定價法。83.在房地產(chǎn)市場的分類中，二級市場是指新建商品房租售市場.  某一房地產(chǎn)價格水平的高低主要取決于本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況.  84.根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，寫字樓可以設(shè)定為抵押物.  85.土地使用人依照合同約定或法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地，這是行使土地處分權(quán)  城鎮(zhèn)土地使

14、用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人.實(shí)際占用的土地面積.86.經(jīng)營權(quán)屬于收益性物權(quán). 87.房地產(chǎn)開發(fā)位置的固定性主要源于土地  88.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度89.房地產(chǎn)市場的雙重特性是指消費(fèi)與投資90.房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場機(jī)制兩種途徑獲取土地使用權(quán)。91.金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行資金融通時，通常將資金的流動性放在首位。92.房地產(chǎn)商品的銷售成交主要受銷售促進(jìn)影響較大。93.房地產(chǎn)市場交易的對象實(shí)際上是房地產(chǎn)權(quán)益94.工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制是施工現(xiàn)場管理最為重要的工作。95.融資決策的關(guān)鍵步驟是擬定決策方案96.新建商品房的買賣可能發(fā)生在房地產(chǎn)二級市場 97.出讓娛樂用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，已

15、使用10年，則轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)年限為 30年.98.建設(shè)工程開工實(shí)行施工許可證制度。99.市場調(diào)查是市場營銷活動的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場、認(rèn)識市場的一種有效方法和手段。100.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。101.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是投資機(jī)會選擇與決策分析。102.房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境中，投資者最敏感的問題是政治環(huán)境。103.盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的安全程度。104.房地產(chǎn)開發(fā)投資的起始工作是購買土地使用權(quán)。105.我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中銷售量采用是實(shí)際銷售面積。106.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%

16、、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為55.0萬元在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的一般是建筑師。107.商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。108.房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括市場分析、財務(wù)評價。開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用109.一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括（1）投入資金的安全性（2）期望受益的可靠性（3）投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性（4）資產(chǎn)管理的復(fù)雜性200.房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域

17、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)201.從房地產(chǎn)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于自然周期變化的情況出現(xiàn)在第一階段和第二階段的初期 202.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括租售選擇、租售進(jìn)度安排、租售價格確定203.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點(diǎn)“零”是資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)、某一基準(zhǔn)時刻、既可有現(xiàn)金流入，也可有現(xiàn)金流出的時間點(diǎn)204.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括折舊和攤銷、在成本中列支的利息費(fèi)用、未分配利潤（ABD）房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收入、物業(yè)增值、物業(yè)權(quán)益份額增加205.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括

18、開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批、規(guī)劃條件的審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證206.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的基本報表包括現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表207.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)208.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息、協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有可出租或可使用面積、基礎(chǔ)租金與市場租金、出租單元的室內(nèi)裝修209.在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越少。210.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場屬于房地產(chǎn)一級市場。211.市場調(diào)查問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段之一。212.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，其投資均屬長期投資。 213.購買住房抵押支持證券的個人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者 214.在進(jìn)行風(fēng)險分析時，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)方差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險越小215.房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價格 216.房地產(chǎn)自然周期的第