房地產(chǎn)消費(fèi)信貸產(chǎn)品分析

1、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析上海易一代網(wǎng)絡(luò)2018 年 5 月·所有房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析免責(zé)作者具有專業(yè)勝任能力，保證報(bào)告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)，分析邏輯基于、客觀和公正，作者的職業(yè)理解， 結(jié)論不受任何第清晰準(zhǔn)確地反映了作者的研究觀點(diǎn)，力求的授意或影響，特此。靶因?yàn)榻邮杖私邮芏鴮⑵湟暈榭蛻簟H在相關(guān)法律的情況下，并僅為提供信息而，概不任何。的信息來源于已公開的資料，靶對該等信息的準(zhǔn)確性、完整性或可靠性不作任何保證。所載的資料、意見及推測僅反映靶于發(fā)布當(dāng)日的。在任何情況下，中的信息或所表述的意見均不對任何人的投資建議。在任何情況下，靶、靶員工或者關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)不承諾投資者一定獲利，不與投資者投資，也不對

2、任何人因使用中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。投資者務(wù)必注意，其據(jù)此做出的任何投資決策與靶、靶員工或者關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)無關(guān)。僅為或靶所有，和個(gè)人不得以、復(fù)制、。如征得靶同意進(jìn)行、刊發(fā)的，需在的范圍內(nèi)使用，并注明出處為“靶”，且不得對進(jìn)行任何有悖原意的、刪節(jié)和修改。靶，請標(biāo)明出處；，法律指 導(dǎo) 人員向暉飛研究編輯連維佳利劍李隆馬天麗 高遠(yuǎn)美編周樂來源：靶研究繪制。22018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析目錄CONTENTS11.11.21.3宏觀政策市場分析分析1.3.11.3.21.3.31.3.4對象金額利率期限1.3.51.3.6還款方式用途及支付方式1

3、.4要點(diǎn)1.4.1要點(diǎn)1.4.2 貸后管理要點(diǎn)22.12.22.3宏觀政策市場分析分析2.3.12.3.22.3.32.3.4對象金額利率期限2.3.52.3.6還款方式用途及支付方式2.4要點(diǎn)2.4.1要點(diǎn)2.4.2貸后管理要點(diǎn)來源：靶研究繪制。32018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房屋抵押個(gè)人住房按揭房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析33.13.23.3宏觀政策市場分析分析3.3.13.3.23.3.33.3.4對象金額利率期限3.3.53.3.6還款方式用途及支付方式3.4要點(diǎn)3.4.1要點(diǎn)3.4.2貸后管理要點(diǎn)45來源：靶研究繪制。42018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：ni

4、geba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸資金來源分析個(gè)人購房墊資個(gè)人租房房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析1個(gè)人住房按揭1.1 宏觀政策2017 年以來，租售同權(quán)、限購限貸、自持、現(xiàn)房銷售有關(guān)樓市調(diào)控的政策層出不窮，一二線城市出臺(tái)了號稱有史以來最嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、限貸幾乎成為這些城市房地產(chǎn)市場調(diào)控的標(biāo)配。在此下，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至 2017 年 12 月13 日，110 多個(gè)城市發(fā)布有關(guān)調(diào)控樓市政策，政策發(fā)布次數(shù)多達(dá) 250 次以上。2018 年 3 月 5 日工作報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健

5、康發(fā)展”。一二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立為例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委知。多部門發(fā)布了關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監(jiān)會(huì)上海局發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。（3） 2017 年 3 月 17 日，廣州市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策（4） 2016 年 10 月 28 日，市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施市轉(zhuǎn)發(fā)市國土委等關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)。1.2 市場分析201

6、7 年 1 季度，個(gè)人住房按揭2017 年 2 季度，個(gè)人住房按揭2017 年 3 季度，個(gè)人住房按揭余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個(gè)百分點(diǎn)。余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上低 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。低 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。來源：靶研究繪制。52018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77城市限購限貸本地外地首套二套北京單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，連續(xù)繳滿5 年（含）以上社?；騻€(gè)稅普通住房首付 35%非普通住房首付 40%普通住房首付 60%非普通住房首

7、付 80%（有即為二套）上海單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，前 63連續(xù)繳滿 5 年（含）以上社?；騻€(gè)稅無貸首付 35%無貸首付 50%普通住房首付 50%非普通住房首付 70%廣州單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，5 年內(nèi)連續(xù)繳滿5 年（含）以上社?；騻€(gè)稅無貸首付 30%無貸首付 40%有貸首付 50%有貸首付 70%單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，連續(xù)繳滿5 年（含）以上社?；騻€(gè)稅無貸首付 30%無貸首付 50%首付 70%房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析2017 年 4 季度，個(gè)人住房按揭2018 年 1 季度，個(gè)人住房按揭余額 21.9 萬億元，同比增長 22

8、.2%，增速比上年末低 14.5 個(gè)百分點(diǎn)。余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年末低 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，一季度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。2017年1季度至2018年1季度個(gè)人住房按揭存量2522.8621.9021.1020.1019.05201510502017年第一季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2018年第一季度個(gè)人住房余額（萬億元）2018 年 3 月首套房平均利率為 5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的 1.124 倍，環(huán)比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月廣深等一線

9、城市首率分別為：北京 5.34%、上海5.11%、廣州 5.45%有 98 家分（5.45%。同期，二套房平均利率為 5.86%，較 2 月上升 0.07 個(gè)基點(diǎn)。2018 年 3 月，上調(diào)首套房平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家分（；有9 家首套房利率下降，占比 1.69%。首套房利率最低為基準(zhǔn) 1.075 倍；最高為基準(zhǔn) 1.18 倍。目前，工商水平。、農(nóng)業(yè)、中國、建設(shè)等國有四大行首套房平均利率均已超基準(zhǔn)利率上浮 10%2017年11月部分城市房貸利率(%)12108642011.410.88.67.65.785.665.665.665.445.325.435.465.27

10、4.940.8北京上海廣州杭州首套房平均利率（%）二套房平均利率（%）平均上?。?）1.31.3.1分析對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩(wěn)定的本息的能力，無不良嗜好。收入，信用良好，有償還來源：靶研究繪制。62018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析1.3.2金額（1） 不限購地區(qū)：首套房金額最高不超過房價(jià)的 80%；對擁有 1 套住房且相應(yīng)購房未結(jié)清的居民家庭，金額最高不超過房價(jià)的 70%；（2） 限購地區(qū)：首套房金額一般不超過房價(jià)的 70%，其中北京、上海要求不超過 65%；對有者，上海、南京、蘇州要求不超過

11、50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區(qū)對非本市戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%；二套房金額一般不超過房價(jià)的 60%，部分地區(qū)如北京、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，結(jié)清50%，1.3.3結(jié)清利率則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，結(jié)清則不超過 60%。利率實(shí)行差別化利率定價(jià)，部分地區(qū)首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。期限1.3.4最長 30 年，借款人1.3.5 還款方式與期限之和一般不超過 70 年；到期年限一般不超過土

12、地使用年限。按月等額本息和等額本金兩種還款方式1.3.6用途及支付方式借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。1.41.4.1要點(diǎn)要點(diǎn)（1） 審核借款人進(jìn)件資料的完整性、真實(shí)性、有效性；（2） 審核借款人提供的擔(dān)、有效；（3）借款人是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 審核房屋開發(fā)商資質(zhì)，包括但不限于企業(yè)基本情況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況等；（5） 審核房屋土地使用期限，房屋產(chǎn)權(quán)情況真實(shí)性，房屋性質(zhì)是否為回遷房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房等情況。1.4.2 貸后管理要點(diǎn)（1） 定期借款人情況、流水情況，是否存在對外擔(dān)保行為；（2） 借款人申請?zhí)崆叭~或部分還款；（3） 市場房價(jià)若下跌，要求借款人對抵押

13、物價(jià)值的差額進(jìn)行補(bǔ)足。來源：靶研究繪制。72018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析2房屋抵押2.1 宏觀政策近兩年房抵貸資金流入房地產(chǎn)市場購房和股票市場情況，監(jiān)管部門嚴(yán)禁這一資金流向現(xiàn)象。2017 年 4 月 10 日，中國銀監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)出了中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見，在第 22 條“強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控”中指出：將以房地產(chǎn)為抵押的納入全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測范圍。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性管理，嚴(yán)禁資金流入房地產(chǎn)和領(lǐng)域。2017 年9 月 30 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作，2018 年 1 月 13 日，中國銀監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)出

14、了中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步深化整治用于購房”。2.2 市場分析業(yè)市場亂象，指出對“綜合消費(fèi)、個(gè)人經(jīng)營等資金不得用于國內(nèi)房抵貸余額現(xiàn)在無權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。根據(jù)川財(cái)數(shù)據(jù)，2018 年 3 月末，北京轄內(nèi)以房地產(chǎn)作抵押的建設(shè)寧波同比增速較上年下降 4.77%。2017 年，從事房抵貸業(yè)務(wù)的有：中國、農(nóng)業(yè)、華夏、工商、廣發(fā)、交通、招商、郵政儲(chǔ)蓄、中信、民生、光大、南京等，主要業(yè)務(wù)區(qū)域在一、二線城市，額度最高在 2000 萬元，市場利率普遍在7%-10% 之間。從 2018 年 4 月末看，多家對房抵貸業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整，多家將最高額度額度調(diào)整為 500 萬元以內(nèi)；某些暫停了部分區(qū)域的房抵貸業(yè)務(wù)。哈爾濱在體系外成立

15、了神燈金融做房抵貸業(yè)務(wù)，余額已經(jīng)到 3000 億以上。目前規(guī)模已經(jīng)近上千億，平安體系外的平安普惠涉獵的房抵貸業(yè)務(wù)2.32.3.1分析對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩(wěn)定的收入，有房，信用良好，有償還2.3.2本息的能力，無不良嗜好。多數(shù)為小企業(yè)主或者自雇金額。金額需根據(jù)借款人還款能力和（1） 個(gè)人住房（不含別墅）的（2） 500 萬元。價(jià)值綜合確定，且最高不得超過以下兩項(xiàng)金額的孰低值：抵押率最高不超過 60%，別墅和商住房的抵押率最高不超過 50%；2.3.3利率利率實(shí)行差別化利率定價(jià)，一般在年化利率 7%-10% 之間。期限2.3.4一次授信，5

16、 年內(nèi)循環(huán)使用，但每次用信時(shí)間不超過 36 期，一般為 6/12/24/36 期。2.3.5 還款方式6 期先息后本、12段式還款、12 期以上等額本息。來源：靶研究繪制。82018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析2.3.6用途及支付方式主要用于借款人企業(yè)的經(jīng)營等，信貸資金支付必須采用支付方式。2.42.4.1要點(diǎn)要點(diǎn)（1） 在房抵押的具體業(yè)務(wù)流程上，包括：業(yè)務(wù)受理、資料初審、資料終審、抵押、出款、匯款、解押這七個(gè)流程。這項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于材料真實(shí)性、客戶資質(zhì)、借款用途、還款來源、抵押物真實(shí)性、抵押物價(jià)值、抵押物變現(xiàn)能力等七個(gè)方面。房屋全權(quán)委托一在不通知

17、借款人 ( 原房屋所是必須做的，只有這個(gè)書可以實(shí)現(xiàn)抵押三大中的人 )、且不經(jīng)過司法程序的情況下，就能將標(biāo)的過戶 ( 變賣 )。（2） 借款人是否符合準(zhǔn)入條件、還款能力（以及進(jìn)件資料完整性和真實(shí)性。是否符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)）、對外擔(dān)保的情況、用途是否真實(shí)合理、（3）的價(jià)格評估是否準(zhǔn)確。情況是否符合準(zhǔn)入（是否有一押），權(quán)屬是否清晰（共有人情況和實(shí)際使用人情況）。2.4.2 貸后管理要點(diǎn)對資金流向進(jìn)行合規(guī)性，按要求由借款人提供資金支付相關(guān)的消費(fèi)憑證和，防止借款人將資金用于借款人（股票和業(yè)主和。對借款人每期還款情況進(jìn)行，對于出現(xiàn)逾期進(jìn)行處置。定期進(jìn)行實(shí)地回訪，了解，對借工商戶）的收入情況和經(jīng)營情況，家庭情況和

18、情況。按季度借款人款人還款能力和信用狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別，特別是對借款人的對外擔(dān)保情況進(jìn)行價(jià)格波動(dòng)等情況。嚴(yán)格關(guān)注抵押物的受損、使用、來源：靶研究繪制。92018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析3個(gè)人租房3.1 宏觀政策2017 年 4 月，省關(guān)于放慢培育和開展住房租賃市場的施行意見正式發(fā)布，這一政策的中心是鼓舞房屋租賃，亮點(diǎn)是商業(yè)用房可改為租賃住房，土地用處可調(diào)整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。2017 年 11 月，據(jù)北京市和國土管理委員會(huì)消息，經(jīng)市批準(zhǔn)，北京市國土委、市住建委關(guān)于如何加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的相關(guān)意見。其中指出：集體租賃住房是農(nóng)

19、民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可通過依法出租獲取，不得以租?？蓞⒖贾苓呑》孔赓U市場水平，鼓勵(lì)簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過 10 年。從 2017年起到未來的五年里，北京將供應(yīng) 1000 公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。2018 年 4 月 25 日晚中國住建部發(fā)布通知，鼓勵(lì)住房租賃資產(chǎn)化。此次通知是2017 年 7 月九部委發(fā)布關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場又一意義。政策，對于助推我國住房租賃市場發(fā)展、多3.2 市場分析住房供給體系建立、金融與地產(chǎn)良性循環(huán)有租房分期市場主要是在一、二線城市。連鎖型的租介公司快速發(fā)展是租房分期市場快速發(fā)展的因一。年輕租房消費(fèi)群體對于房租的

20、分期消費(fèi)需求，也使大量資金投向租房分期市場。租賃市場是房地產(chǎn)長效機(jī)制中不可或缺的重要一環(huán)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規(guī)模遠(yuǎn)小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要將持續(xù)占據(jù)市場最大份額，市場規(guī)模有望翻番。在于其水平較低和租賃人口比例較低，未來我國一線城市目前我國年列第一，但是規(guī)模約 1.38 萬億元，2016 年房屋市場 GMV 為 15 萬億元，在日三個(gè)中位市場規(guī)模與市場規(guī)模比值僅為 7%；美國租賃市場 GMV34511 億元，位列第一，GMV69000 億元，位列第二，二者比值 50%；租賃市場 GMV 為 7234 億元市場 GMV 為 1000

21、0 億元，均位列第三，但是二者比值高達(dá) 72%，位列第一。2011-2017年中屋租賃行業(yè)市場規(guī)模情況8765432106.4126.0215.5454.5144.0643.6181.721.541.351.381.181.211.011.050.910.790.662011年2012年2013年2014年2015年2016年租賃人口（億人）2017年房屋租賃市場規(guī)模（萬億元）房房屋租賃面積（十億平方米）資料來源：咨詢整理來源：靶研究繪制。102018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba771.91.451.98房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析3.3分析目前國內(nèi)租房市場主要分為租、中介居間服務(wù)以及

22、委托轉(zhuǎn)租類三種模式，而租房金融（分期）主要改變的是委托轉(zhuǎn)租類，實(shí)際上就是租房公司從房東手里把房子承租過來再轉(zhuǎn)手租給租客，俗稱“二房東”。而二房東也分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式，前者更像是金融公司，主要起到房源整合和對外放貸作用，而后者則花 重資于裝修、服務(wù)等。重資產(chǎn)的二房東中，還包含“集中式長租公寓”與“分布式長租公寓”兩種。集中式長租公寓， 即運(yùn)營商通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán) ( 通常為整棟，或整棟中的幾層 )，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。分布式長租公寓，即運(yùn)營商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng) 一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布

23、式長租公寓大部分是從個(gè)人房東手中獲得閑散房 源 ( 其中又以二手房居多 )，房屋原來格局各有特點(diǎn)，并不統(tǒng)一。3.3.1對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩(wěn)定的收入，有房，信用良好，有償還3.3.2本息的能力，無不良嗜好。多為金額在 80、90 后的年輕白領(lǐng)。根據(jù)房屋租賃合同約定的房租總額來確定，且不超過以下兩項(xiàng)金額的孰低值：（1） 房屋租賃合同內(nèi)約定的房租總額減去一（2） 8 萬元。的房額；3.3.3利率利率為年化 5-7% 之間，多數(shù)期限都是采用公寓貼息的方式。3.3.4期限以 2-113.3.5 還款方式按月等本等息。為主，最長期限不超過 10

24、年。3.3.6用途及支付方式借款人用于繳納合同期內(nèi)的房租，信貸資金的支付方式為受托支付。3.43.4.1要點(diǎn)要點(diǎn)（1） 審核房東的資信，并核定房東的剩余租期、經(jīng)營狀況、出租率和率；（2） 要求房東應(yīng)收賬款債權(quán)有效性及價(jià)值進(jìn)行擔(dān)保承諾，其所出售的應(yīng)收賬款的債券需為合法債權(quán)；（3） 超出房租分期信用額度部分，在協(xié)議中約定增加、減少和撤銷房租分期核定額度的規(guī)定進(jìn)行額度總量，并在初始的房租分期協(xié)議中征得對應(yīng)但保人的同意；（4） 審核租客的信用和工作穩(wěn)定性。3.4.2 貸后管理要點(diǎn)（1） 應(yīng)及時(shí)了解房東是否在獲取融資時(shí)及時(shí)告知租客關(guān)于收租權(quán)轉(zhuǎn)讓的這一事實(shí)；來源：靶研究繪制。112018/5/14創(chuàng)造普惠

25、金融卓越價(jià)值號：nigeba77房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析（2）關(guān)注租客的退租情況，以防房東將房屋再次進(jìn)行出租并找其他借貸。嚴(yán)防多頭借貸。4 個(gè)人購房墊資目前，各家未推出過橋墊資類，主要是由于該類存在合規(guī)問題，期限短、金額大且風(fēng)險(xiǎn)較高。部分擔(dān)保公司、小額公司和互金平臺(tái)有尾款墊資貸和贖樓貸業(yè)務(wù)，但小額公司和互金平在還有按揭未還清，業(yè)務(wù)合規(guī)上存在一定問題。贖樓貸最主要的應(yīng)用場景是在的過程中，賣方因在需要調(diào)撥一筆資金將按揭還清，解除抵押，之后才能進(jìn)行接下來的過戶等一系列環(huán)節(jié)。提前還清按揭這個(gè)行為就叫贖樓，此類發(fā)生在二手房過程中的贖樓我們稱之為類贖樓。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，僅在深圳地區(qū)，類贖樓每年就有 1000 億的

26、市場規(guī)模，這還不包括非類贖樓。贖樓貸最主要的三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：第一、資金要全程，買方首付款要做監(jiān)管，確保賣方權(quán)益不受損害。住賣方、停掉，確保買方造成損失；第二、確認(rèn) 全帶來嚴(yán)重隱患；打入賣方賬戶時(shí)，贖樓機(jī)構(gòu)能第一時(shí)間將贖樓本金和利息收回，以免被賣方將賬戶資金轉(zhuǎn)移的同意放款函的真實(shí)性，放款函若是或未見放款函先贖樓都會(huì)對贖樓機(jī)構(gòu)資金安第三、貸前要查明贖樓人負(fù)債情況，是否有債務(wù)糾紛這所有動(dòng)作都是為了避免贖樓貸中最可怕的風(fēng)險(xiǎn)，那就是按揭是否有斷供，確保在贖回解除抵押時(shí)被上的所有人都要簽字，。總的來說，贖樓對以及經(jīng)辦相當(dāng)高的要求，需要從業(yè)者有多年的贖樓經(jīng)驗(yàn)，以及豐富的行業(yè)墊資，與以及同業(yè)間有密切的合作關(guān)系，這

27、樣才能確保贖樓過程萬無一失。本文將不對個(gè)人購房做詳細(xì)分析。5 房地產(chǎn)消費(fèi)信貸資金來源分析目前房地產(chǎn)消費(fèi)信貸資金的主要來源是，其次是小額公司與 P2P，具體的結(jié)構(gòu)見下圖：房抵貸資金租房分期住房按揭管理公司資金表外來源：靶研究繪制。122018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃表內(nèi)贖樓貸有限合伙ABS保險(xiǎn)公司資金基金計(jì)劃基金公司公司保險(xiǎn)公司公司保險(xiǎn)公司助貸公司直銷房地產(chǎn)消費(fèi)信貸分析過去，資金投向房貸市場基本是通過助貸模式和自營兩種模式，助貸模式通常是助貸機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)獲客和負(fù)責(zé)資金，助貸機(jī)構(gòu)利用自身資質(zhì)給做擔(dān)保如房抵貸、租房分期；自營的模式通常是助貸機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)獲客對于擔(dān)保機(jī)構(gòu)

28、的要求，有自營的金融并且負(fù)責(zé)審批如房抵貸、住房按揭等，隨著監(jiān)管政策在房貸資產(chǎn)的過程中又引入了保險(xiǎn)公司。用于房貸資產(chǎn)的資金除了傳統(tǒng)的表內(nèi)信貸資金外，目前還通過、基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)將形成的房貸資產(chǎn)用計(jì)劃、基金、資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃、ABS 等方式來擴(kuò)大杠桿率和分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。來源：靶研究繪制。132018/5/14創(chuàng)造普惠金融卓越價(jià)值號：nigeba77關(guān)于靶靶是一家專注于普惠金融場景&機(jī)構(gòu)與傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)間市場服務(wù)的金融科技公司，我們幫助普惠金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行平臺(tái)運(yùn)營、場景梳理、險(xiǎn)管控、IT系統(tǒng)設(shè)計(jì)，幫助傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)對普惠金融的場景、機(jī)構(gòu)能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別與定價(jià)。定制、風(fēng)靶成立于2015年3月18日，目前已服務(wù)近200家普惠金與金融機(jī)構(gòu)，對普惠金融有著深刻的研究和理解。靶團(tuán)隊(duì)目前近40人，主要團(tuán)隊(duì)成員來自于信息、阿里巴巴、民生控的經(jīng)驗(yàn)和能力。靶服務(wù)等，擁有豐富的金融科技背景，具備優(yōu)秀的互聯(lián)網(wǎng)金融、消費(fèi)金融的開發(fā)、設(shè)計(jì)